Что происходит на рынке жилой недвижимости

Аналитики Альфа-Банка выпустили очередной большой обзор рынка жилой недвижимости. Кратко излагаем ключевые моменты и выводы для инвесторов.

Текущая ситуация

• Заградительные ставки.

Рыночная стоимость ипотеки (без льготных госпрограмм) при ключевой ставке 21% сейчас составляет 28,7% годовых в первичном сегменте и 29,3% во вторичном. С начала года ипотечная ставка почти не снизилась — всего на 0,1–0,2%.

• Семейная ипотека.

Эта госпрограмма остаётся главным драйвером для всего рынка. В феврале выдача семейной ипотеки, по предварительным данным, увеличилась на 36–40%, и этот вид ипотеки обеспечил примерно 50% всех продаж застройщиков.

• Жильё без отделки.

Номинальные цены на жильё растут, но степень готовности продающихся объектов снижается. Доля квартир, продаваемых с отделкой, в Москве впервые за последние годы упала ниже 50%. В среднем по России таких квартир в продаже около 10%.

Динамика цен

Максимальный рост (последние данные за январь год к году) зафиксирован в самом узком ценовом сегменте — на рынке элитного жилья. Там цены поднялись на 23% в среднем по России, на 12% в Москве, на 20% в Московской области и на 54% в Санкт-Петербурге.

Падение цен отмечено в сегменте типового (массового) жилья Московской области, на 6% г/г, и в сегменте комфорт-класса Ленинградской области, на 2% г/г. Оба этих сегмента зависят от размера ипотечных ставок и доступности льготных программ.

Если брать массовый сегмент типового жилья, зависимый от ипотеки, то в среднем по России цены выросли год к году на 13% — это почти на уровне инфляции, она за тот же период составила чуть больше 10%. Москва отстаёт от средних темпов (+7%), а Санкт-Петербург (+16%) и Ленобласть (+21%) обгоняют.

Тренды и прогнозы

Мы ожидаем, что к концу года ключевая ставка, а за ней и рыночная стоимость ипотеки начнут медленно снижаться. Наш прогноз — 20% для ставки ЦБ на следующую зиму. Это даёт очень небольшое пространство для снижения ипотечных ставок.

Отложенным драйвером спроса на жильё могут стать средства, скопившиеся на депозитах физлиц. Сейчас там 56,9 трлн руб., в том числе около 40 трлн руб. на коротких (до 1 года) вкладах. Это в 6,5 раз больше, чем денег на счетах эскроу для оплаты долевого строительства.

Индивидуальные дома сейчас лидируют в общей массе вводимого в строй жилья, а также впереди всех по темпам прироста площадей: на них приходится уже 76% всего предложения. С 1 марта для ИЖС вводится механизм эскроу, что может сильно повлиять на этот рынок.

Выводы аналитиков

• Рынок массового жилья стагнирует по объёму, а цены на нём растут в основном за счёт господдержки и снижения качества предложения (в том числе отказа от отделки).
• В течение 2025 года доступность ипотеки значительно не изменится, поэтому спрос пока смещается в сторону высокобюджетного жилья, где ипотека обычно не востребована.
• Два основных потенциальных драйвера для рынка жилья — накопления на депозитах (база потенциального спроса) и сегмент ИЖС (растущее предложение).

Альфа-Инвестиции