Блог им. CastorTroy

Вложения в недвижимость VS Вложения в облигации

Так ли выгодны вложения в недвижимость?

Неутешительные новости для тех, кто считает, что вложения в недвижимость с последующей сдачей — хороший вариант вложения капитала.

Вложения в недвижимость VS Вложения в облигации

Перед Вами график доходности от сдачи 1-2 комнатных квартир в Москве за 10 лет, цифры из разряда «обнять и плакать» — не больше 6% годовых.

Тезис: безрисковые облигации федерального займа дают больше! Кроме всего прочего, они ликвидны и гарантированы государством, а квартиру попробуй продай быстро.

Ставка на рост цен на недвижимость также вряд ли сработает, ибо реальные доходы населения падают. Прогноз по инфляции неутешительный, ЦБ опускать ключевую ставку уже не станет, а в следующем году, скорее всего будет и повышать (на носу 2% рост НДС), следовательно и ипотека дешевле уже не будет.

В Центральном федеральном округе средняя цена за квадратный метр в новостройке примерно  42 000 рублей.
Однокомнатная квартира, площадью 40 квадратных метров с черновой отделкой встанет в районе 1 680 000 рублей. Плюс в неё надо вложиться, чтобы довести хотя бы до минимально жилого уровня — для ровного счёта ещё 320 000рублей.
ИТОГО: 2 000 000 рублей однокомнатная квартира с минимальной отделкой без мебели.

Сдавать её можно будет тысяч за 10 в месяц + коммунальные платежи, а с чего больше? Мебели нет, ремонт по минимуму. Что соответствует 120 000 рублей в год. 
Отдача 120 000 /2 000 000 = 6%.
Те же самые ШЕСТЬ ПРОЦЕНТОВ! Ну и какой смысл морозить деньги в недвижимости?

 

Альтернатива? Ну например — облигация ОФЗ 29008 с переменным купоном или ОФЗ 52001 с индексируемым номиналом.
В первом случае купон завязан на инфляцию через ставку RUONIA (Rouble OverNight Index Average) + 1,4%, во втором, номинал индексируется в зависимости от индекса потребительских цен +3%. И в том и другом случае доходность будет больше, чем от вложения в недвижимость (8,82 — 10,3 процента годовых). Растёт инфляция — растёт купон по облигации. И это под гарантии государства и с хорошей ликвидностью.

Как считаете?

★12
40 комментариев
земельный участок под Парижем( до 100км) в хорошем месте, к примеру у Луары.
avatar
serg barbar, Замкадье, не выгодно)
avatar
Вложения в недвижимость, с целью дальнейшей её сдачи в аренду, безусловно консервативны и приведенные Вами расчеты это подтверждают. Однако… в наше, как всегда, непростое время, в условиях санкций и т.д. недвижимость выглядит предпочтительнее. Надежнее, с точки зрения сохранности.
Давайте вспомним сколько раз нас государство… мягко говоря обманывало. И конец 80-х и 98-й год и многое другое...
Так что народ больше верит в то, что можно потрогать и увидеть, а не в виртуальные брокерские счета:))).
avatar
Владимир Усов, отчасти согласен, только не совсем понимаю, как государство может кинуть владельца ОФЗ в данном случае.
В 90-ые гиперинфляция сожрала у людей все накопления, и насколько я читал, это было сделано специально, ибо у населения скопилось большое количество денег.
Я недаром, в качестве примера, привёл ОФЗ с переменным купоном/индексируемым номиналом. С м.т.з. тут только явный кидок со стороны государства может лишить людей накоплений. Разумеется это не исключено и сейчас, но, как мне кажется менее вероятно, чем 30 лет назад.
avatar
недвига и облиги не являются конкурентами в моём портфеле. Да сейчас ОФЗ подоходнее. Но во время девала, спустя полгода недвига начинает расти не дуром. С 2001 по 2014 в 8 раз. Мои квартиры. Да, коммерческая недвига — офисы 15-30 кв.м. даёт рентный доход чистыми 13-18%, в хорошем месте 20%. Диверсификация брат.
avatar
Ока-Волга, про коммерческую — согласен, там выше рента, НО когда нет арендаторов (а такое бывает) актив становится пассивом.

Для диверсификации тогда уж и золото надо покупать, только НДС очень не охота платить)
avatar
Сергей Баранов, Когда входишь в проект комм недвиги — простые правила: ходовое место, парковка, 1-2 этаж, 15-30 кв.м. Как пирожки уходят. Даже если один съехал, тут же другой заехал. Доходнее чем квартиру сдавать в 2 раза минимум. Моя история.
avatar
Ока-Волга, в статье рассматривается исключительно жилая недвижимость. Коммерческая — другая песня.
Спасибо за информацию.
avatar
Сергей Баранов, Коммерческая недвига нередко дешевле жилой получается. Просто офисы. Эконом вид. Туалет в коридоре. Как то так.
avatar
Ока-Волга, Вы больше ориентируетесь на офисную или торговую недвидимость?В каком городе инвестируете? Можете скинуть какой-нибудь пример по Вашему мнению хорошего торгового объекта. Я все засматриваюсь на ком недвигу, но никак не могу решится, т.к. боюсь потом не сдать.
avatar
Валерий К, Офисная. 15, 30 кв.м. Не более. Торговля подвластна конъюнктуре, кассовые разрывы, долгие выселения. Офис — продаёт интеллектуальный  продукт или услугу (маникюр, педикюр ит.п.) Менее насыщаемый. Выселение за один день. Рисков меньше. В любом городе. Вдоль проспекта или улицы ведущие к центру. Новостройка, первый этаж сейчас всегда по проекту офисно- торговый. Если вторичка — уже переделан в офисно торговый или и ранее был. Если место ходовое во вторичку не залезешь. Сидят якоря, владельцы не продают. Больше шансов в новостройках. ЖСК, и иные формы участия в строительстве. Ну риски конечно. Но если место ходовое рисков меньше. Ничего нового.
avatar
Ока-Волга, дело тут не в девале, а в послед росте мировой экономики и девале бакса
Игорь Егоров, Не понял.
avatar
недвижимость-это для тех у кого денег от 10 лям и больше, для москвы от 30, просто для диверсификации, на последние вкладываться в квартиры для инвестиций не стоит и еще лет 10 не стоит 
Игорь Егоров,  Да, если накопления и малая сумма — то ОФЗ. В моём понимании — недвига конечная точка инвестиций. Очень консервативная, но очень физическая. Поэтому голливудские звёзды на пике карьеры покупают замки, виллы, ранчо, острова. После заката карьеры, к старости ближе они это продают с профитом. Ну конечно есть у них и другие инвестиции. Но более рискованные. Роберт Кийсаки в книге «Бедный папа, богатый папа» считает что недвига это пассив. Согласен отчасти. Ибо я считаю недвигу — конечной целью, точкой в инвестициях. Когда есть семья и дети особенно. В этом её отличие от ОФЗ. ОФЗ удобнее и ликвиднее. Но лучше оставить детям, внукам хорошие недвиги хороших местах. А там сами.
avatar
Игорь Егоров, в целом поддерживаю. Единственное, что 10 лет для меня слишком далёкая перспектива.
avatar
Ну не знаю, не знаю, как в Мскв.  Мне кажется это все пишут теоретики, которые только считают. Что бы понять процесс необходимо в него влезть.
В Хабаровске норм получается.  Поделюсь собств опытом. В 2012 купил однокомнатную в новостройке 52 кв. м. за 2 900 т.р. + ремонт 600 =3 500 т.р.  Мебель перевез из дома в котором живу, домой взял новую. :))   Сегодня такие квартиры в этом доме продаются, причем продаются в реале. Уходят примерно за месяц если выставляются за 5200- 5900 т.р. в зависимости от ремонта. Уже за 6 лет 70% только на стоимости налипло.   Я свою сдаю агентству с первого дня окончания ремонта за 33 000 руб в мес. + счетчики.  Агентство сдает посуточно за 3 500 в сутки.  И если за 6 лет не отказались, значит выгодно. Платят как часы, каждый месяц в один и тот же день указанный в договоре.
У агентства штат работников от уборщиц до электриков и сантехников. Контролирую раз в пол года.  Доволен как удав. тьфу, тьфу, тьфу.
Как то так.
Александр Симонов, Красава! Зрелый, цивильный подход. Налоги платишь? Ведь договор с конторой?
avatar
Александр Симонов, по суточно как вариант более высокой доходности, благо сейчас куча сайтов
avatar
Александр Симонов, ни чего себе ценник в Хабаровске, как на квартиры, так и на сдачу. Возможно рынок ещё не сильно насыщен.
avatar
Александр Симонов, чот фантастиш какой то для хабаровска, там небось квартиры из золота?
Александр Симонов, можно ссылку из авито про такой дом, а то не верится
Игорь Егоров, Открой АВИТО, а лучше farpost.ru у нас на дальнем востоке в основном им пользуются. Поставь фильтр на квартиры Центральный район, кирпич или монолит. И площадь от 50 до 60. И выбирай любую.  Меньше 47 площадь не ставь. Понасыпится хрущевок, замучаешься сортировать.  Там же можешь и аренду посмотреть.
Удачи.  Верить или нет дело твое. Мне от этого не горячо не холодно.  Да и зачем мне врать????

www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/prodam-2h-komnatnuju-kvartiru-v-centre-habarovska-65760473.html

www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/prodam-kvartiru-65719871.html

www.farpost.ru/khabarovsk/realty/sell_flats/kvartira-per-donskoj-9-2-h-komn-65650216.html
А я помню как мочили Березовского тем, что у него квартира в Алых Парусах по 800 (восемьсот) баксов за метр.
Когда «вкладываться в квартиры для инвестиций не стоит и еще лет 10 не стоит» это уже повод задуматься…
avatar
Первое если квартира 2 млн то аренда 12-13 тыс чистыми
Второе офз могут и платить 7 %, а инфляция попрет и аренда будет 15-17-20, а вы будете получать фиксированную доходность.
Третье — депозиты физ лиц на хаях,  может быть ситуация, когда люди испугаются (например доллар 100) и тогда они побегут смета все с рынка и квартира, которая стоила 2 млн станет 3
avatar
Черный Живоглот, а когда нужен тебе будет нал, и покупателей не будет, и цена квартиру, которую покупал за 2 млн, будешь продавать за 1 млн. плюс аренда с 2014 почти и не растет
Леди Джей, Всё надор взвешивать. Нет и не может быть вложений без риска. Недвига — на 10 лет и более. А там и детишки подрастут.
avatar
Леди Джей, 
Рублевых падений нет.
avatar
1. Никто не учитывает амортизацию недвижимости. Как в форме необходимого текущего ремонта, так и в общей форме старения. 
2. Актив не может становиться пассивом. Просто по правилам бухучета. 
3. Спекулятивный рост/падение недвиги имеет свой аналог в росте/падении тела долгосрочной облигации. 
В общем, как всегда в спекуляциях, дело не в активе, а в его специфических особенностях и в тайминге.
avatar
После "безрисковые облигации федерального займа" дальше не читал.
avatar
Enfernuz, выросло поколение, которое не помнит пирамиду ГКО. Любое упоминание «народный» в названии, как то «народные ОФЗ», «народное IPO» — это красный флаг о том, что собираются кинуть
Поджигатель Жирафов, Поджигатель Жирафов, А в ГКО многие нажилмсь. И немногие потеряли. Просто был тех дефолт по августу 1998, по купонвм и погашению. Но в декабре вернули всё по номиналу. Не дали наварится на разнице, это да. Но в рублях потерь не было. Просто к декабрю бакс с 6 руб до 24,26 поднялся. Хорошее время было. Мой первый куш. И кстати куш вложил в недвигу. Как цель всех спекуляций.
avatar
Enfernuz, А зря. Ум как и парашют работает в раскрытом положении.
avatar
Это избитая тема, уже не раз поднималась. Покупать квартиру тупо чтобы сдавать уже не катит. В начале нулевых это был крутой бизнес, т.к. стоимость квартир росла быстрыми темпами. 
6% — это еще если постоянно заполняемость квартиры, отсутствие дополнительных затрат при эксплуатации. Там выходит около 4%
avatar
 вон в сочи есть квартиры по 400 тыс за метр и даже миллион, понять бы тока это кто то покупает или тока продает
 я сам собрался в сочи(дагомысе) брать по 96 тыс за метр без отделки и ждать еще 9 мес до сдачи… вот такие цены
Последние 10 лет — не верный период. 2007 — начало надувания пузыря. 2017 — переходный год от дорогой недвижки и аренды к дешевой недвижки и бесплатной(!) аренды. Понятно, что бесплатность условная — отбитие налогов и квартплаты, плюс зависимость от района. А что касается офз — не учтены девалы. Вы как управляющая компания — берёте для рекламы период удобный для вас.
avatar
Andrey, я не управляющая компания, а такой период взял потому, что Циан делал аналитику за этот период по Москве и была картинка.
Не скажу за всю страну, есть региональные нюансы, но у нас цены на недвижку стоят колом уже лет пять точно, даже есть тренд на понижение (у застройщиков).
avatar
Если рассматривать рынок посуточной сдачи жилья (AirBnB, Booking), доходность порой в 2-3 раза выше помесячной. Здесь, насколько я понял, только второй вариант рассматривается? 

А вообще одна из самых обсуждаемых тем, особенно если брать под ипотеку. Недвижимость однозначно должна быть в портфеле, но с оценкой всех перспектив и рисков, так же как и с ценными бумагами. 
avatar
Недвига — не тот актив, который купил и забыл. Тут пассивная стратегия не прокатит. 
Нужно набирать ипотеки, делить на студии и сдавать посуточно. Если отдавать на аутсорс сдачу — считай отдал вкусный кусок пирога. 
А вообще рынок как-бы перестал расти и расти такими темпами, как раньше вряд ли будет.
avatar

теги блога Сергей Баранов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн