Блог им. AzatIvanov

Недвижимость. Февраль.

    • 03 марта 2023, 14:31
    • |
    • dekab1
  • Еще
100 баксов пишет что все падает. Возможно что то и падает, но вменяемых предложений на том же авито и циане по нулям.

А все что появляется моментально уходит.


Разберемся из чего складывается цена на недвижимость.

1. Цена за квадратный метр.

Тут кто во что горазд — завышают метраж (в обьяве один в документах другой), включают 100% площадь балкона (вместо 1/3 метража).

И таких квартир на рынке процентов 50%.


Если вчера метр стоил 70 тыс за квадрат, а сегодня 68 тыс за кв, но с завышением в 4 квадрата. Это подешевело или подорожало?)
По логике подешевело, но по факту цена за квадрат выросла до 73 тыс.

При этом в 80% объявлении нет планировки.
Риелторы делают фото двора, подъезда, ближайшего магазина, но вот планировку приходится постоянно просить.


2. Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, дарственная, наследство).

Я лично готов брать только ДДУ либо ДКП от 5 лет с небольшим количеством переходов прав.

Видимо большинство покупателей думают как я, т.к 90% объявлений либо дарственная либо наследство. Короче выбирать не из чего.



3. Обременения (ипотека, мат капитал, детские доли). Многие продавцы почему то обременение банка преподносят как плюс, типа квартира проверена и цена порой даже выше чем цена у квартир без обременения.

Суда же можно включить занижения, продажу по доверенности.

4. Локация. Куча объявлений в пром зонах. При этом цены ни чуть не ниже чем в центре города. 

5. Матерьял дома и год постройки. На мой взгляд кирпич, монолит с постройкой от 2000 года оптимально.
Полно панелек 1975года, но блин дому уже 40 лет. 



Что касается новостроя.

Периодически общаюсь с риелторами, но них тупо не доходит, что при одинаковой стоимости вторички и новостроя в 75 тыс за кв, невострой дороже.

Не буду писать о вечном ремонте в течении первых пяти лет.

Просто математика.

Берем новострой в Ижевске за 80 тыс за кв со сроком сдачи через 2 года.

Ставка вклада (ОФЗ) — 8% годовых или 16% за года.

80 тыс*16% = 93 тыс за кв. 
+ риски долгостроя.

На фига он вообще нужен, если готовую вторичку в доме 2020 года с ДДУ от первого собственника, можно найти за 80 тыс за квадрат?


Вот и получается что выбирать тупо не из чего.  А цены да — снижаются. Вот только снижаются на то что и так ни кому по таким ценам не нужно)) 


Вообще я закупаюсь бетоном по стандартной схеме усреднения. На доход с вкладов покупаю по квартире раз в год.


100 баксов хорош уже мониторить эту помойку Авито. Лучше звезды на небе считай, пользы явно больше будет. ))




★7
77 комментариев
Я дилетант в недвиге, но кажется, что цена — параметр сильно инерционный.
В первую очередь надо смотреть на кол-во сделок и кол-во предложений. Если предложения растут, а кол-во сделок падает, то рано или поздно это потянет за собой и ценник. Не сразу. Но потянет.
pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893

И недавно РБК писал, что кол-во новостроек увеличилось почти в двое г/г
хм… странный какой-то анализ, от человека который ежегодно закупается бетоном по "… по стандартной схеме усреднения...".  По пункту 1 — это что? Анализ ценообразования? "… кто во что горазд..." и тд… Пункт 2 — тут вы сами себе ограничиваете выбор (какие проблемы брать бетон по дарственной или наследство? не понимаю). С пунктом 3 вообще никогда такого не слышал, чтобы обременение преподносилось как ПЛЮС. Обычно наоборот все шарахаются от такого. Пункт 4 и 5 — без комментов. Все это больше похоже на сообщение человека который влез на всю котлету в недвижку на хаях, и теперь не может никак из нее вылезти.
avatar
Сергей К, 
1. Цена формируется по желанию левой пятки собственника. Вот у всех цена 70 тыс за кв и у меня будет. Но попутно нужно завысить квадратов этак на 4.))
2. Не хочу связываться с без денежными сделками. 
3. Попробуйте поторговаться по таким квартирам. Много нового от риелторов узнаете.

Даже на 10% котлеты еще не влез, но планирую. 



avatar
dekab1, 1. Ну правильно — "… всех цена 70 тыс за кв и у меня будет...". А у Вас разве не такой подход для определения рыночного ценового диапазона?)))) 2. Что значит с безденежными сделками? Вы же Сам покупатель!!! Какая разница то Вам? Если бы Вы были продавец — то тогда понятное дело. 
3. Я такое «добро» обхожу стороной всегда. Объектов много (если вы конечно живете не в поселке городского типа". 
А вообще, с таким капиталом как у вас (а он судя по описанию внушительный) влезать в бетон сейчас очень сомнительное увлечение.
С какой целью покупка? С инвестиционной? Ну так посчитайте на горизонте 5-6 лет что у вас получается на выходе. Стоимость бетона — затраты на содержание — расходы на коммуналку — амортизация — инфляция (вы же в рублях все держите судя по всему) и тд. Не вижу выгоды от слова совсем. 
avatar
Сергей К, 2. Юридические тонкости.
3. Я по всем фронтам работаю — бетон, акции, вклады, офз, золото, валюта (нал, безнал).
Какие 5-6 лет, тут на год вперед будущее туманно.
avatar
dekab1, «Даже на 10% котлеты еще не влез, но планирую.» а смысл? 
avatar
100 баксов хорош уже мониторить эту помойку Авито. 
Вот с этим полностью согласен — ЦИАН однозначно предпочтительнее (особенно для Москвы/МО).
А по поводу соотношения первички/вторички — дак тут «работает» ипотека. Первичка, в первую очередь, для инвесторов/«инвесторов» и юных/модных/«финансово грамотных» нищебродов всех мастей; вторичка — для нищебродов-обменщиков, просто нищебродов и для грамотных и состоятельных покупателей, чётко знающих, чего они хотят.
avatar
lomm, у сына двое друзей (30 лет) купили новострой со сдачей через год у пика по программе 0,1% Оба банковские менеджеры.Математику  как бы знают Но сколько я не убеждал их что вторичка для них выгоднее факт того что это НОВАЯ квартира все разумные аргументы затмил.
По циану как и по домклику могу подтвердить что циан и домклик по жалобе буквально за 2-3 дня удаляет дубли агенств которые без разрешения дублируют обьявы собственников.Авито даже после многократных жалоб этого не делает.Только на авито висят липовые обьявы недвиги за 30-50 % рыночной стоимости.На стоимость квартиры влияет сейчас фактически только один фактор Это ипотека.В прошлом году это было заметно как никогда.Я с ценой играл достаточно активно Стоило поставить 60% от рынка было пару предложений зафиксировать ценник до момента одобрения ипотеки И это в самом ликвидном 1 комнатном сегменте.Но по факту даже уполовинив ценник на квартиру покупателя с живыми деньгами нет.Лично поэтому я и продал квартиры ипотечникам почти по рынку как ипотека вновь заработала.
avatar
vavan, так потому что умеют в математику, потому и взяли в 0,1%. Это супер дёшево.
avatar
Сергей С, Уверен что не только я но и даже Набиуллина считает что Вы не правы.Люди еще в квартиру не вьехали а уже генерируют убыток который при легком толчке для них легко может  превратиться в полную катастрофу Достаточно ВНИМАТЕЛЬНО прочитать кредитный договор Посмотреть статистику сроков оформления и  погашения ипотеки особенно учитывая что молодые люди взяли на 30 лет однушки
avatar
vavan, та я сам взял в 0,1%. Аренда стоит гораздо выше платежа по ипотеки. Что может пойти не так? Сценарий Мариуполя?
avatar
Сергей С, Под 0.1% гасить нужно прамо до самого конца, никаких досрочных. Тупо на сколько дали. Но банки то думают что люди будут гасить досрочно, как и было раньше.
avatar
kuzbass_oleg, так банкам застройщик сразу денег дает. Это и есть их прибыль. Получается получили деньги, а дальше надёжные платежи по ипотеки + страховка.
avatar
Сергей С, Для банков не очень выгодная схема получается, если досрочных погашений не будет. Выгода будет стремиться к нулю.
avatar
kuzbass_oleg, вы забываете, что они уже свою выгоду получили при продаже по завышенной стоимости. Застройщик им заносит разницу между ценой той что 0,1 и обычными.
avatar
Zerich121, Ой вряд ли, там банк на обычной ипотеке рубит в 2 с лишним раза на квартире.
avatar
Сергей С, 1 момент Считали ли вы точку безубыточности а именно сколько лет Вам минимум надо платить чтобы фактическая оплата была ниже чем при обычной ипотеке В моем случае получалось минимум 6 лет Так как вероятность того что 30 летний парень в течении 6 лет не захочет двушку при рождении детей маловероятна а значит ипотека по 0,1% для него менее выгодна.В договорах от разных банков есть забавные моменты которые тоже несут риски но это все индивидуально.Основное что ипотека под 0,1 выгодна только на длительном сроке а статистика утверждает что процент досрочников немаленький И в первые годы несет огромные риски при форс мажоре со стороны  заемщика или резком колебании рынка цены вниз
avatar
vavan, погодите, так я про сдачу говорю. Если под себя, то трёшку конечно надо.
avatar
Сергей С, т.е. вы реально считаете, что со сдачей квартиры вы справитесь и проблем не будет никаких?! )))))) напишите, пожалуйста, здесь же наименование, просто название договора хотя бы, по которому вы хотите сдавать жилое помещение физическому лицу
avatar
SAA, я пока просто планирую передать в управление. Какой именно там договор будет я сходу не скажу.
avatar
vavan, Ну здесь как раз всё и зависит от заёмщика, бери сразу на вырост. Что бы платить долго, долго. И не перекладываться, так сказать очень в долгую. И чем дольше будет ипотека, тем выгодней. Надо просто голову включать, и всё.
avatar
Сергей С, вы судя по всему ни Гражданский кодекс (договорное право) ни тем более Жилищный не читаете, да, возможно, и не знаете о их существовании!
И что же может пойти не так ......

avatar
SAA, у меня достаточно родственников, что сдают квартиры годами. Проблем не было.
avatar
vavan, Отличие в программе под 0% и обычной ипотеке под 10% примерно в 20-30% к стоимости вторичики, — учитывая обычную банковскую ипотеку в 9-10% то через три года вы уже будете платить меньше чем по обычной ипотеке. Для заещиков это выгодно, Набиуллиной не нравиться то, что если заемщик не будет платить по данной ипотеке — то банк получает квартиру которая не покрывает стоимость кредита что может привести к банкротству банков ( аля 2008 в Америке), и такие программы могут разогнать стоимость первички примерно на 30-40%.
avatar
Никита Шляпников, точка безубыточности  у нас получалось 6 лет с учетом реальных расходов про которые многие вообще  забывают Ремонт плата за благоустройство 
avatar
Сергей С, аха. А с учётом инфляции, через н-цать лет, эти платежи 0,1% будут дешевле булки хлеба. Так что всё верно. Главное дожить.
avatar
Считайте цену недвиги в баксах. А лучше — золоте.
В рублях она, безусловно, всегда дорожает с небольшими коррекциями ибо рубли печатают быстрее, чем бетон
avatar
Intrinsic value, квартира в РФ, это рублевый актив и покупается за рубли.
Золото и валюта это отдельные активы.

Так можно считать даже в попугаях.))
avatar
dekab1, меньше всего я хочу тратить время на убеждение кого то в инете;)))
Просто посчитайте свои подорожавшие инвест квартиры в их ремонте с нуля если начать сейчас.
Или в тойотах камри, или в айфонах.
Не отвечайте — мне искренне пох, что напишите. Правда;)
avatar
dekab1, странный вы инвестор в недвижимость если считаете в рублях.Рублевые инвестиции в недвижимость за исключением пары тройки лет взрывного роста убыточны относительно даже депозитов.Лично я продавал квартиры в прошлом году потому что долларовая цена была на пике за 10 лет. Только эта причина и была единственной для продажи.Продал и перевел в баксы.Сдавать в аренду за 3 % годовых экономическая бессмыслица.Рост рублевой цены на фоне войны опять же экономически несет в себе гораздо больше рисков чем выгоды
avatar
vavan, 1. аренда в регионах порядка 6% годовых.
2. баксов и юаней у меня и так полно.
avatar
dekab1, судя по первому слову после 1., да и всей статье, я так понял, что вы не юрист, и Гражданский кодекс видели из далека в магазине.
avatar

dekab1, замечание абсолютно верное, ирония не уместна ( Копните, что такое рублевый актив ?
Рубль отражает стоимость экспортной нефти. Нефть продается за доллары .

Даже золото, добываемое внутри страны, почему-то котируется в бивалютной корзине .
Неужели эти простые вещи не понятны.

Вообще я закупаюсь бетоном по стандартной схеме усреднения. На доход с вкладов покупаю по квартире раз в год.
Это типа если хата стоит 3000000р, то у чела депозит 40000000р?
Силён однако, можно даже сказать могёт сэр :)
avatar
Bablos, Ну писать то можно что хочешь. Да и хата в 3 млн, только в деревне может быть.
avatar
kuzbass_oleg, написано же в Ижевске
avatar
Антон ИП, Там что 3 ляма стоит? Студия? Извиняйте посмотрел, да стоят так.  Только зачем их покупать то в товарных количествах?
avatar
kuzbass_oleg, так написано что 80к за м2, почти 38м2 типовая однушка.
avatar
Антон ИП, Извиняйте посмотрел, да стоят так.  Только зачем их покупать то в товарных количествах?  Смысл? Сдавать за 15 тыр в месяц?
avatar
kuzbass_oleg, разместить деньги в разных корзинах.
avatar
dekab1, Эта корзина получается самая неудачная ИМХО.
avatar
а кто мониторит цены на Авито?

эксперд, блть))
avatar
$100, а где надо?
alexros (Александр), в ДомКлик результаты сделок.
avatar
SonOfKiyosaki, спасибо
$100, ты с периодичностью раз в неделю. Ну вот жалко мне тебя, бесполезным делом занят)))
avatar
3. Обременения (ипотека, мат капитал, детские доли). Многие продавцы почему то обременение банка преподносят как плюс, типа квартира проверена и цена порой даже выше чем цена у квартир без обременения.

конечно продавцы могут преподносить этот бред как плюс.
Просто в чем заключается «проверка», если квартиру допускают к продаже с обременением? Наоборот не какой проверки не проводилось. 
И зачем вообще об этом говорить покупателю, ведь по нашему закону можно просто скрыть — мат. капитал и наследство. И наивный покупатель даже если захочет не чего не сможет узнать. 

На фига он вообще нужен, если готовую вторичку в доме 2020 года с ДДУ от первого собственника, можно найти за 80 тыс за квадрат?

потому, что более дешевка вторичка — это обычно старый дом и старый ремонт. Новый дома (+- пару лет) с ремонтов стоить дешевле не будут
avatar
martnk, 1. Как вы наследство планируете скрыть?
Мат капитал легко вскрывается через сайт пенс фонда.
2. Вторичка это любой уже сданный дом.
avatar
отсутствие планировок в объявлениях это полный пц!!! тут согласен
avatar
Почему дарственная это минус?
Если у меня дарственная от отца на частный дом это чем-то хуже того что я сам купил? Просто не соображаю в этом.

Где вы черпали информацию по недвижке?  Планирую продать дом и купить или другой дом или квартиру. В отдаленной перспективе планирую покупку коммерческой недвиги. Посоветуйте пожалуйста книги, статьи на эту тему. Форумы пока менее интересны, т.к. нет базовых знаний по этому вопросу.
alexros (Александр), Да ничем дарственная не хуже. единственный минус в том, что если с момента дарения не прошло 3 года, то при продаже объекта попадаете на НДФЛ 13%. А если больше 3-х лет, то продаете также, как и все остальное без проблем. 
avatar
alexros (Александр), практика.
avatar
dekab1, может оспорить сделку продавец? Практика ваша или на форумах?
alexros (Александр), никаких книг и статей, иначе так и будете попадать на ахинею типа этих статеек. Только Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, судебная практика с сайта sudact.ru, журналы уровня ВАК по жилищному законодательству посмотрите.
avatar
«Берем новострой в Ижевске за...»
Нет, не берём.
Маркиз Лафайет, и правильно, меньше конкурентов)))
avatar
Такой пост я давно ждал! Абсолютная правда! Только ошибки орфографические)
avatar
Автор дилетант и не в теме недвижимости
Очень тупо отсеивать весь рынок на дду и более 5 лет в собственности особенно тупо отсеивать по сроку в собственности и количеству правообладателей

Если бы он разобрался в теме он бы понял что есть алгоритм проверки а также алгоритм самой сделки которые снижают риски до нуля.
Антон Иванов, Чисто из человеколюбия отсеиваю
Если я все проблемные варианты скуплю, что будут покупать ипотечники?)
avatar
Антон Иванов, именно так. Если автор умудряется физлицу квартиру сдавать в АРЕНДУ, мать его, в аренду, то понятно, что автор ни хрена не понимает. Думает, что если на циане раздел аренда и там квартиры сдают и на яндексе и на авито аналогично, то раз там написано аренда, то будет Договор аренды!
А договоры ( у автора наверняка договорА будут) можно «разрывать»)))))))
avatar
в стране только только начинается жопа и скоро мы ее ощутим во всем и в первую очередь это скажется на росте цен на недвигу и зарубежную оргтехнику, на мебель и на ремонт

avatar
Magistr, за счет чего будет расти цена на недвижимость если при «жопе» будут снижаться доходы у населения?  Объясните тогда что подразумеваете под этим словом. Сам пессимистично настроен пока.
alexros (Александр), цена может легко расти как показала история на ужесточении законов сокращении новой застройки повышении стоимости стройматериалов.В цене важен баланс спроса и предложения Вот сейчас явно спрос меньше предложения Но за последние годы строители накопили такой жирок что могут строить сейчас и дальше и даже не снижая цен А могут вообще перестать строить и плавно повышать ценник
Для меня важным фактором за рост раньше   был средний метраж на человека в Росии.Он сильно ниже чем в Европе и тем более в америке
Чуть позже статистика наверное покажет какой процент переселенцев помог поддержать ценник на квартиры на высоком уровне
avatar
alexros (Александр), предполагаю что за счёт маткапитала, пособий на маткапитал, внучку, жучку, мышку, родителей, деда с бабкой, вычетов разных, реноваций, пособий на вычеты, льготной ставки, льготной льготы на ставку с господдержкой с использованием индексации маткапитала на планирующую в будущем забеременнеть девушку от 1 дня жизни до 75 лет :)
Цены при таком раскладе могут просто в другую галактику улететь.
avatar
Magistr, как раз таки в недвиге все наоборот. Когда начинается ЖОПА, тогда цены на нее падают. И сейчас бы они тоже упали сильнее, но уровень цен сейчас держит ипотека (точнее банки). Но в последнее время цены выросли значительно, а доходы населения упали, и падают дальше, поэтому люди не хотят (не имеют возможности) залезть даже в ипотеку.
avatar

разумное зерно в рассуждениях есть

правда тараканы присутствуют тоже.

Так почему у контрагентов своих тараканов быть не может?))

Я привык наверное к упоротости контрагентов, поэтому сильно меня не задевает, но историй хватает..

 панелям 75 года сейчас далеко не 40)))
Меня попросли показывать квартиру. За месяц ушла. И не ниже рынка
дадашов фархад, вы продаете квартиров? Нет, только показываем
Какие-то очень излишне сложные рассуждения, как будто все эти аргументы появились только сейчас. В целом московская недвижка активно сдувала пузырь https://www.moex.com/ru/index/MREDC, сейчас тормознула и даже есть признаки разворота. Но импульс до периферии обычно приходит с лагом, так что да в среднем по стране должна какое-то время ещё сползать.

100 баксов хорош уже мониторить эту помойку Авито
Не мешайте человеку изливать свою желчь 
avatar
Извините, но по-моему выше идёт спор какой то школоты. Аргументы на уровне кто громче крикнет. Ни тебе цифр, ни тебе последовательных суждений.
avatar
Andrey, ни тебе ссылок на статьи законов или ссылок на административную или судебную практику)))) а зачем? Здесь люди не за этим! Нужно показать, что они спецы в том в чём ни хрена не понимают)))))

avatar
На фига он вообще нужен, если готовую вторичку в доме 2020 года с ДДУ от первого собственника, можно найти за 80 тыс за квадрат?

Слышали про ипотеку? Из-за низких ставое первичка дороже.
avatar
smit, Не не слышал. А что это?))
avatar
martnk, 1. Как вы наследство планируете скрыть? Мат капитал легко вскрывается через сайт пенс фонда.2. Вторичка это любой уже сданный дом.

1. Скажет: ее писал завещание. Как ты будешь искать его завещание?
Инфу из пенсионного о мат. капитал может предоставит только собственник квартиры. В этой инфе сказанно только использовали они или нет. А использовал они могли его на не только на квартиру. Скажет, что не на квартиру, а на что еще.  
avatar
Хороший такой депозит у автора, раз на доход с вкладов покупает по квартире раз в год.
avatar

теги блога dekab1

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн