Инвестировал в готовый бизнес 8 млн рублей — хотел создать пассивный доход, но в итоге потерял всё за 5 месяцев

Первые две недели после покупки шли хорошо, но потом поступил первый звоночек от управляющего с просьбой приехать на объект и поговорить с субарендаторами. На разговор пришли — сырник, колбасник и овощник. Я понял, будут бить...

Всем привет! На связи проект «Ошибатор» — показываю «внутреннюю кухню» бизнеса, а не красивую «витрину успешного успеха», и эта статья не исключение.

Герой моей сегодняшней статьи поделился своим отрицательным опытом вложения инвестиций в офлайн бизнес — купил готовый субарендный бизнес в формате гастронома, а мы нашли специалистов, с которыми «по полочкам разложили» его ошибки на 8 млн рублей.

Для начала расскажу о том, что такое готовый субарендный бизнес в формате гастронома.

Как и для чего создается субарендный бизнес

Схема создания субарендного бизнеса с коммерческой недвижимостью довольна проста, на первый взгляд, и состоит из следующих основных этапов:

1. Арендовать у собственника на долгий срок (7–10 лет) коммерческое помещение с правом субаренды.
2. Зонировать помещение на отделы. Здесь все зависит от общей площади и бизнес-модели. Но, так как в статье мы рассматриваем кейс гастронома, то минимальная площадь здесь должна быть от 150 кв.м, из которых 20–30 кв.м будут отведены под места общего пользования (туалет, проходы между отделами, подсобка и прочее), а на оставшейся площади можно разместить 5–8 отделов.
3. Сделать в помещении ремонт, соблюдая требования пожарной безопасности, СанПиН и прочего.
4. Увеличить электрическую мощность в помещении (при необходимости).
5. Заселить гастроном субарендаторами по цене 2Х (минимум) за 1 кв.м от месячной арендной платы.
6. Назначить в гастроном управляющего.
7. Ежемесячно собирать субарендную плату, оплачивая из полученной суммы аренду и сопутствующие расходы, а разницу оставлять на своем банковском депозите под 24% годовых (здесь могла бы быть реклама банка, но, так как её нет, то это просто шутка о реинвестировании).

Теперь разберем реальности создания субарендного бизнеса, о которых знают немногие.

Вот такие объявления можно найти на Авито о продаже готового субарендного бизнеса в формате гастронома.

В основном проекты в субарендном бизнесе создаются для их дальнейшей продажи. Компании, которые профессионально занимаются этим бизнесом, нацелены на окупаемость своих инвестиций и получение чистой прибыли в срок не более 2–4 месяцев, в зависимости от объекта.

У таких компаний есть свои постоянные субарендаторы — крупные сетевые компании и различные ипэшники. Обычно гастроном заселяется 2–4 сетевиками, остальную часть отделов распределяют между небольшими партнерами.

Задача создателя субарендного бизнеса — продать проект на пике его подготовки и работы.

Пиком считается первый месяц до открытия и первый месяц после открытия. В этот период ещё не все субарендаторы могут понять, насколько будет рентабельна их торговля и что ожидать от объекта, поэтому их проще «посадить» на высокие субарендные ставки, тем самым увеличив стоимость проекта.

Всё это дает продавцу бизнеса возможность показать потенциальному покупателю (инвестору) перспективную финмодель гастронома.

Обычно показывают следующую красоту:

• окупаемость инвестиций от 12 до 24 месяцев;
• ежемесячная чистая прибыль в несколько сотен тысяч рублей;
• действующие субарендные договора на 11 месяцев с выгодными для арендатора условиями и ежегодной индексацией от 5 до 10%;
• полностью заселенный гастроном и прочее.

Но всё это может превратиться «в тыкву» уже через месяц-полтора работы гастронома. Именно это и произошло с героем нашей статьи.

Далее расскажем его историю и разберем совершенные им ошибки на 8 млн рублей.

Личный опыт горе-инвестора

В конце 2021 года, имея на руках порядка 10 млн рублей свободных денег, я решил вложиться в пассивный доход, да в такой, чтобы окупаемость была не более двух-трех лет. Рассматривал разные варианты вложений, пока не остановился на субарендном бизнесе в формате гастронома.

Привлекло меня в этом бизнесе несколько вещей:

1. Быстрая окупаемость инвестиций — 24 месяца.
2. Простота управления бизнесом — всё должен был делать управляющий, который работал от продавца бизнеса на нескольких его объектах, тем самым его услуги мне обходились всего в 15 000 рублей в месяц.
3. Перспектива пересдать через год площади новым субарендаторам по более высоким ставкам.

По объявлению на Авито нашел несколько хороших, по моему тогдашнему мнению, вариантов. Созвонился с одним из продавцов, обсудил некоторые детали, после назначили встречу у них в офисе.

Там мне показали финмодель моей будущей покупки. Рассказали все (почти все) детали работы гастронома и предложили проехаться по нескольким их действующим гастрономам, а потом уже посетить выбранный мной объект.

Что было у продавцов бизнеса:

1. Готовый субарендный бизнес в формате «Гастроном» — помещение в Москве (ЮАО) на первой линии и на первом этаже жилого дома, площадью 160 кв.м, в окружении жилого массива и в 750 метрах от станции метро.
2. Договор прямой аренды сроком на 6 лет, с преимущественным правом пролонгации. Зарегистрирован в Росреестре. Индексация не более 5% в год после второго года аренды. Без права досрочного расторжения во внесудебном порядке со стороны арендатора.
3. Продуктовые субарендаторы — 7 отделов: кулинария; колбасный отдел; сухофрукты; кондитерский отдел; отдел сыров; овощи/фрукты; хлебный отдел.
4. Субарендные договора на 11 мес. Условия субаренды: оплата субаренды + коммунальные платежи + депозит за 1 месяц + ежегодная индексация 10%.
5. Срок работы бизнеса — 2 недели.
6. Формат сделки: продажа 100% доли в ООО.

Финансовая модель проекта:

1. Стоимость бизнеса — 6 800 000 руб.
2. Срок окупаемости — 24 месяца.
3. Ежемесячный субарендный поток — 790 000 руб.
4. Ежемесячные расходы — 506 167 руб, из которых аренда составляла 454 000 руб, оставшиеся 52 167 руб — налоги, вывоз ТБО, уборка, охрана, оплата бухгалтера и зарплата управляющего магазином.
5. Чистая ежемесячная прибыль — 283 833 руб.

Что я хотел получить от покупки бизнеса:

1. Пассивный доход.
2. Возврат инвестиций через два года и дальнейшее получение прибыли.

Что получил в итоге:

1. Потерял 100% своих инвестиций — 6 800 000 руб.
2. Был четыре месяца в стрессовом состоянии: всего бизнес проработал — после покупки — чуть больше пяти месяцев.
3. Понес дополнительные расходы на сумму 1 208 842 руб — покрытие части расходов на оплату аренды, штраф за досрочное расторжение договора аренды с собственником помещения, оплата услуг риэлтора, оплата объявлений о сдаче площадей и прочая мелочь.

Как всё пошло по швам

После закрытия сделки мне на объект назначили управляющего от компании и пообещали всяческую поддержку в решении любых трудностей, которые возникнут с объектом.

Первые две недели после покупки шли хорошо, но потом поступил первый звоночек от управляющего с просьбой приехать на объект и поговорить с субарендаторами.

Суть разговора он мне не сообщил, но я понял, что будут бить… по моему карману — просить скидку.

На разговор пришли — колбасник, сырник и овощник.

Скидку просить не стали, но попросили оставить им льготную субарендную плату еще на один месяц. Дело в том, что по договору у них была льготная ставка на первый месяц, а со второго она поднималась.

В конце нашей «дружелюбной» беседы дошли до того, что они выдвинули мне ультиматум — если не оставлю скидку, то они сегодня же уведомляют меня о закрытии отделов и через месяц закрываются. По условиям договора в этом случае я им должен буду вернуть депозиты. Штрафов никаких не будет.

Чтобы вы понимали, если в один момент с гастронома уходит сразу три субарендатора, то на этом объекте, да и на самом бизнесе, можно ставить крест. После такого к вам ни один нормальный субарендатор не заедет, а оставшиеся начнут прогибать вас по полной.

Пришлось принимать их предложение, а после звонить продавцам бизнеса, которые обещали послепродажную помощь в решении вопросов, в том числе и с поиском новых субарендаторов. Менеджер компании заверил меня, что они решат проблему с этими бунтовщиками, а также параллельно будут искать новых субарендаторов на их места.

Но по факту всё это было сделано настолько грубо, что своими переговорами они настроили против меня остальных субарендаторов.

Всё началось сыпаться как карточный домик.

Первым закрылся отдел сухофруктов, так как его ежемесячная плата составляла 160 000 рублей за 7 кв.м, а продавал он всего на 70 000 рублей в месяц (это не прибыль, это выручка). Я до сих пор не понимаю, как им удалось найти такого уверенного в себе предпринимателя, чтобы «посадить его на эту ставку».

Комментарий от Ошибатора: Как грамотно подобрать помещение для разных направлений бизнеса читайте в посте в нашем Телеграм-канале.

Сырный отдел ушел почти одновременно с овощами/фруктами, даже депозиты не стали забирать, так как им пришлось бы отрабатывать месяц, а это принесло бы больше убытков, чем вернувшаяся сумма депозита. У кулинарии и хлебного отдела был один владелец, который решил закрыть хлебный отдел и объединиться в один — кулинарию.

Так через два месяца у меня осталось работать три отдела: кулинария, колбаса и кондитерка. Субарендная плата с этих отделов не могла даже закрыть арендную плату, приходилось докладывать со своих.

Поиск новых субарендаторов силами управляющей компании ничего не принес. Пришлось подключать риелторов, которые привели мне овощи/фрукты и молочный отдел, но ни один из них не проработал больше месяца. Торговля у этих отделом была мизерной.

Сдать всю площадь в одни руки, чтобы хотя бы выходить в ноль, тоже не удавалось.

В итоге через пять месяцев на площади моего гастронома в 160 кв.м. дорабатывали два отдела — кулинария (17 кв. м) и колбаса (15 кв. м) по льготной ставке, а я готовился фиксировать убытки и выходить из этого бизнеса.

Разбор полетов от Ошибатора

Теперь давайте разберем 5 основных ошибок именно этого инвестиционного кейса, которые привели к таким печальным последствиям. Но, их можно будет учитывать и в других бизнесах.

Ошибка 1. Иллюзия пассивного субарендного бизнеса

Гастроном будет являться пассивным бизнесом лишь до тех пор, пока от вас не начнут уходить арендаторы. Это нужно понимать с самого начала.

Как только это начнется, бизнес превратится в активную головную боль с ежедневными убытками от пустующей площади. Если управляющий магазином или управляющая компания не смогут решить эту проблему, то вам придется подключаться к этому самому, либо обращаться за помощью к риэлторам, что повлечет дополнительные расходы на агентские комиссии.

Ошибка 2. Схема покупки бизнеса

В данном случае бизнес был приобретен путем смены учредителей в ООО, с продажей 100% доли покупателю бизнеса. Никаких дополнительных договоров или соглашений, где можно было бы прописать ответственность продавца за предоставленные им финансовые показатели, не было.

Лучше этот вопрос обсуждать перед покупкой бизнеса и по возможности документально прописывать гарантии от продавца, хотя бы на определенный срок — 6–12 месяцев.

Ошибка 3. Отсутствие детальной оценки всей модели бизнеса перед покупкой

Модель субарендного бизнеса не такая простая, как это может показаться на первый взгляд: взял большое помещение, сделал ремонт, зонировал его на небольшие отделы, удвоил арендный платеж и получаешь пассивный доход.

Давайте разберем этот пункт детально. На что стоит обращать особое внимание.

Помещение

Наш герой не обратил внимание на серьезный технический недостаток помещения, который существенно сужал круг его потенциальных субарендаторов в будущем — маленькая мощность выделяемого на помещение электричества, без возможности увеличения. Всего было выделено 20 кВт мощностей.

Не проверил арендную историю помещения.

А ведь за месяц до того, как его арендовали продавцы бизнеса, помещение засветилось на всех интернет-площадках, его предлагали всем крупным сетевикам из разных сфер бизнеса.

К чему это привело? Когда в дальнейшем была попытка сдать помещение в одни руки, то на рынке недвижимости уже все знали его реальную цену от собственника, и просто отказывались от предложения с завышенной субарендной ставкой.

Расположение объекта и целевая аудитория

Перед покупкой покупатель не провел независимый анализ локации и ЦА (целевой аудитории), полностью доверившись компетентности создателей бизнеса и самих субарендаторов.

Не были учтены многие факторы, которые явно указывали на то, что реальный клиентский поток не сможет давать всем субарендаторам необходимого для работы дохода.

В чем была суть проблемы?

Гастроном находился в районе с платежеспособной аудиторией, но большинство этой аудитории уже привыкли ходить на элитный рынок, который находился в 800 метрах от помещения.

Менее богатое население этого района отоваривалось в рядом стоящих супермаркетах — «Магнит» и «Дикси», в 300 метрах ещё была «Пятёрочка».

Оставался средний-класс, которым элитный рынок был не по карману, а в эконом-супермаркетах не было того, что им хотелось бы приобрести. За этим они шли в Гастроном, но этого потока клиентов было мало, чтобы каждый отдел получал нужные продажи.

Субарендаторы

Субарендный бизнес полностью зависит от бизнеса субарендаторов.

Наш герой, к сожалению, этого тоже не учел и не оценил их ресурсы. Из восьми субарендаторов лишь трое были сетевыми компаниями, остальные принадлежали к новичкам энтузиастам, чей бизнес-план был весьма примитивным.

Денег у «стартаперов» было только на первый месяц аренды, депозит и первоначальное наполнение отдела товаром. Огромную прибыль, очевидно, рассчитывали получать с первых же дней работы, а потом все делегировать и уехать пить коктейли на Бали. Вроде так сейчас учат начинающих предпринимателей.

Один из таких учителей… бывших.

Сетевые арендаторы отработали показательный первый месяц, посчитали реальный потенциал точки, и предложили оптимальную для этого арендную плату — ниже, чем она была изначально.

Поэтому всегда помните: сетевая компания — не показатель стабильности арендного или субарендного бизнеса.

Ошибка 4. Доверять только бумагам

Наш герой перед покупкой бизнеса не счел нужным пообщаться с продавцами отделов и постараться получить от них информацию по текущим продажам. Также можно было посчитать среднее количество чеков в каждом отделе, хотя бы за 3–5 дней, или самостоятельно рассчитать ежедневный поток посетителей гастронома.

После таких действий у него сложилась бы более реальная картина по всем основным показателям бизнеса, который ему предложили купить.

Ошибка 5. Отсутствие маркетинговых мероприятий

Подобный бизнес в формате гастронома рассчитан на два вида покупателей: проходящий мимо помещения трафик (транзитный) и местные жители района.

Когда стало понятно, что основной поток клиентов состоит в основном лишь из транзитников, которые покупают штучный товар, то наш герой не стал проводить никаких действий, направленных на привлечение в гастроном местных жителей.

Это была большая ошибка.

Помещение располагалось между двух супермаркетов — «Магнит» и «Дикси», клиенты этих магазинов были люди с низким и средним уровнем дохода, и они не могли себе позволить так часто покупать продукты в гастрономе. Но, более платежеспособная публика, которой в этом районе было достаточно много, не ходила в эти магазины и, скорее всего, даже не знала про существование гастронома (особенно те, кто жил в глубине жилого массива).

Необходимо было направить все силы на привлечение именно этой публики, которая смогла бы обеспечить более высокую сумму среднего чека. Однако наш герой это проигнорировал и пустил развитие проекта на самотек, очевидно рассчитывая на «сарафанное радио».

Здесь нужно понимать, что объем продаж субарендаторов полностью зависит от успеха вашего субарендного бизнеса. Не будет продаж — субарендаторы разбегутся. Поэтому маркетинговой части стоит уделять особое внимание.

Для этих целей можно смело брать ежемесячные маркетинговые сборы с субарендаторов, хотя бы на листовки, рекламу в районных группах в соцсетях, различные маркетинговые мероприятия на месте и прочее.

Выводы

Почти все бизнесы, которые изначально создаются для их дальнейшей продажи, реализуются в основном на пике своего развития, чтобы можно было установить за них как можно большую цену.

Начальные финансовые показатели таких бизнесов могут иметь слабую основу для их дальнейшего поддержания на нужном уровне. Всё нужно тщательно проверять.

Также продавцы могут искусственно создавать показатели текущих доходов, тем самым формируя недостоверную финансовую модель бизнеса. Всё это и многое другое следует учитывать при покупке любого готового бизнеса.

Что же касается именно субарендного бизнеса, то можно найти достаточно много успешных проектов (даже в продаже), которые работают и приносят своим инвесторам хорошую прибыль. Здесь всё зависит от того, насколько грамотно выбрана и оценена локация.

Еще больше полезных статей о бизнесе и личном опыте предпринимателей можете найти в моём Telegram-канале.