Баррель московской недвижимости

Давно меня этот вопрос занимает. Уж если недвижимость в России настолько зависит от сырьевых цен (подробнее о связи я пишу, например, тут и тут), то логично будет и цену привести к баррелю нефти. Наверное, аналитики давно так и считают, подумал я. И попытался найти что-нибудь в интернете. Но ничего путного, а тем более свежего, не нашлось, кроме нескольких старых статей.

Как обычно, если чего-то не хватает, значит, надо делать самому. Во всяком случае, будет интересно.

Сказано – сделано. Скачал себе цифры по нефти (сорт «Брент», наиболее приближенный к тому, чем торгует Россия) и цены на недвижимость (официальные длинные ряды Росстата) с начала этого века и наложил одно на другое.

И вышло в самом деле любопытно! Во-первых, гипотеза, что недвижимость сильно зависит от сырьевых цен, сразу же подтвердилась. Цены в баррелях в отличие от цен в долларах или рублях, никогда не показывали никакого выраженного тренда и колебались в достаточно узких пределах. Во-вторых, по всей видимости, есть некий равновесный уровень цен, к которому значение периодически возвращается. А значит, на основе этого наблюдения можно строить анализ, завышены ли цены на недвижимость в данный момент или нет!

Смотрим на московскую недвижимость, и какие выводы можно сделать.

1. Равновесный уровень в 50 баррелей нефти выявляется сразу. Последние 10 лет цена не покидала диапазон 40-60 баррелей за один метр московской квартиры.

2. В 2001-2005 годах московская недвижимость была недооценена, даже несмотря на относительно низкие цены на нефть, что видимо и послужило такому эпическому росту цен в дальнейшем.

3. В 2007-2010 годах московская недвижимость напротив была переоценена, что предопределило спад реальных цен в дальнейшем. Именно тогда был единственный раз, когда можно было всерьез говорить о пузыре в недвижимости в России.

4. Следующие годы недвижимость оценивалась более-менее справедливо относительно нефтяных котировок. Заметим, что ни рост цены нефти, ни ее падение на этом графике даже не видны.

5. В 2018-2019 годах, как ни странно, московская недвижимость была немного недооценена относительно нефти. Основная причина – покупка ЦБ валюты в рамках бюджетного правила, благодаря чему часть нефтяной ренты изымалась с рынка (если бы ЦБ не проводил такие операции, рубль был существенно крепче, а цена Москвы в баррелях опять вернулась бы к отметке 50).

6. В 2020 году из-за падения нефти недвижимость опять вернулась к своему естественному значению. Но более интересно, что в начале года, когда цена на нефть болталась в районе 25 долларов, цена московской недвижимости в баррелях приближалась к 100! Что и давало основания, мне в том числе, уверенно говорить о снижении цен. С тех пор, однако, цены на нефть почти вернулись к значениям прошлых лет, поэтому основываясь на данной модели, видим, что потенциала для снижения цен практически не осталось. Это значит, что если нефтяные цены останутся на этих уровнях или тем более подрастут, снижение цен на недвижимость так и не реализуется (для этого просто не хватит времени).

Наверное, читателям интересно, сколько стоит их недвижимость в баррелях нефти, если они живут в других регионах. Вот например, что мы имеем по С.-П, МО и России в целом. В целом, форма кривых практически та же и лишь Северная Столица похоже решила повторить опыт 2008 года.

Автор в Яндекс Дзене
Автор в ЖЖ
Недвиномика — группа вконтакте