Inspektor
Inspektor личный блог
01 апреля 2024, 05:38

Не пора ли заходить в ОФЗ с постоянным купоном?

Есть у меня на балансе компании под названием Я коммерческое помещение
Не пора ли заходить в ОФЗ с постоянным купоном?
Возникла идейка переложиться в офз с постоянным купоном выбор сделал именно на длинные офз 26238,26243,26244 ставки там сейчас в районе 13,5%. Разделить на 3 равные части, чтобы распределить получение купонов хотя бы раз в три месяца. А переложиться я хочу продажей коммерческого помещения, которое купил 2021 году вот мой пост об этом smart-lab.ru/blog/928276.php
Итак покупал я в районе 6000000₽ за 61 кв.м, сейчас стоимость в районе 14-15 000000₽( Квартиры кстати стоят 180000 без ремонта-230000 с ремонтом за квадрат). Сдал я его в 2021 году за 50000₽ в месяц( доха тогда была в районе смотря от чего считать в районе 10% ну это не принципиально, считаю от стоимости приобретения, окупаемость проекта 10 лет.), сейчас сдается за 55000₽( доха от рыночной стоимости в районе 4,5 % окупаемость более 20 лет). Ставки аренды в этом районе 950-1250 за квадрат получается сдаю по нижней планке, но сдаю уже 3 год и арендатор не менялся. Возникает вопрос у меня ок прошла девальвация рубля плюс печатаем еще рублики, а ставки не особы выросли, либо должна пройти переоценка стоимости арендной платы, либо вернутся на прежние значение стоимость бетона, что маловероятно на сегодняшний день. Выводы: ГАП(годовой арендный платеж) сейчас 660000₽, а если купить офз например 26238 с номиналом 60% и купоном 35,4₽ на сумму допустим на 14500000₽ получим 23000 лотов, и годовая выплата купонов будет в районе 1416708₽, что выше ГАП почти в 2раза. Еще плюс бонус прирост тела 40%, если сидеть до погашения.
Безусловно в моменте здесь и сейчас это напрашивается сделать, но есть риски геополитические, а что если государство решит простить свои долги, такое уже было, а что если повторная девальвация в район 200₽, помню в тиньке по 160₽ торговали некоторые на мамбе 120 было и тогда переоценка бетона и ГАП неизбежно.Вообщем слишком много если, но выгодно здесь и сейчас! На ИИС кстати я так уже сделал частично, продал некоторые сильно выросшие акции. Если следовать завету Бенджамину Грэму по книге Разумный инвестор то это нужно сделать, когда акции стоят слишком дорого, а облигации слишком дешево! Ну все относительно конечно

Не пора ли заходить в ОФЗ с постоянным купоном?
Вообщем инвестиционное сообщество дайте плиз совет? Задача стоит получать стабильный денежный поток, но больше при тех же значениях!
41 Комментарий
  • Дмитрий Ермаков
    01 апреля 2024, 06:33
    Мне не нравится эта идея. Менять метры в Казани на обещания и ожидания, это зависит от вашей уязвимости.
    • Дмитрий Ермаков
      01 апреля 2024, 06:37
      Дмитрий Ермаков, эта проблема не столько экономическая. Это скорее тема психологии. Мне важнее метры, другому спокойнее в банковских депозитах.
      • Дмитрий Ермаков
        01 апреля 2024, 06:49
        Дмитрий Ермаков, Тем более, одно дело гонять деньги между биржевыми активами. И совсем другое, менять потом недвижимость. Кому-то проще продать камни, и стричь купоны. Инвестировать в ценовой канал индексных акций. Цифры всегда будут меняться. Другой вопрос, чего хотят ваши наследники. Метры или фикцию.
    • Ильдар Гареев
      01 апреля 2024, 18:58
      Дмитрий Ермаков, У меня друг занимается сдачей площадей. Говорит- если бы не пятерочка на 25 процентах от всех площадей-вылетел бы в трубу… Половина стоит пустая. А налоги, отопление и т.д. идут. Не Казань но рядом.
      Начнется жопа- сдавать будет некому. А налоги и тек.расходы вырастут. Плюс голодные пожарники СЭС и прочие — их то аппетиты при любой жопе только вырастут. ИМХО.
      • Дмитрий Ермаков
        01 апреля 2024, 19:37
        Ильдар Гареев, на рынке недвижимости уже давно избыток предложения. Больше десяти лет. По всей стране банкротство торговых центров. Это и является причиной прихода физиков на биржу. Стараются сохранить капиталы. Дойдёт до такого, что проще будет подарить эти площади городу. Потом дойдёт и до жилья. Будут отдавать даром. За символические деньги.
    • Дмитрий Ермаков
      01 апреля 2024, 06:57
      Inspektor, А! Понимаю. Когда съедет, тогда бы и продал. Ну так бы я сделал.
      Логика очень простая. Спрос на метры и политические риски. Метры будут кормить даже во время войны. Но это большая тема. Хотел описать Блинову экономику военного времени, но так и не собрался. Нет настроения. Но идея и мысль понятны.
        • Дмитрий Ермаков
          01 апреля 2024, 10:36
          Inspektor, да вот, боюсь, что начнётся паника. Вчера вот, был случай. Сказал, ну в комментах, что надо продолжать развивать реальный сектор. Вовлекать молодежь в развитие бизнеса. А какой-то сумасшедший крокодил grogall закатил истерику, припадочный мужик. Разорался, что теперь всё мужское население будет потеряно на войне, всех работников заберут мобилизацией. И чснул. Псих. Похоронил страну заранее. И если описать, как всё было в Первую и Вторую мировую, боюсь, что будет волна паникёрства. Засрут потом смартлаб своими истериками. Потом из-за них простаки попадут под уголовную статью. Инвесторы народ истеричный, припадочный. У них нет крепкой закаленной стальной танковой брони. Надо хранить спокойствие.
    • DNN
      01 апреля 2024, 15:19
      Inspektor, помещение отыгрывает инфляцию, ОФЗ-ПД — нет.
      Момент для входа возможно и неплох, но, ИМХО, не за счёт продажи недвиги.
  • Дмитрий Крупин
    01 апреля 2024, 07:02
    Если ЦБ справится с инфляцией, то в длинных офз можно будет заработать на снижении ставки. Если же инфляция останется высокой, то лучше иметь недвижимость.
    • glazaolega
      01 апреля 2024, 11:10
      Дмитрий Крупин, капитан очевидность =}
  • Алексей
    01 апреля 2024, 07:05
    но есть риски геополитические, а что если государство решит простить свои долги, такое уже было, а что если повторная девальвация в район 200₽
    Риски правильно оценил. Повышенная доходность — это премия за риск. Я думаю, что здесь надо смотреть на полный семейный бюджет: хватает ли всех текущих доходов на полное покрытие расходов и накопления? Если хватает, то я бы не стал перекладываться ради такой рисковой «выгоды». А если есть дефицит семейного бюджета, то рисковать наверное стоит, другой вопрос — как и в чём?
    • Алексей
      01 апреля 2024, 08:40
      Inspektor, кстати, а вопрос налога с продажи недвижимости? Раз сдавал, значит по правилам налоговой должен будешь уплатить налог с продажи этой недвижимости.
  • Тимати Мартин
    01 апреля 2024, 09:32
    Многие забывают что гособлигации тоже риск. Почитайте что было с госбондами в европе, недвижимость и акции при этом оставались.
    www.econ.uzh.ch/apps/workingpapers/wp/iewwp102.pdf


  • Геннадий Абрамов
    01 апреля 2024, 10:15
    А дадут точно выйти по тем ценам из бетона что вы назвали ?
    Я когда продавал дисконт 10% делал к рынку и ждал несколько  месяцев .

    офз надо сейчас в моменте брать, а бетон возможно и месяцами будет ждать покупателя, за это время офз могут вырасти…
    • Дмитрий Ермаков
      01 апреля 2024, 10:44
      Геннадий Абрамов, не дадут. Не продать потом эти площади. Если будет большой кризис, придётся переводить в жилую, делать апартаменты. Ну, это обычная история.
      Надо просчитать сценарии. Нарисовать дерево решений. И спокойно жить.
  • Espento
    01 апреля 2024, 10:37
    Если эти 14млн весь ваш капитал, то неправильно держать его в одном активе. Но если это 1/2 и меньше, то я бы не дёргался.
    Если бы я был в такой ситуации, имея капитал 15млн в одном активе, то сейчас выставил бы КП на продажу, и если найдется покупатель то 30% вложил бы в офз которые вы написали + ещё несколько для более равномерного купонного дохода + 30% потратил бы на первоначальный взнос по льготной ипотеке на жилье, пусть даже однокомнатную квартиру + 30% в валютные инструменты — замещайки доллар, юаневые, золотые облигации или фьюч на золото, или фонд моего брокера. 10% в lqdt или аналог для балансировки. Получил бы и ликвидность, и диверсификацию. Не ИИР, лишь мой личный взгляд
    • Евгений Ширяев
      01 апреля 2024, 17:01
      Espento, а зачем в ипотеку влезать?
    • Владимир Тимошенко
      02 апреля 2024, 12:09
      Espento, какая нахер ипотека? В льготной вся ставка уже в цене. Смысл продать с маржой 30% г/г и просрать их в льготной ипотеке
  • Bio
    01 апреля 2024, 10:50
    Конечно надо перемещаться в офз. Если киданут по госбумагам то уж ваши квадраты гарантированно превратятся в просто набор кирпичей.

    Я бы перекредитовался в моменте и зашел в офз, параллельно бы продавал квадраты.
    • glazaolega
      01 апреля 2024, 11:12
      Bio, 17.08.1998 вам бы возразили =}
      • Bio
        01 апреля 2024, 13:02
        glazaolega, ну если мы вернемся в 90е то переписать ваши квадраты нужным людям в малиновых пиджаках не заставит никакого труда ))
        С офз будет хоть надежда вернуть все лет через -цать, а вот с братками так не получится )))
  • Phoenix
    01 апреля 2024, 12:17
    Я сдаю кв в 8 млн, за 4% годовых (покупал за 4 млн). Мыслей о продаже нет. А вот новые накопления переложил на вклады, хотя была мысля опять купить что-то мелкое типа студии млн за 5, но решил это еще один геморрой со сдачей и лучше к пенсии накопить деньжат которые потом буду проедать с вклада как проценты и небольшое изъятие. Сейчас подумываю о длинных ОФЗ, но не знаю, есть риск что тело просядет, ликвидность, так себе иногда в стакане, в общем, есть риск что выйдешь если не с убытком, то меньше получишь если тупо бы держал на вкладе лесенкой, со сроком на год.
    • Bio
      01 апреля 2024, 12:59
      Phoenix, если офз для пенсии то зачем их продавать? Номинал получите сами или детям останется. Риски нулевые
      • Phoenix
        01 апреля 2024, 13:06
        Bio, вдруг понадобится, там на всякое, вдруг передумаю и квартиру куплю, в Сочи ). Вклады сейчас на год, а ОФЗ придётся ждать годами, хотя если ставку понизят то тело офз подрастет, но там все равно будет хитрый расчет и все такое, короче чую что проще попасть под акции банков через теже финуслуги и профит почти тот же будет. Да и как-то субъективно ощущается что вклады надёжнее ОФЗ, аргументы что это не так, осознаются и признаются но не работают).

        А вообще думаю что высокие ставки буду долго, наверное пару лет, слишком много денег в мире, соответственно кажется что акции свое отыграли.
  • Дмитрий-сан
    01 апреля 2024, 15:52
    Конечно, продать. И купить ОФЗ. Зафиксировать доходность — это раз. Получить прибыль от роста тела — это два. Только шевелитесь быстрее. Чую большой бада-бум на рынке недвиги. 
  • Евгений Петров
    01 апреля 2024, 16:22
    А я наоборот сегодня вылил свои длинные офз. Правда у меня совсем немного было, 1% где-то...  Где именно хорошая точка входа в них это для меня непростой вопрос...

    Совет же тут один — не ориентируйся на Грема. -) Он работал на другом рынке и писал под другой рынок. Рынок про который он писал это Пиндостан 40-ых, 50-ых. А его опыт это опыт 20-ых, 30-ых. Жил он вообще за счет своей жены-танцовщицы и преподавания. Баффет его здорово раскрутил, но Баффет тоже на нашем рынке был неуспешен…
      • Евгений Петров
        01 апреля 2024, 21:01
        Inspektor, поведение людей понятно за крайние 100 лет не поменялось. Но поведение людей Грем и не описывает. Для сравнения у Ливермора это  описание есть. Ну и психология это дело такое... 
        Если ты не проф торговец со способностями играть психологию дело гиблое (ИМХО). Не отыграешь. По крайней мере если понаблюдать за смартлабом, то те кто якобы ее (рыночную психологию) играют, неуспешны. Может, конечно, кто-то там из умелых в тени притаился, но он в тени и наблюдению не доступен…
  • ivan ivanov
    03 апреля 2024, 21:10
    А замещающие облигации не рассматриваете?
      • ivan ivanov
        04 апреля 2024, 08:22
        Inspektor, если продать раньше времени длинные облигации, что будет? Вдруг инфляция вверх, опять.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн