Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса?

В период кризиса банки ужесточают требования к заемщикам, и ипотечные кредиты становятся менее доступными. Однако эксперты обнадеживают: «хорошим заемщикам» по-прежнему нечего бояться. Более того, благодаря программе господдержки можно получить ипотечный кредит по льготной ставке ниже 10% годовых. Участники рынка советуют тем, кто уверен в своих будущих доходах, не бояться ипотеки и поторопиться, ведь программа действует только до конца мая.

Несмотря на кризис, спрос на ипотеку не ослабевает. «Подводя итоги 2015 года, можно сказать, что у нас по-прежнему доминирует объем сделок, заключенных с привлечением ипотеки, – отмечает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. – Так, в ноябре 2015 года более 43% сделок в компании были заключены подобным образом (для сравнения – в ноябре 2014-го этот показатель составлял 32%)».

Господдержка меняет дело

Ипотека – один из немногих растущих сегодня рынков, и это в значительной степени благодаря мерам господдержки, считает начальник управления ипотечного кредитования Банка «ГЛОБЭКС» (группа Внешэкономбанка) Татьяна Раимова. Условия программы субсидирования процентной ставки по жилищным кредитам на первичном рынке распространяются на кредитные договоры, заключенные в период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года. Сейчас основное внимание сосредоточено на первичном рынке, на котором действует госпрограмма. Жилищный кредит сегодня выдают под 11% годовых, а по специальным проектам банков и застройщиков – по 9%. Это ниже инфляции, поэтому ставки весьма привлекательны, отмечает банкир. При этом без субсидирования ставка по ипотечным программам для рядового потребителя варьируется сегодня в пределах 15-16%.

Самый привлекательный ипотечный продукт в этом году – ипотека на покупку недвижимости на первичном рынке с государственной поддержкой, уверена руководитель сектора аналитики кредитных продуктов портала Банки.ру Елена Сударикова. Но поскольку госпрограмма имеет ряд ограничений, воспользоваться ею, к примеру в Москве, не всегда получается. Средняя цена метра в новостройках Москвы около 170 тысяч рублей. При такой стоимости квадратного метра уложиться в регламентированный программой максимальный размер кредита, равный 8 миллионам рублей, очень сложно.

Исключение составляют те случаи, когда заемщик располагает средствами для внесения крупного первоначального взноса. Например, хочет улучшить жилищные условия: продаёт старую квартиру, а покупает новую большей площади или в более удобном для него районе, добавляет эксперт.

Если же мы говорим о стандартных программах (без господдержки), то здесь ставки возрастают сразу на несколько процентных пунктов. Невысокая ставка – это 13,5-14% годовых, а средняя составляет около 15-15,5% годовых, рассказывает Елена Сударикова. Примерно столько же стоит для заёмщика ипотека на вторичном рынке. Такие условия назвать привлекательными достаточно сложно, и ожидать сильного снижения этого показателя в ближайшее время едва ли стоит.

Специалист по недвижимости Наталья Широкова приводит данные по процентным ставкам ведущих банков в ипотечном секторе:
Сбербанк – от 13,45%
Россельхозбанк – от 15%
ДельтаКредит – от 12-14%
ВТБ 24 – от 14%
Московский кредитный банк – 14,25-21,5%
Абсолют банк – от 13,5%
Банк Москвы – от 14%
Газпромбанк – от 13,5%

Первоначальный взнос по большинству программ составляет около 20%. Как говорит Екатерина Артемова, бывают и исключения: «Специалистами нашей компании было зафиксировано несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в размере 10%».

Первоначальный взнос (от 10 до 30%) является одним из условий получения льготной субсидированной ипотеки (с господдержкой), временные рамки которой уже на исходе. Также действуют ипотечные программы, не подразумевающие первоначального взноса, но процентная ставка становится гораздо выше (от 12,5 до 22%), отмечает Артемова.

Требования банков ужесточились, но не для всех

Елена Сударикова признает, что требования банка к заемщику немного изменились по сравнению с прошлым годом: «В начале текущего года мы уже наблюдали некое их ужесточение. Сегодня эти тенденции по-прежнему актуальны: повышение минимального возраста и стажа работы, увеличение размера первоначального взноса по кредиту, отмена так называемых программ «по двум документам» (без подтверждения дохода)».

Мы отмечали ужесточение требований к заемщикам, подтверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Особенно ярко эта тенденция проявилась в начале года, так как банки на фоне высокой ключевой ставки старались обезопасить себя от рисков неплатежей. Также сокращался ассортимент предлагаемых программ. «Сейчас мы отмечаем позитивные изменения в этой сфере, хотя проверка заемщиков в текущих условиях остается весьма жесткой, –­ подчеркивает она. – Банки внимательно оценивают доходы заемщиков и их соотношение к расходам, обращая внимание на репутацию компании-работодателя, востребованность профессии в кризис, наличие иждивенцев в семье. Если кредитная история испорчена, то решение по заявке вряд ли будет положительным».

Заведующий кафедрой Ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России, доктор экономических наук Александр Цыганов считает, что если заемщик с точки зрения банка адекватный, то его шансы на кредит в условиях кризиса не уменьшились. Ведь цель для банков – не сократить объемы выданных ипотечных кредитов, а снизить риски их невозврата. Таким образом, если платежеспособность заемщика оценивается банком положительно, то никаких проблем не возникнет.

Государственные лучше

Эксперты считают, что за ипотекой лучше обращаться в крупные государственные или специализированные ипотечные банки. «Рассматривая банк для подачи заявки на ипотечный кредит, я бы обратил внимание в первую очередь на государственные банки, – говорит генеральный директор компании-кредитного брокера «Финансовое агентство» Иван Шаров. – Во-первых, существуют программы субсидирования покупки жилья, которые проводятся через государственные финансовые институты. Во-вторых, «себестоимость» денег для государственного банка обычно значительно ниже, чем для обычного рыночного участника. А значит, при дешёвой стоимости привлечения денежных активов банк сможет выдавать кредиты под более низкую ставку».

Если же обращаться к дочерним банкам иностранных организаций, то на фоне роста курсов иностранных валют, а также ужесточения норм резервирования со стороны Центрального банка можно попытаться найти более выгодные предложения в узкоспециализированных проектах по строительству. Это возможно, если такой проект является международным и обеспечивать ипотечные займы для населения по нему был выбран этот самый иностранный банк. Однако подобные примеры на данный момент единичны, что не позволяет говорить о реальных возможностях выгодного заимствования в части ипотеки у дочки иностранного банка, поясняет Шаров.

«Конечно, нужно выбирать банк, работающий по программе господдержки, – это крупные общероссийские банки, часть из которых специализируется на ипотеке, часть создана с участием государства, – отмечает директор по продажам «Феникс-Инвест» Елена Королева. – Но так как в условиях кризиса у покупателя на счету каждая копейка, при заключении ипотечного договора нужно обратить внимание также на условия страхования жизни заемщика. В некоторых банках заемщику предлагают ограниченный одной-двумя компаниями круг страховщиков, у которых стоимость страховки может быть довольно высокой. Иные банки дают возможность клиенту выбрать наиболее доступный по цене полис страхования жизни. Поэтому сегодня для получения ипотечного кредита актуально выбирать не столько банк, сколько «связку» банк – страховая компания».

«Обращаться лучше в крупные банки, зарекомендовавшие себе на рынке, и банки, специализирующиеся на ипотеке, например, ДельтаКредит и государственные банки – Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, – уверена независимый аналитик по недвижимости Наталья Широкова. – Если вы решили рискнуть и взяли ипотеку в малоизвестном банке, то есть опасность, что завтра у него отберут лицензию и вашу закладную продадут другому банку. Новые хозяева закладной могут попросить досрочно погасить ипотечный кредит или изменить условия кредитования – все зависит от банка, выкупившего вашу закладную, и от того, что написано в вашем кредитном договоре».

Если брать, то сейчас

В целом эксперты настроены положительно и рекомендуют брать ипотечные кредиты. «Преимущества ипотеки понятны: вы знаете ваш платеж на годы вперед, он не увеличится, даже если все вокруг будет дорожать (например, цена аренды). К тому же, инфляция в России в последние годы составляла от 6 до 12% в год. Это значит, что каждый год заемщик ипотеки отдавал банку все более «дешевеющие» рубли», – подчеркивает пресс-секретарь АО «КБ ДельтаКредит» Илья Александров.

«Ипотечный кредит нужно однозначно брать, – уверена Наталья Широкова. – Цены на недвижимость снизились от 10 до 20%, процентные ставки практически на уровне докризисных. Конкретный пример: в ноябре я провела сделку со своей клиенткой. Мы купили 3-комнатную квартиру за 12 500 000 руб. с ипотечным кредитом в 11,9%, сумма кредита 2 500 000 руб. Стоимость аналогичной квартиры в декабре 2014 года – 14 000 000 руб. Процентная ставка 11,5%. Нам нужно было бы взять 4 000 000 руб. Таким образом, выгода очевидна».

Ипотеку стоит брать, но нужно быть уверенным в адекватности стоимости жилья, считает Александр Цыганов. Ведь на рынке еще немало переоцененных объектов, особенно в сегменте вторичного жилья. Поэтому лучше всего брать ипотечный кредит для покупки жилья в новостройке, рассуждает он.

Впрочем, эксперты признают, что ипотека подходит не всем. «Сегодня ситуация в экономике такова, что у многих потенциальных ипотечных заемщиков нет уверенности ни в работе, ни в зарплате. Если у вас ситуация именно такая и вы видите, что платежи по кредиту могут оказаться обременительными, то с ипотекой лучше не связываться», – говорит Елена Сударикова.

Но бдительность не помешает

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров призывает к осторожности: «Сегодня нужно покупать только готовое жилье с зарегистрированным правом собственности. В крайнем случае на уровне 80-процентной степени готовности у понятного застройщика, и то это большой риск. Ипотеку по возможности не брать, так как экономика сжимается и рынок труда, вслед за потреблением, будет падать. Недвижимость будет дешеветь дальше вслед за рублем, может, даже и опережая девальвацию нацвалюты».

Тем, кто твердо решил взять ипотечный кредит, специалисты советуют поспешить. «Если вы планируете покупать квартиру на первичном рынке недвижимости, имеет смысл сделать это сейчас: государственная программа поддержки ипотеки заканчивается 29 февраля, – напоминает Илья Александров. – Мы советуем нашим клиентам, планирующим приобретение жилья по госпрограмме, подать заявку до конца января, чтобы в феврале успеть провести сделку».

«Если бы ключевая ставка продолжила свое снижение, можно было бы повременить с покупкой несколько месяцев в ожидании падения ставок и по ипотечным кредитам, – рассуждает Елена Сударикова. – Однако на последнем заседании Банк России оставил ключевую ставку без изменений, и дальнейшую политику ЦБ предугадать невозможно».