NZT Rusfond личный блог

30 сентября 2024, 19:26

Rental PRO - ЦОД продан, расширение продолжается

Обзор от 30.09.2024

«А-Класс Капитал» — управляющая компания, которая имеет 20-летний опыт в секторе индустриальной недвижимости, управляя активами в 200 миллиардов рублей. При этом в состав активов входит более 30 миллионов квадратных метров земли.

Есть собственные заводы, два из которых запустили в этом году в Новосибирске и в Екатеринбурге.

Необходимо в первую очередь напомнить и отметить, что этот финансовый инструмент предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов. «Рентал ПРО» — это первый в России фонд, чьи инвестиционные паи были размещены на бирже по стандартам IPO и торгуются с 6 июня 2024 года.

Рентал ПРО — провел день инвестора в среду 26 сентября. Пост про IPO был вот тут, стоит почитать, если что-то забыли https://nztrusfond.com/category/obzory/ipo-rental-pro/

Мы посетили мероприятие и напишем, что же нового происходит в их бизнесе.

В начале сентября по паям “Рентал ПРО” произошла “отсечка“, что в свою очередь отразилось на биржевых котировках. Цена на паи “очистилась” от дохода с продажи ЦОДа.

Дата-центр из портфеля «Рентал ПРО» продан Ростелекому за 26,28 млрд рублей. Это крупнейшая сделка на рынке готовой коммерческой недвижимости с начала года. Дата-центр на севере Москвы с подключенной электрической мощностью 36 МВт, рассчитанный на 4 800 серверных стоек (по 5 кВт), был приобретен в состав фонда «Рентал ПРО» в 2024 году за 25,8 млрд рублей с НДС.
Средства пойдут на покупку новых объектов индустриальной недвижимости;
Прибыль от сделки (437 млн рублей) будет распределена среди пайщиков «Рентал ПРО».

Размер распределенной прибыли составил 16,71 руб. на один пай и был включен в ежемесячный доход за август. Сумма дохода к выплате составила 26,71 руб. на один пай.

Целевая доходность фонда в десятилетнем горизонте от 22% годовых, а с учетом реинвестирования, доходность составит свыше 30% годовых.

Про состояние индустрии:

После реализации центра обработки данных приобрели универсальные индустриальные здания (УИЗ). УИЗ - Универсальное индустриальное здание, то есть это здание, которое подходит для большинства арендаторов с разной операционной деятельностью, под складскую историю, под различные мезонины, под различные производства. Универсальная – это на самом деле характеристика ликвидности здания.

ЦОДы. Очень интересный сегмент. Он делится на самом деле на две категории. Там, где ЦОДы и дата-центры клиенты строят под себя, под конечное использование, и коммерческие ЦОДы. На этом рынке, если коротко, тоже огромный дефицит. Не хватает предложения, не хватает земли, не везде есть нужные мощности. Приобрели центр обработки данных. Видят большой дефицит на рынке центров обработки данных. Технологии развиваются. Цифровизация экономики происходит. Все больше и больше требуется центров обработки данных. В этом направлении усилили команду, развили свою компетенцию. В фонде будут периодически появляться, при удобном случае – с апсайдом – продаваться центры обработки данных.

Сейчас приобретают объекты с доходностью выше, чем заявляли на IPO. Сейчас почти 13% рентная доходность. А внутри находятся контракты, которые индексируются не плюс 5-6%, как ранее в пайплайне заявляли, а уже 7-8%.

На сегодняшний день объем складской недвижимости составляет уже почти 46 миллионов квадратных метров. Много объектов строится. Около 4 млн квадратных метров еще на этапе стройки. И в принципе к концу года возьмут рубеж в 50 миллионов квадратных метров – объем качественных складских площадей. Московский регион стабильно держит долю чуть более 50% либо 25 миллионов квадратных метров. Санкт-Петербург почти уже 5 млн квадратных метров. Активно развиваются сейчас Краснодар, Ростовский регион, Урал, Сибирь и Поволжье.

Хотят и дальше совершать ротацию объектов, которая позволит поддерживать доходность на уровне целевой, а возможно и опередить ее. Рекомендуемый срок инвестиций при этом, не менее трех лет.

Основным драйвером, безусловно, является онлайн-ритейл. На сегодняшний день законтрактовано уже 4 млн квадратных метров недвижимости. До конца года должны добежать до 7 млн квадратных метров.

На сегодняшний день уже построено около 4 млн квадратных метров. Еще 2 млн находится на этапе стройки. И к концу года ввод составит 6 млн квадратных метров. Это будет абсолютный рекорд по вводу на рынке складской недвижимости. И практически 95% этого объема строилось либо строится уже под конкретных клиентов.

Компания готова выпустить еще часть паев в рынок, без допэмиссии, уже официально открыли книгу приема заявок на приобретение паев фонда:

Вопросы и ответы менеджмента.

Евгений Скаридов, управляющий директор, управляющий компанией «А-Класс Капитал», которая управляет фондом «А-Класс Капитал», Юлия Глухова. И Дмитрий Хорохордин, партнер компании NF Group, ранее известной как Knight Frank.:

1) Зачем вы делаете размещение? И будете ли делать еще и еще размещение? Потому что планов много, объясните смысл этого.

Наша независимость и ресурсная обеспеченность просто заставляет нас развивать рынок индустриальной недвижимости. И наша глобальная цель сделать самый большой REIT индустриальной недвижимости в стране. Давайте разбираться. Сейчас ни де-юре, ни де-факто не происходит допвыпуска паев. Мы предлагаем уже выпущенные паи, доходность по которым обеспечивается текущими объектами недвижимости, это вторичное предложение.

Забегая вперед, в будущее, в зависимости от того, какая будет конъюнктура рынка, какой будет спрос со стороны инвесторов на наш прекрасный фонд, на наши паи, мы будем делать допвыпуски. Допвыпуски мы будем делать в период дивидендного гэпа, не разводняя при этом доходность текущих инвесторов.

2) Здесь поподробнее про разводнение, но про «зачем» так и не ответили. На что пойдут средства?

Средства, которые мы привлекаем в рамках размещения, идут на приобретение, на строительство новых объектов. Универсальных индустриальных зданий, центров обработки данных, которые мы приобретаем в состав нашего фонда. И те до выпуски, которые в будущем мы планируем делать, они будут обеспечены новыми объектами недвижимости.

3) Про разводнение. Получается, что есть чистые активы фонда, и вы выпускаете больше паев, и получается, что знаменатель увеличивается, но при этом чистые активы остаются. Как гарантируете, что не разводняется?

Мы делаем допвыпуски, как вы заявляли. Как мы рассказывали на IPO, размещение мы делаем в период дивидендного гэпа. Что это означает? По сути, это аналог дивидендного гэпа для акций. Когда закрыт реестр, стоимость пая очищена от накопленных ранее дивидендов. Стоимость пая соответствует текущей стоимости, справедливой стоимости активов, которые входят в фонд.

Все новые активы, все новые паи, они обеспечены новыми объектами, которые генерят в каждый момент времени. Новые паи с новыми объектами, которые генерят соответствующую доходность.

4) К Дмитрию вопрос. Ты показал, что рекорды на рынке индустриальной недвижимости. Я понимаю, что ты сравнил Москву, Россию с развитыми рынками, до которых нам еще далеко. Не могут ли эти рекорды привести к перенасыщению рынка? Поскольку у нас сейчас центральный банк очень активно старается охладить экономику.

Безусловно, после еще летнего повышения ключевой ставки небольшое охлаждение на рынке есть. Но надо сказать, что это охлаждение в первую очередь касается по запросам, когда речь идет о покупке. Потому что деньги стали действительно очень дорогие. И за счет этого большая часть наших клиентов выбирают историю с арендой долгосрочной. Понимая, что, конечно, купить, может быть, и выгоднее, но проще сейчас сесть в аренду, не вкладывать много средств и перекантоваться. Для коллег из фонда это хорошая история, потому что у них задел – создавать именно арендный продукт.

Если говорить в целом про перспективы рынка, возможно и, наверное, хотелось бы, чтобы чуть-чуть ставки аренды, которые я показывал, спекулятивные, которые разгонялись очень сильно, чтобы они немножко охладели. Но при этом на спрос это не сильно будет влиять. Мы видим, что количество запросов, которые есть в работе у нас, и которые есть в планах и в стратегии компании, на ближайшие три-четыре года мы пока точно никакой коррекции в объеме запросов не видим.

5) Арендные ставки,… хотелось бы, чтобы они немножко снизились. И как при этом будет себя чувствовать доходность фонда?

У нас доходность состоит из двух частей. Сегодня я тоже об этом говорил. И первая часть, арендная, в случае роста ключевой, она растет. Потому что в случае роста ключевой увеличиваются ставки капитализации. Инвесторы хотят больше доходности. И они начинают бороться за аренду, и арендная ставка растет. Cap rate – ставка капитализации, простыми словами. Соответственно, у нас есть числитель, в случае роста ключевой у нас растет аренда, растет, соответственно, NOI. То есть мы обеспечиваем первую часть доходности более высокую, что мы сейчас и продемонстрировали. То есть у нас произошло изменение ключевой ставки, повышение ключевой ставки, и мы с 10% с небольшим рентной доходности ушли почти в 13%, потому что рынок отреагировал.

Наша модель очень консервативна на самом деле, Никита. И я закончу мысль, в случае снижения ключевой, на самом деле, резко растет стоимость актива. То есть у нас растет вторая составляющая нашей доходности.

6) Есть сейчас вклады, причем Сбербанк подтянул до 20% свой вклад. По-моему, даже «Т-Банк» подтянул до 20%. Есть ОФЗ, которые дают краткосрочные, короткие ОФЗ дают около 17%. Длину можно купить 16%. Есть ВДО. Понятно, что там риски огромные, но 23-24% сейчас можно с каким-то приемлемым риск-профилем облигации подобрать. Почему нужно выбирать ваш инструмент?

Сейчас доступны инструменты денежного рынка, которые обеспечивают высокую доходность и, безусловно, ими нужно пользоваться. Но давайте не будем забывать, что вы получаете высокую доходность в моменте, при этом ваш базовый актив, сами денежные средства, они подвергаются инфляции. В случае же, когда вы инвестируете в фонды, в фонды недвижимости, ваш базовый актив растет. Мы продемонстрировали фактические выплаты на уровне 18,9%, что сопоставимо с доходностью по депозитам. Но при этом самый базовый актив растет.

Как мы знаем, во все времена в Российской Федерации недвижимость – это то, что лучше всего абсорбирует инфляцию. Стоимость строительства, уж поверьте, растет в гораздо больших темпах, чем официальная инфляция в стране.

Не забываем про доходность, связанную с рыночной стоимостью, с учетом реинвестирования. Суммарная доходность гораздо выше перечисленных инструментов. Мы можем предположить, что вся накопленная доходность по депозитам через какое-то время пойдет в оплату дорогой стоимости недвижимости. Поэтому мы считаем, что сейчас самое время входить в недвижимость.

7) А зачем вам нужны во всей этой схеме физические лица, листинг на московской бирже? А не проще ли найти каких-то институциональных инвесторов, которые купят все паи фонда, разделят их между собой, потому что фонд привлекательный с точки зрения инвестиций. И не проводить всякие Дни инвестора, не тратить время, деньги, не париться?

Наша цель – дать возможность широкому кругу инвесторов, на самом деле, как раз частных инвесторов, инвестировать в этот сектор недвижимости. Купить физлицу достаточно сложно, по одному объекту. Институционалу – да. И институционалы, кстати, участвуют при нашем размещении. Есть среди наших инвесторов институциональные инвесторы, при первом размещении это было около 30%, и 70% было у физлиц.

Это коллективные инвестиции в недвижимость, которая капиталоемкая, которую купить физлицам достаточно сложно. Единицы могут себе позволить купить за десятки миллиардов объект. Соответственно, коллективные возможности позволяют любому фактически человеку, имея статус, в нашем случае с нашим фондом, квалифицированного инвестора, приобрести паи от 1000 рублей стоимостью и получать ту доходность, которую мы демонстрируем.

8) У нас ключевая ставка выросла, и есть шансы, что еще чуть-чуть подрастет или просто останется на высоком уровне. Хотелось бы закрыть вопрос рисков, которые связаны с повышенными процентными расходами. На стороне того, кто строит, в частности. ПИФ, понятно, это один из взглядов на инфраструктуру. А в целом-то как? То есть на спрос опять не повлияет?

Важно отметить, что ни один из секторов нашего бизнеса, ни девелоперский, ни инвестиционный, не несет кредитного риска. То есть мы не берем кредитное плечо и наш бизнес не связан с риском кредита. Мы весь доход, который аккумулируем, направляем на выплату пайщикам в виде инвестиционного дохода или так называемых дивидендов и не обслуживаем кредиты.

Действительно, как и любая стройка в складском девелопменте все строят с привлечением плеча, и из-за повышения ключевой ставки мы видим, что сейчас многие девелоперы приостанавливают свою активность и пока не планируют строить, либо прям сильно снижают свои объемы. И действительно таких игроков в складском сегменте, кто получает финансирование под стройку, на самом деле по пальцам одной руки можно будет пересчитать.

9) Вы инвестируете деньги инвесторов в девелопмент складской недвижимости. Насколько доходность 22% адекватна риску девелопмента?

Все денежные средства направляем на приобретение строящихся объектов. Мы на раннем этапе приобретаем объекты, что позволяет нам достигать еще более высоких доходностей. Только на этапе строительства объект, как правило, вырастает на 5% стоимости в цене. Сейчас этот показатель гораздо выше. Важно отметить, что наш фонд, инвестиционный фонд «Рентал ПРО» не несет девелоперского риска. Весь риск остается на плече девелопмента, доходность фонда обеспечена.

Мы таким образом структурировали сделки, что, прежде всего, договоры купли-продажи страхуются, доходность обеспечивается в каждый момент. Все паи обеспечены реальными активами. Важно сказать, что мы, как девелопер, имеющий многолетний опыт работы в индустриальном секторе, пережили уже не один цикл роста ключевых ставок. Наши объекты, они на 70% готовы уже в момент покупки, готовые хранятся на складах. Мы полностью ресурсно обеспечены, у нас пять собственных заводов, и мы, по сути, не строим, мы собираем наши склады. У нас заводы железобетонных изделий, металлоконструкции. По сути, весь каркас готов, на 70% объект готов в момент покупки. Риска роста цены фактически нет, цена не меняется.

10) Если УК продала единственный актив, за счет чего теперь пайщикам платить будут? Из каких источников?

Управляющая компания уже приобрела следующие объекты, и это строящиеся объекты. Когда финансируется проект, т.е. покупается проект по договору купли-продажи, то на все авансы, которые управляющая компания оплачивает в сторону девелопера, начисляется аналогичная доходность в виде процентов на аванс. Выплата идет за счет процентов на авансы, которые выплачивает девелопер по будущему объекту.

11) Что означает ротация объектов?

Это означает, что при благоприятных условиях мы продаем объекты, в том числе за счет их ликвидности, достаточно быстро, с апсайдом, и распределяем прибыль от продажи нашим пайщикам. А на базовую стоимость мы приобретаем новые объекты, строящиеся объекты, чтобы иметь возможность обеспечить максимальную доходность нашим инвесторам.

В период стройки объекты в принципе без допстоимости. И рынок меняющийся. Мы более миллиона квадратных метров в год создаем, мы знаем, как делаются сделки на рынке, мы их продаем. Мы чувствуем события, чувствуем, когда рынок изменился, когда условия благоприятные для продажи, все делается для того, обеспечить максимальную доходность для инвесторов, вот что такое ротация.

12) Уточните, пожалуйста, какие объекты вы планируете добавлять в ближайшее время? По каким критериям они будут выбираться? Какой процент ЦОДов из стандартных универсальных складов? Или же будете действовать по ситуации? Если планируете инвестировать в ЦОДы, будут ли они существенно меньше Медведково, в том числе более ликвидные?

Мы бесшовно делаем сделки. В момент реализации мы покупаем следующие объекты. У нас всегда готов пайплайн. Из него лишь мы выбираем самое лучшее. Это фактически те активы, которые сейчас в составе фонда. Это все строящиеся объекты. То есть это права на объекты недвижимости. Это два универсальных индустриальных здания в Московской области.

Сейчас мы планируем приобретать ЦОДы в более мелкой нарезке, что соответствует и текущей конъюнктуре. Более мелкие ЦОДы, они менее объемные по капитализации. И, соответственно, они более ликвидные. Мы при IPO не рассматривали ЦОДы для дальнейшего приобретения. Сейчас мы абсолютно убеждены, что это один из самых интересных секторов индустриальной недвижимости, самый высокомаржинальный. Это позволит нам радовать наших инвесторов и предлагать им высокую доходность. Прибыль от продажи мы будем распределять.

Хочу отметить, что ЦОДы мы пока не рассматриваем для покупки с целью долгосрочного владения. Все ЦОДы мы будем перепродавать, как и текущий приобретенный ЦОД. После реализации активов мы также планируем частично вкладываться в ЦОДы, частично – в индустриальные здания. Там, наверное, что-то было, что еще не раскрыла. Мы строим одновременно четыре ЦОДа и создаем целый парк на 14. В фонд мы приобретаем один из этих объектов. То есть, на самом деле, они стали меньше, но их стало больше.

13) Какие ставки индексации в ближайшее время?

С момента IPO прошло четыре месяца. На самом деле за эти четыре месяца рынок сильно поменялся. То есть еще четыре месяца назад мы подписывали сделки с индексацией фиксированные 5-6%. Сейчас реально ставки в договорах – это 8% фикс. Либо это привязка к ИПЦ, не менее 7% и не более 12%. Хотя, безусловно, это все зависит от контрагента. Некоторые контрагенты пытаются в договор вписать просто ИПЦ, но не все на эту историю соглашаются. Либо пытаются зафиксировать индексацию 10%. Что тоже пока тяжело идет, потому что ставка тогда сильно раскручивается для арендатора.

Итого:

То, что они не лезут в тяжелые долги на фоне высоких ставок, это плюс, и самый важный, если вдуматься! Индустриальный сектор недвижимости горяч, а спрос превышает предложение, и дефицит недвижимости сохранится на годы. Очевидно, что при снижении процентной ставки ЦБ по мере замедления инфляции привлекательность инвестиций в паи будет расти.

Обычно недвижимости, даже индустриальной, в условиях высоких ставок на рынке тяжело конкурировать даже с банковскими ставками, но ЗПИФ Рентал ПРО планирует обогнать депозит, причем вдолгую. Пока получается. Помогает ротация объектов. Ну и важный фактор тут - ежемесячные поступления средств инвестору, это выгоднее, чем раз в год.

Конкурентами в целом могут выступить облигации с ежемесячными выплатами, но это разные классы активов. Поэтому для диверсификации инвестиций квалов новое предложение может быть крайне интересным.