Путь к московской квартире.

Путь к московской квартире.

Добрый день всем уважаемым читателям, ниже я хочу описать мой путь к московской квартире. Скорее всего правильнее начинать точку отсчета 2016 год. Некоторые данные могут быть некорректными так как пишу по памяти, не поднимая старые отчеты брокера. Путь будет долгий, в рассказе не будет золотых гор. Моя цель была купить заветную квартиру своей семье: Мне и супруги.

Итак, приступим:

2016 год — мои первые инвестиции. Настроение того года примерно такие: экономика России второй год находится под санкциями и в рецессии. Курс рубля последние два года штормит вверх-вниз. Я имею работу со средним достатком в стабильной европейской компании в России. Ну кто не рискует, тот не пьет шампанского. В инвестициях не понимаю ничего от слова совсем.

Схема была следующая берем рублевый кредит, который гасим с зп в приоритетном порядке. Эквивалент 20000 долларов на тот момент плюс 10000 долларов личных накоплений. Открываем счет в БКС на Кипре, для ухода от налогов и боязни правительства РФ. На эту суммы были куплены разом (про усреднение знаний не было) Надежда была на то, что рубль в перспективе будет слабнуть и я в случае даже если обвалятся акции смогу  погасить кредит

Что было куплено и по каким ценам: (Все цены указаны до последних сплитов, поэтому на графиках будет некорректно)
NVIDIA — 20000$ по цене около 140$ за акцию
APPLE — 4000$ по цене около 80 $ за акцию
INTEL — 2000$ по цене около 50 $ за акцию
AMD — 2000$ по цене около 10$ за акцию

Была выбрана стратегия: купил и держи.

2017 год — Я занимаюсь работой и гашу кредит. В конце года узнаю о том, что начиная с 2018 года начинает действовать налоговое соглашение между налоговыми Кипром и РФ. Начинаю переживать по этому поводу.

2018 год — Погасил кредит. На счету около 58000$. Переживаю о том, что меня возьмет за жопу наша налоговая, продаю все в июне. Что мы имеем сейчас:

NVIDIA — продал по 260 доходила до 280
APPLE — продал по цене 120 за акцию
INTEL -продал по цене около 50 $ за акцию
AMD — продал по цене около 9-8 долларов.

Не знаю почему, но мне повезло продать почти на пике, потом начались торговые войны с Китаем и затяжная коррекция на полгода. Спасибо страшилкам про налоговую, мои действия были как у слепого котенка. Вывел деньги — храню на российском счете в БКС. Деньги просто лежат.

2019 год.

Весна — в муках выбираю себе квартиру. Цены на тот момент не кажутся маленькими, но в то же время они и не огромные. Уже выходят новости про эскроу-счета у застройщиков с июня. Ставка по ипотеке на тот момент 9-10 процентов. Внутреннее чутье подсказывает, что за страховку в виде эскроу-счетов заплатит конечный покупатель.

Итак, встречайте квартира внутри ТТК — 7,5 млн рублей рядом когда-то будет метро по ставке 9,8 процента. Год постройки 2022. Перв взнос 3 млн. рублей деньги взяты с БКС, оставил немного на черный день. Ипотека 4,5 млн на 25 лет куплена по переуступке ДДУ. Платеж 39500 рублей в месяц (из которых основной долг 1500 рублей) Теперь у меня другой кредит. Все свободные деньги закидываю на досрочку. К осени сбиваю платеж до 33000 рублей в месяц

Зима — Цены на недвижимость подросли, но еще нет ажиотажа. Ставка по стране падает до 8-8,5%. Делаю рефинансирование моего ипотечного кредита под 8,45 с 9,8. Платеж снижается до 30000 рублей в месяц.

2020 год. Мы ждем пополнение с супругой. В этот момент президент объявляет о том, что мат капитал можно использовать на первого ребенка. Приятный бонус.

Пошло поехало: Ковид, ограничения, льготные ипотеки — надувают пузырь.

Лето: Родился ребенок: получаю мат.капитал плюс Москва дает еще сто тысяч рублей наличными как молодой семье. Все в ипотеку плюс свои. Платеж снижается до 20000 рублей.

2021 год. Весь год маленькими частями гашу досрочно Ипотеку. Каждый месяц платеж снижается: 20, 19,18,5 и так далее.
Август объявлять о том, что теперь семейную ипотеку можно оформить с одним ребенком. Опять бонус. Опять рефинансирование, как все знакомо. Но уже стоит такой ажиотаж на рынке, что думаешь, кто эти люди которые сейчас покупают квартиры ?

Помните у меня были акции? Так вот, если бы я выходил лесенкой я бы наверное уже был бы без ипотеки. Акции взлетели до небес. Теперь главное правило инвестора: Всегда заходим и выходим лесенкой!!!!

2022 год Февраль. Получил квартиру. Началась спецоперация

Ремонт не успел сделать, как и купить технику. Рефинансировал под 6 процентов годных по программе семейной ипотеки. Платеж в месяц 6500 рублей. Все !!! ипотека по цене коммунальных услуг. Больше в досрочку ни рубля. Делаю ремонт......

Мои ошибки: Я не учел жизненный цикл семьи и теперь у меня есть ребенок и мне нужна двушка.

Теперь актуальный совет, всем если вы покупали строящуюся квартиру как инвестицию, не вздумайте оформлять на нее собственность. По переуступке ДДУ вы можете продать ее людям с семейной и льготной ипотекой. После нет.

Вся инвестиционную составляющую в недвижимости теперь убили эскроу-счета, льготные ипотеки, невозможность продать квартиру на вторичном рынке без дисконта. Московский бетон больше не привлекает меня по таким ценам.

Теперь вопрос, как купить двушку, при условии, что вышеуказанную квартиру я не хочу продавать и оставлю ее ребенку ? Где и в каком городе?

Заранее спасибо за то, что прочитали данную статью и высказали свое мнение.