SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. bochonok20005
Дурачок кормил банк 10 лет
- 11 ноября 2019, 17:08
- |
2004 год. Я молодой Энергичный да ранний пришел из Армии. 2 года прошли незаметно. Никакой фин грамотности и в помине не было. Закончил Универ в СПБ в 2008 году. На втором курсе я работал в то время в одном оч. известном Банке. Работал в сфере Ипот кредитования. Выдавал ипотеку, заключал Кредитники, много чего насмотрелся.
Начиная с 2006 года я и не понимал, Как нам повезло и как перла Экономика на Нефти за 100. Люди брали кредиты (Ипотека Авто Потребы) Денег Было Валом. Средняя ЗП по Питеру 25-35 тр. Белые воротнички в Банках имели порядка 40 тр.
К слову сказать на 40 тр Можно было отдохнуть в Турции в 5 Звезд. Все Включено. Только в те времена можно было купить квартиру на котловане за 1,4 млн а продать на ключах за 2,1 млн. (Студия) Эх времена были...
В 2008 году по классике Жанра я Взял Ипотеку (Запрыгнул в уходящий поезд) Дурачок. В Июле оформил 1 к.кв. 30 метров в Хруще с мин. Перв Взносом. При ЗП в 40 тр. Платежи составляли 30 т.р. Это была самая Большая моя фин. Ошибка в Жизни.
Хорошо что хоть хватило ума Рублевый кредит взять. Теперь Математика:
2008 год. Хрущ 30 м. Цена 3 150 000 руб. Ежемес платеж 30 000 руб. Ставка 10,5 Годовых
2018 год Продал Хрущ за 2 900 000 руб С учетом сдачи квартиры за 16 000 руб в мес, за 10 лет заплатил Банку 1 920 т.р.
Итого 3 150 + 1920 = 5070 — 2 900 = 2 170 руб. Убытка + вложения в квартиру. Если вам стукнуло поиграть в инвестиции в недвижимость Обратитесь к старшему поколению, может чего толкового и подскажут.
Про Долларовых Ипотечников я Молчу и Сочувствую…
Начиная с 2006 года я и не понимал, Как нам повезло и как перла Экономика на Нефти за 100. Люди брали кредиты (Ипотека Авто Потребы) Денег Было Валом. Средняя ЗП по Питеру 25-35 тр. Белые воротнички в Банках имели порядка 40 тр.
К слову сказать на 40 тр Можно было отдохнуть в Турции в 5 Звезд. Все Включено. Только в те времена можно было купить квартиру на котловане за 1,4 млн а продать на ключах за 2,1 млн. (Студия) Эх времена были...
В 2008 году по классике Жанра я Взял Ипотеку (Запрыгнул в уходящий поезд) Дурачок. В Июле оформил 1 к.кв. 30 метров в Хруще с мин. Перв Взносом. При ЗП в 40 тр. Платежи составляли 30 т.р. Это была самая Большая моя фин. Ошибка в Жизни.
Хорошо что хоть хватило ума Рублевый кредит взять. Теперь Математика:
2008 год. Хрущ 30 м. Цена 3 150 000 руб. Ежемес платеж 30 000 руб. Ставка 10,5 Годовых
2018 год Продал Хрущ за 2 900 000 руб С учетом сдачи квартиры за 16 000 руб в мес, за 10 лет заплатил Банку 1 920 т.р.
Итого 3 150 + 1920 = 5070 — 2 900 = 2 170 руб. Убытка + вложения в квартиру. Если вам стукнуло поиграть в инвестиции в недвижимость Обратитесь к старшему поколению, может чего толкового и подскажут.
Про Долларовых Ипотечников я Молчу и Сочувствую…
теги блога Smart_bo
- 1998
- акции
- Аптека 36
- бакс
- банк
- банки
- БКС брокер
- брент
- брокер
- валюта
- гуру
- доллар
- золото
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- ипотека
- испания
- Кризис
- кризис 1998
- лонг
- Магнит
- маржин колл
- Мечел
- мобильный пост
- образование
- опрос
- открытие
- оффтоп
- проценты
- рост цен
- рубль
- рынок
- сбербанк
- трейдинг
- Финам
- форекс
- ЦБ
Так это ж не инвестиция. Это — чистая спекуляция. По определению. Какие, нахрен, тут игрушки инвестиции…
что-то не вижу в вашей математике вычет 16 тыр от сдачи в аренду?
или вы эти мелочи набежавшие за 10 лет даже не хотите учитывать? )))
И индекс мосбиржи только в 2016м обновил хаи 2008го года. РТС туда даже не приближался. Так что всё не так однозначно.
То есть, вы инвестировали заемные средства в то, что было известно подавляющему большинству профессионалов той сферы, то есть в недвижимость, которая была на пике цены, и причем без попытки застраховать риски.
И как вы уже написали, это все при отсутствии фин. грамотности. Но! Но в этом есть тоже свои плюсы, вы стали мудрее, и приложите максимальные усилия к тому, что бы этого не повторить.
… правда не всегда и не всем удается этому придерживаться с первого раза, сам все, что то ни как, не могу устоканить в себе то, что знаю.
… там, если честно много ошибок, я начал просекать этот момент в 2008 году на должности исполнительного директора агенства недвижимости, и принял решение уйти из этой сферы. В принципе, не жалею абсолютно.
И не называй себя дурачком, ибо к убогости ума свершившееся не имеет ни малейшего отношения. Ну не повезло, что в противоход рынку зашёл. И вообще это хрень-в Японии цена на недвигу сложилась на порядок, инвесторы сотни миллиардов потеряли, но почему-то не слышно самообличений подобно твоему.
да как ты услышишь-то -
во-первых — далеко.
во вторых они себе харакирей наделали и в море попрыгали.
Детей не делают не рожают.
Невиданная сила или невидимая.
Много строят.
Подъезды с полу-пустыми квартирами .
Работы нет.
Мало платят.
Вкладываются из деревень в новые дома им ипотеку дают в город переехать.
на этом сайте есть те, кто сливает на бирже и те, кто миллионы заработал. Кто слил — говорит, что биржа плохая. Кто заработал — что надо просто уметь
а биржа то для тех и других одинакова
https://coub.com/view/1b5hiy
Могло и не фартануть ведь, 2008 год был особый. :-) Вошел бы с кредитными на хаях и наблюдал как 20-30% в день пропадает. Выдержал бы? Не закрылся на дне, а выкупал бы падение? Ну-ну. :-)
Это сейчас 98 подзабылся, а тогда с него 10 лет всего прошло.
В остальном сдача недвижимости дает доход меньше депозита. Но ее профукать посложнее чем депозит. А так инвестиция не лучшая, да.
Загадка, как при зарплате в 40 тысяч дали кредит с платежом в 30 тысяч
у меня в этом тысячелетии вообще нет официальных источников дохода, а от кредитных карт устал отказываться.
3 150 + 1920 = 5070
Как вы так сложили? Если исходно 3 150 были ваши, то почему поценты банку туда к ним плюсовывать? Если был кредит и переплата, то не нужно их к исходной сумме плюсовать, которой у вас не было.
Может указать, какой был первый взнос и срок ипотеки?
Например, если ипотека была ровно на 10 лет по 30К в месяц, то у меня такой расчет получился:
Первый взнос — 950 тысяч
Сумма кредита - 2 200 000
Срок кредита - 120 месяцев.
Итоговая переплата — 1 361 329
Получено с аренды - 1 920 000
Итого расходы:
у вас было 950 тысяч + своих внесено - 1 680 000 за 10 лет = 2 630 000
Итого доходы:
Получено с аренды - 1 920 000 минус переплата 1 361 329 = 558 671
Фир рез: 2 900 000 - 2 630 000 + 558 671 = 828 671
В целом встречались инвестиции и похуже )
А если бы инвестиция была бы долгосрочной (еще более долгосрочной), то аренда бы уже чисто в плюс шла бы. Возможно еще и БА бы подрос.
попробовал с другими параметрами пересчитать.
а, видимо кредит был на 15 лет, взнос 10%, ипотека не погашена, еще и должны остались банку. Тогда картинка не очень.
Я просто почти себя узнал на старте. Питер, в 2008 со своей девушкой и без собственной квартиры. ЗП 40 тысяч, еще 40 нерегулярного дохода от халтурок.
Взяли квартиру в кирпичном доме. Однушка, но 50 квадратов, в пешей доступности от метро за 3 150 000. В качестве первого взноса ушли накопленные 400 тысяч и еще 600 тысяч взяли в беспроцентный кредит (от работы, бывает такое иногда).
Ипотеку выплатили всю, частично досрочно. Переплата 1 200 000, но стоимость квартиры выросла на 1 800 000. Плюс последние 5 лет сдаем ее за 24-27 + КУ.
Хорошо не послушал старших, и своих друзей (питерцев с квартирами), кто отговаривал от покупки )
Считаем все расходы:
950 т.р — перв.взнос
2200 т.р. — кредит
1361,329 т.р. — проценты
Считаем доходы:
2900 т.р. доход от продажи
1920 т.р. доход от сдачи в аренду
Итого: (950 000+2 200 000+1 361 329)-(2 900 000+1 920 000)= -308 671
Что я не так делаю?(
может где-то я и затупил в расчетах, сейчас лениво разбираться. Ваш расчет кажется корректным, за исключением последнего пункта:
Итого = доходы — расходы = (2 900 000+1 920 000) - (950 000+2 200 000+1 361 329) = 308 671
Но я еще раз перечитал внимательно исходный топик и автор пишет, что был минимальный взнос. В 2008 году у меня минимальным был 30%. Если у топикстартера он был 10%, то расчет и правда печальный, поэтому данные подсчеты смысла не имеют
За 10 лет был ежем платеж 30 000 р. Из которых 16 000 аренда (сдавал) 14 000 ежем доплачивал я сам.
За 10 лет был ежем платеж 30 000 р. Из которых 16 000 аренда (сдавал) 14 000 ежем доплачивал я сам.
Сумма кредита именно была 3 150 (через 10 лет продал в минус. за 2900)
За 10 лет был ежем платеж 30 000 р. Из которых 16 000 аренда (сдавал) 14 000 ежем доплачивал я сам.
То есть у вас исходно была ситуация, что сдача в аренду долго не будет покрывать убытков от процентов банку. Минус огромный. Сочувствую. Надеюсь правильные выводы сделаете, больше от этой ситуации взять нечего (
Девушку снял с ипотечного кредита в швейцарских франках, который был взять в 2007 году. Если бы не выкупил — ей крышка!
Второго вытащил с ипотеки в $ аккурат в 2013 году, когда у него ежемесячный платёж за однуху 32м2 был уже 108тыр в месяц! К декабрю 2014 у него был бы платёж ~220тыр. За эти деньги можно жить в отличной гостинице круглогодично =)))
Себе в убыток, но терпимо, а им бы уже полный абзац был.
Все банки навязывали своим клиентам валютные кредиты. Среди разных валют были разные ставки. По франку ставка была 4,5%, а в баксах ~7%. Вот многие и взяли эту «уникальную возможность!» из рекламы по первому каналу (банк «Москва»). Чуть позже этот банк за такое варварство по отношению к людям первым и раздраконили (первый отзыв лицензии в серии отзывов).
Так что для тех людей которые брали ипотеку взять её в рублях не было никакой возможности, а между баксом и франком тогда никто не видел такой уж особой разницы (кроме банков =))). Это был самый большой попадос. Люди потом с плакатами у кремля стояли.
не знаю у кого как, но у меня опыт по ипотеке очень позитивный.
Первую закрыли и рост стоимости жилья перерос проценты + сдаем (покупка от 2008 года).
Вторую взяли на стадии полувозведенного дома и в удачном месте, рост стоимости превысил проценты (покупка от 13 года)
Сейчас родители хотели купить новую квартиру (побольше), продав старую, я уговорил их взять ипотеку (хоть и старенькие, но им еще дали) и плачу ее я. А их старую квартиру сдаем. Так стоимость аренды покрывает проценты от ипотеки.
Хз в общем. Может мне просто везет
— Ну значит, слушай… Я короче решил инвестировать половину зарплаты в аренду жилья. Снимаю однушку у парня с тремя квартирами в загашнике. Мне настолько это выгодно, что я надеюсь обеспечить тому парню пенсию. Всё-таки аренда дешевле покупки жилья, к тому же всегда проще отказаться от выплат и вернуться на улицу в свою коробку из под холодильника.
— Ты колхозник? Приехал из периферии, потому что здесь есть работа, зарплаты с которой не хватает местным, а тебе хватает на то чтобы снимать у местных хаты и жрать картошку в мундире?!..
— Там работы нет.
— А тут работа есть, но жизни нет. Аренда — это ещё большая кабала, чем кредит и ипотека. Попроси родителей на периферии стерилизовываться и не поставлять рабов людям у которых жилья в избытке.
Так мой ответ и был про то, что детали важны. И то, что «ипотеку брать нельзя — доказано» звучит клево, но это не всегда так.
> Попроси родителей на периферии стерилизовываться и не поставлять рабов людям у которых жилья в избытке.
Ну уж фигушки, тогда рынок аренды схдопнется, а пока это не в моих интересах)
Больше всего интересно чем думаю люди, арендующие?! Куда они уходят, когда их аренда заканчивается?!.. Предположу, что возвращаются в Мухосранск, потому что их кидают на работе и они понимают что «так больше нельзя»… а их место занимают новые арендаторы, которые сменяют их ещё и на работе… наверно поэтому нигде нет знакомых лиц, все работают не больше года, после чего на каторгу заступают новые рабы, думающие что с такой работой в городе лучше чем без оной в деревне… Реалии ставят их на место… и цена аренды падает, падает, падает))
аренда не отбивает затрат ни времени, ни денег на ремонты, ни амортизацию
я обычно при заключении договора рассказываю людям как они удачно сняли 2ку в москве за 5000 в месяц… они удивляются… я им объясняю… что чистыми у меня от их 35000 в месяц остается 5000… они удивляются очень
Я просто эту отрасль знаю, и людей знаю, и стоимости ремонтов… Так скажу: никто не снимает хату по ремонту… её снимают по месту и стоимости. Поэтому не делайте ремонт, убыточно.
30 в месяц на ремонт?!.. 360 в год?! Стоимость работы 5000р кв без материалов. 100 квадратов это полмиллиона. Но это простите, если у вас надо вбухать 150 мешков в штукатурку, заливать по новой полы, тянуть провода, отопление и т.д. Такой ремонт можно один раз сделать и потом заниматься только косметикой. Я видел ремонты за 1млн с копейкой, это качественные хорошие ремонты класса люкс с материалами класса эконом. Такой раз в 5 лет сделал и квартира станет конфеткой, хоть сам живи. 360*5= 1800000, так что вам хватит. А потом будете сдавать дороже (если получится) и ответственным квартиросъёмщикам (если удастся)… Но лично моё мнение — ремонтировать арендное жильё не стоит, потому что его снимают рабы, а не эстеты..
Уже больше полугода на полном серьезе рассматриваю вариант продать лишние квартиры и вложить в чего-нить не требующего столько моего внимания. Раньше думал, что недвижимость — отличное средство обеспечения будущей пенсии и вообще неплохая диверсификация. Больше таких мыслей нет. Видимо повзрослел )
единственный вариант — это разменять недвигу на недвигу… например москва — сочи -крым… либо отдать детям
И в конечном итоге имеем следующее: отвратительный конечный продукт по качественным характеристикам, из-за низкого контроля качества в результате высокой производительности труда и тупо пофигизма рабочего, которому надо сказать спасибо за то что он вообще работает за такие копейки. Смысла кредит брать нет, потому что это один из способов поддержания спроса, который и с кредитом продолжит своё падение. Следующий кредит будет дешевле, следующая квартира будет дешевле, следующая зарплата будет ниже. Ну и фиг с ним, пальмовое масло всё нивелирует!))
Достали плодиться! На чужом несчастье своего счастья не построишь! Ваши дети будут несчастливы, и ваше счастье (двушка в ипотеку) они получат только тогда, когда пройдёт половина их жизни и вы сыграете в ящик. И даже тогда им придётся это жильё делить с братом или сестрой, потому что государство никогда не работает себе в убыток и платит бабки только за второго ребёнка.
Поэтому нищете надо думать прежде чем плодиться, ведь фактически они и плодят рабов для этой системы, нищета как зараза, она передаётся по наследству. Плодиться за квартиры — это утопия! Вы плодите околотрубников и околорыночников, у этих людей будет дефицит работы в будущем, околотрубники — сегодня обуза для страны, а станут ещё большей обузой в будущем, и продажа квартирки из нищеты им вырваться не поможет, потому что по логике вещей цены упадут в будущем. Мигранты не могут создать спрос на недвигу, потому что они не платёжеспособные, для того их и мигрируют, чтобы работали дёшево и жили в подсобке.
У нас не Калифорния, у нас зимой нужен дом, поэтому плодиться ради этого позволят только нынешнему поколению, а следующее обязательно будет за всё это расплачиваться.
недвига это не про заработок. это про то откуда тебя не вышвырнет внезапно арендодатель. свой личный угол который ты можешь сделать под себя. получается что то сдавать пока? ну сдавай. да муторно. да меньше вклада. но вклад твой могут и не вернуть. так уже было. мало ли, изменит гарант мнение. или сам гарант сменится. короче, ребя. седым лучше сдохнуть в своём угле в окружении семьи чем при переезде из чулана в подвал а то и под мост.