Блог им. gofan777

🏦 Наши действия при изменении ключевой ставки?

Уже на следующей неделе (15.09.23) пройдет очередное заседание ЦБ. Динамика курса доллара не внушает оптимизма, он вновь пробил отметку 98 руб. Фактически, в моменте рост ставки никакого давления не курс рубля не оказывает, это среднесрочный стимулятор населения меньше брать кредитов и, соответственно, меньше тратить.

💵 Чем меньше люди покупают, тем ниже спрос на импортную технику. Импортеры, в свою очередь, меньше завозят новых товаров и спрос на валюту с их стороны снижается. Но от момента поднятия ставки до момента снижения спроса может пройти 6-9 месяцев.

📈 Тем не менее, продолжающийся рост курса валюты для ЦБ является проинфляционным риском, из-за чего на заседании ключевую ставку снова могут увеличить.

📈 В выигрыше сейчас все те, кто успел взять ипотеку под низкий процент. Я в июле прошлого года успел взять под 0,1% и глубоко в душе радуюсь каждому поднятию КС, потому что могу пристроить деньги под более высокий процент на длительный срок. Это позволит приобрести квартиру дешевле, чем если бы всю сумму оплатил сразу.

❗️ Причем разница очень существенная. Если я сейчас куплю при текущей ставке длинные ОФЗ, то мне придется вложить всего 50% от стоимости недвижимости и больше ни копейки не вносить. Купонами будут погашаться все ежемесячные платежи. Если же ставку поднимут выше, то для меня стоимость обслуживания ипотеки снизится еще сильнее.

❓ Что делать тем, у кого нет ипотеки и кредитов под относительно низкие процентные ставки?

⏳ Сейчас разумно парковать деньги на вклады до 1 года, где дают двузначные процентные ставки, в фонды ликвидности, в облигации с плавающим купоном и в короткие облигации.

🧐 Короткие бонды лучше выбирать со сроком погашения до 1 года, чтобы не брать на себя риски дальнейшего увеличения ключевой ставки. Я для вас отобрал наиболее интересные бумаги, где хорошая ликвидность, с кредитным рейтингом ВВВ и выше, а также с доходностью к погашению от 11% годовых. Дальше уже можете выбрать желаемый срок, подходящий купон и оптимальную частоту выплат.

🏦 Наши действия при изменении ключевой ставки?

❤️ Если обзор оказался полезным, не забудьте поблагодарить автора вашим лайком.

Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: TelegramВконтактеДзенСмартлаб

★8
45 комментариев
«из-за чего на заседании ключевую ставку снова могут увеличить.»«Сейчас разумно парковать деньги на вклады до 1 года» Где логика?

avatar
Рано ещё парковаться в облигации, надо подождать, поднимут ещё ставку. 
avatar
Трофимов,
После чего $ улетит вна… ибо

«Фактически, в моменте рост ставки никакого давления не курс рубля не оказывает, это среднесрочный стимулятор населения меньше брать кредитов и, соответственно, меньше тратить...» — из-за чего весь кэш болтается в фонде. Которому теперь одна дорога. О чем народ уже и начал шото подозревать

avatar
Ипотека под низкий процент обычно равно покупке недвижимости с большой переплатой за кв. метр. Жильё в России при текущих вводных переоценено (убыль и отток населения, «СВО», резкий рост относительно 2019 года, долгая окупаемость через аренду) + привязка к ипотечному жилью и невозможность его без потерь реализовать, в этом случае под него уже 0.1% ипотеку не дадут и потенциальный покупатель за наличку попросит очень большой скидки если найдётся вообще.
avatar
dmitriy80, Магнитогорск, население ~360 тыс. Человек. 2022 год двушка 50 кв. м. стоит около 2,5 млн ₽. 2023 год за 50 квадратов просят ОТ 3,2 млн ₽. Вчера на авито 57 квадратов за сутки ушли за 4.25. Квадратные метры хорошо расходятся 😁
avatar
dmitriy80, переоценено жесть как. Падает каждый год на 10% (нет)
avatar
Не забывайте про фонды ликвидности. 
Константин Смирнов, не забывайте про налоги на прибыль в фондах ликвидности.
avatar
John Wayne, +комиссия.
avatar
 выигрыше сейчас все те, кто успел взять ипотеку под низкий процент. Я в июле прошлого года успел взять под 0,1%
Не стоит этому сильно  радоваться, вы просто переплатили за стоимость жилья, и если ставки по ипотеке вырастут, пропорционально сниться и жилье.
avatar
𝓜𝓮𝓻𝓮𝓵𝓲𝓷, да че-т никуда оно не снижается. ипотека, может, и станет более адресной, но пока что объемы ипотечного кредитования прогрессируют.
𝓜𝓮𝓻𝓮𝓵𝓲𝓷, какая разница снизится или нет. Главное что взято за 20 млн, а вложено 10 млн в ОФЗ и купонами все закроется. А снизится цена или нет, без разницы. 
avatar
IliaM, купил когда — год назад? у него убыток по ОФЗ сейчас должен быть… причем с ростом ставки он должен расти.
avatar
My Shadow, подожди. Вот представь, берешь квартиру под ставку 0,1%, рссчитываешь что тебе надо 10 млн по текущей вложить в ОФЗ и через сколько то лет, ипотека будет погашена и ОФЗ погашены. И какая разница что по ним в моменте убыток?
avatar
IliaM, в этой схеме вероятно похожую вторичку за нал. можно взять около 11-12 лямов без всяких ОФЗ, ибо за +30% первику и +30% за 0.1 .  непонятно другое — автор пишет что хату год назад взял, и он уже ОФЗ по худшим условиям должен был купить…
avatar
My Shadow, может конечно. А может вообще всё напридумывал…
avatar

𝓜𝓮𝓻𝓮𝓵𝓲𝓷, Скорее переплатил, но даже если переплата составила 30%,13 млн вместо 10, конечной суммы, то первоначальный взнос переплата уже всего 600 тыс. 2,6 млн против 2. А ежемесячный платеж в льготную 7% за 10 млн/20% будет 53 тыс мес, против 29 тыс под 0,1% с переплатой. 

Риск автора только в среднесрочной ликвидности. Если захочет продать ее сейчас, то продаст не за 13 млн, а за 8-9. Но с каждым год данный риск будет нивелироваться. Через 30 лет уже это будет копеечная разница  

avatar
Михаил Titov, 30% это только разница между вторичкой и первичкой (Мск) — smart-lab.ru/blog/937489.php если вы берете под 0.1% то еще накидывайте 30%. итого с учетом возможного форс-мажора и того что за 30 лет наверно квартиру захочется поменять — вся эта схема бессмысленна.
avatar
My Shadow, Можно сдать эту квартиру в аренду, а себе купить новую. Аренда в нынешних ценах перекроет платёж ипотеки по 0,1%. Ещё и здесь в прибыли останется.
avatar
Zerich121, обычно следующую квартиру больше берут с продажей текущей, а тут все равно что новую квартиру с нуля покупать, еще и с арендаторами морока.
avatar
My Shadow, разница была 20-25% в зависимости от первого взноса и стоимость недвижимости у застройщиков (ПИК) выросла на 30% за год, поэтому сейчас можно продать по переуступке (тем у кого семейная ипотека) с дисконтом в 5-10% к цене застройщика, то есть за ту же цену, что брал в 0.1 год назад, но естественно это не имеет смысла. Те кто инвестируют с целью перепродажи, брали за 10 млн квартиры в 6.7% (или семейную), внося 2 млн как первый взнос, за год переплатили порядка 500тр, сейчас могут скинуть такие квартиры по 12-12.5 млн по переуступке (у застройщика от 13.1) для тех у кого одобрена семейная ипотека, то есть вложив 2.5 млн с учетом платежей по ипотеке, заработают за год 2-2.5 млн.
avatar
Антон ИП, у вас вырасла на 30% за год, а тут говорят упала:
Средняя стоимость жилья в новостройках Москвы за год снизилась на 6%, пишет РБК со ссылкой на исследование компании «Метриум». Согласно этим данным, в мае 2023 года жилье (с учетом апартаментов) в среднем стоило около 22,5 млн рублей против почти 23,8 млн рублей в мае прошлого года. Средняя цена за 1 квадратный метр за год стала меньше примерно на 0,2% и составила 416 тысяч рублей.
www.bfm.ru/news/527426

тот же Смиронов говорит что все эти переуступки колом стоят.
avatar
My Shadow, так все верно, 400тр в среднем в прошлом году стоил м2 у Пика в 0.1 ипотеку, теперь стоит 400тр только в семейную 5.3 или гос 7.7% ипотеку, вот только в семейную/гос ипотеку в том году он стоил 300тр, но брали то в 0.1 за 400тр т.к. ипотечный платеж в 2 раза ниже, а теперь 0.1 просто нет, а цена та же. Плюс конкретно мой дом, где брал, там цены еще больше выросли (на 31%), потому что там нет новых корпусов, а все корпуса уже построены со сдачей в 2024, в проектах где новые очереди, там могут быть новые корпуса со сдачей в 2025-2027 годах, естественно они стоят дешевле относительно тех, что сдаются в 2023-2024, но не сильно процентов на 5-10%, поэтому и получается что рост в таких проектах меньше чем в моем.
avatar
Антон ИП, да не выросли у ПИК-а так цены за год, средняя цена — это с элиткой.
Как различается стоимость одной и той же квартиры в новостройке ГК «ПИК» в зависимости от способа оплатыДвухкомнатная квартира площадью 53,6 кв. м при покупке в ипотеку под 1,99% будет стоить 13,526 млн руб. (первый взнос 30%). По госпрограмме под 6,7% стоимость того же предложения составит 12,016 млн руб. (первый взнос 15%), по ипотеке по 4,99% с таким же взносом — 12,564 млн руб. По ипотеке с минимальной ставкой в 0,1% стоимость составляет уже 14,731 млн руб., первый взнос — тоже 15%. Во всех случаях максимальный срок кредита — 30 лет. При 100%-ной оплате лот стоит 10,813 млн руб.
Подробнее на РБК:
realty.rbc.ru/news/62b4742b9a79473068134156

36% переплата! кто там хотел схемотозить с ОФЗ…
avatar
My Shadow, Цена в статье не правда, цена при 100% оплате и по госпрограмме 6.7% у ПИКа всегда одинаковая была (что сейчас, что тогда, т.к. для ПИКа нет разницы платите вы ей налом или берете ипотеку от государства, т.к. банк им перечислит ту же сумму, что вы налом заплатите), то есть скорее всего была 12016тр, в 0.1 14731тр, то есть наценка была 22.5 процента, на самом деле наценка менялась от 20 до 25% в зависимости от величины первоначального взноса (чем меньше тем выше наценка), при взносе 25% наценка порядка 20% процентов была.
avatar
Антон ИП, там все верно — у ПИК-а по ссылке на квартиру было тоже самое, еще год назад эту статью видел, это была завуалированная скидка — просто для всех покупателей сильно цену ронять не стали, а только для меньшинства у кого нал. Ипотечник на мес. платеж смотрит, а чел с налом на цену — поэтому для разных категорий разные плюшки.
avatar
𝓜𝓮𝓻𝓮𝓵𝓲𝓷, за 30 лет отрастет, я не спекулятивно покупал.
А ещё, если не рассматривать иис, а брать обычный брокерский, то много из указанных бумаг торгуется ниже номинала (ниже 99), что в результате подъест итоговую прибыль ввиду налога на прирост тела.

На мой взгляд, не плоха стратегия перекладки сейчас в более высококупонные истории с погашением до полутора лет.

Такие доходности формируют более высокий текущий денежный поток.
Конечно, эта стратегия более интересная, если закладывать сценарий непродолжительного периода вот таких вот текущих КС…
добрый день.Дело в том что платежи аннуитетные и по началу процентные платежи существенно превышают платежи по телу долга. Насколько выгодно гасить ипотеку досрочно на раннем этапе в таком случае? Перекладка свободных средств в ОФЗ не сокращает срок ипотеки и не уменьшает переплату.
avatar

Navitron, есть калькуляторы ипотеки с погашением.

На моём примере. Моя ставка 4,7%. Если я условный миллион кладу сегодня и уменьшаю платеж, экономлю в месяц 5154 р.

Если я заношу этот миллион хотя бы под 10%, получаю 8333 р.

 

Разница больше 3000р./месяц

avatar
Cooper, если тот же 1 млн пустить на сокращение срока, а не уменьщение платежа

avatar
Мама, я трейдер!, это только в первом приближении. При детальном рассмотрении, не всё так однозначно. Пойду, пожалуй, напишу пост про это)
avatar
Navitron, досрочное погашение идет в тело, а не в проценты, хоть раньше, хоть позже. Выгодно гасить досрочно если вы не можете найти более привлекательной ставки, куда вложить деньги, чем процент по ипотечному платежу
avatar
Navitron, 

в досрочном погашении ипотеки нет никакого смысла, т.к. реальная инфляция выше кредитной ставки уже очень давно. На ваш ипотечный платеж через несколько лет можно будет только в магазин сходить за продуктами разок.

Поэтому я никому не советую гасить ипотеку.
avatar
dmitriy80, Вы не представляете сколько сейчас стоит строиться. Это безумные деньги. Если конечно строить не сарай.
avatar
dmitriy80, да я тоже вас ни к чему не призываю. Просто эта тема, что недвижимость перегрета, на рынке пузырь, всем застройщикам при текущей ключевой п@да и т.д. это все фигня!!! Квадратные метры, к сожалению или к счастью, кому как больше нравится, НЕ ДЕШЕВЕЮТ!!! И чем больше шума вокруг, тем больше волатильность на рынке недвижимости. Строиться самому дороже, чем купить готовое. Эт из личного опыта. Перечисленные бумаги также есть в портфеле, кроме LKOH. Только Сургут купил по 49. До последнего не верил, что бакс пойдёт выше 95 🫣. Остальные куплены по интересным ценам. В дивы GLTR не верю. Буду продавать на отчете за 2023 год. Пока держу. Уж очень хорошо бизнес денюшку у них зарабатывает! 😁
avatar
Алексей Беляев,
Нет, не дороже.
Просто никто сарай в 50 квадратов не лепит на участке в кучу денег, есс-но. Потому в абсолюте и дороже какой-нибудь трёшки.
avatar
dmitriy80, в том году также говорили, что недвига дорогая, ведь она уже выросла в 2 раза с 2020 года, только квартира которая стоила 10 млн в 6.7% обычную ипотеку и 12 млн в 0.1 ипотеку, теперь уже 13.1 млн стоит в 7.7% ипотеку (если нет возможности взять семейную или IT), то есть за год рост 30% еще и ипотека подорожала. Пока М2 растет, рубли печатаются, как и фонда, рынок недвиги в рублях будет расти, в долларах роста нет особого. глупо было не взять рубли на 30 лет под эффективную ставку 1.99% (с учетом удорожания квартиры на 20%) при взносе 25% (3 млн).
avatar
dmitriy80, вы не понимаете фундаментальных причин роста, а это рост денежной массы М2 (в 3 раза за 10 лет), как следствие инфляция (удвоение ИПЦ за 10 лет) и рост средних зарплат населения (тоже примерно в 2 раза за 10 лет в рублях). При этом беря семейную ипотеку 5.3% вы переплатите за 10 лет только 30% (а недвижимость скорее всего еще удвоится в цене), поэтому пока есть субсидируемые программы ниже инфляции а правительство продолжает печатать рубли, недвижимость только будет дорожать в этих самых рублях. Локально да могут быть просадки (но на ликвидные проекты не больше 10%) или недвига стоять несколько лет на месте (в периоды низкой инфляции, например, когда м2 почти не растет как это было в 2014-2018 годах), но в долгосроке это все равно выгодно.
avatar
dmitriy80, Ваша квартира не релевантна, есть квартиры которые выросли в 1.5 раза, есть которые в 3 раза, в Москве по статистике в среднем рост по новостройкам в 2 раза, по вторичке 60% (из-за более высокой ставки ипотеки), если Ваша квартира обогнала средний рост, то у Вас просто ликвидное жилье в востребованном месте.
avatar
dmitriy80,
В хорошем месте (под краснодар) 10млн 10сот. Без газа и эл-ва (но всё есть, полляма выжмут наверняка)
avatar

теги блога Георгий Аведиков

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн