Доходность в минус, квартиры в воздухе: как рынок недвижимости превратился в пирамиду
👉Средняя цена квадратного метра новой квартиры в Москве из отчета у застройщика Эталон #ETLN в 4 квартале 2024 года стала 460,9 тысяч рублей.
И даже при таких ценах есть и будут очень-очень большие проблемы в огромном количестве.
Они уже есть, здесь, едут с нами в одном вагоне, в этом купе.
Проблема массовых банкротств подрядчиков и, как прямое следствие, недостроев и долгостроев, в недвижимости по стране ещё не освещается широко в СМИ.
Между тем все понятно и сводится, если по-простому, к тому, что сейчас за такие деньги достроить это некому и невозможно, потому что все подорожало, а рабочей силы нет, которая также, кстати, подорожала.
Дойдет это и станет очевидным коллапс, как обычно, вдруг резко для всех. Как сегодня дошло, что у металлургов дела очень плохие, но рынок ранее все же еще долгое время умудрялся делать кислую мину при плохой игре.
А в недвижимости мы уже сталкиваемся с невозможностью по разным причинам стройки эти завершить.
Отчёты Эталона, например, прямо рапортуют об этом. Ещё пара кварталов, денег на операционную деятельность уже нет, всё съедают проценты.
Вы же скажете, там эскроу, все дела, беспокоиться не о чем.
Ага, ок, так и есть.
Деньги то инвестор реальные уже положил и/или уже платил/платит в банк (покупатель недвижимости сначала равен реально инвестору, а не покупателю, т.к. даёт денег застройщику на эксроу-счет построить недвижимость в обмен на обязательство заключить договор. И только потом её покупает у него же по договору купли-продажи).
Деньги сейчас уже заморожены, даже если их потом вынуть из банка обратно, то годы уже прошли, квадратных метров так и нет, готовая недвижимость стоит иных денег, а рубль за это время потерял процентов 70-200% своей покупательской способности, потому что подорожало уже сильно буквально все.
И рынки акций и облигаций все уже показали наперед — шортовыносы акций застройщиков орут, как могут, а доходности облигаций сигналят с красным лозунгом буквально всем, кто смотрит график не одним глазом и не первый год 👁
Итого по рынку недвижимости доходности также будут отрицательные с прошествием лет.
❗️В рынке недвижимости, как и абсолютно везде, нужно очень хорошо разбираться, чтобы не купить чудо-доходность и годы нервов в придачу.
AROMATH — едко и метко о фондовом рынке.
какая страна такая и реальность
пока жыдоэскроу не уберут — будет перманентная опа
Про какую недвижимость речь? Про новую?
Может оно так и есть. Хорошая недвига на вторичке сейчас на долгосрочной довольно интересна. С учетом аренды, разумеется.
1. Текущая ставка в 21% надолго. Может даже будет выше. Но надолго в данном случае — это не на 5-7 лет. В конце 25 — начале 26 ее будут снижать. Вообще средняя ставка в РФ за последние 15 лет — примерно 10%. До этого уровня и будут снижать, пусть не сразу.
2. Таких рублевых доходностей, как сегодня, больше не будет. Именно поэтому цены на недвигу не падают. Владельцы арендной недвижимости — люди терпеливые, они просто пережидают этот сравнительно короткий период в 2-3 года, чтобы потом еще увеличить ренту в обесценившихся рублях.
Я смутно помню ставки по депозитам до 2014, они были в районе 7-9%, зато прекрасно помню ставки по депозитам в 6-7-8%, которые были в 2016-2019 годах. Уже тогда у меня были существенные средства в банке. Помню я коронокризисные ставки 4-5-6%.
Сегодня имеем то, что имеем, но это временно. Ставки упадут. А вы, как обычно, не успеете «переложиться». Никто не успеет)).
В реальности ЦБ вместе с правительством решает поставленные задачи.
Сегодня задача — сдержать инфляцию любой ценой!
Завтра поставят задачу — рост экономики, обновление инфраструктуры и ЖКХ. Для этого нужны дешевые кредиты. Про инфляцию в момент забудут. Уронят ставку процентов на 5-7 на одном заседании, вот крику-то будет.
Я же говорю — никто вовремя перекладываться не успевает. Я считаю, что идеальный момент подобрать хорошую вторичку — это сейчас, когда уже есть какие-никакие накопления от вкладов с заоблачным процентом. А в новострой я бы вообще не лез. Там цены конские и повысился риск недостроев.
ЦБ никогда не декларировал что он там когда-либо заботится будет о покупательской способности или уровне бедности ;) — так что свои фантазии за реальность выдавать не стоит.
Ну ЦБ РФ — независящий от правительства орган, так что ничего они совместно с правительством не решают то.
ЦБ РФ иногда! отчитывается перед депутатами (законодательная власть, а не правительство), но отчетность это чисто формальна и на все предложения депутатов — ЦБ их всегда шлет лесом и сам себе ставит задачи.
Посмотрите кто поставил ЦБ задачу «сдерживания инфляции». это сделала сама эльвирка — сама себе нарисовала задачку и забила на задачу стабильности рубля что прописана вообще в конституции то!
И на ЖКЗ, как застройщиков, ей плевать, и тем более биржевой рынок какой-то.
более чем уверен что и турки пару лет назад рассуждали так же как и вы. Да и аргетинцы, наверняка так же думали, вот только жизнь показала что слепая вера и надежда — плохой советчик в реальности.
Ставки может и упадут конечно, а может и нет -гиперинфляция в западном мире спишет все долги и вполне име выгодна. При гиперинфляции что будет с инфляцией и ставкой в ЦБ РФ — можно только догадываться ;) — но явно ничего хорошего ;)))
теоретик мля с калькулятором!
Таких умных сидит добрая половина страны, на депозитах держат 55 триллионов резаной бумаги и уверены, что угадают момент, когда нужно перекладываться.
А по аренде ставки продолжат расти, с периодическими паузами.
Во-вторых, ипотека сейчас — точно нет. Ну просто объективно огромный риск и очень невыгодно.
Я сам в арендной квартире живу (правда мне компания снимает).
Но лично мое мнение — финансовая независимость без нескольких объектов недвижимости трудноосуществима. Придет день — индекс мосбиржи будет -50%, импортные счета заблокируют и везде будет паника и уныние. В этот день именно эти объекты недвижимости будут тебя успокаивать.
Ни при начале СВО, ни при мобилизации я не перестал получать ренту с квартирантов. А я сдаю 2 квартиры, еще одна строится.
Когда индекс упал в начале сво на 50% я весь кэш баксовый и весь приход кэша в акции засунул и ничуть не жалею, месяцев за 8 всё вернулось, а потом ещё и отросло и портфель просто УДВОИЛСЯ. Не вижу в этом ничего плохого. А заморозка вкладов чушь и бред уровня аналитиков из телеги, зачем чужой бред повторять, не понимаю…
Но там, во-первых, порог входа еще выше, чем в квартиру. А во-вторых, гораздо больше рисков и много текущих затрат.
пс. ну и можете сказать спасибо эльвирке — «спасительнице» рубля ;)))
Рамиль Гайнов, да это все понятно, никто и не спорит ведь) просто дело не в доходности. Недвижимость берут не для доходности, а для сохранения и переноса капитала на длительные промежутки времени. Если говорить очень усредненно и вкратце, Москва (как и любой другой развивающийся город РФ) будет повторять средний по миру тренд (как средний по больнице), как в любой другой среднестатистической стране мира.
Просто я не готов проходить мимо, когда слышу фразы типа того, «посмотрите сколько стоила Российская недвига в валюте раньше и сейчас» или «что недвига в Москве показывает отрицательную доходность в валюте» потому что это банально не правда и легко опровергается фактами. Спорить ни с кем не собираюсь. Просто кому-то нужно научиться пользоваться по назначению тем, что у них находиться между ушами, а не только жевать.
Inspektor,
Не будет даже через 10 лет, не то что завтра.L4brazzJro, в США была ипотека с господдержкой? по 50 кредитов в руки, не надо сравнивать несравнимое, при текущей стабильности будет вменяемый доковидный спрос и это хорошо для всех, кроме мамкиных ынвесторов.