Gregori
Gregori личный блог
20 апреля 2024, 18:18

Что будет с недвижкой в СПБ?

Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.



— субъективно главный для меня- почему я до сих пор не взял. Это то что, коли назвался груздем- работай в аккредитованных ай ти компаниях. Альтернативы приведут к росту ставки ключ+2. А варианты работы разные есть- в ай ти внутри компании (когда нет выделенной дочки с акредитацией). В ай ти по ГПХ на самозанятости (экономия на налогах). Или бросить совсем нахрен это дело и уйти вести кружок во дворце творчества юнных и выполнить цель Тимофея о жизни без стрессов. Поэтому и пишу 5 лет.


25 Комментариев
  • Принцип Парето
    20 апреля 2024, 18:34
    Выбирая вариант со льготкой, вы не только «фиксируете спред между стоимостью ипотеки и инфляцией», но и фиксируете премию за «фиксацию этого спреда».
     
    Рыночная неэффективность в арбитраже рыночной и льготных ставок давно ущла. Осталась только общая перекупленность бетона. ИТ-ипотека имеет условно положительный финрез лишь в ситуации, если застрои сделают дисконт к текущим «продажным» ценам. Процентов эдак в 20-30 на готовое и от 40 на строящееся.
    • Сиделец
      20 апреля 2024, 20:46
      Принцип Парето, дождёшься от них. пытался найти — никаких дисконтов :)
  • R🐼G
    20 апреля 2024, 19:54
    по it точно не скажу, но смысл тот же

    по семейке дают 12М под 6% на 30 лет

    чтобы закрыть эти платежи вам нужно положить 8.2М в ОФЗ 26238  (17 лет, купонная доходность 12%, тело стоит 59%, налог 13%), купить надо будет 13,6к бумаг. Через 17 лет офзшка погасится по номиналу и вы как раз погасите остаток по кредиту 8М и останется 5.6М. Итого вам кредит в 12М обойдется в 8.2М сразу с возвратом 5.6М через 17 лет. Приведенная стоимость 5М через 17 лет по средней инфляции 8,2% на сегодня составляет 1.47М.

    Итого затраты 8.2М, возврат 1.47М, 6.73М — это ваша чистая стоимость 12М кредита, выгода 5.27М на круг.

    Вопрос заключается в том, подешевеет ли квартира на 5.27М после отмены льготки и не нужно ли будет вам продать квартиру раньше чем через 17 лет.

    Если квартира сдается через пару лет, то вычитайте из выгоды ПВ*0,14*2 + 12М*0,06*2 (неполученные проценты от первоначального взноса + % за пользование кредитом).

    Если квартира стоит, например 15М, то за пару лет потери  составят 2,3М
    Итого выгода на 15М новостройку в 30летнюю семейную ипотеку со сдачей в 2026 году составит 3М (20%) по сравнению со вторичкой.
    Если квартира стоит 25М+, то выгоды уже не будет вообще.

    вот из своего расклада и считайте.
  • My Shadow
    20 апреля 2024, 19:24
    ит ипотека — это особая форма рабства)) там условия веселые.
    • Ив Ив
      20 апреля 2024, 19:34
      My Shadow, что там такого особо весёлого? Аккредитованных компаний много.
      • My Shadow
        20 апреля 2024, 19:40
        Ив Ив, грести на галерах много лет — это очень весело…
        • Ив Ив
          20 апреля 2024, 19:55
          My Shadow, почему 'на галерах'? Вы думаете, что только у галер есть аккредитация? Это совершенно не так.
          • My Shadow
            20 апреля 2024, 20:06
            Ив Ив, наемное ит так или иначе галера, отдохнуть годик от выгорания, поработать на себя или свалить на «пенсию в 35» — с такой ипотекой проблема…
        • rofl
          20 апреля 2024, 21:24
          My Shadow, пять лет — это немного
  • Сиделец
    20 апреля 2024, 20:53

     прикол в том что «нормальных» квартир внутри города практически не осталось. И ценники задрались (далеко не всегда там чистовая отделка, а если есть то так себе. Нужно к получению ключей искать еще немало денег на приведение в порядо). Смотришь строят дом, сдача 2006. Соседний дом, этот же проект, отделан, мебель и техника — вторичка по такой же цене как голый бетон в его новом брате. И то по этой цене не продадут.

    Так то кажется что выгодно, но более-менее если живёшь в своём бесплатно.
    Если параллельно снимать, да учесть неизбежный ремонт, то денежный поток на ближайшие несколько лет в среднем одинаковый получится.
    Сам в такой ситуации, и склоняюсь уже к тому чтобы плюнуть, взять вторичку, и надеяться что ставку таки будут снижать постепенно.

    (вообще пока что снимать выгодней чем покупать. Двинется ли съём быстро вверх когда в городе перестанут строить, или первичка вниз когда подрежут льготы еще — трудно сказать).

      • Сиделец
        21 апреля 2024, 00:06
        Gregori, вот вот. я привык внутри города жить, и далеко за, или по краям в человейниках — не охота.
        Можно конечно несвежую вторичку 70х-80х годов взять но тоже дауншифтинг.
        И как бы и смысла то пока нет покупать — даже под 0% на 20 лет выйдет дороже чем снимать :). Но что будет потом — тоже непонятно.

      • Сиделец
        21 апреля 2024, 00:28

        Gregori, мне кажется мы опоздали на годик. 
        я вначале не брал IT по возрасту, а когда подняли — всё еще сидел в убытках и не был готов вынимать деньги, да и обслуживать долг. А тогда были еще неплохие места.

          • Сиделец
            22 апреля 2024, 14:55

            Gregori, Аквилон Leaves еще более-менее (мне место понравилось, но у меня не решающий голос — только финансирование :-) ) 

            Но всё как-то получается уже в верхних пределах разумного. Еще варианты предлагали внутри (вроде Cube, Senat), но я там погулял — очень шумно. Пара домов внутрь — тишина и покой. Но уже построено и продано.

          • Сиделец
            22 апреля 2024, 16:45

            Gregori, подумалось — народ постоянно смеётся над планирующими надолго вклады и инвестиции, мол смешно в этой стране рассчитывать на стабильность и разумность правительства и экономики, бла бла бла. Нормальные люди хранят деньги за границей, и прочее. 

            Правительство: даём ипотеку под 5-8%.
            Те же самый люди: охренеть, дайте две!

            а тут сюрприз подкатывается — мораторий на льготу то на выгоду от кредита ниже ставки заканчивается. Дальше 35% налога с выгоды :)

  • Rasrasras
    21 апреля 2024, 00:16
    Вы покупаете в ит ипотеку на 30 лет, на которые обязыветечь работать толькотв аккредитовынных государством компаниях. Удачи
    • Сиделец
      22 апреля 2024, 14:57
      Rasrasras, обязательство на 5 лет только. Если вылететь раньше то ставка рефинансирования +2%, если не изменяет память. Но всяко это будет дороже 5%, а такой вариант в расчёты потяну/не потяну обычно не закладывается в расчёты при импульсивных покупках.
  • Al416
    26 апреля 2024, 22:16
    Сложно что то советовать.
    С одной стороны пузырь на бетона, пену в 30-40% должно сдуть в ближайшее время. Посмотрите на рынок Китая — 3 года держали цены, на 4 год -70/50%. Мы сейчас на 2 году кризиса недвиги. Большой риск недостроя — мелким компаниям проще обанкротится и уйти в закат. Питер не Москва- здесь за бюджет города достраивать не будут.
    С другой стороны — в ближайшие 3-4 года инфляция в 15% гарантирована, так что может удешевление недвиги пойдёт по этому пути, номинально цены будут стоять, реально за 4года упадут на 50%.
    Ps в Питере очень перспективна сфера элитки — зернотрейдерам надо где то размещатся, но уже вряд ли ваших лимитов хватит на такую недвигу.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн