Блог им. Mitro77

Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

С начала этого года меня захватила идея по организации теплого и лампового ПИФа коммерческой недвижимости. За все спасибо @Финансовому Архитектору. Начитался его обзоров на ПИФы. А я вот сам в коммерческую недвижимость умею и могу и чужие ПИФы мне не нужны. Я постоянно в рынке. И видя какие % платят ПИФы банков — хочется смеяться. Так понимаю, там зарабатывает кто угодно, но только не владельцы паев. Сам я сдаю коммерческую недвижимость. Беру что-то убогое, делаю за недорого что-то красивое и сдаю дорого. Сейчас стал видеть очень интересные варианты. Но это надо покупать прям здесь и сейчас, имея много свободных денег. Чего практически нет. Так я и подошел к идее организовать какой-то фонд. Опросил друзей: интересны ли им такие вложения? Оказалось — да, интересны. Сходу нарисовалась сумма 30-50 млн. руб. В целом этого достаточно для оборотки, так как планирую использовать кредитное плечо, но возникли организационные вопросы. Ниже раскрою тему и, возможно, кто-то поделится знаниями, опытом как все сделать лучшем виде.

Что имеем в бэкграунде:

Люблю стройку, но только эпизодически и только для себя. В общем расцениваю как хобби. Моя супруга — великолепный архитектор-дизайнер. Много помогает при проектировании и оснащении объектов. Изначально я не обращал внимания на недвижимость как таковую, интересовал другой бизнес. Но как-то так вышло, что у меня появилось помещение взятое под автоломбард, но сама тема ломбарда перестала быть интересной. Я сдал помещение в аренду и…  особо не обратил внимания на то, что деньги идут независимо ни от чего.

Вот это первое помещение до ремонта:
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

и после ремонта:

 Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

Ремонт обошелся в 1,5 млн. р. Сдано третий год за одну и туже стоимость — 460 тыс. р./мес.

 Потом я увидел на торгах ушатанное помещение с высокими потолками и панорамными окнами. Влюбился в него.
Было: 
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

Стало:
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.

Обожаю кирпич. Если не могу до него добраться или он некрасивый, то готов клеить свой красивый. На стенах где окна, между прочим, кирпич ручной работы 19 века привезенный из СПб. 
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
Открываю ПИФ по ком. недвижимости. Лонгрид.
И это тоже недорогой ремонт. Когда я посчитал итоговые затраты на стройку, то вышло порядка 5 млн. р. на 600м2, то есть 8,3 тыс. р. за м2! Но это, как и в первом случае, я сам полностью руководил стройкой: закупал все с дикими скидками, платил работникам-киргизам 2-3 тыс.р. в день и все такое прочее. Думаю, что реализовать такое за копейки по силам только единицам.

На текущий момент сдано за 760 тыс. р./месяц. Пользуется устойчивым спросом. Звонки от риелторов каждый месяц. Предлагают от 800 тыс.р. Но менять текущего арендатора не хочу по многим причинам.

В общем все это было сделано больше от скуки в свободное от бизнеса время. За 2022 год что-то ни один из бизнес-проектов не пошел дальше планирования по различным причинам (где-то финансирование не нашлось, где-то нужного человека убрали и т.д.) и снова стало скучно.

Я снова стал мониторить рынок коммерческой недвижимости. И тут обнаружился реальный Клондайк.

Итак, ситуация на рынке:

Сейчас я стал мониторить все источники продажи недвижимости: банкротства, городские торги, продажи от собственников, отслеживать реальные сделки. Анализ тянет на отдельную большую статью. Попробую коротко о самом важном. В отличии от жилой недвижимости, где стоимость метра в космосе, а аренда ровно наоборот – какие-то копейки, коммерческая недвижимость весьма жива по аренде и покупкам. При это периодически возникают реально суперпредложения, где можно хорошо заработать даже на одной спекуляции при последующей перепродаже. За последний месяц у меня прямо перед носом ушли:

— классный цокольный подвал на м. Маяковская площадью 165м2 за 11,7 млн. р. Ремонта примерно 1.5-2 млн. р. После сдать за 300+ тыс. р. Или дорого продать. Кстати, отчет независимой оценки по этому подвалу —  22 млн. р.

— здание 560м2 с территорией 200м2 продали за 40 млн. р. У меня был на него покупатель за 50 млн. р. Но это здание продали за 5 дней, даже посмотреть не успел.

— великолепный офис (потолки 3+ м, гигантские окна от пола) на Марксистской. 150 м2 за 14,5 млн руб.

С суперпредложениями проблема ровно одна: время экспозиции до недели. То есть, как только увидел – нужно тут же бежать и покупать. А для этого нужны свободные денежные средства.

Экономика:

На спекуляциях – миллионы. Например выкупить помещение за 8 млн. р. (можно даже за 4 млн.р!), посадить туда сетевого арендатора за 300 тыс. р./мес. и перепродать за 5-7 годовых доходов в целом реально. То есть купил за 8 млн., а продал за 15-20 вполне себе, при условии, что это так себе район. А если в центре, то и дороже.

На аренде: ну какие 9% от банковских ПИФов? У меня при расчетах даже в негативном варианте получается 20% годовых от аренды и после уплаты налогов. Не считая того, что помещение получило добавочную стоимость в миллионах.

Получается, что я могу:

— найти хорошее помещение и провести сделку по нему;

— сделать помещению добавочную стоимость (ремонт, посадка хороших арендаторов);

— есть пул сетевых арендаторов. До покупки помещения я сразу уточняю – им это интересно или нет;

— управлять арендаторами (как выяснилось из опыта – это отдельный навык, которого у меня изначально не было);

— юридическая работа (заключение договоров, досудебная работа);

— бухгалтерская работа. Пока на первичке сам справляюсь. Квартальная отчетность уже за бухгалтером.

Чего хочется:

Полностью перейти занятостью на коммерческую недвижимость — чтобы никакие другие идеи не отнимали мое время.
Монетизировать свои компетенции в области коммерческой недвижимости. Которые я приобрел сам того не желая, но при этом развил до высокого уровня. 

Организация ПИФа:

Изучив тему, понял, что не реально без изначальных больших вливаний владеть ПИФом – слишком уж высокие косты по обслуживанию. Одна только управляющая компания будет обходиться ого-го. Это не реально на старте, но не значит, что невозможно в последствии и хорошо бы к этому прийти. Но, повторюсь, в управлении должно быть очень много недвижимости, чтобы операционные расходы особо не влияли на конечную прибыль.

Организация АО:

Так я подошел к мысли, что учредители могут быть защищены только через АО, где директор контролируется советом директоров. С регистрацией АО выяснилось тоже много нюансов. Как оказалось – зарегистрировать вообще не проблема. Проблема делать любые последующие действия :)

Изначальный план зарегистрировать и наполнять деньгами с помощью доп. эмиссии акций разбился о стоимость проведения этой самой доп. эмиссии. Хорошо, что я это уточнил у регистратора в самый последний момент (перед отправкой документов в налоговую) и резко решил изменить стратегию. Получается, что намного проще изначально — до регистрации, собрать уставной капитал и распределить доли в акциях, учредить совет директоров. На внесение капитала со стороны ЦБ дается 3 месяца.

Планирую 5-10 учредителей из числа тех, кого знаю много лет. Совет директоров — 4 человека и  видимо из тех, кто внесет больше все денег (10-15 млн.р).

Мой личный профит от всего этого —  изначальная доля в размере 15% без внесение денег. Остальные мои % в уставном капитале за деньги.  

Риски:

Живем в России – вот и все риски. Что будет через год с экономикой – не понятно. Скорее всего ничего хорошего, так как: санкции, СВО, дефицит бюджета и зависимость от нефтегаза, который имеет тенденцию к падению. Возможно, в России будет большая инфляция и тогда недвижимость в цене не потеряет и арендные ставки не снизятся.

Поэтому настроен брать только очень выгодные предложения, в которых я уверен на 100% – это локация, изначальная стоимость или под конкретного арендатора.

Вопросы:

1) Как мне кажется 15% — это более чем обоснованно за мои навыки и отсутствие заработной платы на посту директора. Но один из друзей вдруг сказал, что навыки ничего не стоят! Денег он очень хочет вложить, а вот на 15% не согласен :) Хотелось бы мнение со стороны.

2) У меня большой опыт владения ООО (ведет деятельность уже 12 лет) и ИП. Но вот с АО — это первый мой опыт. Какие неочевидные сложности могут быть? Как желательно должно управляться из опыта?

3) Открыт к каким-то интересным предложениям. Деньги со стороны, от людей, которых я не знаю — особо не интересуют. Я сытый и идти в бизнес с незнакомыми людьми за какие-то небольшие для меня деньги (думаю это до 20 млн. р.) я точно не горю. А вот нормальные суммы — да, интересуют. Тут я готов знакомиться с незнакомыми людьми и строить совместные планы.

 

 

★16
83 комментария

Примеры интересные, но изложено несколько сумбурно.

Надо мухов от котлетов отделить.

Что будет являться предметом операционной деятельности предприятия, у кого на балансе будет недвига, как будет формироваться капитал, каким образом будет распределяться прибыль/убытки между участниками капитала.

avatar
peperoni, акционерное общество покупает недвижимость. Сдает, перепродает и тд. Смотря что выгоднее на текущий момент и какие по итогу цели: резко сейчас денег заработать или через 10 лет получить то, что будет тебя безбедно кормить до конца дней.
Какие либо цифры невозможно привести! Потому что, например, можно выкупить помещение за 8, посадить арендаторов и продать за 15. Но это же помещение было куплено у города полгода назад за 3.7 млн. и ничего не мешало его купить за 3.7 полгода назад самому.
avatar

Mitro77, получается компания по управлению коммерческой недвигой с собственным капиталом.

Мне кажется, нет никаких проблем в рамках ООО построить внутреннее управление таким образом, чтобы участники по ключевым, а не оперативным вопросам собирались и принимали решение.

Например, об изменении структуры активов, то есть, о фактах покупки и продажи объектов можно собираться и решать совместно, а вопросы ремонтов и взаимодействия с арендаторами, как текущую операционную деятельность вменить в обязанности директору.
Для этого иметь форму АО не обязательно...

avatar
peperoni, изначально я планировал поступить следующим образом:
1) открываю АО с уставным капиталом 10тыс.р… Возможно покупаю на него пару помещений
2) делаю доп.эмиссию акций на каждого, кто собирается присоединиться.

НО! в пятницу меня вдруг осенило узнать, сколько стоит допэмиссия и оказалось, что в самом дешевом варианте — от 100 тыс руб. И то, с кучей нюансов.

После этого я понял, что придется формировать уставной капитал ДО регистрации АО. Что не очень удобно для меня. 

Действительно, вариант с ООО+Совет директоров видится проще на текущий момент. Но, скорее всего потом будет неудобно новых учредителей добавлять. 

avatar
Mitro77, Да, еще имеет смысл на берегу договориться, каким образом свободные денежные средства хранятся.
avatar
peperoni, недельный банковский депозит. Потому что когда деньги потребуются, это скорее всего будет ситуация из разряда здесь и сейчас. Хотя на торги тоже положительно смотрю — бывают выгодные сделки. По условиям торгов, после выигрыша дается месяц на оплату.
avatar
Mitro77, наверное, если интересно, обсуждение уже можно перевести в приват.
avatar
Пусть ваш друг на вас бесплатно побатрачит, че уж там
Чеснок, я привык что он такой) даже не удивился.
avatar
Mitro77, а какую доху он ожидает получить? можно с этой стороны зайти, раз вы так уверены в своем профснлзме может дать ему гарантированные 8%, а остальное себе как вариант
Чеснок, ну я ему презентовал это как пенсионный проект. что первые несколько лет прибыль реинвестируется. и только через несколько лет начнутся дивиденды. Но вопрос задам) 
avatar
Mitro77, как бы вам друзей не потерять. Был ли опыт совместных заработков с ними? Имхо люди разные, жадные, завистливые, наглые.
avatar
комменты из серии — сам не ам и другим не дам.
avatar
Идея хорошая, но только для организатора.
15% — это перебор. Все остальное риски и непонятная прибыль
avatar
plustreider, ну меньше чем за зарплату меньше, чем 500 тыс в месяц я не выйду из дома. И то, это касается ситуации выше. Где я работаю на в том числе свой бизнес. Поэтому мне тоже мотивация какая-то нужна.
И раз уж 15% кажется много, то простой пример: ремонт можно сделать за 25-40 тыс р./м², если самому в это не лезть с головой.
avatar
Делать АО не очень хорошая идея. Куча доп. ненужной отчетности для ЦБ + больше контроля (чем за ООО) +сложности с проведением доп. эмиссии. + расходы на регистратора, аудитора, ревизора/рев. комиссию.
Иван Безродный, с 2023 года аудитора не надо. Регистратор стоит копейки. Расходы только на всякие уведомления и тд. Но они тоже не такие прям большие.
А как по другому защитить акционеров?
ООО не очень выгодно. У генерального много полномочий, собственникам тяжело контролировать.
Кстати, совет директоров при ооо применятся или нет? Я эту тему не изучал. Я хочу чтобы акционеры участвовали в решениях и были юридически защищены.
avatar
20 лямов я бы не вложил, но лям-другой очень даже. Интересно. 
Артём Звёздин, я с друзьями веду разговор от 5. Меньше просто не интересно, к сожалению. Надо чтобы на счету хотя бы 30 лежало
avatar
Я так понял,  хочешь общак держать
avatar
Клетчатый, нет. Мне и так хорошо. Но не хватает денег на счету, чтобы полностью на недвижимости сосредоточился. Ну то есть по мелочи я и сам для себя покупаю. А вот чтобы покупать прям по крупному, чтобы все мое время потребляло — нужны 💰. При этом работать ради работы, как предложил друг, я не хочу. Он видит мой профит, что я куплю помещение не 200, а 400м². Ну правда на нас двоих)
avatar
подскажите, пожалуйста, вменяемые ресурсы с городскими торгами и аукционами. что сам в открытом доступе нарыл — сплошные подвалы жилухи, да когтеточки с парикмахерскими((
Буду весьма признателен!

да, и такой вопрос: по причине некоторых сложностей с заграничным отдыхом, активизировались «сборы» под строительство пансионатов, загородных отелей. Сами не рассматривали такие истории? Не могли бы как-то прокомментировать данные инициативы? Каким образом в таких темах могут быть защищены пайщики?
Осторожный спекулянт, 
1) авито, инвестмоскоу, федресурс, агрегаторы банкротств. У меня 2 часа в день минимум уходит отслеживать что и где продается. И по какой цене по итогу ушло. В каких-то торгах сам принимаю участие. Это тоже материала на большую статью. Очень много стало перекупов, что ломают рынок.
2) не то чтобы никогда не слышал про сбор денег под «пансионаты», но, честно — не вникал. Мне это не интересно. Мне в идеале нужно ушатанное помещение, из которого я сам лично недорого сделаю конфету, после чего дорого сдать или продать. Живу я в Москве и недвижимость интересует только московская. Как бы сейчас не увядала экономика — в Москве бизнес вроде всегда жив. И даже как показал ковид, если середнячки ужимаются, то они как раз таки могут снять офис не 2000м2, а 600м2 и так далее. Бизнес с больших мест переезжает на более мелкие. В регионах, думаю, с этим туго.
avatar
Mitro77, а вы типа консультанта-организатора по Москве можете выступить?

Скажем у меня периодически бывают несколько десятков миллионов рублей, и я периодически покупаю коммерцию.

Но я по Питеру больше специализируюсь, хотя и в Москве кое-что есть.

Под консультантом я понимаю, вы находите помещение, рассчитываете рентабельность с учетом расходов и за какой то процент доводите проект до конца, а я выступаю в роли инвестора. Ну в ситуации, когда денег на покупку у вас нет, а объекты интересные на рынке есть.
avatar
Алексей Смолокуров, ответил в личку
avatar

Вы или уникальный человек, или фантазер.

Скупать по таким ценам недвижимость, делать там ремонты за «бесплатно» и сдавать/продавать по максимуму. 

avatar
Кварк, значит первое, исходя из практики. Поэтому хочется монетизировать еще больше, чем есть. Напрячься года на два-три работы. А потом в кругосветку свалить)
avatar
Дарю Вам бесплатную идею — постройте гостиницу в ялте. Я отдыхал в гостишке, звать Флорида. Внутри всего около 10 номеров, столовой нет. Цена приличная за номера ( от 5 до… в сутки). Всё занято. сезон 5 месяцев
avatar
Дмитрий, все хорошо, но это не Москва (что для меня критично) и это уже полноценный бизнес, да еще и в сфере б2с. А б2с я вообще стороной обхожу по тысяче причин. И главная из них — мне мои нервы целее)
avatar
И зачем Вам ПИФ свой? Пиф — это сильно размытая долевая собственность, отчётность перед пайщиками, регистрировать отдельную управляющую компанию, чтобы встать на учёт в ЦБ. А если вы хотите собрать 50-100 млн рублей, то нафига вам это надо? Если есть условных 10 друзей по 10 лямов, то вам и ооо сойдёт
avatar
Дмитрий, все так и есть. я про это в статье написал. Что видимо до миллиарда ПИФ реально не требуется.
Задача у меня стояла простая — чтобы учредителей было легко добавлять. В АО продажей акций вполне себе. В ООО муторно и через нотариуса каждый раз. Плюс это каждый раз какая-то переоценка всех долей.
avatar
Ну, мне кажется, пока по описанию есть представление, как сделать маленький очень прибыльный частный бизнес, а желание есть (зачем-то) сделать большой и публичный. Это разные вселенные, вообще говоря. Если ЗПИФ делать — там косты на аудит только от $100k в год, как я понимаю, а есть еще операционные косты и всякая прочая отчетность и проверки. Вы думаете, банки свои «большие» комиссионные просто так берут, ничего не делая?
Также не увидел, как планируется делать тот самый волшебный переход от модели мелкого бизнеса к модели крупного — от «взял одно небольшое помещение и отремонтировал за копейки за несколько месяцев, потом искал арендатора пока не нашел» к «в ЗПИФ занесли денег на несколько десятков помещений, и надо за короткий период во всех сделать ремонты и найти арендаторов»? Каков план масштабирования, будете несколько десятков ремонтов параллельно вести? Вы уверены, что получится хотя бы приблизительно как на фото?
Как мне кажется 15% — это более чем обоснованно за мои навыки и отсутствие заработной платы на посту директора. Но один из друзей вдруг сказал, что навыки ничего не стоят! Денег он очень хочет вложить, а вот на 15% не согласен :) Хотелось бы мнение со стороны.
Мнение со стороны: чисто навскидку, если доходность хорошая — почему бы и нет. Но вопрос такой: после такой комиссии и прочих расходов — прибыль пайщика точно будет больше, чем в тех же банках, и на сколько? И поскольку четкого ответа на этот вопрос нет, лично для меня более правильной и защищающей мои интересы выглядит следующая схема: ваши 30-40% от прибыли, но не от всей, а от превышения ею каких-то бенчмарков (той же доходности банковских пифов). Если утверждается, что у банков 9% годовых, а у вас — 20% минимум, вам такая схема должна быть даже выгоднее?
Я сытый и идти в бизнес с незнакомыми людьми за какие-то небольшие для меня деньги (думаю это до 20 млн. р.) я точно не горю. А вот нормальные суммы — да, интересуют. Тут я готов знакомиться с незнакомыми людьми и строить совместные планы.
Люди, готовые занести 20+ млн. руб. незнакомому чуваку — тоже сытые. С такими деньгами идиотов мало, чтобы их первому встречному (почти) под честное слово давать.
avatar
MadQuant, 
а желание есть (зачем-то) сделать большой и публичный. Это разные вселенные, вообще говоря
желание монетизировать свои навыки в недвижимости
Если ЗПИФ делать — там косты на аудит только от $100k в год,
Поэтому я и отказался от этой идеи, как только понял, что даже свою УК не создать. Форма АО понравилась тем, что легко добавлять новых участников, что акционеры более защищены, нежели в ООО. Но, как сейчас почитав комменты, пришел к выводу, что ООО+совет директоров тоже нормальная идея.
Каков план масштабирования, будете несколько десятков ремонтов параллельно вести? Вы уверены, что получится хотя бы приблизительно как на фото?
это ОЧЕНЬ ПРАВИЛЬНЫЙ вопрос. Над которым я думал и не один час. Пришел к выводу, что покупка служебной машины (срочная доставка строительных материалов) + человека 2-3 в помощники решит эту проблему. Это при условии, что одновременно с десяток помещений делать. Но я не верю, что возникнет такая реальная ситуация. Потому что, где-то помещения будут под сетевые компании (им ремонт не нужен), где-то помещение под купи-продай, а где-то под аренду (считаю, что надо скупать и не продавать в шикарных локациях. Типа как того полуподвала на Маяковке)
Вы уверены, что получится хотя бы приблизительно как на фото?
Получится, так как не думаю, что в лучшем случае 3 стройки одновременно будет.
Но вопрос такой: после такой комиссии и прочих расходов — прибыль пайщика точно будет больше, чем в тех же банках, и на сколько?
Изначальная идея, что зародилась у меня и которую я обсуждал с друзьями — это «пенсия» через 10 лет. Что первые годы никаких дивидендов не платится. И тогда я на большом временном отрезке сделаю иксы. По этой причине мне тяжело называть какие-то цифры. Понятно, что при приличном фонде квадратных метров — вырастут и косты. Возможно придется нанимать бухгалтера на первичку, не дай бог потребуется офис и служебный автомобиль. Но в любом случае, 20% годовых я вижу как негативный вариант, а 100% вполне себе и рабочий. Это если в том числе и активно спекулировать: купил, ремонт+арендатор, продал. Но мне нужен задел на безбедную старость, а не деньги на счету. 
Не увидел в посте ничего, хоть отдаленно напоминающее бизнес-план, что тоже есть большой минус.
мне он не нужен. Из друзей тоже никто ни разу не спросил. Я показывал реальные примеры и это всех устроило.
Люди, готовые занести 20+ млн. руб. незнакомому чуваку — тоже сытые. С такими деньгами идиотов мало, чтобы их первому встречному (почти) под честное слово давать.
полностью согласен. Пост написал с целью посмотреть на критику, какие-то дельные замечания. И уже не разочарован реакцией.
avatar
Знакомый участвовал в подобном бизнесе по строительству и дальнейшей сдаче коммерческой недвижки в аренду, правда в регионе. Как все это юридически было оформлено не знаю, но точно не АО. Помещения были до 1000 квадратов. Организатор этого бизнеса за свои навыки имел 5% и остальные участники считали что это необоснованно много.
avatar
fisherman, интересно, что делали другие участники, если считали, что 5% много) Мне за мою нервотрепку прям и 15% мало кажется. Если лично я и только я буду генерировать большую прибыль.
avatar
Mitro77, ну большая прибыль пока есть только по паре-тройке отдельных кейсов, причем проверить это потенциальные инвесторы не смогут. А много платить за кота в мешке тоже никто обычно на старте не готов. Думаю, лучшее, на что можно договориться — описанная мной выше схема, при которой вы получаете хорошую долю прибыли только действительно в случае «большой прибыли».
avatar
MadQuant, поэтому я и не думаю, что со стороны кого-то можно привлечь на серьезные суммы. а мелкие мне не интересны.
друзья вот в курсе моих дел и поэтому доверие с их стороны есть.
Думаю, лучшее, на что можно договориться — описанная выше схема, при которой вы получаете хорошую долю прибыли только действительно в случае «большой прибыли».
Ниже мне напомнили про опцион — и это действительно хорошая тема. 
Поставить за базу 20% годовых и вперед.
avatar
Мне кажется, что Вы сильно забегаете вперед. ООО точно хватит для начала. Вопрос в тщательной проработке уч.договора, вход и выход соучредителей, порядка принятия решений и т.д., а так тема хорошая, особенно если у вас так дешево получается делать ремонт.   Насчет 15%, обозначьте их как опцион на право выкупа частями за денежку малую в течении какого-то срока или другой механизм можно придумать если в ООО это не реализуемо. У вас стимул останется, а у других подельников жаба поутихнет… :)
Алексей Борец, да, про опцион тоже мысль была. К сожалению, не хватает знаний во всем этом. Видимо надо пообщаться с какой-то консалтинговой компанией. 
avatar
Mitro77, другие участники этого бизнеса прекрасно понимали, что без их участия, а точнее без участия их капиталов у организатора при всех его замечательных способностях просто не хватит финансов в одиночку реализовать проект. Так что выбор у организатора был небольшой — участвовать на условиях 5% или остаться вообще без проекта.
avatar
fisherman, для меня это странно конечно. Все вещи, которые я реализовал на чужие деньги были под дележ прибыли 50/50. Ну чтобы не разбираться кто больше вклад сделал, а кто меньше.
avatar
АО геморойно очень уж, ООО проще намного вести.
Сам работал юристом, 13 лет вел АО (закрытого типа — бывшее ЗАО, которое не торгует акциями на рынке) и ООО.
И с точки зрения защищенности акционеры от участников не сильно и отличаются.
И совет директоров нафиг не нужен — лишний орган, ИМХО.
Ограничение на полномояия ген.директора можно и в уставе прописать, да и большинство сделок по покупке/продаже, скорее всего, будут требовать одобрения общим собранием участников/акционеров (т.к. сумма сделки будет выше 25% чистых активов).
avatar
CremBrulle, понял. спасибо за ценный комментарий!
но вот только в какой-то момент ооо будет очень сильно попадать на налоги. в отличии от ао
avatar
SimpleEstate

Сюда смотрели? Идея та же...

На текущий объект всего 10 лямов не хвтатает. У кого есть, welcome :)
avatar
Cashplan Captain, спасибо за наводку. Обязательно изучу!
avatar
Cashplan Captain, S****** осуществляет операционное управление объектом, так как является единоличным исполнительным органом АО и владеет 100% его обыкновенных акций. Инвесторы будут владеть привилегированными акциями, которые имеют ограниченный контроль, но дают всю экономическую выгоду (дивиденды и ликвидационная стоимость). Неужели находятся простаки, кто на такое клюет??? Управления нет, дивиденды не гарантированы, т.к. решение принимает УК, у которой 100% голосов… бред, в общем.
Иван Безродный,  я вскользь посмотрел их объекты и некоторую документацию. Удивился что такое работает, но их сайт подал мне хорошую идею. 
avatar
Иван Безродный, ну как бы «простаков» там уже на полмиллиарда рублей. Я в ряды «простаков» тоже вступил.
История моего инвестирования в SimpleEstate тут.
avatar
Cashplan Captain, по ФЗ об АО доля привилегированных акций не должна превышать 25% от уставника. Обычно упр компания или аффилированные с ней лица приобретают минимум 1 акцию преф. И всё. Допустим, дивиденды не платят — тогда префы станут голосующими. Но даже и тогда владельцы префов будут лишь сторонними наблюдателями того, что творит основной владелец обычки. Т.е. заключение/расторжение любого договора аренды недвиги, продажа/вывод недвижки (даже если это будут крупные сделки), невыплата дивидендов — решение всё равно принимаются другими (у кого 75% +). Повлиять на это не будет никакой возможности. И всё будет по закону.
Иван Безродный, с этой целью и делалось)

Я вообще удивлен, что они набрали простаков в таком количестве, там сумма собранного навскидку под миллиард будет!
avatar
Cashplan Captain, ну по Вашей ссылке истории (положительной) как таковой еще и нет. Акции Вам еще не зачислены, они нигде не котируются, выйти из них просто так не получится, дивиденды не платили. Т.е. более года Ваши деньги были просто заморожены и не работали. Вообще.
Иван Безродный, Недвижимость — это не быстрые истории. А мои деньги еще там и трех месяцев не лежат.
avatar
А ещё вопрос с выводом денег, налог на дивы не очень оптимально… в белую это будут приличные налоги, особенно учитывая что ремонты будут делать киргизы в черную.
Раньше были договора инвестирования, но в наших судах они вроде не очень работают
Шустрый Йожег, размышления верные, но налоговую оптимизацию никто не отменял)
avatar
Занимаюсь чем то подобным. В основном торги. Последние 3 года. Многие лоты просто удваивались в процессе оформления документов. (6-8 мес). То же была идея ЗПИФ, так как классная доходность иногда упирается в проблемные активы реализация которых затягивается (суды=время) и хотелось размазать их по всём инвесторам. В итоге отказались. Управляйки — звери. )))
avatar
Андрей, интересный опыт. торги по банкротству? И с кем суды?  Кредиторы недовольны ценой проданных активов?
avatar
Mitro77, проблемы разные возникают в процессе. Пытаются оспаривать торги — должники. Кредиторы, когда не банки — пытаются свернуть кровь при снятии ипотеки. Были случаи поглощения должник ООО ушло в ликвидацию — и я открыл для себя мир удивительных законов о ликвидации в России — кто придумал процедуру — сам мошенником был походу)))
avatar
Андрей, интересный опыт! Насколько оцениваете риск, что суд можно проиграть и актив вернётся в конкурсную массу со всеми вытекающими?
avatar
Mitro77, редкость. Сам ещё не встречал. Мы экспертизу проводим до торгов. Кривые отсеиваем. И то бывает зависаем в судах на год
avatar
Андрей, 
Многие лоты просто удваивались в процессе оформления документов. (6-8 мес). 

Мы же про рыночную стоимость? Что за полгода получалось 100%?


avatar
Mitro77, да,обычно дисконт к рынку 30-40 %. Это без учёта расходов на сопровождение. Цены росли сильно. Вот и получалось почти х2. Не всегда конечно). Обычно ловится 30% с объекта. Редко 40
avatar
Андрей, так а по какой причине отказались «идти в массы»? ПИФ, конечно, не вариант по дороговизне содержания. А почему другие варианты не стали рассматривать? Типа как я сейчас АО.
avatar
Mitro77, налоги. Даже ООО — вывод средств уже проблема. А играть в обнал большими деньгами как то нет желания. АО — та же проблема. А платить 40% государству нет желания. Так с физиками и работаем.
avatar
Сам занимаюсь в том числе недвигой (23к м2 в сумме), тема живая и классная, особенно учитывая что в мск и мо стекается и ещё будет стекаться все толковое из страны, попутно умирая в регионах.
1) между ООО и АО отличий по факту не много
2) ваш пример хорош как микробизнес (упрощенка, единоличное принятие решений, ваш скилл и время, которого на все хватает), дать вам 500 млн и доходность может стать очень сильно меньше, а значит ваши пайщики станут очень недовольны, плюс вы сами можете косякнуть при масштабировании и понести убытки
3) задумайте бизнес как бизнес рантье с ограниченным капиталом, ограниченным количеством участников, и тогда мне кажется успех более вероятен и понятен
4) если вы будете строить бизнес как АО, владеющая недвигой, плюс УК (ООО), управляющая недвигой с каким-то вечным (условно вечным) договором с АО, где в АО будут пайщики (в т.ч. и вы), а в УК только вы, и её комиссия за управление (% от прибыли) и будет ваш основной доход, тогда это в теории можно масштабирова
Олег Рыбчинчук, большое спасибо за совет. забавно, что у вас в 4 раза больше площадей, чем у людей с красивым сайтом (SimpleEstate) и служебными регалиями.
собственно все как п.3 и планируется. Есть пул друзей, что готовы проинвестировать. И на это я собрался опираться. Другое дело, что на старте одна сумма, потом скорее всего будут и докидывать и кто-то еще попросится. и вот тут у меня легкий затык — что все-таки АО или ООО+совет директоров+корпоративный договор. Проконсультируюсь с юристами.
по поводу п.2 так и есть — при ЕДИНОВРЕМЕННОМ вливании 500 млн.р. будет затык. Это порядка 3000-4000м2.
Большие помещения (от 1000м2) видятся мне как рисковые. А вот 200-500м2 мне очень понятны. Поэтому деньги осваивать только постепенно и больше, чем со 100 млн р я бы не стал стартовать точно. 

совет в п.4 хорош! не уверен, что при небольших площадях реализуемо. но в голове держать буду. Я с таким не раз в бизнесе сталкивался, когда арендовал офис у УК, а не напрямую у владельцев бизнес-центров. Думал, что это сделано для защиты собственности от различных проблем. Но теперь это заиграло другими красками. 

avatar
Mitro77, это и как защита собственности делается, и как отдельный бизнес тоже. Я сотрудничаю с УК и в этом есть смысл, в том числе оптимизация налоговой базы, сокращённое количество сотрудников в штате, у ук есть свои риэлторы и они сами находят арендаторов (это неинтересная и не очень прибыльная часть бизнеса). В свою очередь можно сосредоточиться на стройке, реинвестировании и прочих творческих и приятных занятиях.
Если вернуться к ООО/АО, из ООО может выйти участник, участники могут пересраться (это произойдёт в любом случае, через 25 лет, но хуже если через 5 лет). В АО действительно можно создать совет директоров и из АО нельзя выйти, но совет директоров (а он не всегда будет толковый) может мешать работе директора (основного соискателя «золотых» площадей), а также 51% в АО может решить почти все, а в ООО можно сделать смену директора допустим 75+%, тогда вы будете условно в безопасности. В общем если вы создадите успешное АО, то через какое-то время вы не будете его директором (инфа сотка)
Самый верняк в вашем случае, это вы + 2-3 человека в ООО, и вы скинетесь на какую-то конкретную недвигу, которой лично вы будете рулить (причем вы как директор защитите себя уставом, это будет ваше условие управления, типа менять вас только если сами решите). Но при этом ваше ООО может в итоге участвовать в АО (и даже ндс можно оптимизировать), при этом имея капитал ООО (в виде недвижимости и постоянного фин потока) вы сможете быть доминирующим участником АО, когда решите что-то масштабировать.
Олег Рыбчинчук, да, да! Все так! Спасибо. 
Я бизнесом занимаюсь с 2000 и у меня был опыт неудачного соучредительства в успешном предприятии, где я был директором по развитию. Начинали с 0, на деньги что привлек я и на мои контракты. Как только мы набрали обороты в сотни млн рублей и прибыль стала в десятках миллионах, генеральный тут же меня кинул. Потому что мог. Поэтому через то, как могут сраться между собой учредители — я прошел, но в целом считаю, что все равно работать совместно с кем-то реально и с учётом предыдущего негативного опыта.
 
avatar
Как решается вопрос с землей? Выкупается или налог платится? Если выкупается, то на организацию или на физлицо, а потом в аренду организации сдает?

Как, Вы правильно указали, директор в ООО имеет слишком много полномочий.
avatar
Kiplinger, у меня не было ни одной ситуации с землей. под зданием она обычно в аренде у города на хх лет.
avatar
Mitro77, А вид разрешенного использования соответствует той деятельности, которую ведет арендатор?
avatar

ПИФы лукавая штука.

Любимая схема кидка это продажа активов аффилированной структуре в момент ликвидации ПИФа, по закону требований в отличие от закона о банкротстве никаких нет, и продать его могут за три копейки, чем все и пользуются.

 

То есть, открыл ПИФ, собрал с дураков денег, купил торговый центр, арендные платежи распилил между поставщиками услуг (своими же), заплатил себе как управляющей компании а что останется владельцам паёв.

 

Через 10 лет ликвидировал фонд продал ТЦ себе же за три копейки а дуракам сказал спасибо.

 

Кстати при ликвидации фонда владельцы паёв получают деньги в последнюю очередь, и не факт что до них вообще дойдёт очередь, вполне естественно накрутить расходов и долгов своим структурам, чтоб владельцам паев вообще ничего не выплачивать.

avatar
Алексей Смолокуров, вот так жееестьь...) в целом не удивительно, судя на выплачиваемые ПИФами проценты. Ощущение, что зарабатывают именно УК, а не пайщики.
avatar
Алексей Смолокуров, а есть примеры? На практике тот же ПНК продавал активы из фонда с прибылью для инвесторов.

Да и фонд дом.рф тоже реализует активы с прибылью.
Финансовый Архитектор, вот сейчас посмотрим на них, сколько они выплатят пайщикам, они как раз сейчас самоликвидируются, на мой взгляд по надуманной причине. Пайщики (по их версии)  получат свои деньги в конце 2 квартала 2023 года, что на мой взгляд нереально, как за 3 мес можно продать столько активов по рыночной цене? Если конечно не слить их по бросовой цене своим структурам)
avatar
Алексей Смолокуров, имхо стандартная ситуация. У нас все ЗПИФ ограничены в сроках существования на уровне закона. Множество зпиф декларируют распродажу активов после окончания ДУ. Короче, ситуация хоть и преждевременная и неприятная, но все же рядовая чуть более чем полностью.
Финансовый Архитектор, насколько я понял они закрываются ДО окончания срока. Чем народ и возмущается в интернете, подозревая кидок.
avatar
Алексей Смолокуров, У ПНК уже есть покупатель на объекты. Значит, известна предварительная сумма сделки. И ПНК уже дал ориентир по возмещению. Не ожидаю, что выплата сильно может отклониться от обещанной суммы. А возмущение толпы — последнее на что нужно обращать внимание.
Влад, пиф — это больше для кликбейта. Хотел бы я реальный пиф, но издержки слишком велики)
не очень понял п.2. Пассивных инвесторов может устроить гипотетические 5% годовых? 
п.3 — мысль интересная. То есть стоит пообещать пассивным инвесторов 12-15%. Но тут получается, что это совсем не то, что я обещал изначально: деньги вложены в недвижимость, которой мы совместно владеем. А тут, по сути, я прошу просто занять денег под %
п.4 — не понял. В изначальной бизнес-модели я уверен, другое дело, что надо подобрать наиболее удобную организационную форму для этого.
п.5 -имеются ввиду консалтинговые компании?
avatar
Приветствую! Статью с интересом почитал! ЗПИФ в текущем виде и правда далеки от совершенства, а люди разбирающиеся в теме и обладающие некоторым капиталом, могут иметь хороший бизнес на коммерческой недвиге. 

Но тут подводных камней очень много. Если я правильно понял, поправьте меня, из озвученных вами сумм арендных платежей еще надо вычесть налоги, коммуналку, операционные расходы? Ну и при экспресс покупке объектов может быть крайне сложно убедиться в юридической чистоте и собрать полную информацию о его состоянии, то есть тут высокая доходность объясняется высокими рисками.
Финансовый Архитектор, налоги 7%, операционных расходов при таких объемах нет, коммуналка не включена в аренду. Возмещение полностью на арендаторах.
Высокая доходность объясняется, что чем хуже состояние помещения, тем лучше. Тогда меньше претендентов и стоимость ниже. А красоту уж я сам сделаю )
avatar
Mitro77, я так понимаю вот еще какие есть нюансы:
1. НДС 20% от размера платежа должен платить арендатор
2. Имущественные налоги, земельные налоги, налог на доход ЮЛ/ИП/ФЛ, которые владеют объектом (ЗПИФ в данном случае налог с прибыли не должен платить)
3. Возможно еще сервитут

Ну и риски. Быстрая сделка не позволит быстро проверить:
1. Скрываемые собственником дефекты объекта
2. Косяки при смене собственника в прошлом, которые могут привести к отчуждению имущества по суду
3. Прочие юридические нюансы

Интересно было бы в итоге посчитать экономика из области:
1. Общие затраты на приобретение объекта:
— цена объекта
— цена ремонта
— цена прочих издержек при сделке
— срок ремонта
— срок поиска арендатора

2. Общие затраты при аренде:
— НДС
— Переменная часть
— Резерв на кап ремонт
— Страховки
— Налоги, сервитут
— что-то еще...
— ваша комиссия 15% 

Пока выглядит все так, что при таких вводных арендатору дешевле взять кредит под 15% и купить себе объект))) В целом ваш тариф за управление примерно такой же как и тариф у управляющих компаний, только ведется работа с объектами более высокого риска.
Финансовый Архитектор, 
1) с НДС честно говоря все вообще не так в реале выглядит) Арендодатель на УСН. Нет смысла с НДС работать. Если вдруг арендатор категорически просит НДС, то и тут легко решается — подсовывается ООО с ОСНО. Цена естественно +20%
2) это все да. ЗПИФ этим мне и понравился, что там нет налогов. Но как оказалось — его содержание дороже всяких налогов. Боль. Поэтому ОСНО на 6%. Выплаты дивидендов это 13% на налоги. Ну и плюс имущественные налоги. В целом это все оптимизировать можно уйдя на Доходы-расходы или ОСНО. Так как я вообще не планировал первые два года в прибыль работать. Все деньги хотелось бы реинвестировать.

риски: мне кажется пары дней на проверку объекта за глаза. 
Интересно было бы в итоге посчитать экономика из области:
 как-нибудь дойдут руки и это расписать) в следующей статье
avatar

теги блога Mitro77

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн