Обзор ДОМ.РФ перед IPO

10 декабря был подписан закон о создании условий для IPO АО «Дом.РФ», позволяющий снизить обязательную долю государства в госкорпорации до 50% плюс одна акция. Само IPO ориентировочно состоится во 2 половине 2025 года. Но давайте уже сейчас посмотрим, стоит ли влезать в историю, тем более, что ДОМ.РФ – активный заёмщик на рынке облигаций, и держателям его долга тоже интересно ознакомиться с корпорацией.

История возникновения ДОМ.РФ

ДОМ.РФ – это государственная организация, являющаяся ничем иным, как наследником того самого Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК было создано аж в 1997 году для контроля за государственными ипотечными программами, а также для разработки стандартов строительства и ипотечного кредитования.

В 2015 году АИЖК объединили с Фондом содействия развития жилищного строительства, и на свет родилась мегакорпорация, которая полноценно развивает жилищную сферу – от выдачи ипотек до проектирования инфраструктуры.

В 2018 году АИЖК переименовали в ДОМ.РФ и придали ещё несколько дополнительных функций. Так, например, когда в 2020 году была запущена льготная ипотечная программа, ДОМ.РФ как оператор госпрограммы компенсировал банкам недополученную процентную прибыль.

Чем занимается ДОМ.РФ

Основными клиентами корпорации являются девелоперы, граждане, банки. Для всех предлагаются специализированные услуги, часто по принципу «Единого окна» – например, покупатели жилья могут найти через портал ДОМ.РФ подходящую квартиру, затем – ипотечную программу (в банке Дом.рф или у партнёров), подать документы и получить одобрение.

Ключевые направления работы:

1. Контроль за исполнением госпрограмм, о чём я уже писал. Компания является оператором семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеки, льготной ипотеки для ИТ-работников и т.д. ДОМ.РФ получает деньги на финансирование этих программ (т.е. компенсацию между льготной и рыночной ставкой жилищного кредитования) из бюджета и не несёт собственных затрат.

2. Разработка стандартов ипотечного кредитования. Иначе говоря, правила, по которым банк выдаёт ипотеку. В частности, с помощью ДОМ.РФ был наведён порядок на рынке страхования, когда заёмщикам буквально навязывали невыгодные страховки.

3. Разработка стандартов качества жилья. Вместе с жильём должна быть возведена качественная инфраструктура: школы, детсады, больницы, спортплощадки и т.д. ДОМ.РФ следит, чтобы застройщики исполняли эти стандарты.

4. Проектное финансирование строительства жилья. ДОМ.РФ является одним из крупнейших кредиторов для застройщиков и выдает им кредиты на льготных условиях.

Также ДОМ.РФ развивает 4 крупных цифровых сервиса:

✔️«Единый реестр застройщиков», где можно найти полную информацию о девелопере, а также порядке и сроке сдачи объектов

✔️«Программа господдержки граждан и застройщиков» − здесь можно получить полную информацию обо всех льготах и программах поддержки на рынке недвижимости

✔️«Единая информационная система жилищного строительства» − здесь можно смотреть, где возводятся новостройки, кто застройщик и узнать, как купить жилье в конкретной новостройке

✔️«Цифровое строительство» − сервис для ИЖС, здесь можно найти землю для строительства, найти готовый проект для постройки своего дома, получить кредит под строительство

Банк Дом.рф сейчас занимает 4 место в России по объёмам ипотечного кредитования и лидером по проектному финансированию. На мой взгляд, у корпорации уникальное монопольное положение – он как бы «банк над банками», определяет правила игры на ипотечном рынке для прочих участников рынка и ещё пользуется государственной поддержкой.

Зарабатывает ДОМ.РФ на 4 ключевых направлениях:

• Выдача ипотеки – ну это понятно;

• Инвестиции в застройщиков – т.е. работа со счетами-эскроу;

• Инвестиции в застройщиков – т.е. работа со счетами-эскроу

• Прибыль от дочерних компаний – например, ДОМ.РФ владеет Щербинским лифтостроительным заводом и, я так понимаю, активно продвигает своих дочек для получения ими самых «вкусных» контрактов.

Ну, и ДОМ.РФ непосредственно развивает строительную отрасль, стимулирует её различными способами, поэтому его доходы растут вместе с доходами всей отрасли в целом.

Финансовые показатели ДОМ.РФ

По итогам последних двух лет большую часть выручки ДОМ.РФ составляют чистые процентные доходы (ЧПД) – порядка 75-80% от общей выручки. Около 7-7,5% приносит вознаграждение за выполнение функций агента, 4-5% − комиссионные доходы, ок. 3% − операции с инвестиционной недвижимостью.

Но так было не всегда: в 2020 году, например, чистые процентные доходы составили 24 млрд рублей, а непроцентные – 31,7. В 2021 году ЧПД – 33,3 млрд рублей, а непроцентные – 24,7.

ЧПД стабильно опережают непроцентные доходы. Ниже приведена динамика чистых процентных доходов с 2022 года:

Источник: составлено автором по данным компании

Операционные доходы растут весьма быстрыми темпами, отражая рост ЧПД и относительную стабильность затрат на поддержание работы всей корпорации:

Источник: составлено автором по данным компании

Чистая прибыль тоже растёт стабильными темпами:

Источник: составлено автором по данным компании

И в принципе всё выглядит хорошо. Нужно только учитывать, что основную прибыль ДОМ.РФ получает за счёт выданных кредитов девелоперам, и ЧПД «пухли» именно на этом фоне – следовательно, при замедлении темпов строительства эта статья доходов рухнет.

Кроме того, ДОМ.РФ – не совсем обычный банк. Основу его фондирования составляют счета-эскроу, т.е. средства физических и юридических лиц, возжелавших купить недвижимость.

Если кратко, это работает так:

✔️покупатель (физик или юрик) хочет купить недвижку, поэтому он идёт к застройщику, заключает договор

✔️средства покупателя перечисляются не застройщику, а в банк (в данном случае – ДОМ.РФ), на счёт-эскроу

✔️застройщику получает в банке кредит на постройку недвижимости

✔️и только когда недвижка построена, сдана и покупатель получил ключи (а затем сел пить шампанское и отмечать новоселье) – только тогда банк перечисляет застройщику полагающиеся средства со счетов эскроу

Естественно, на эскроу начисляются какие-то проценты (но небольшие, по отзывам знакомых застройщиков – порядка 3-4% годовых), но эта стоимость фондирования очень небольшая, если сравнивать с классическими коммерческими банками (в том же Сбере стоимость фондирования уже выше 16%).

Таким образом, из всех обязательств банка – а их 4,774 трлн рублей – порядка 50% составляют средства клиентов, 40% из которых – счета-эскроу в разной стадии востребованности.

Другая половина обязательств – порядка 2,042 трлн рублей – это облигационные займы. ДОМ.РФ вообще является крупнейшим в России заёмщиком на долговом рынке. 1,7 трлн рублей – это облигации с ипотечным покрытием, а 390 млрд рублей – это классические биржевые облигации (их можно купить на Мосбирже).

Ставки по облигациям, кстати, не сильно высокие: облигации с ипотечным покрытием выпущены под ставку 5,2-11,5%, а биржевые – от 8% до 18,5%, в последний год выпускаются флоатеры (примерно 60% всех выпусков составляют они) – со снижением ключа стоимость их обслуживания поползёт вниз.

Зачем ДОМ.РФ занимает на долговом рынке?

Очень просто – для финансирования текущей деятельности, формирования резервов и, конечно, кредитования клиентов – сейчас кредитов выдано на 4,109 трлн рублей.

Итого активы банка сейчас составляют 5,139 трлн рублей (из которых 4,109 – выданные кредиты, а 688 млрд рублей – денежные запасы), суммарные обязательства – 4,774 трлн рублей (из которых 2,435 – средства клиентов, а 2,042 – облигации), капитал – 365 млрд рублей.

Как видим, контора более чем серьёзная.

Риски и подводные камни

Какие возможные подводные камни я вижу:

‼️сворачивание госпрограмм ипотечного кредитования приведёт к снижению доходов ДОМ.РФ как оператора этих программ (хотя тут потери в общей выручке будут небольшие)

‼️снижение девелоперской активности на фоне сворачивания госпрограмм – вот это напрямую ударит по ДОМ.РФ, которая будет выдавать меньше кредитов и будет вынуждена привлекать деньги под большую ставку (т.е. мы уже видим динамику сокращения счетов эскроу в структуре фондирования)

‼️банкротства застройщиков приведут к необходимости отчислять больше средств в резервы, а также ужесточать правила отбора проектов, кроме того, какая-то часть портфеля может уйти в дефолт

‼️банк увеличивает активность на долговом рынке, занимая всё больше денег под плавающую ставку – ему явно не хватает ликвидности, а рост долгов – это обычно плохо, тем более, когда качество активов снижается

Таким образом, ДОМ.РФ ждут довольно непростые времена (как и всех застройщиков), если ключевую ставку не начнут снижать в ближайшие полгода-год. А так как это профильный банк, «заточенный» под ипотеку, причём под льготную – то ему будет гораздо сложнее, чем универсальному банку типа Сбербанка или Совкомбанка, где большая продуктовая линейка.

С другой стороны, ДОМ.РФ пользуется мощной государственной поддержкой, является системообразующим и по количеству активов находится в ТОП-10 всех банков России. Он «слишком большой, чтобы упасть». Но это же можно сказать и про ВТБ: ВТБ точно не обанкротится, но акционерам от этого не легче.

Дивиденды

Какой-то определённой дивидендной политики у ДОМ.РФ нет. Но дивиденды стабильно выплачиваются, начиная с 2015 года.

Всего в период с 2015 по 2021 год корпорация выплатила государству 127 млрд рублей. За 2020 год дивиденды составили 14 млрд рублей, за 2021 – около 7 млрд рублей.

В 2022 году ФНБ докапитализировал ДОМ.РФ на сумму 50 млрд рублей, став владельцем 36% акций корпорации. Остальные акции по-прежнему принадлежат Росимуществу.

По итогам 2022 года ДОМ.РФ выплатил 19,44 млрд рублей дивидендами.

По итогам 2023 года дивиденды составили 15 млрд рублей – 25% скорректированной ЧП по МСФО.

Скорее всего, после IPO компания перейдёт к выплате 50% ЧП по МСФО, как и все госкорпорации. Тогда за 2024 год дивидендные выплаты могут составить около 34 млрд рублей, или около 210 рублей на одну акцию.

Параметры IPO

Конкретных параметров IPO пока нет, но по новому закону, подписанному буквально на днях, установленная доля владения государства может снизиться со 100% до 50% плюс одна акция. Хотя изначально говорили о продаже 1-5% всего пакет акций. Сколько будут продавать в итоге – неизвестно.

Попробуем примерно оценить компанию.

Среднее значение P/E в банковской отрасли сейчас равно 5, т.е. ДОМ.РФ можно оценить в 340 млрд рублей.

Далее, балансовая стоимость активов банка (book value) равна 365 млрд рублей. Среднее P/BV в отрасли равно 1,2, поэтому ДОМ.РФ можно оценить в 438 млрд рублей.

По дивидендной доходности я оценил компанию в 340 млрд рублей.

Если исходить из среднего значения ROE, то ДОМ.РФ может быть оценён в 420 млрд рублей.

✔️Отсюда приходим к финальной оценке примерно в 380-400 млрд рублей. Скорее всего, нам попытаются продать дороже, возможно, даже за 450 млрд рублей.

Даже 5% от этой суммы составят 22,5 млрд рублей – привлечь её будет довольно сложно. На мой взгляд, «поднять» на нашем рынке с минимальной за последние 10 лет ликвидностью, можно не более 10-15 млрд рублей.

👉В общем, я думаю, что покупать акцию ДОМ.РФ дороже 2700 рублей – не сильно интересно.

Но дождёмся конкретных условий. Возможно, если вместе с участием в IPO будет предлагаться льготная ставка по ипотеке, то… (шучу, конечно).

Я бы сейчас прошёл мимо IPO ДОМ.РФ. Уверен, что нам постараются продать акции как можно дороже. А ввиду того, что с отменой льготной ипотеки и проблемами у застройщиков строительную отрасль ждёт основательная чистка, то ДОМ.РФ тоже может напрямую задеть. Вполне возможно, что IPO для компании становится способом привлечения средств в условиях сжимающейся ликвидности.

Думаю, что на таком рынке, как сейчас, после IPO цены уползут вниз и можно будет подобрать значительно дешевле. В долгосрочной перспективе компания смотрится очень интересно из-за своего де-факто монопольного положения в отрасли.

Но! Если к моменту IPO уже завершится конфликт на Украине, а мы увидим снижение ключевой ставки и «перезапуск» экономики, то участвовать однозначно стоит, т.к. стройка станет мощным драйвером роста.

В общем, ждём подробностей. Как действовать – подскажу. Жду ваших лайков за обзор и комментариев: полезны ли такие подробные посты?

P.S. Друзья, я веду свой блог на разных площадках. Читайте где Вам удобно! Размещаю ссылки под постом:

Моя телега здесь
Дзен здесь
Инвестинг здесь