SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. IgorKokarev
Инвестиция в физическую коммерческую недвижимость
- 26 сентября 2023, 22:21
- |
Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
теги блога Alexide
- депозиты
- eurrub
- Excel
- IBKR
- IMOEX
- interactive brokers
- Nikkei 225
- S&P500
- TradingView
- Whoosh
- акции
- Акции РФ
- алготрейдинг
- аналитика
- банк
- банки
- Брокер
- брокеры
- будущее России
- валюта
- вклады
- вопрос
- втб
- втб брокер
- Гиперинфляция
- график
- дефолт
- долгосрочное инвестирование
- доллар
- доллар франк
- доллар рубль
- евро
- еврооблигации
- жулики
- замещающие облигации
- Заморозка счётов
- золото
- ИИС
- инвестиции
- индекс
- Индекс МосБиржи
- инфляция
- инфляция в России
- комиссии
- комиссия
- конвертация валюты
- кризис
- купон
- курс валют
- курс доллара
- мобильный пост
- МосБиржа
- Наличная валюта
- налог
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- национализация
- неквалифицированные инвесторы
- НКД
- новость
- НПФ
- Облигации
- опцион
- опционы
- офз
- офз с индексируемым номиналом
- ОФЗ-ИН
- ошибка
- пенсионный портфель
- Пенсия
- портфель
- порфель
- приватизация
- прогноз
- райфайзенбанк
- райффайзенбанк
- райффайзенбанк брокер
- рецессия
- Риски
- Рэй Далио
- сальдирование убытков
- сальдо торгового баланса
- сбербанк
- симулятор
- смартфон
- стратегия
- сша
- торговые сигналы
- трейдинг
- тренд
- Уолл Стрит
- финам
- фондовый рынок
- фондовый рынок
- форекс
- фьючерс
- ФЬЮЧЕРСЫ
- хэдж фонд
- ЦБ
- экономия средств
- япония
Мысль была сдавать другим в аренду, если решим купить помещение.
более того вложенные деньги в свой бизнес = сложный %… а затраты на аренду линейны…
Crogall, тренд этот есть, соглашусь. С другой стороны когда в пандемию работали из дома 4 месяца, то заколебало сидеть дома. Пришел к выводу, что нужно встречаться с командой хотя бы 3 раза в неделю на несколько часов. Нужно держать где-то сервак.
Когда работаешь с дома, семья не совсем это полностью понимает. Ты же вроде как дома, можно дергать вопросами, просить помочь чем-то. У меня сотрудник буквально отдыхает на работе от семьи, даже в субботу иногда выходит — в офисе хорошо, тихо относительно.
Либо нужен большой дом, чтобы был личный офис, чтобы не путать уютное домашнее пространство и офисную атмосферу.
Вот лично для себя я понял, что в принципе вместо большого офиса можно держать маленький офис, в 3 раза меньше — чисто чтобы 2 раза в неделю встретится вживую и обсудить за 2-3 часа накопившиеся вопросы и проблемы.
2. Посмотрите в реестре когда был сделан капитальный ремонт здания и что входило в этот ремон, когда запланирован следующий капитальный ремонт (каждые 20 лет, вроде как) Проверьте, действительно ли был сделали ремонт, то есть лично проверьте по списку (трубы, лестницы, окна и тд). Важно, чтобы ремонт не был сделан на бумаге.
Проверьте так же когда был сделан косметический ремонт здания (каждые 5 лет, вроде как)
3. Посмотрите год возведения вашего здания и посчитайте срок эксплуатации вашего здания. Например, по нормативам панельное здание должно отслужить минимум 50 лет, кирпичное 75 лет.
А дальше все… Если здание не обслуживали должным образом, то риск остаться последним покупателем.
Например, средний срок владения жилой недвижимостью в России составляет 31 год. Предполагаю, рост цены (если он есть) на такую недвижимость начинает сильно уступать инфляции. В среднем человек покупает квартиру 2 раза в жизни.
В коммерческой недвижимости предполагаю тоже должна иметься статистика. Можно посмотреть Росстат по вашему региону.
4. Эх, я почему-то думаю, что идеальная доходность коммерческой недвижимости равна: «ставка ЦБ либо депозита в банке» умножить на «1,5». 🤔 так как если ниже, лучше положить на депозит. Потому существует еще ароматизация помещения, лично ваших 50 м., то есть существует срок эксплотации проводки, розеток, столов и стульев, напольного покрытия. А если затопят и тд. Возможно мелочь, но через 10-20 лет приходиться менять.
Извините, поздно увидел Ваш ответ.