Арендодатели жилья в ЕС счастливо потирают ладошки

Fitch сообщает, что риски необходимости поиска дополнительных заимствований для европейских компаний, занимающихся арендной недвижимостью, снижаются. Причина в улучшении условий на рынке капитала. Ну и, если компании зависит от продажи активов, ее не может не порадовать стабилизация стоимости недвижимости и рост объемов продаж.

Арендная плата за жилье в настоящее время растет, обгоняя инфляцию как на регулируемых, так и на нерегулируемых рынках. Это, наряду с сокращением доли заемных средств, помогло стабилизировать покрытие процентных ставок в секторе. И в Fitch ожидают, что тенденция, вероятно, сохранится в ближайшей перспективе. Также улучшение ситуации на рынке облигаций позволило компаниям с более высокими рейтингами, в том числе Vonovia («BBB+»/прогноз «Стабильный») и Heimstaden Bostad («BBB-»/прогноз «Стабильный»), выпустить эталонные старшие облигации и гибридные облигации в 2024 году и в начале 2025 года. Кредитная маржа по обеспеченному долгу также снизилась с высоких уровней.

В европейских странах действуют различные формы регулирования аренды, часто защищающие арендаторов от неожиданного роста арендной платы. Эти правила означают, что инфляционное повышение арендной платы происходит поэтапно в течение нескольких лет, в то время как увеличение операционных и процентных расходов компаний по недвижимости происходит мгновенно. Но после недавних досрочных выборов в Германии актуализировалась неопределенность в отношении продления важнейшего инструмента ограничения арендной платы (Mietpreisbremse) после 2025 года. Тем не менее, в настоящее время в Fitch считают маловероятными крупные рыночные интервенции, такие как замораживание арендной платы в Берлине, которое было объявлено неконституционным, или предлагаемые экспроприации у городских арендодателей. В то время как новый регуляторный риск, который может дестимулировать инвестиции в сектор, наиболее выражен в Германии, другие правительства на регулируемых рынках, такие как Франция, могут попытаться принять меры для решения проблемы нехватки жилья. Что в свою очередь может негативно повлиять на инвестиционные решения компаний, занимающихся недвижимостью.

Арендная плата в настоящее время превышает инфляцию на многих рынках. На регулируемых рынках это вызвано поэтапным ростом арендной платы, наверстывающим высокие показатели инфляции предыдущих лет. Низкий уровень вакантных площадей и слабый отток арендаторов вызваны регулируемыми показателями арендной платы ниже рыночной. Свою роль играет и весьма скромное предложение. Снижение темпов строительства новых домов, а также позитивные демографические тенденции поддерживают потенциал дальнейшего роста арендных ставок как на регулируемых, так и на нерегулируемых рынках. Соотношение чистого долга к EBITDA арендодателей жилого жилья в целом выше, чем у их европейских коллег в сфере коммерческой недвижимости на том же уровне рейтинга. Это отражает изначально более низкую доходность жилого портфеля. Впрочем, доходность увеличилась до 3,5%-4,0%, поскольку процентные ставки по евро выросли примерно до 4,0%-4,5%, хотя и остаются ниже других процентных ставок по видам недвижимости.

Читайте больше материалов на нашем ТГ t.me/mindmoney