Начали скупать вторичку

Как только вклады стали просядать, люди стали интересоваться недвижимостью. Пошёл спрос, продаю квартиру, у всех наличные. Нормальные лоты уже разобраны, покупатели торопят. Как и предпологалось скорей всего в апреле начнут заканчиваться полугодовые вклады и народ массово понесет в недвижимость. Будет большой рост вторички не меньше 20% за год. Готовимся к инфляционному шоку.
Пс, а что будет когда ставка начнет снижаться? Пожалуй свой объект придержу
Реклама моей телеги t.me/finegen

мобильный пост инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

https://t.me/finegen

Eugen Invest Malina

Челябинск

965

с 24 августа 2016

39 Комментариев

jaśnie wielmożny pan Szczur
20 февраля 2025, 19:22
атлична-атлична))

такими темпами с продажи квартиры в мурино на квартирку в приличной стране хватит))
+3
- Eugen Invest Malina
  20 февраля 2025, 19:26
  jaśnie wielmożny pan Szczur, эмм дек рупь как раз к тому моменту 120 будет))
  0
  - jaśnie wielmożny pan Szczur
    20 февраля 2025, 19:32
    Eugen Invest Malina, рупь-то будет, а вот угандийский шыллинг — врядли))
    0
    - Eugen Invest Malina
      20 февраля 2025, 19:34
      jaśnie wielmożny pan Szczur, надо сразу за тугрки хату продавать)
      0
Игорь _К
20 февраля 2025, 19:47
Много ли людей у кого на вкладе налом сразу на квартиру хватит?
Если 50% есть на взнос, то еще 50% кредитом брать дорого, ставки то высокие. Без ликвидности что снп, что недвижка не растут )
0
- Eugen Invest Malina
  20 февраля 2025, 19:53
  Игорь _К, недорогие квартиры могут быть куплены средним вкладом. Свошники покупают сразу неглядя.
  Да нужен кредит и кажется что люди готовы даже сейчас добивать недостаток дорогим кредитом
  0
  - Игорь _К
    20 февраля 2025, 20:04
    Eugen Invest Malina, Ну ок, 3-4 миллиона кэш есть, а дальше? Если кому надо двушку, трешку, то всё. Без дешёвого кредита тяжеловато
    0
    - Ив Ив
      20 февраля 2025, 20:24
      Игорь _К, 9 из 10 тех, кому нужно трёшку, берут ее с продажей меньшей квартиры.
      +1
    - Eugen Invest Malina
      20 февраля 2025, 20:25
      Игорь _К, сняли со вклада одни, купили однушку другие продали однушку добавили со в вклада и так далее
      0
Eugen Invest Malina
20 февраля 2025, 19:55
Объективно квартиры сейчас реально дешёвые, работяги получают по 200к в провинции а это всего год два накоплений на однушку.
0
- Ischadiy
  20 февраля 2025, 20:45
  Eugen Invest Malina, где же друг ты видел 200к. Я инженер с высшим образованием летаю по северам в нефтяной промышленности тружусь и зарплата у меня 110 к к которой я не один год шел… нету таких зарплат если есть то у единиц. повышение зарплат было на 7 % ( от оклада ) а оклад везде это меньше 50 % от ЗП. Цены за эти 3 года выросли в 2-4 раза на все взять туже квартиру в 2 раза. Получал я 2 года назад 105 сейчас 110-115. как думаешь сколько мне лет копить на квартиру если максимум я 300к отложить могу ( не тратя на себя жена не тратит на себя)
  0
  - Eugen Invest Malina
    20 февраля 2025, 21:51
    Ischadiy, вы инженер, тут увы з.п поднялась только у работяг у которых сильные руки. У ИТР оклады индексировались слабо
    0
    - Ischadiy
      20 февраля 2025, 21:54
      Eugen Invest Malina, Инженер когда нужно нести ответственность, а когда нужны сильные руки то сразу превращаешься в работягу
      0
      - Eugen Invest Malina
        20 февраля 2025, 22:02
        Ischadiy, скоро и у вас з.п в два раза подскочит, не долго осталось
        0
    - baron_samedi
      21 февраля 2025, 00:13
      Eugen Invest Malina,
      по-моему еще не все знают что в вашей провинции такие зарплаты… или там бастарды депутатов работают…
      0
Viacheslav Ivanenkov
20 февраля 2025, 20:37
в апреле начнут заканчиваться полугодовые вклады и народ массово понесет в недвижимость
Ага. Массово понесет
Фантазер

Будет большой рост вторички не меньше 20% за год.
Ну это воббще надо с головой не дружить чтоб такой бред в голову приходил

+1
- Eugen Invest Malina
  20 февраля 2025, 21:52
  Viacheslav Ivanenkov, контраргумент ваш какой?
  0
  - Viacheslav Ivanenkov
    21 февраля 2025, 08:37
    Eugen Invest Malina,
    
