Обвал на рынке недвижимости уже не за горами
В моменты кризиса люди всегда пытались найти способ сохранить свои сбережения. В нашей стране бытует мнение, что лучший способ сохранить свои сбережения это вложиться в недвижимость. Этот способ сохранения денег работал всю новейшую историю России. Недвижимость с момента распада СССР в РФ практически всегда росла в стоимости, появилась некая уверенность в постоянном росте данного актива.
И вот у нас новый экономический кризис, и снова многие побежали покупать недвижимость, чтобы заработать или как минимум сберечь свои деньги. Но удастся ли инвесторам в недвижимость заработать или сохранить деньги в этот раз? Скорее всего, нет, пузырь на рынке недвижимости может сдуться!
Для начала определим, что на рынке недвижимости (рассматриваем две наших столицы) есть пузырь, иными словами цены на недвижимость завышены в разы. Реальная оценка актива берется из ренты, так как этот рынок больше отражает покупательскую способность населения.
К примеру, в Питере однокомнатную квартиру с нормальным ремонтом и техникой можно арендовать в пределах 22 000 рублей в месяц. Это будет очень приличная квартира. Таким образом, получается, что за год рента составит 264 000 руб. Во многих странах с рыночной экономикой считается, что рента должна приносить 10% без учета налогов и прочих затрат. Получается, что стоимость квартиры должна составлять в пределах 2 640 000 рублей. А по факту продавец за нее хочет не меньше 4 500 000 рублей, что почти в два раза выше.
Почему же возник этот дисбаланс и почему спред составляет почти 50%?
- Есть очень много «серых», «левых», «откатных» и прочих денег, который не зарабатывались, а воровались. Большая часть этих денег, так или иначе, поступала в недвижимость. Так как там вроде как вернее, в банке то могут и проверить. Не все, конечно, использовали это, есть, кто хранил в мешках от сахара свои откаты, на чем и погорел.
- Второй фактор это реальный дефицит квадратных метров. В 90-е практически ничего не строили, а недвижимость тоже может стареть и изнашиваться, как морально, так и физически. Хрушевки стали уже неактуальными. А тем временем урбанизация шла полным ходом, и народ переезжал из деревень и окраин в большие города по многим причинам.
- Третий фактор, это реальный рост экономики и появление доступных кредитов. Многие начали покупать в кредит недвижимость, и эта стратегия была оправдана, так был настоящий бычий цикл в недвижимости. Рост стоимости активов превышал затраты на проценты.
Что же изменилось сейчас и почему недвижимость может упасть в стоимости?
- Те, кто имеет отношение к реальному бизнесу, наверное, в курсе, что с 2015 года были внесены небольшие поправки и теперь нужно сдавать налоговой в электронном виде «книгу покупок» и «книгу продаж». Что это значит? Все просто, теперь налоговая будет видеть, что вы купили у контрагента «А» и продали контрагенту «Б», так как эти контрагенты также будут сдавать информацию в электронном виде. Чем это грозит? Становится труднее покупать несуществующий товар и также его продавать. Иными словами это серьезный наезд на теневую экономику и откатинг. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется хоть и не супер быстро, но ведется. Поэтому серых денег становится меньше.
- Профицит предложения. В текущий момент Россия, по вводу жилья обогнала СССР. Вот, к примеру, интересный факт: год назад в Питере новостроек было 9 300 000 квадратных метров, это только те проекты, который сдавались и либо были сданы и без учета вторички. Много это или мало? Это много, и вот почему. Средняя площадь квартиры составляет около 60-65 метров, таки образом 9 300 000 квадратных метров это 155 000 квартир. Чтобы эти квартиры обрели хозяев нужно, чтобы 155 000 семей переехали в них. Если семья у нас от двух человек, то это примерно 300 000 населения. Или 5% от населения Питера. Откуда ему взяться в Питере, если у нас падение доходов и экономический спад?
- Про ипотеку можно пока забыть, так как с такими ставками это полный абсурд. За пять лет вы переплатите 100% от стоимости квартиры. Работать придется только на проценты. Если учесть что аренда квартиры стоит 3-4% годовых, то съем экономит Вам за шесть лет стоимость квартиры.
- Платежеспособный спрос будет снижаться, так как нас ждет рост безработицы и падение ВВП. Многие уже затарились квартирами, машинами, телевизорами и унитазами. Осталось только у них спросить, что они будут, есть, если деньги кончатся. Наверное, отломят кусок стены у своей инвест квартиры и съедят на ужин.
- Падение спроса на аренду будет толкать собственников к продаже недвижимости, так затраты по коммуналке и прочим расходам нужно как то покрывать. А вот продать будет все сложнее и сложнее, поэтому придется идти на уступки покупателям и снижать стоимость.
Как известно, стоимость активов растет обычно долго, поэтому и лонг, а вот падение и крахи происходя молниеносно, поэтому и шорт. Так вот, падение рынка недвижимости может случиться очень быстро, паника самый главный катализатор снижения стоимости любых активов и именно она может разрушить уже привычную «уверенность в росте стоимости недвижимости». Все-таки в рыночной экономике уже живем, поэтому стоит серьезно подумать, стоит ли покупать недвижимость сейчас или подождать пару лет.
1.Квартира подорожала или рубль обесценился это разные вещи, если бы подорожала квартира то она дорожала бы как в рублях так и в долларах.
2.Если цена квартиры в долларах будет 1000 а в рублях 100 000 000 Стоит ли этому радоваться?
3.Цены на некоторые товары в рублях уже выросли в 2 раза а квартира на 6-10% это означает что она подешевела относительно других товаров.
4.Продав квартиру пусть даже на 20% дороже ты не сможешь купить тоже что и раньше где тогда выгода?
5.При рассмотре стоимости квартиры нужно учесть какой процент импортных товаров ты потребляешь если это 50/50 то в биволютной стоимости квартира подешевела а не выросла.
1. это был бы шок если сразу и в баксах подорожала… и бензин и хлеб… однако продукты в рублях уже соответсвуют стоимости европейских по курсу евро… прям что масло в дикси что лидле и т.д.
2. я безэмоционально рассуждаю… меня интересует дискуссия для систематизации своих мыслей и вдруг собеседник что умное скажет..
3.ликвидность сегментов рынка разная..
4. тут не выгода а сохранение капитала, плюс доход… когда люди считаю доход от недвижки они забывают учесть остаточную стоимость объекта… а она може вырасти относительно вложенных средств даже с учетом совокупного износа
5.зачем это? мотоциклы с явлоками складывать… просто в $ щас недвига конкретно рухнула… и если есть интерес то те кто был в валюте могут по дешевке прикупить, те кто в рублях машут платочком последнему вагону..
Короче будет рост, в рублях уже, в долларах следом… при условии хоть какой-то стабильности в стране.
Если в России деньги дорогие то это так, а там где дешевые можно рассуждать о стоимости строительства и о конечной стоимости а тут это вещи малосвязанные…
Это не так, 5% если вам очень повезет, а так 2-4%. Вообще нужно плясать от дохода от альтернативных способов вложения (депозиты и прочие). Например депозит более ликвиден, поэтому в недвиждке доходность чуть выше.
1 нахрена банку на балансе недвига, во время кризиса это не ликвидный актив
2 А если банк сам в предбанкротном состоянии ??
А то что банк предбанкрот… так это рабочее состояние банка:))))
)))))))))))))
www.avito.ru/yaroslavl/kvartiry/3-k_kvartira_78_m_1417_et._464917203
Это реально сегодня снизили, эти хаты с лета продают
Депозит где-нибудь в ВТБ «ваш бонус» 15.2% годовых дает 100000 р. ежемесячно
Хата на 8 лямов рублей — двушка в хрущобе в Москве- дает 40-45000 ежемесячно. И геморрой. Ее еже сдать надо + риски залива-пожара-воровства-порчи барахла + налоги.
Аренда дорожать в кризис не может, ее и так дохрена, все гастарбайтеры валят нах в свои чуркистаны.
Таким образом, потенциал снижения цен (в рублях) — 30-40%
+ у них лицензии часто отзывать стали :) Придется еще за страховыми выплатами бегать.
+ некоторые могут засанировать до смерти, и придется в очередях по 100тыс в день вытаскивать.
В общем, тоже гемор еще тот :) Ну и девальвец еще процентов на 100 могут внезапно устроить, так что 8 лямов станут уже не те :))
Так что не всё так однозначно :))
Интернет банк — вещь удобная, но опять же у большинства банков межбанковские переводы платные, опять же минус к доходности :)
Смотрим на графики рублевых цен 98-99 и 2009 годов и жуем попкорн.
ну а обычные рантье кто жопой не двигал, утешают себя аутотренингом и мантрами «всебудетскородорожать», обычными для лошпедов при просадке их актива в 2-3 раза
психология!
Да и для большинства населения недвижка это не товар, а средство сохранения. Я знаю людей которые имеют 15 квартир, они их не продадут не в каком случае.
хотя… ну если вам хочется верить в падение недвижимости в рублях еще и в разы-верьте!))думаю более 20-30 процентов спада в рублях вряд ли увидим.В долларах совсем другое дело.Хотя конечно все зависит от сегмента и порой конкретной квартиры
Тупые продавцы будут вечно сидеть в квадрате, а покупатели либо нуждаются в жилье либо хотят сохранить теже рубли от различных процессов.
При этом стоимость строительства падать не будет потому как это не наш метод в целом… зато бабки сидящие в проектах требуют процентов… стоимость удорожается..
Так почему вы считаете что будет продолжатся удешевление? Купить хотите, да?
Не буду советывать но думаю что мы пролетаем над дном в баксах… в рублях уже пролетели…
почему я так думаю так рубль падал не один день, аж 4 месяца ( тут как, говорится и до самых тугоухих дошло)
Всем наплевать, какие у застройщика проблемы и ск. он хочет, когда нужны деньги срочно, будут продавать ниже себестоимости
Да что спорить, вспоминайте 2008 год, квартиры по цене за 1500 т.р. продавались за 1000 т.р. СПБ
№ 1
а) повышение продуктовой и бытовой составляющей при общих тратах, то есть уменьшение доходов и возможности для сбережений на будущие траты.)
б) остановка ипотеки, ибо под 20-30% брать будут очень мало.
в)уменьшение доходов от аренды жилья.
№2
г) подорожание строительных материалов и самого строительства
д) уменьшение объемов строительства
И стоимость денег в России ща возрасла… это ко всему остальному… Квартиры нужны покупателям… продавцы в гибкой ситуации, они могут обладать возможностью распихать активы типа в фонды и там их держать или еще как, люди с деньгами всегда в выигрыше…
А чего хотелось то???? счастья для всех и даром?
вася купил однушку в ипотеку и сдает ее, чтобы хоть как-то выплачивать, а иван абрамович купил подъезд и не сдает, потому что ему впадлу за копейки мороситься.
вася продаст (или банк за нешо продаст).
А иван абрамовичу оно сто лет не надо. Квартиры каши не просят. Вот такой рынок
да и мелочь, никто трогать не будет…
— Откуда вообще взялась байка про 10%, да еще и «во многих странах с рыночной экономикой»? Рента никому и ничего не должна.
==================
В целом по статьи со многим согласен, но думаю, что в рублях вряд ли подешевеет.
Кстати, население держит 18 триллионов рублей депозитов, если не ошибаюсь. Какая-то часть из них может запарковаться в бетоне.
Да и счастливые обладатели долларов могут за бетоном побежать, когда увидят, что доллар уже не растет в бесконечность.
че тут дальше читать ??????
ПС чтобы не быть голословным — я сам себе строил дом и знаю себестоимость недвиги. Поверьте — никаких «в разы» там и близко нет.
2013 хата на стадии фундамента 41 кв.м. 2200000.
При дострокйке дома ноябрь 2014 застройщик просил почти 2500000.
Дом сдался декабрь 2014 — 2700000 до нового года. (запомните цифру 2700000 / 41 = 65 850 руб кв.м.)
И уже вижу по 2900000 — 3100000 стоят ценники (повышение по городу было)
Это Черновая в новом кирпичном доме.
А вот еще интересный факт, мать у меня для этой же строительной компании строит дом (ген. подрядчики) им застройщик согласовал цену 1 кв.м. 27000 руб. 65000-27000 = 38000 руб. Ну там наверное с этих денег конечно налоги какие то платятся… Но вдумайтесь
А ребята которые реально пашут 27000!!! и причем с этих денег какую то прибыль еще получать пытаются… и взятки тоже в 27000 сидят )))
И сейчас на 15-20% стоимость материалов выросла на инженерку, на бетон зимний тоже в процентах не знаю… а цена 27000 за кв.м была устаканена до Нового года! до повышения !
Песни застройщиков которые типа инвестируют это мягко говоря песни о горбатой жизни… хотя они в шоколаде...
При чем 85% дома были проданы еще в 2013 г. и там конечно есть инвесторы которые по 10 квартир выкупали… и вот сейчас будут их расталкивать…
… это только часть в себестоимости… без финансирования… это просто работяги пашут… ну пусть возьмут инструмент и пашут где хотят… но почему-то деньги платят только вот тут… понимаете на пальцах?
В цене выросли только отделочные материалы
Еже кому надо шлакоблоки, кольца, обращайтесь )))
но, не падает..((
каждый год уже лет 10 слышу, пузырь, не покупайте, всё сдуется.., а оно растёт… и растёт..((
а я жду и жду… без квартиры..((((
Крики про себестоимость надоели — нефть якобы уже ниже себестоимости, золото на грани себестоимости((( Не уж то в 90-е и в начале 2000-х, когда нефть стоила 10-25 долларов эту нефть не добывали? Откуда тогда нефть была на рынке? Или себестоимость выросла в долларах в шесть-десять раз? Так же и про другие коммодитис.
PS Про прибыль в строительстве вам даже друг застройщик-девелопер никогда не расскажет, лучше смотрите на его дом, машину и уровень жизни.
Раздражает постоянная реклама прямая и косвенная (в виде экспертов) по СМИ — «цены на недвижимость растут и будут расти». Народ разводят имхо.
2пункт и что изменилось — в 90х был дефицит он сейчас и остался. Не смотря на вводимые метры и пр. — ваши расчёты поверхностны. Потребность населения в жилье не иссякла и в этой стране никогда не иссякнет, собственно как и в любой другой. Именно поэтому недвижимость это выгодное капиталовложение на длительный период. Если эта недвижимость не разрушается и существует полная инфраструктура то она и не должна быть дешевой это очевидно.
3 — рост ипотеки и снижение процентов. Пожалуй впервые в истории России жильё стало доступным через ипотеку и многие это осознали и влезли в ипотеку и наверное правильно сделали, а лезли они туда потому что осознавали что это доступно т.е. вполне в рамках рыночных идей, при этом спрос был постоянным, предложение как всегда на низком уровне, за счёт такого дисбаланса где то вероятно цены и завышались, но сказать что это пузырь раздутый в 2 раза по всей России — это точно неправильно. Скорее не более 15%-20% с учетом процентов посредников. И что в остатке? мы имеем всего лишь короткий период когда развитие экономики было хорошим и те кто успел пользовались ипотекой, сейчас это не будет доступно и вовсе как не было доступно до 2007го. Повлияет ли это сильно на цены? не думаю, просто люди перестанут мечтать о своём жилье, т.е. получится что спрос упадет, при том что предложение и так было низким то падение спроса скорее уравновесит этот рынок.
Единственное с чем я мог бы согласиться это с падением уровня платежеспособности населения, оно будет наблюдаться, но опять же смотри выше — упадёт спрос, но это не значит что люди будут расставаться с квартирами в двое дешевле чем они их купили или вдвое дешевле текущих уровней это не рационально! скорее человек откажется от идеи продать квартиру чем сдаст её за бесценок или в полцены, я гарантирую. Гораздо больше людей которые держут цены на квартиры годами чтобы продать и не гнутся, могут скинуть максимум 10%, по срочному и эта квартира уйдёт. Даже убитый на голову фермер понимает, что спрос на недвижимость стабильный и это инвестиция сама по себе. Ну и как правильно отметил коллега если тебе кажется что квартира это дорого построй дом ты поймёшь как ошибаешься.
Я прогнозирую что цены на недвижимость упадут, вероятно на 10-15% в моменте по всей РФ, но не более в течении полугода. В рамках короткого периода адаптации к новым условиям экономики и падения интенсивного спроса, цены будут снижать, и количество сделок с недвижимостью будет малым. С рынка смоет много риелторов-паразитов. В итоге интенсивный спрос заменится обычным спросом, достаточно хорошо сбалансированным. Там и будет цена на недвижимость.
Рынок недвижимости уж очень сегментирован (Москва):
1. Элитная недвижимость — крах и надолго. Прослойка богатых людей очень узкая, и в основном решила свои жилищные проблемы. В современных условиях будут покупать заграницей куда семьи эмигрируют. Вопрос даже не кризиса в экономике — вопрос в неуверенности перспективы.
2. Загородная недвижимость — встала давно. Цены вроде упали очень существенно, но в пробках стоять никто не хочет. Много в этом сегменте и других бытовых, хозяйственных проблем оказывается.
3. Бизнес-класс. Здесь сложный вопрос. Зависит от конкретного дома, особенно местоположение. В этом сегменте много инвестиционного жилья — особенно в неудачных проектах. Видел целый квартал в котором меньше четверти заселено, но есть и довольно плотно заселенные объекты. ИМХО здесь покупать только для жилья — цены все равно высокие и арендами никак не отбиваются, налоги вырастут, обслуживание управляющими очень дорогое.
4. Эконом-класс. Около любого метро наверное нормальный объект однако и цена там соответствующая. Много ипотеки в этом сегменте и, если будет как в США и ЕС, то там у банков будет масса проблем. Однако, я не верю, что начнут массово выселять на улицу.
Вообщем то, зависит всё от цен на нефть — если будут стоять низко длительное время (от 2 до 5 лет), то упадет всё. Могут напечать конечно рублей. Но если инфляция уйдёт выше 20 процентов в год на несколько лет, то в стране будет бардак, который непонятно как закончится.
Это как и с акциями.ММВБ может расти, а допустим Россети падать в хлам.И одно другому не будет противоречить)
Если уж кто собрался покупать недвигу, то надо обращать внимание на поведение цены именно того сегмента, в котором решили брать квартиру.Более того смотреть и анализировать цену на недвижимость аналогичную в районе предполагаемого приобретения.Ярки пример, цена на стяжку «бизнес» в центре выросла процентов на 30, на окраине «эконом» около 5-20, а «панельки» 30 летние не шелохнулись даже, а вот на «элитку» больших площадей цена упала и в долларах и даже в рублях.Вот и как можно судить о ценах на недвигу? Переливание из пустого в порожнее.
если вы хотите купить элитку это одно, тут может сильно упасть! Если однушку или студию в экономе, то фиг два вы дождетесь падения в разы)))Таких умников будет вагон и телега))
А теперь экономика псевдодоступного жилья: Цена на нефть к недвижимости не привязана абсолютно никак. Я долго пытался найти связь — она есть но короткая и зациклена на Москве, ну т.е. в регионах цена на недвижимость и цена на нефть несвязаны, так же как и цена недвижимости в регионах не тянется к ценам на недвиг в Москве. А влияет состояние банковской системы. То что вы называете пузырём присутствует в виде двухстороннего кредита на жильё, за первый платит строитель за второй ты — ипотекой. А вернее сказать, ты как потребитель платишь дважды 1ый на этапе стройки когда строитель берёт в банке займ и второй раз когда лезешь в ипотеку, которая накручивает стоимость к этому «вынужденному пузырьку строителя». Учитывая это и зная ставку Реуниа можно предположить что дешёвых кредитов строителям больше не видать в обозримом. и как это отразиться на цене? Если строитель возьмёт на себя такой кредит ему прийдётся заложить его в стоимость а это означает бешенной рост цены ещё на этапе строительства.
Есть альтернатива и всегда была — называется долёвка! Во избежании пузыря и процентов от банков строители решили собирать бабло сразу у людей беспроцентно и строить оно и видно как по цене отличается готовый МКД построенный с кредитными линиями или по долёвке! Долевка существенно ниже по стоимости на всех этапах строительства, но тут наступают другие времена и до этого долёвки строились целыми кварталами а это уже другой уровень, подход, качество и гарантии. С учётом падения платежеспособности населения долёвки будут такой же роскошью а как и готовый на банковские деньги дом. Тут 2 момента: что стройка кварталами и районами в рамках девелоперского бизнесса закончится, потому что такая стройка идёт лет 5 за это время проценты разорят девелопера и второй момент строить долёвками микрорайоны тоже не подъёмно, потому что проект есть и его надо реализовывать, а денег могут не набрать. Тут значит возврат 2005го — это долёвки уйдут в разовые точечные мелкие дома в черте города. Опять же долёвка будет стоить совсем не рыночно, но строить надо. Главная проблема застройщика одного большого дома — это то что долёвка скорее всего не достроится как это и было раньше в 2003-2006х ибо провести коммуникации для дома стоит половину этого дома. Всё это мы уже проходили.
Население не растет количественно, но рост был за счет качества — люди хотели поменять старое, маленькое жилье на новое, бОльшее и причем готовы были платить взяв в долг. И так по цепочке до элитного.
Вообще то это было во всех странах — в США все хотели взять домовладения и в итоге во время краха цены на дома упали в более, чем в два раза, также в Европе, Японии, сейчас в Китае.
По поводу финансирования я с Вами согласен — здесь кредитный процент очень важен, но рынок всё равно эластичен и приспособится так или иначе — может китайцы начнут строить)))
хоть бы статистику по странам посмотрели сначала, олухи…
Пример: 2008 год, до кризиса, минимальна стоимость однушки была где то 1800000, после кризиса те же квартиры падали до 800000-900000. Выводы делайте сами, я привел только факты по нашему городу.