Новые облигации Гарант-Инвест 002Р-09. Покупать или нет? Честный обзор

Нравится недвижка и шоппинг?😎 Тогда новый выпуск облигаций от ФПК «Гарант Инвест» наверняка может вас заинтересовать. Меня вот, как давнего инвестора в недвижимость и любителя регулярного купонного дохода, заинтересовал. Сбор заявок — уже сегодня, 17 мая.

💼Я уже 6 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Недавно делал обзоры на новые выпуски НОВАТЭКа, ЕвроСибЭнерго, Евраз, ГТЛК, Евротранс, РЕСО-Лизинг.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🔥А теперь — поехали смотреть на новый выпуск Гарант-Инвест!

🏬Эмитент: ФПК «Гарант-Инвест»

🛍️АО «Коммерческая недвижимость ФПК „Гарант-Инвест“» — владелец и управляющая компания в сфере коммерческой недвижимости в Москве. В собственности находятся 18 объектов (включая 13 торговых центров), среди которых ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье» и ТДК «Тульский». На стадии строительства находятся МФК «WESTMALL» на западе Москвы и МФК в Люберцах рядом с масштабной жилой застройкой.

Также компания занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости.

⭐Кредитный рейтинг: BBB от НКР, BB+ от АКРА.

Кредитные рейтинги от агентств разошлись: НКР считает, что Гарант-Инвест заслуживает «трипл Би», а вот АКРА понизила рейтинг до BB+ из-за высокой долговой нагрузки и мутноватых пятен в прошлогодней отчетности. Впрочем, некоторые брокеры перестраховались и предлагают выпуски Гарант-Инвеста только квалифицированным инвесторам.

💼На бирже торгуются 4 выпуска облигаций общим объемом 10,5 млрд ₽.

👉Компания хочет достичь в течение 2-3 лет паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение кредитов и облигаций — 72% на 28%. Новый выпуск как раз берется с целью рефинансирования части банковского долга.

«Как девелоперы мы столкнулись с необычной ситуацией: впервые банковские кредиты оказались для нас дороже займов на фондовом рынке. И это без учета всевозможных ковенант, страхования, зарплатных проектов и тому подобных допуслуг. Поскольку речь идет о рефинансировании, новый выпуск не приведет к росту долговых обязательств компании» — глава ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.

📍Кстати, выпуск Гарант-Инвест 2Р8 недавно попал в мою подборку из ТОП-5 самых доходных облигаций без амортизации и оферты.


Рендер ТЦ Westmall на Большой Очаковской ул. в Москве.

📊Финансовые результаты

На сервере раскрытия информации доступна отчетность по МСФО за 2023 год. Компания в прошлом году продемонстрировала значительные успехи в управлении операционной эффективностью своих ТЦ.

✅Рекордные результаты по основным операционным показателям: посещаемость ТЦ увеличилась на 4%, уровень вакантности (незанятые арендаторами площади) уменьшился с 2,6 до 2%.

✅Совокупная арендная выручка выросла на 7%. Показатель EBITDA достиг исторического максимума в 3,5 млрд ₽ – рост на 15% по сравнению с предыдущим годом.

Это стало возможным благодаря улучшению доходности от аренды и успешной индексации по договорам аренды, а также росту процентных доходов от товарооборота арендаторов.

✅Чистая прибыль составила 81 млн ₽, что очень даже неплохо на фоне бешеных 1,76 млрд ₽ убытков (из-за переоценки стоимости) в 2022 году.

Источник: отчет ФПК «Гарант-Инвест» по МСФО за 2023 г.

👉Компания планирует и дальше улучшать EBITDA и чистую прибыль за счет роста арендных доходов от действующих ТЦ и добавления денежных потоков от открывающегося МФК WESTMALL.

👉Продолжается активная модернизация и реновация объектов, что по идее должно способствовать дальнейшему росту выручки и укреплению позиций компании на рынке.

🔻Теперь о плохом: компания очень активно увеличивает долговую нагрузку. Общий долг сейчас в районе 35 млрд ₽, показатель Чистый долг / EBITDA в районе 8,6х (правда, в 2022 году было вообще выше 9х). Впрочем, долги в каком-то виде обеспечены реальными квадратными метрами, так что в целом для отрасли показатель приемлемый.

Источник: отчет ФПК «Гарант-Инвест» по МСФО за 2023 г.

⚙️Параметры выпуска 002Р-09

● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 4 млрд ₽
● Погашение: через 2,5 года
● Купонная доходность: до 17.6%
● Периодичность выплат: 12 раз в год
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB от НКР, BB+(RU) от АКРА
● Доступен для неквалов: да

👉Организаторы: Газпромбанк, БКС КИБ.

👉Сбор книги заявок – 17 мая, размещение на бирже – 22 мая 2024 года.

🤔Резюме: а почему бы и да

🏬Итак, Гарант-Инвест размещает выпуск облигаций объемом 4 млрд ₽ на 2,5 года с ежемесячной выплатой купонов, без амортизации и без оферты.

✅Хорошая доходность. Ориентировочная ставка купона в 17-17,5% может дать эффективную доходность к погашению вплоть до 19% на горизонте 2,5 лет.

✅Операционные показатели растут. Гарант-Инвест активно строит новые ТЦ и модернизирует уже имеющиеся. У компании хорошо диверсифицированный портфель коммерческой недвижимости в главном российском городе, где покупательная способность граждан наиболее высока.

✅Без дополнительных приколов типа амортизации и оферты, что при прочих равных я считаю позитивным моментом.

⛔Очень высокая долговая нагрузка. Общие обязательства – 35 млрд ₽, чистый долг / EBITDA – 8,6х с учетом процентных доходов. Правда, и стоимость недвижимых активов оценивается в солидные 33 млрд ₽, а процентные расходы по кредитам покрываются потоком арендных платежей.

💼Вывод: выпуск с прозрачными условиями и неплохой доходностью, хотя лично мне при сравнимых параметрах больше импонирует ДАРС Девелопмент 1Р2. Впрочем, и Гарант-Инвест, несмотря на закредитованность, выглядит достаточно устойчиво и интересно. Облигаций от этого эмитента у меня пока нет – возможно, возьму на небольшую долю в свой растущий долговой портфель для диверсификации.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 5 прибыльных облигаций с высоким рейтингом для покупки весной 2024
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth