Новости рынков | Ожидаем существенного улучшения финансовых результатов ЛСР, рентабельности и денежных потоков в 2017-2018

День недвижимости Атона

Итоги встречи с инвесторами 

Группа ЛСР: Илья Романов управляющий директор по Московскому региону; Юрий Ильин директор по работе с инвесторами и связям с общественностью.

Прогноз на 2017/18. Группа ЛСР подтвердила свой прогноз продаж в 2017 год на уровне 770 тыс кв м (+13% г/г), несмотря на довольно слабые результаты за 1К17, опубликованные месяц назад. В дальнейшем продажи ускорятся в связи с запуском второй очереди проекта ЖК Лучи (100 000 кв м) и тремя новыми домами в ЖК ЗИЛАРТ (около 100 000 кв м). Снижение ставок по ипотеке до менее 10% поддержит этот тренд. В настоящий момент до 50-60% продаж в сегменте масс-маркет осуществляется с использованием ипотеки против 43% в конце прошлого года. Денежный поток от операционной деятельности Группы окажется умеренно позитивным в 2017, а ЗИЛАРТ начнет генерировать положительный операционный денежный поток с 2018, что еще больше увеличит общий денежный поток Группы. Долговая нагрузка компании к концу 2017 не превысит 2.0x по показателю чистый долг/EBITDA. В 2018 компании предстоит погасить обязательства на сумму 6,5 млрд руб., что представляется комфортным уровнем.

Баланс спроса и предложения на рынке. Компания отмечает, что на любой проект, при условии его хорошего качества, разумной цены и привлекательного месторасположения, наблюдается стабильный спрос. В частности, ЛСР продает практически все, что строит, а ее фактические остатки непроданных квартир остаются на очень низких уровнях всего 25 000 кв м. Например, первая очередь проекта ЖК Лучи полностью продана, первая очередь проекта ЖК ЗИЛАРТ реализована более чем на 90%. Кроме того, компания ведет переговоры с российским Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое готово покупать квартиры оптом, даже на этапе строительства, для бюджетных служащих в Санкт-Петербурге. Компания также отмечает хороший спрос на квартиры со стороны россиян, которые живут в регионах, но планируют переезды в Москву и Санкт-Петербург. Менеджмент говорит, что конкуренция между застройщиками остается жесткой, и цены перестали расти, но прогнозировать дальнейшую динамику цен и спроса сложно. На жилищные проекты плохого качества и с плохой планировкой спрос слабый, что, частности, является проблемой для многих девелоперов в Московской области, где ЛСР проекты в настоящий момент практически не реализует. Доля инвестиционных квартир невелика, и компания не видит рисков, что инвестиционная собственность в перспективе будет оказывать давление на цены.

Программа реновации жилищного фонда в Москве. Группа ЛСР видит для себя хорошие возможности в этой программе. Согласно предварительным оценкам мэрии Москвы, общая площадь пятиэтажных домов, планируемых к сносу, составляет около 25 млн кв м. На месте одного снесенного дома есть техническая возможность построить 3-5 новых домов (4 в среднем), что увеличит общую жилую площадь до 100 млн кв м. Тем не менее правительство Москвы вряд ли будет строить все дома самостоятельно. Фактически, для переселения жителей и покрытия строительных расходов необходимо построить всего 2 дома. А вот земельные участки под строительство двух других домов могут быть реализованы на аукционах, в которых примут участие частные застройщики. Эти земельные участки преимущественно имеют хорошее расположение и всю необходимую инфраструктуру, включая электросети, дороги, социальные объекты и документацию. Эти земельные участки будут более привлекательны, чем многочисленные промышленные территории, которые в настоящий момент предоставляются правительством города девелоперам под жилищную застройку. Хотя это лишь один из возможных сценариев развития. В целом, переселение длительный и сложный процесс, и потребуется как минимум 2-3 года, чтобы первые новые дома и земельные участки появились на рынке.

Города присутствия ЛСР. Москва и Санкт-Петербург остаются основным городами присутствия Группы ЛСР, и планов застройки в других городах в ближайшем будущем у компании нет. Екатеринбург стабильный рынок, где Группа ЛСР является ведущим застройщиком и вводит в эксплуатацию до 120 тыс кв м в год. Городские проекты генерируют позитивный денежный поток и не требуют от компании дополнительных инвестиций.

Себестоимость строительства. Группа ЛСР фиксирует цены в контрактах с подрядчиками на 1,5-2 года. Таким образом, компания хорошо защищена от роста цен на строительные услуги и материалы. Условия контрактов иногда могут быть пересмотрены, если цены на строительные материалы меняются слишком сильно, однако это не оказывает значительного влияния на целевые показатели рентабельности ЛСР. За прошедший год заметного роста цен на строительные материалы не наблюдалось. В России в настоящий момент наблюдается избыток услуг строительного подряда, из-за чего цены на них падают. Фактически сейчас время покупателя (девелопера). Доля собственных строительных материалов в общих затратах ЛСР мала. Затраты и выручка растут одинаковыми темпами и давления на рентабельность не наблюдается. На землю приходится 15-20% выручки компании, 50% − затраты на строительные материалы, 10% социальные расходы и инфраструктура. Маржа компании составляет остальные 20-25%.

Затраты на ЗИЛАРТ. Себестоимость строительства составляет около 80 000 руб./кв м, что является сравнительно высоким уровнем, поскольку это жилье бизнес-класса с фасадами высокого качества. Затраты на социальную инфраструктуру составляют 14 000 руб./кв м, а на транспортную 3 000 руб./кв м, что является низким уровнем, поскольку правительство города ранее инвестировало в подготовку этой территории. Затраты на проектирование составляют 3 000 руб./кв м, на землю 44 000 руб./кв м. Это предполагает общие затраты на строительство в размере около 150 000 руб./кв м, тогда как цена реализации составляет минимум 190-210 000 руб./кв м. На текущем этапе проект перешел на самофинансирование за счет предварительных контрактов купли-продажи и не требует внешнего финансирования.

Проект ЗИЛ-Юг. Проектное решение готово, и правительство Москвы утвердило детальный план территории. Продажи начнутся в 2019. К этому времени вторая очередь проекта ЗИЛАРТ будет завершена, и оба проекта будут органически дополнять друг друга. Общие площади к продаже проекта ЗИЛ-Юг составляют около 1 млн кв м.

У нас нет официальной рекомендации по акциям Группы ЛСР на настоящий момент, однако нам нравится инвестиционный профиль компании. С учетом невпечатляющих результатов по объемам продаж за 1К17 индикативными станут результаты за 2К17, которые должны быть опубликованы в июле они покажут, сможет ли компания достичь своего прогноза на 2017, который в настоящий момент представляется вполне реалистичным. В любом случае мы ожидаем существенного улучшения финансовых результатов компании, рентабельности и денежных потоков в 2017-2018, что должно также положительно сказаться на дивидендах и увеличить капитализацию.

АТОН