    Зачем? Зачем вкладывать в неликвидный актив ?
    Ну посмотрите
    Допустим я купил за 10 миллионов квартиру
    Через год она номинально будет стоить 9,5 а учитывая что она уже вторичка то продать ее даже за 8 будет проблема
    
    А если я не покупая квартиру закину деньги на вклад, то через год у меня будет 12,3 млн. Реальных денег.
    То есть купив квартиру я тупо сожгу 4-5 миллионов;
    
    Даже если ставку понизят, то я буду иметь допустим 11,7-12 миллионов
    Тогда моя выгода(в сравнении с бетоном) уменьшится и будет не 4, а всего 3 миллиона
    
    Я не понимаю эту странную идею «зарезать курочку несущую золотые яйца ради того чтобы вложиться с убытком в неликвидный актив»
    
    Забудьте уже про инвестиции в бетон.
    Ближайшие годы это не сработает
    Вот когда ЦБ понизит ставку до 10, тогда можно будет эту пропахшую нафталином пыльную идею достать из чулана и рассмотреть
    
    0
    - Eugen Invest Malina
      21 февраля 2025, 11:03
      Viacheslav Ivanenkov, не понимаю с чего вы решили что старые квартиры будут дешеветь? В этом и прикол что дорожать они будут как раз опережаю проценты по депозитам. Вы не угонитесь. как говорится «запомните этот твит»
      
      пс речь не про типа вторичку которая продана по оверпрайсу по льготным ипотечным программам. А трушная вторичка, 10-20 летней давности, относительно свежие объекты
      0
      - Viacheslav Ivanenkov
        21 февраля 2025, 11:39
        Eugen Invest Malina,
        В этом и прикол что дорожать они будут как раз опережаю проценты по депозитам
        Чтобы опережать проценты по депозиту эти халупы должны дорожать на 23% в год
        Вы серьезно думаете что это реально ?
        
        не понимаю с чего вы решили что старые квартиры будут дешеветь?
        Старые квартиры не двигают рынок. Рынок двигают застройщики со своими миллионами нераспроданных метров.
        Если(точнее когда) застройщик начнут снижать ценник (он и сейчас снижается только скрытно), то чтобы конкурировать с «новыми красивыми ЖК» старье должно иметь конкурентную цену. То есть будет тоже дешеветь.
        Дорожать уж точно не будет.
        
        0
        Eugen Invest Malina
        21 февраля 2025, 11:41
        Viacheslav Ivanenkov, средняя ставка по депозам на год сейчас 20%, а вы успеете выскачить чтт бы успеть до резкого подорожания (а оно будут именно лавино образным)
        
        Речь не про застроев с их липовоыми оверпрайсами а вторичный рынок.
        Застрои ясно дело будут и дальше на льготах дальше сидеть они оторваны от реальности
        0
        Viacheslav Ivanenkov
        21 февраля 2025, 11:50
        Eugen Invest Malina,
        :facepalm:
        
        Про какую «лавину» вы говорите? Рынок стоит колом. сделки единичные.
        
        0
        Eugen Invest Malina
        21 февраля 2025, 12:03
        Viacheslav Ivanenkov, ошибаетесь. Я в рынке
        0
        Viacheslav Ivanenkov
        21 февраля 2025, 12:12
        Eugen Invest Malina, ну значит точно будет «лавина»
        Успею ли купить попкорн. Это важно
        
        0
        Eugen Invest Malina
        21 февраля 2025, 12:17
        Viacheslav Ivanenkov, время покажет;)
        0
Robin222
20 февраля 2025, 21:00
мда...
с такими тестами к вам в телегу только ашоты пойдут…
0
- Eugen Invest Malina
  20 февраля 2025, 21:47
  Robin222, ладно
  0
NOT A HAMSTER
20 февраля 2025, 22:56
Когда ставка начнет существенно снижаться, скажем так, на % 5-7. То многие могут подумать: ага! сейчас первичка вновь рванет.

Не рванет. Поскольку к тому времени, все кто могли себе эту роскошь позволить, давно уже там, а других и не будет.

Единственный + от снижения ставки для первички, так это то, что многие ринуться рефинансировать свою ипотеку.
И то, триста раз надо подумать: а стоит ли менять например Сбер, на какую-то Альфу или чего хуже Т-банк.

А вот вторичка, пока хомячили первичку, стала сильно недооценена.

Ведь когда такое было чтобы спред между первичной и вторичкой доходил до 100%.

Какие у вторички +? Находятся в более ликвидных местах, как по транспорту и развязке, так и по остальной инфраструктуре.
Сформировавшийся костяк жителей. А не как в первичке, меняются соседи как перчатки. И не знаешь, толи завтра твои соседи будут из интеллигентов, толи заедет цыганский табор.
А еще качество проверенное годами и самое главное-цена.

Про качество, я не имел ввиду типовые панельки 70х г. А больше сталинки, с фасадной выдержанной архитектурой, потолками 3,20, комнатами по 20м, кухнями по 10м. Где стены толщиной 60см. В 2,5 кирпича. А не бетон и арматура, как вся первичка, обшиты каменной ватой и вентилируемыми фасадами.

В общем, на этом остановка. А то, получиться покрывало тянущее на целый пост.
+2
- Eugen Invest Malina
  20 февраля 2025, 23:03
  NOT A HAMSTER, полностью согласен, только спред пока что макс 40%. И тут также будут хомячить если будет ипота дешёвая а её не будет, поэтому да, вторичка недооценена и будет сильно привлекательна для распаковщиков вкладов и Свошников
  0
  - NOT A HAMSTER
    21 февраля 2025, 00:18
    Eugen Invest Malina, Цитата: только спред пока что макс 40%.
    
    Квартира однушка вторичка в Подмосковье в среднем 6,5-7млн. Я имею ввиду нормальную, не клоповник, но где надо освежить ремонт. Типа сделать косметику. Полы перестелить, обои новые поклеить, ванную освежить, кухню подшаманить. В общем 500-600тыс. вложить в косметический ремонт.
    
    А теперь «первичка»: «с котлована»- 8млн.р «грязновая отделка»- 9,6млн.р, «под чистовую»- 11млн 700р, и под ключ 14млн.р
    
    Так где же здесь 40%?
    
    И это я еще округлил первичку в меньшую сторону. Поскольку информация хоть и из первых рук, то есть от застройщика, но летняя.
    И это не «рога и копыта», а типа ПИК, КИТ.
    0
    - Eugen Invest Malina
      21 февраля 2025, 07:32
      NOT A HAMSTER, ваш вариант может быть, но я такого не видел. Есть даже почти готовые объекты в 40% разницы
      +1
      - NOT A HAMSTER
        21 февраля 2025, 13:02
        Eugen Invest Malina, Возможно. Всё же зависит от локации и ликвидности. На отшибах и в полях, там может быть и меньше 40%.
        0
      - NOT A HAMSTER
        21 февраля 2025, 13:15
        Eugen Invest Malina, Кстати, я даже пост написал почему именно вторичка подрастет.
        Если коротко то, застройщику будут предлагать обмен, его новый готовый дом, но не совсем в ликвидном месте, на вторичные дома в центрах городов. Но для этого им надо будет договориться с жителями на лучших условиях на переселение.
        И все в шоколаде. Государству не надо голову ломать, как и куда внезапно расселять миллионы жителей страны из почти аварийного фонда в новый. Ведь у него столько денег не найдется.
        Застройщик получает лучшие лакомые кусочки городской земли, где квартиры, в домах построенные им, отобьют все затраты не только на строительство, но и на демонтаж зданий тоже.
        А жильцы старого фонда, не будут голову ломать как выскочить из ветхого жилья, при этом не потерять совесть, втюхивая дилетантам эти квартиры как «крепышей».
        Имелся ввиду в первую очередь «панельный фонд» 1970-1985гг.
        Как-то так.
        +1
Олег Бар
21 февраля 2025, 01:31
Нах бабушатники с раздолбоной жкх, прошлого нет, смотрите вперед)
0
- Eugen Invest Malina
  21 февраля 2025, 07:29
  Олег Бар, плохие районе не будут индексироваться
  0
- Viacheslav Ivanenkov
  21 февраля 2025, 08:42
  Олег Бар, кому надо инвестировать будут смотреть на новые ЖК
  а кому надо решать вопрос проживания, те и бабушатник возьмут
  
  с раздолбоной жкх
  Новые ЖК почти всегда садят на ту самую советскую ЖКХ.
  То есть у них ситуация еще хуже
  
  Собственную инфраструктуру застройщики стараются не делать. Им надо тяп-ляп слепить из гавна и палок, завернуть в красивую бумажку (облицевать цветными панелями и оформить входную группу) и продать за максимум денег
  
  0
  - Олег Бар
    21 февраля 2025, 09:48
    Viacheslav Ivanenkov, согласе.В этом фонде, хоть коммуникации будут новые в доме, ну и повторюсь молоды остаются в старых кв.когда нехватка средст плюс иждивенчество)
    0
Viacheslav Ivanenkov
21 февраля 2025, 10:28
Насчет новых коммуникаций. Приведу свой случай. Снимаю хату в хруще.
Прорвало трубу, пришли сантехники из ЖЕК

Говорят что 3-4 года назад был капремонт во всем доме и старые советские трубы заменили на новенькие. И с тех пор нет покоя, массовые прорывы этих новых труб, ходят и латают-переваривают новые трубы

Лучше бы не меняли
Вот такая она — новая инфраструктура

0
Goldy Bug
21 февраля 2025, 12:47
Средний вклад, это ~ 100 т.р. что вы собрались на него покупать в недвижке?
0