Новые бумаги REIT на Санкт-Петербургской бирже

Друзья, 21 января мы вывели на торги 7 новых акций REIT. Сейчас доступны 35 инвестиционных фондов недвижимости из семи отраслевых групп. Новые инструменты обладают высокой дивидендной доходностью до 10% (Global Net Lease). Список REIT в области розничной торговли, про которые мы подробно писали на прошлой неделе, пополнился двумя фондами Spirit Realty Capital и Kite Realty Group Trust.

Сегодня мы продолжим рассказывать про инвестиционные фонды недвижимости, а также разберем новые инструменты.

Кто выбирает REIT?

В настоящее время приблизительно 87 млн американцев инвестируют в бумаги REIT напрямую, через паевые инвестиционные фонды или ETF. Кроме того, REIT популярны среди институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании и банковские трасты. Финансовые советники часто рекомендую выбирать эти инструменты для долгосрочных портфелей и использовать их в качестве средства диверсификации.

Все REIT выплачивают дивиденды на постоянной основе и весьма существенные. Делают они это, конечно, не из альтруистских побуждений – они обязаны распределять не менее 90% процентов своего налогооблагаемого дохода между акционерами ежегодно. Дивиденды поддерживаются стабильным потоком договорных арендных платежей, которые выплачивают арендаторами собственности фондов. Из-за высокого дохода от выплаты дивидендов, REIT очень любят американские пенсионеры, которым необходим постоянный доход для покрытия расходов на проживание.

Что нужно знать о REIT?

• Коммерческая недвижимость для народа. Основная причина создания REIT заключалась в том, чтобы позволить обычным инвесторам вкладывать свои деньги в активы, которые в противном случае были бы недоступны. Большинство людей не могут сами купить офисную башню класса А, но благодаря REIT они могут стать ее инвесторами.
• Не все REIT одинаковы. Некоторые REIT инвестируют напрямую в недвижимость, получая доход от аренды и комиссионные за управление. Но есть и такие, которые вкладывают средства в долговые обязательства, связанные с недвижимостью, то есть в закладные и обеспеченные ипотекой ценные бумаги.
• У REIT есть специализация. Каждый фонд ориентирован на конкретный сектор недвижимости, например, торговые центры или бизнес-центры, отели и курорты, здравоохранение и больницы.
• Хеджирование инфляции. Недвижимость – это сложный объект инвестиций, особенно в условиях растущих цен. В США REIT часто заключают соглашения с коммерческими холдингами, позволяющие им повышать арендную плату одновременно с инфляцией. Исследования показывают, что доходность REIT в среднесрочной перспективе (пять лет) коррелирует с инфляцией гораздо теснее, чем доходность других акций.
• REIT чувствительны к колебаниям процентных ставок, их рост плохо влияет на стоимость акций инвестиционных фондов недвижимости. Здесь работает общее правило: когда доходность, которую инвесторы могут получить от безрисковых инвестиций, таких как казначейские ценные бумаги, увеличивается, то доходность инвестиционных фондов тоже растет.

Теперь рассмотрим подробнее 7 новых акций REIT, которые стали доступны на Санкт-Петербургской бирже с 21 января.

 

Spirit Realty Capital, Inc. (SPB: SRC)

Самый капитализированный REIT из нового списка, Spirit Realty Capital, специализируется в области розничной торговли. В основном занимается инвестициями в объекты недвижимости с единственным арендатором на всей территории США. Среди его крупнейших арендаторов группа Cajun Global (сети Church's Chicken и Texas Chicken) – 3,1%, Walgreen – 2,8%, The Home Depot – 2,6%. При этом новыми крупными арендаторами в 2019 году стали: Dollar Tree, Bank of America, Kohl's, Fitness International. По состоянию на 30 сентября 2019 года портфель фонда состоял из 1 623 объектов недвижимости и 43 объектов, обеспечивающих ипотечные кредиты. Собственные объекты недвижимости с общей площадью 30,3 млн кв. футов сданы в аренду 260 арендаторам в 48 штатах из 31 отрасли. В третьем квартале 2019 года рейтинговое агентство Fitch повысило кредитный рейтинг траста с BBB- на BBB стабильный.

Sabra Health Care REIT, Inc. (SPB: SBRA)

Инвестиционный траст недвижимости, который посредством дочерних компаний, владеет, управляет и привлекает инвестиции в объекты недвижимости для медицинской отрасли в США и Канаде. Около 61% инвестиций фонда приходится на учреждения квалифицированной сестринской помощи, также компания инвестирует в независимые жилые фонды, дома престарелых, учреждения по уходу за больными на дому, а также больницы неотложной помощи, в общей сложности около 470 объектов недвижимости. Медицинские учреждения, расположенные в объектах недвижимости траста насчитывают порядка 47 648 койко-мест.

Apple Hospitality REIT, Inc.  (SPB: APLE)

Инвестиционный траст недвижимости, ведущий деятельность в гостиничном секторе. Портфель Apple Hospitality состоит из 232 отелей с примерно 29 800 номерами, расположенными в 34 штатах США. Гостиницы, которыми управляет REIT, относятся к самым известным франшизам своей отрасли: 106 отелей под маркой Marriott, 124 отеля Hilton, один отель Hyatt и один независимый отель. Данные отели управляются в соответствии с соглашениями, подписанными в индивидуальном порядке с 23 управляющими компаниями брендов, которые не аффилированы с трастом. Исходя из количества отелей и номеров, Apple Hospitality является одним из крупнейших инвестиционных трастов недвижимости в своей сфере в США.

Global Net Lease, Inc.  (SPB: GNL)

Инвестиционный траст, специализирующийся на отрасли коммерческой недвижимости. В основном работает через дочернюю компанию Global Net Lease Operating Partnership, которая  занимается управлением объектами недвижимости и их сдачей в аренду. По состоянию на третий квартал 2019 года в собственности Global Net Lease насчитывалось 264 объекта недвижимости общей площадью 28,9 млн кв. футов (около 8,8 млн кв.м.) в семи странах. В структуре собственности 52% объектов недвижимости составляют офисные площади, 43% — промышленные и складские помещения, 5% — ритейловые.  При этом компания получает порядка 59% выручки от сдачи в аренду объектов недвижимости, расположенных в США, а 41% выручки  от объектов в Европе.

Chatham Lodging Trust (SPB: CLDT)

Инвестиционный траст недвижимости, инвестирующий в гостиницы премиум класса, а также отели длительного пребывания. Владеет 40 отелями, большая часть которых относится к высококлассному сегменту длительного проживания (Residence Inn, Marriott, Homewood Suites,  Hilton и Hyatt House), а также отелями класса премиум (Courtyard by Marriott, Hilton Garden Inn, Hampton Inn и Hampton Inn and Suites). Кроме того, у траста есть доля в размере 10% в совместном предприятии с компанией CLNY, владеющей 48 отелями. Поскольку согласно налоговому законодательству США траст не может напрямую осуществлять оперативное управление отелями, оно происходит посредством дочерних компаний.

CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. (SPB: CORR)

Фонд, инвестирующий в недвижимость в сфере газо- и водоснабжения в США, такую как трубопроводы, складские терминалы, железнодорожные нефтеналивные терминалы, а также газопроводные сети и линии электропередач. Данные активы сдаются в аренду, при этом арендаторы, как правило, оплачивают все расходы, связанные с обслуживанием арендуемого имущества. По истечении изначального срока аренды зачастую предусматривается право выкупа арендуемых активов по справедливой рыночной цене, что позволяет поддерживать уровень доходности на вложенный капитал на протяжении жизненного цикла того или иного актива.

Kite Realty Group Trust (SPB: KRG)

Инвестиционный траст недвижимости, который посредством дочерней компании Kite Realty Group инвестирует в различные компании занимающиеся управлением торговыми центрами в различных регионах США. Траст получает выручку в виде арендной платы и компенсационных выплат от арендаторов. По состоянию на 30 сентября 2019 года KRG владела долями участия в 96 объектах недвижимости и реконструкции общей площадью более 18 млн кв. футов (5,4 млн кв.м.), и одним строящимся проектом в стадии строительства.