Худшие практики при выборе ЗПИФ недвижимости

Коллеги, в продолжении поста о лучших практиках при выборе ЗПИФ, делюсь худшими практиками, которые я реально встречал на рынке. Сразу скажу, что смотрю я с точки зрения инвестора, так как есть конфликт интересов: то, что для инвестора зло, для управляющей компании — верный источник прибыли.

И так, поехали.

* УК собирает деньги под будущие покупки, перечень объектов и сроки их приобретения неизвестны (стоп-критерий, если паи приобретаются по номиналу без существенного дисконта);
* УК реализует паи не через биржу (в комбинации с первым пунктом — 100% стоп-критерий и вернейший способ потерять деньги);
* УК реализует объекты B- и С класса по цене А-класса (сложный пункт, но намекну: не может доходность здания с Пятерочкой в Урюпинске быть как у складского комплекса А-класса в Подмосковье, это индикатор, что вероятнее всего вам продают объект по сильно завышенной цене, это можно увидеть из справки по стоимости чистых активов — сравнивайте стоимость пая с его оценочной стоимостью, можете увидеть много удивительного);
* УК спекулирует объектами недвижимости;
* УК не публикует в открытом доступе отчетность и не предоставляет ее по удаленному запросу инвестора (проблема актуальна в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов);
* Сроки доверительного управления менее 15 лет с момента создания фонда (некоторые УК делают ЗПИФ даже на 5 лет);
* УК постоянно проводит дополнительные эмиссии паев под покупку объектов;
* Дивидендная доходность фонда к текущей цене более чем на 1% пункт ниже ставки 10-летних ОФЗ (актуально на текущий момент);
* Если вы не знаете как формируется ставка аренды объекта, вас могут ждать сюрпризы (фиксированная, переменная, есть ли индексация и т.д., это можно посмотреть в отчетах об оценке);
* УК не ведет публичного взаимодействия с инвесторами (значит, УК не делает реальных шагов по укреплению репутации).


В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке и зависят от добросовестности и бизнес-модели управляющей компании. Гарантированным стоп-фактором для приобретения ЗПИФ лично я считаю пункты 1, 2 и 3. Но у каждого инвестора, разумеется, могут быть свои приоритеты.

Комбинация пунктом 1 и 2 из того, что я наблюдал, всегда вела к потере денег инвесторами, если паи приобретались напрямую в УК по номиналу. Покупка паев под покупку объектов в будущем напрямую у УК по номиналу так же на моей практике всегда ведет к потере денег инвестором.


Прошу поддержать лайком, я верю, что большое количество грамотных инвесторов со временем мотивирует УК меняться к лучшему!


Всем удачных инвестиций.