помогите принять решение

взять 80% стоимости квартиры в ипотеку, поселить чурок и чтобы они отдавали ипотеку? не надо считать себя самым хитрожопым :-) для таких как раз придумали налог на имущества по кадастру. коммунальные платежи и перенасыщение рынка жилья в том числе и аренды. наyeбать банк и экономику не удастся.

Рассмотрите вопрос ваших расходов, какова их динамика, смогут ли ваши доходы выдержать динамику расходов, учтите инфляцию.При инфляции доходы отстают от расходов.

Проблема в том если будет ещё большее падение, то квартира подешеветь в цене может раза в 2 и буквально за пол года аренда уже падает, и ты за свой кеш купишь её полностью. Или останешся с ипотекой и арендой дешевле в 2 раза, где тебе будут покрывать лишь 20-30%.

Если веришь правительству и обвала не будет то инвестиция приемлема.

Я бы лично в данный момент не рисковал такими инвестициями на годы второе дно ещё может быть. в 2008 можно было хорошо купить в конце года, когда упало а не в начале.

через пару лет платеж за хату с аннуитетом может и не сравняется.

Технология:
Сделать обзор плюсов и минусов действия и бездействия в декартовых координатах. Вопросы:
Куплю жилье:
Что ценного я приобрету? Какие возможности мне это откроет?
Что ценного я потеряю? Какие риски станут больше?
Кто меня поддержит в этом действии?
Кто будет мне противостоять?

По аналогии пишете ответы о бездействии — ситуация оставить как есть сейчас.

На каждый вопрос стоит найти минимум пять ответов. Если не находите — продолжайте искать, они есть. Для поиска ответов можно воспользоваться структурированным поиском ответов по категориям (контекстам):
экономическая (это тот анализ, что с чего Вы начали)
юридическая
техническая
этическая
эмоциональная
экологическая
социальная
физиологическая, здоровье
эстетическая
технологическая

Получится 4 колонки. Это пища для дальнейшего анализа. Далее можно применить весовые коэффициенты для ранжирования.

Если ситуация усугубится, то цены на жилье упадут. В 1998 году упали чуть не втрое. Если ситуация улучшиться, банки снизят проценты по кредитованию.

рассчитай конкретные цифры по годам по формуле дисконтирования денежных потоков

если бизнес не дает чистой прибыли — заниматься им — идиотизм

Решение простое до нельзя:
Посчитайте для себя: Способны ли вы выплачивать ежемесячный платеж банку в полной мере и без просрочек с основного дохода, не привлекая финансовые ресурсы со стороны? Если да — конечно берите! Заложите 500-800 тысяч рублей под текущий ремонт помещения и обеспечение условий проживания (кресла, диваны, сантехника, мебель, холодильник и самый минимум бытовой техники, окна, шторы, «Ломенад» итд).
Помните! Ваше плечо 1:4 сможет сработать против Вас! Сдавая квартиру в аренду Вы берете к 1:4 на себя дополнительные риски! 1) Несвоевременная оплата арендаторами 2) «наполнение» квартиры разной утварью арендаторами за счет ежемесячных платежей 3) Шанс не сдать квартиру в аренду на несколько месяцев 4) Повышение цен на квартплату и э/энергию 5) совершение преступления на квартире, в следствии чего её опечатывание до момента прекращения разбирательства по уголовному делу итд.

Какие нах цифры??? Я конкретный пример приведу: Взял паренёк квартиру в е*отеку, отремонтировал, сдал. Арендатор уснул с непотушенной сигаретой. Арендатор мёртв, квартира выгорела, жильцы соседних квартир, к которым вся гарь ушла через вентиляцию предъявили иск владельцу в судебном порядке возместить затраты на текущий ремонт их квартир.
Второй пример: Паренек поступил так же, но с квартиры начали торговать наркотиками. В итоге наркоточку закрыли наркополицейские, а квартиру опечатали… Вот и стоит она опечатанная 5-й месяц уже...
Третий пример: Паренек поступил так же, но на квартире произошла пьяная драка и тяжкое преступление. Итог тот же.
Последний пример: Паренек поступил так же, но жильцы через неделю выехали из квартиры, прихватив всю бытовую технику, плиту, раковину, только унитаз оставили. Да и то, НАСР@ли туда, крышкой закрыли и не сдёрнули. Люстры снимали вместе с лампочками! В общем, от квартиры остались стены, одна входная дверь и унитаз. Суть до дела дошла, менты сказали, что паспорт липовый у арендатора был.

НИШТЯК бизнес, да???*

20% собственных мало

имхо лучше вместо покупки хаты эти бабки в валюту перевести и через 2-3 года задуматься о покупке хаты, имхо в валюте рашкина недвижка нехило подешевеет, за последние полгода только цены в долларах упали на 30%

Поселить двух студенток бесплатно, и ходить к ним в гости раз-два в неделю, кайф.

По-любому я бы взял.

ты думаешь так легко арендаторов найти)

всё зависит от динамики цен на недвижимость. вы исходите из того, что цены на квартиры (и аренду) будут расти вместе с другими товарами. но это не факт. кредиты дорожают, спрос падает.

Деньги дешевеют, недвижка нет. Единственное, что современные инвесторы в недвижимость не принимают в расчет — это риски связанные с военными действиями, а они не равны нулю, к сожалению.

квартиру можно и продать, если рассчитываете на то что недвижимость как минимум не упадёт в цене. а то ведь рядом например дорогу могут проложить. или завод построить.

если учитывать продажу, то очевидно надо сравнивать платежи квартирантов только с платежами по % от кредита, без учёта тела.
как по мне, 80% от квартиры брать в кредит стоит только если у вас волшебные европейские ставки, хотя бы 8% годовых. а под 13 и выше… это означает что надо будет лет за 12 оплатить _два_ тела кредита, при кредите в 50%, при кредите в 80%, думаю 12 лет уменьшатся почти пропорционально, где-то лет до 8. Вряд ли квартиранты вам за 8 лет возместят половину стоимости квартиры.

можно сейчас просто купить сбер преф. див доходность там более 5%, т.е. сопоставима с арендой. в цене рости акция будет возможно сопостовимо недвижимости (может больше может меньше). на первый взгляд прибыль/риск похожи, зато никаких квартирантов, никакого ремонта, мгновенная ликвидность (захотел продал). хотя хата тоже хорошо, для диверсификации. но если это единственное и первое вложение, то акция альтернатива. чуть более рискованная конечно, но зато куда менее геморойная. Но, ипотеку под сбер преф. не дадут конечно. Если основная идея в том, что инфляция у нас опережает ставку по ипотеке — то конечно надо брать хату. Одно время сбер давал ипотеку под 8% в рублях — вот такие ипотеки надо брать я думаю )

если бы это было выгодно. то застройщики не искали бы покупателей. а сами сдавали бы.

Самое идиотское инвестирование. Хотя… россияне по-другому не умеют. Что работало в прошлом, не значит, что это же самое будет приносить в будущем. кто брал в Ипотеку квартиры в последние два года, они все в минусе. Никакой прибыли, одни сплошные убытки. И в расчете я не уверена, что вы посчитали, чтоб сдавать хату, вы учли ремонт. Без всякой ипотеки рентная доходность составляет 5%. А вы хотите в Ипотеку. Сейчас таких умных, как ты, сдавать все больше и больше, предложение растет, значит цены на аренду не будут расти так, как росли раньше. Больше вероятности, что заморозятся. А в кризис вероятно пойдут вниз. Человек всегда из всех вариантов выбирает геморой. Так что…

Вопрос цены недвижимости и доли в доходах ипотеки. А так надо рассчитывать.

На рынке куча инвесторских квартир, которые просто стоят пустыми, и они рано или поздно пойдут на рынок, плюс вводится новое жилье, что будет давить на рынок недвижимости. И к тому же цены так задраны, что нуждающие в недвижимости ее не могут приобрести. К тому же сейчас все больше и больше из семейного бюджета уходит на нужды первой необходимости. Ну дальше включай логику…

прочел коменты… слушай сюды… я занимаюсь управлением арендой квартир с 2002года… расклад такой...
1 прикинь затраты: коммуналка, вода, свет, телефон, ндфл, налог на имущество… затраты на ремонт раз в 10 лет… затраты на обустройство мебеля и техника раз в 10 лет…
2 посмотри сколько всреднем стоит аренда на районе… не расчитывай что будешь сдавать дороже… т.к сначала квартира новая а потом уже пользованная и местами убитая… дом тоже станет старым
3 теперь самый грустный пункт… который по скудоумию никто не считает… амортизация жилья -2% от стоимости квартиры в год… дома не стоят вечность… идет износ… никто не хочет жить жить в старых домах…
4 теперь прикинь риски… жильцы меняются… жильцы не платят… жильцы задерживают оплату… + у тебя ипотека… а если со здоровьем что??? а если цена на недвижку упадет??? а если работу потеряешь??? а если захочешь переехать в другой город???
имхо все разговоры о том что ипотечную квартиру можно сдавать и платить ипотеку это чистый развод лохов…

сейчас есть один вариант покупки квартиры для аренды… на свои деньги и ребенку… типа пока он мелкий хата сдается…

А с чего вы взяли, что рост стоимости аренды будет равен росту инфляции. Вы то договариваетесь на оплату в рублях. Для примера в Одессе сейчас аренда квартир в пересчете на доллары стоят столько же, сколько 5 лет назад. Если люди беднеют — падает спрос и снижаются цены

Кризис еще не начался, все еще впереди. А такие вещи лучше брать, когда все плохо. В 2008 году я видела предложение с 50% скидкой. Люди встряли с ипотекой, многие потеряли работу, у кого-то снизил зарплату на 10-15 %. Это было не так давно. Не ужели такие вещи быстро забывается???

Положи деньги по банкам под 12 % по 630 тыр через 6 лет удвоишь капитал, купишь две квартиры.

Сегодня для таких сделок поезд ушел, потому что рубль уже просел, и все шансы на то, что следующие годы будет в комфортном для власти даунтренде.
Если бы такую сделку провести в момент 32р/Долл, был бы смысл в ожидании обвала, я и сам рассматривал, но с учетом грядущего падения недвижки, все же отказался.
Экономика в жопе, с учетом санкций и нефти прогноз по аренде отрицательный.
Ставка дисконтирования берется не по доходности метров, а по безрисковым депозитам.
Ставка ипотеки такова, что съест всю прибыль от инфляционного арбитража раньше чем можно будет выйти в плюс.
Так что описанная сделка убыточна.

недвижимость можно рассматривать с расчётом на долгий срок год -два, возможно к этому времени уже будет решён вопрос с донбассом, может и раньше. Да и не стоит забывать про выборы президента в конце 2017 — начало 2018 =)

Живоглот, во первых, не бери 2-шку, бери однушку, и тогда возьмешь арендой реальные 6% годовых от рыночной стоимости квартиры (без учета налогов)

Во вторых, при таком варианте у тебя ипотечный платеж заметно приблизится к арендному платежу, а то и вообще сравняется, что резко облегчает всю схему.

Дешеветь недвиж конечно может локально, в случае жестоких затяжных кризисов, но как правило на длинных дистанциях недвиж отыгрывает копейка в копейку фактическую инфляцию (смотрим график цен на недвиж США исторический, и у нас пока все точно так же), предполагаю, что московская недвижимость так и будет себя вести дальше плюс минус.

Риски аренды преувеличены, просто не надо сдавать не славянам («не славяне» извините, я вас уважаю также как и лиц других национальностей, но реально в деле аренды вы очень проблемные персонажи) и вообще смотрите кому сдаете, документы смотрите, где работают и тд, при малейших подозрениях, или невнятных мотивах аренды сразу отказ, и тд

С другой стороны Сучкины (Сучка с Уолл стрит) аргументы также сильны, риски коррекции цены на недвижимость реально высоки, арендные ставки по сравнению с прошлым годом заметно ниже, и сдать реально труднее чем бывало. Что также подкрепляет мое мнение, что не надо надрываться с двушкой — это однозначно. Максимум однушка

Ипотека это для тех, кто сам там будет жить! НО есть моменты, когда ипотеку можно и НУЖНО рассматривать как КРЕДИТ, по скольку ипотечный процент явно ниже. Бизнес на сдаче жилья тяжел и неблагодарен, но и в нем есть положительные моменты. Однако как в любом бизнесе нужно иметь крепкий тыл — другими словами у меня есть деньги, на покупку одной квартиры, но я могу купить три в ипотеку — при условии, что другой бизнес позволит расплачиваться по ней. Тут нужно ещё понимать какую ликвидность имеет жилье. Самое ликвидное это квартиры до 50 кв.м. у метро (это для Москвы) или в центрах городов. Тщательно подбирать арендаторов — узнавая кто они где работают (справки с места работы, учебы). Кстати в Европе это обычное дело — первым встречным никто не сдает ничего. И последнее: недвижимость это спокойный и низкодоходный актив — заработать много тут не получится, но сохранить и чуток приумножить это факт. Для недвиги есть риски полного уничтожения, но (как мне кажется) риски краха банковской системы куда серьёзнее

У меня примерно такая же ситуация. Беру ипотеку 74% от стоимости квартиры под 13% в Сбере на 13 лет. Я сам в данный момент снимаю 2-ку в Москве и нужно где-то жить (я сам из региона), в 2013г. вложился в нулевую стадию в ближайшем Подмосковье (тоже с ипотекой, ипотеку выплатил), дом будет построен в следующем 2015 году, цена выросла на 50% уже сейчас — так что я не согласен с теми, кто говорит, что нельзя заработать. В-общем, решил брать уже построенную квартиру, тоже в ближайшем Подмосковье, но не для сдачи, а для собственного проживания. Как уже сказал, 26% плачу со своих, но в ближайшее время выставляю на продажу свою 1к кв., в которую вложился в 2010г. и она выросла на 100% с тех пор, т.е. в моменте гашу часть ипотечного займа и он становится 47%, которые буду гасить с будущих доходов. Плюсы:
— через 4 мес. после ремонта въезжаю в свою квартиру и экономлю на аренде
— свое жилье есть свое жилье, Московский неадекват в лице арендодателей уходит в прошлое
Минусы:
— нужно вложить еще 1 лям на ремонт
— риски, связанные с доходом в будущем
— риски, связанные с налогами на недвигу (0,1% от кадастровой стоимости в год уже сейчас (квартиры до 10 млн.) + плата за обслуживание квартиры от обслуживающей организации — тоже переменная X + еще доп. налоги)
В-общем, полностью я не уверен в своем решении.
Как-то так, в любом случае вам успехов.

Я как-то по одному из регионов считал цифры в таком проекте — получилось, что интересно получается только если ипотеку дадут ниже, чем под 10,5% годовых.