monstrt_amadey
monstrt_amadey личный блог
19 сентября 2024, 11:54

Глобальный профицит квартир. Почему жилье скоро будет некому заселять

Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость.
Однако, все гораздо сложнее.
Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения.
Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них.
Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье.
Дробление домохозяйств наблюдается во всем мире и вполне может компенсировать отрицательный естественный прирост. Люди разъезжаются, разводятся и им нужно больше квартир для этого (впрочем, тут сложно сказать, где причина, а где следствие – возможно само появление нового жилья стимулирует домохозяйства дробиться).
Дробление домохозяйств с течением времени происходит примерно по следующему закону:
Глобальный профицит квартир. Почему жилье скоро будет некому заселять
По мере разложения традиционного общества домохозяйства быстро дробятся, однако с течением времени темпы дробления снижаются. Почему так?
Во-первых, очевидно, что в любом случае теоретический предел среднего размера домохозяйства – 1 (единица). Это возможно, только если каждый человек будет жить в отдельном жилье.
Во-вторых, также очевидно, что этот предел недостижим в принципе. Даже при полной деградации института семьи, часть пар все равно будут жить вместе. Также вместе будут жить родители с детьми. Так что практический минимум находится где-то в вилке 1,8-2. Ниже уже просто некуда. Собственно, приближение к этому минимуму мы и наблюдаем в развитых странах, а также в России.
Соответственно, кривая роста домохозяйств постепенно спрямляется (условно функция y=√x (корень из x), в то время как количество единиц жилья растет по линейному закону.
Глобальный профицит квартир. Почему жилье скоро будет некому заселять
Подобная движение рано или поздно приводит к проблеме пустующего жилья.
Помешать этому может только рост населения, либо активная миграция.
Если активной миграции нет, то появление пустующего жилья совершенно неизбежно. Квартиры попросту некем заселить! И сдать его не получится, т.к. арендаторы тоже уже все заселены.
При этом пустующее жилье не обязательно означает, что на него не окажется покупателей. Его могут купить (благо деньги в отличие от людей можно производить бесконечно) и держать на балансе, а вот жить там никто не будет.
Получается, что строить жилье до бесконечности нет особого смысла.

С проблемой пустующего жилья первым, по-видимому, столкнулся Китай. Во-первых, из-за сверхамбициозных планов по строительству. Во-вторых, из-за фактически отсутствующей миграции из других стран. Рассказы про пустующее китайское жилье долгое время казались мне преувеличенными россказнями и байками. Однако, когда я ознакомился с цифрами, картина нарисовалась следующая:
Китайцы настроили жилья больше, чем у них есть домохозяйств и больше, чем в принципе у них будет домохозяйств, даже учитывая все возможные эффекты дробления. Уже сейчас на одного китайца приходится примерно по квартире. С учетом среднего размера домохозяйства 2,5, получается, что 60% жилья у них пустует прямо сейчас! Просто в голове не укладывается. И еще по 20-30 млн. квартир прибавляется ежегодно. А население Китая уже начало сокращаться.
На этом фоне ставится понятно, зачем нормальное жилье там активно сносят и строят новое. Ведь других вариантов поддержать дутый ВВП по сути и не осталось.
А вот России до подобного абсурда еще довольно далеко. Впрочем, и в России уже немало пустующего жилье (обычно в отдаленных провинциях), и дальше этот тренд будет только нарастать. При населении в 140 млн, теоретический максимум жилья, при котором не будет простаивания – это 78 млн. квартир. Сейчас в России – 72 млн, и каждый год прибавляется по миллиону. Соответственно, глобальный профицит возникнет уже через несколько лет. Дальше строительство новых единиц жилья, по сути, лишено смысла (но не лишено смысла строительство более просторного жилья взамен клетушек).
Подчеркнем еще раз, что пустующее жилье появляется при условии, если нет миграции. Если миграцию не ограничивать (как это происходит, например, у нас), в экономически сильных регионах в пустующие квартиры заселяются мигранты. И чем больше строить там жилья, тем больше будет мигрантов.
В экономически слабые регионах мигранты не едут, и там квартиры реально будут стоять пустыми.
Ослабить эффект пустующего жилья помимо миграции могут также следующие моменты:
— Использование жилья для сезонного проживания (например, летом семья живет в одной своей квартире, а зимой в другой). Впрочем, оставшееся время квартиры все равно останутся без жильцов.
— Использование жилья для посуточной сдачи.

В принципе, сейчас никого не удивляет, что на одну семью может быть несколько машин. И большую часть времени автомобиль пылится где-нибудь на парковке. Видимо, примерно то же самое скоро случится и с жилой недвижимостью.

//////

ТГ канал EPICRIS
36 Комментариев
  • Ветерок
    19 сентября 2024, 11:57
    Вы не учитываете сколько ветхого и просто невостребованного жилья выводится из оборота.
    • Сергей
      19 сентября 2024, 23:22
      Ветерок, совершенно верно, до сих баранки с деревеннями перекрытиями стоят. Все хрущи надо сносить. А ввод жилья на след годы только уменьшается.
  • Igor Boroda
    19 сентября 2024, 11:59
    Несомненно… недвижка в пол, аренда падает… Сколько лет этой байке…
    • Metzger
      23 сентября 2024, 15:47
      Igor Boroda, в Москве аренда уже за 100к однушек.
      • Igor Boroda
        23 сентября 2024, 16:10
        Metzger, Это Ваши мечты… Щелковская- 1ккв 5 минут пешком в доме после реновации- 60т + коммуналка. 1 ккв. Рижская, маломерка (42 кв)- 70 + коммуналка. Марьино- 1 ккв- 53 квм 65+ коммуналка… Это Как говорится из первых рук. А Вы больше писателей слушайте… завистливых… которые ненавидят москвичей...  И не надо мне про Покровку итд., там нет однушек под сдачу.. 
  • aStaDub
    19 сентября 2024, 12:02
    малые города свердловской области и почти всей россии это ветхое, старое жилье в котором живут   десятки миллионов граждан, думаю они с радостью бы переехали в новые квартиры
    • Viacheslav Ivanenkov
      19 сентября 2024, 12:13
      aStaDub, у бетоноинвесторов должен порваться шаблон от ваших слов

      Они же уверяют что бетон — вечная ценность, а оказывается он ветшает и приходит в негодность
      • Metzger
        23 сентября 2024, 15:48
        Viacheslav Ivanenkov, в Москве — да. Дефицит жилья. Жилье будет только дорожать.
        • Viacheslav Ivanenkov
          24 сентября 2024, 06:35
          Metzger, ошибаетесь
          Дефицита нет.
          Жилье массового эконом-класса  будет дешеветь.
          Тоскливо и медленно. Этот тренд на года или даже на десятилетия.

          • Metzger
            24 сентября 2024, 12:39
            Viacheslav Ivanenkov,

            В регионах — может быть.

            В Москве — нет. Недвижимость будет только дорожать на уровень инфляции как минимум.

            Риэлторы называют цифру в 1 млн за квадратный метр. Средняя цена.

            Я думаю, что однухи в панельных домах будут стоить 30 млн.

            Сейчас тотальный дефицит. Не хватает новостроек. Народ берет как не в себя.
            • Viacheslav Ivanenkov
              24 сентября 2024, 13:11
              Metzger, наоборот
              в регионах мало строят и там возможно повышение
              в Мск 70% нераспродано и шансов распродать практически нет, возможно снижение
              Я думаю, что однухи в панельных домах будут стоить 30 млн.
              Сейчас столько стоят студии-маломерки
              Зайдите в любой ипотечный калькулятор и посмотрите на итоговую сумму с процентами
              • Metzger
                24 сентября 2024, 14:55
                Viacheslav Ivanenkov,

                1) в Москве застройщики уже начали создавать дефицит.
                2) планируют раcпродавать остатки в течение 2-3 лет по высоким ценам на фоне дефицита и сокращения предложения.
                3) 70% распроданных — официальных данных нет.
                4) риэлторы ждут снижения ставок и лавины депозитов на рынок недвижимости.
                5) дефицит жилья подтверждается чудовищным спросом на аренду.
                • Viacheslav Ivanenkov
                  24 сентября 2024, 15:19
                  Metzger, 
                  1 нереально, чем бОльший «дефицит» попытаются создать застройщики тем быстрее они обанкротятся
                  2 нет дефицита и этим планам не суждено сбыться
                  3 официальные данные в ЕИСЖ — не продано до 70%
                  4 я вам уже объяснял что никакой «лавины депозитов» не будет, а риэлторы пусть мечтают
                  5 нет ни дефицита ни «чудовищного спроса»

                  • Metzger
                    25 сентября 2024, 12:50
                    Viacheslav Ivanenkov,
                    1) застройщики сказали, что снижать цены не будут. Будут сокращать ввод и продавать остатки. Жировых запасов им хватит.
                    2) дефицит жилья есть. Спрос на аренду чудовищный.
                    3) инфляция и рост цен. В рублях недвижимость будет дальше обгонять зарплаты.
                    4) лавина депозитов будет.
    • рядовой шутник
      19 сентября 2024, 12:44
      aStaDub, а зачем они поедут в квартиры им что зарплаты платят?
    • КРЫС
      19 сентября 2024, 22:57
      aStaDub, они 15 лет назад были новыми… А через 15 жители свердловской области в них уже не поедут
  • myaucha
    19 сентября 2024, 12:06
    Если жилье будет скоро некому заселять, то скорее продавайте свою квартиру, пока она хоть что-то стоит, а все средства вкладывайте в растущий биржевой рынок.
    • Viacheslav Ivanenkov
      24 сентября 2024, 06:36
      myaucha, 
      скорее продавайте свою квартиру, пока она хоть что-то стоит
      Это надо было делать год назад. Сейчас уже поздно
  • Иван Иванов
    19 сентября 2024, 12:16
    Ща налоги на недвижку и ЖКХ поднимут и будет бетоноводам кол осиновый в зад. С коммерческой недвигой тоже возможны варианты.
    Одно дело для себя брать другое в качестве инвестиции и т.п.
  • Иван Петров
    19 сентября 2024, 12:47
    ошибка, эти квартиры скупят переселенцы с европы и других стран-по простой причине, там станет небезопасно и физически и в смысле активов...

    перестанет работать защита собственности на западе…
  • Goldy Bug
    19 сентября 2024, 15:42
    Запрет на продажу вторички решает все проблемы
  • Сергей Кузнецов
    19 сентября 2024, 20:32
    В Японии пустует 1,5 млн частных домов. Люди даже не переоформляют наследство.
    Где-то читал. Если интересно, поищу ссылку.
    • Сергей
      19 сентября 2024, 23:23
      Сергей Кузнецов, так то частные дома
  • Сергей Кузнецов
    20 сентября 2024, 00:33
    В целом в мире пока рост населения. И будет продолжаться до 2083 года по базовом прогнозу ООН.

    Так что можно жильцов искать в странах с быстрорастущим населением
    • ilya uralmash
      21 сентября 2024, 06:20
      Сергей Кузнецов, официальная статистика наоборот говорит
      • Сергей Кузнецов
        21 сентября 2024, 07:10
        ilya uralmash, как наоборот? Я специально файл скачал с сайта ООН.
        Я пишу про мировое население, а не про отдельные страны, где пик населения прошёл.
      • Сергей Кузнецов
        21 сентября 2024, 13:47
        ilya uralmash, есть 9 стран, где население с 2024 по 2054 вырастет более чем в 2 раза.
    • Viacheslav Ivanenkov
      24 сентября 2024, 07:21
      Сергей Кузнецов, 
      Так что можно жильцов искать
      Зачем?
      • Сергей Кузнецов
        24 сентября 2024, 09:38
        Viacheslav Ivanenkov, чтобы аренду с них получать.
        Чтобы не пропали инвестиции в недвижимость.

        Конечно, разумнее, не строить лишние жилье.
  • Ivan Sergin
    20 сентября 2024, 02:58
    Мы же страна традиционных ценностей, какое такое дробление и опустевшее жилье 😁
  • Dmitry Golovachev
    20 сентября 2024, 06:48
    Статистика без учёта частного домостроитеельсттва?
  • Юрий Ершов
    20 сентября 2024, 14:35
    Где и кто увидел пустующии новые построенные квартиры в глухой провинции???
    Там практически не строят жильё.
    Нет пустующии есть, бывшие военные городки или шахтёрские или рудничные посёлки и барак.
    А в более — менее центрах, стоимость жилья заглавная и обычной семье без льготной ипотеки — неподьемная. Результат работы ЦБ.
    • Viacheslav Ivanenkov
      24 сентября 2024, 07:23
      Юрий Ершов, 
      Результат работы ЦБ.

      Не ЦБ
      Это натворил Минфин с Минстроем и Минэкономразвития 
  • Андрей Прокопьев
    20 сентября 2024, 19:04
    Да не кто и не отказывает от квартир, просто людям надо подождать когда начнутся банкротится стройкомпании, а потом уже и брать.😜
  • Tema ☑️
    23 сентября 2024, 15:13
    В нашем городе много раскупленных пустующих квартир в новостройках. Многие в бетон вложились, некоторые от страха потерять деньги. Рядом со мной дом уже 10 лет назад сдался, раскупили еще на стадии строительства, а заселились только треть квартир, остальные пустые.
  • Alumini Ugly Cat
    24 сентября 2024, 01:07
    Что за дискриминационные выражения? «ДЕГРАДАЦИЯ института семьи»… и какого это семья=только пара?? наоборот прогресс института семьи когда семьей считают любой союз который себя считает семьей. Человек со своими питомцами — семья, вообщет. Насчет пар — тем более группа человек больше пары не семья? без разницы, есть ли там дети, это может быть также семьей. Наконец семья — не равно жить вместе. Вместе могут и враги жить, и коммуналка) И типа снижение кроличьей плодячки — ПЛОХАЯ демография? Плохая демография это когда все загажено человеками как раз. А когда меньше народу больше кислороду, и на всех хватает ресурсов и места — как раз хорошо. На планете, напомню, с экологией не особо, и перенаселение, которое пока что увеличивается

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн