Дмитрий
Дмитрий личный блог
01 июня 2018, 11:35

Аренда+инвестинг VS ипотека. Финрасчёт

Итак, рассмотрим подробный финансовый расчёт и описание обоих подходов. Для примера возьмём семью с претензией на среднюю, полностью готовую к проживанию, двушку в городах-милионниках нашей страны. Пусть её текущая стоимость будет 5 000 000 руб. 

 Ипотека:
Хорошие реальные ставки сейчас с учётом страховок и комиссий начинаются от 10,5% годовых. При готовом отделанном жилье (часто это только вторичка) и вообще без первонач. взноса (а нам для чистоты сравнения нужен именно такой вар-нт при сравнении с арендой) процент будет точно выше, но мы оставим этот. Чтобы для средней росс. семейной пары даже с 1 ребенком это было посильно, то платёж никак не должен превышать 50% текущих совокупных доходов. Но чтобы ипотека не растянулась на всю жизнь, напряжёмся если надо и всё равно ограничимся 20-ю годами. Ипотечный калькулятор для нашей суммы кредита даёт сумму ежемесячных платежей в без малого 50 000р:

http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=1&price=5000000¤cy=643&first_payment=0&first_payment_type=money&sum=5+000+000&percent=10%2C5&period=240&type=2&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineonce_type=percent&start_month=6&start_year=2018#result 

 Аренда:
В крупнейших (и не только, но кроме курортов в сезон) городах РФ средняя стоимость долгосрочной аренды готовой к проживанию квартиры уже много лет как устаканилась и стоит арендатору 6% (± в малых пределах) годовых от её рыночной цены. Это 0,5% в месяц. В нашем случае это 25 000 руб/мес. Т.о. в случае отказа от вхождения в ипотеку в пользу продолжения аренды у нас ежемесячно высвобождается половина от 50 000, т.е. 25 000руб. И вот эту сумму мы каждомесячно инвестируем в открытый у брокера ИИС с налоговым вычетом на доходы (2-й тип).

 Инвестирование:
Это естественно наиболее дискуссионный в плане цифр аспект. На своём опыте могу сказать, что покупая акции росс. компаний не первого эшелона с дивдоходностью выше ОФЗ, невысокими Р/Е, EV/EBITDA и нетяжёлой долговой нагрузкой совсем нетрудно обгонять индекс ММВБ, в т.ч. и постоянно. Кто не верит мне, может послушать Клоченка или Л.В. Морозову. Но давайте и здесь возьмём консервативный вар-нт, когда ДД таких бумаг и их курсовой рост совокупно дают усредненно +20% ежегодно.

Хотя, квартиры 4-й год во многих местах только дешевеют, но всё равно чтобы у нас был действительно реальный финрезультат, нам надо инвестиционный номинальный выхлоп продисконтировать на размер текущей инфляции и взятие НДФЛ с дивидендной её части. Вычтем 5% и останется 15% годовых, но уже реальных. Вот их и введём в расчёт.

И тогда полный приведённый финрезультат, с учётом ежемесячных пополнений и ежегодного реинвеста прибыли, всё на той же ипотечной дистанции составит 29 510 000 руб. Что позволяет купить себе аж ШЕСТЬ вышеопис. квартир (напоминаю, что дисконтируя мы как раз привели текущие цены к условно прогнозируемым будущим). Калькуляция здесь:

http://fincalculator.ru/kalkulyator-vkladov#9319ASB10AG9315A1310ANATAP339p1A5B1831291712B19gjobmEbufB1831491712AKB1831291642AO311AJ931AAH311AE5AdP20A0319A832R1B1KsbufRbznfouGjyfeEbzt8310AD311A98310AI8310B1HbnpvouBoeEbzSbuft8310AW310AB2ALB1831291642AC931AAH311AE5870A0311A832R1B1KsbufRbznfouGjyfeEbzt8310AD312A98310AI8310B1HbnpvouBoeEbzSbuft8310AW310AF83119313A133f66A0312A5B183129171236zCkIz1

За это дополнительно от вас потребуется лишь периодически почитывать выходящие финотчёты купленных вами компаний, ну и/или соотв. веток форума по-желанию (а через год и далее, ваш опыт позволит вам принимать и применять ещё более оптимальные решения). 

 Вывод:
Т.о, при ровно тех же платежах, по истечении 20 лет семья сегодня выбравшая аренду+инвестинг вместо ипотеки может стать владельцем шести квартир вместо одной. При этом ничем себя до этого дополнительно ни жилищно, ни финансово нисколько не ущемляя. Даже наоборот – аренда по-определению позволяет перекладывать косметические ремонты, ремонт/износ быттехники (а иногда и мебели) на плечи арендодателя. Даёт арендатору недосягаемую ипотечным собственникам гибкость смены локаций проживания, по мере смены приоритетов, жизненных необходимостей или любых форсмажоров.

П.С. 
Спасибо друзья, за внимание и комментарии. Прошу прощения, должен всё-таки отвлечься от написания ответов на них.
По мере своб. времени и/или появления новых, на НЕофтоп постараюсь отвечать по-прежнему.
Если у кого сомнения или пожелания по своему вар-нту расчётных цифр, то просто сами подставьте свои в указанные выше ссылки на калькуляторы.
Моя задача состояла в том, чтобы обратить ваше внимание на куда более выгодный вариант, чем ипотека. А что выбрать в итоге пусть каждый посчитает сам.
Буду благодарен, если в ваших рядах есть помышляющие об ипотеке, скинуть им для расширения кругозора в т.ч. и ссылку на эту заметку. Почитав её и обсуждения под ней они станут хоть чуть информированее от этого любой выбор будет только более осознанным, каким бы он в итоге не оказался.

294 Комментария
  • Я бы никогда ипотеку не взял. Любой кредит это кабала для физиков
    • consar
      01 июня 2018, 11:48
      Биотехнолог, кредит на потреблядство да. Но кредиты на бизнес нужны. Торговля фьючем тоже кредит.
      • consar, у меня видимо книги Кийосаки прочно в голову засели, что любой кредит зло (для физика).
        • KarL$oH
          01 июня 2018, 12:11
          Биотехнолог, барин, жениться тебе нужно! © ;)
      • Дмитрий, я имено про физиков имел ввиду
      • Samik
        01 июня 2018, 19:17
        Дмитрий, не согласен что 6 квартир. Вы стоимость квартиры в 5 млн проиндекируйте на инфляцию за 20 лет
          • Евгений
            03 июня 2018, 07:35
            Дмитрий, вы тут слукавили, т.к. из 50к вы дисконтировали доходность вложений в 25к, но НЕ дисконтировали рост арендных платежей…
  • Watto
    01 июня 2018, 11:53
    20% годовых в течение 20 лет? 
      • civilizator
        01 июня 2018, 12:02
        Дмитрий, 80% инвесторов получают результаты хуже индекса. 13% — наравне. Переигрывают индекс только 7%.

        Индекс РТС за 20 лет вырос всего в 4 раза — это 7.5% годовой доходности в среднем. 
          • trader_95
            01 июня 2018, 13:47
            Дмитрий, думаю, в реальности цифры еще хуже. НЕ получите вы рост ежегодно в 15% за 20 лет. Особенно в России. Или ишак помрет раньше или еще что то случится с эмитентом.
            Откройте график РТС за последние 10 лет и вычтите инфляцию и вычтите комиссии. Это и будет ваш реальный доход в лучшем случае при долгосрочном инвестировании.
    • Максим Барбашин
      01 июня 2018, 16:52
      Watto, 
      можно дотянуть до 24% и стать вторым 
      Уорреном Баффетом
      • Watto
        01 июня 2018, 18:14
        Максим Барбашин, а можно стать вторым Майклом Джексоном?
  • Glk
    01 июня 2018, 11:58
    с 20% доходов в среднем за 20 лет — Вы уже через 3 года возьмете в ДУ, а через 10 будете как Баффет. 
  • matroskin
    01 июня 2018, 12:00
    а почему не 100 годовых? а если на Татарина ориентироваться то и повеселее будет)) мечтатели ептиль
      • matroskin
        01 июня 2018, 12:46
        Дмитрий, Баффет, не признал))реально 20 процентов на горизонте 20 лет еще и инвестирования))ну ну))Типа 1929 что нибудь чихнет и будете с голой жопой, без денег, квартиры и старик  с ушатанными нервами)).Инвестирование вещь очень нужная и полезная если с умом, если же продавать свою хату и вкладывать все в бумажки, то по мне так это перебор))1917 год помните? биржа через сколько лет потом открылась? хотя в 17 том все досталось… что скажу, удачи!

        PS кстати, не задумывались почему Баффет живет все таки в своем доме.Причем давно.А ведь мог бы снимать и ого го как раскрутить то эту сумму? А поди ж ты, в своем)Может есть свои причины?;)
        • vitanimka
          01 июня 2018, 13:28
          matroskin, ну так Баффет заработал и купил. Так и тут, откладываешь 20 лет и купил ))
          • matroskin
            01 июня 2018, 14:43
            vitanimka, ну так мог бы не покупать, а бабло крутить то)))на 6 домов бы хватило, а то и на 26;)
      • Максим Барбашин
        01 июня 2018, 16:53
        Дмитрий, 
        ваши цифры станут реальными через 20 лет успешного инвестирования по 20%. А пока это только математическая модель
  • Turbo Pascal
    01 июня 2018, 12:01
    Есть ещё куча нематериальных разниц проживания в своем и в чужом.
    Есть психологический настрой закрыть ипотеку, и деньги на это находятся.
    Нет многих рисков.
    Есть стабильность.
    Тут могу долго расписывать. Но неохота. Спорил уже на эту тему на разных форумах.

    Первая квартира, хоть минимальная студия, должна быть своя, при первой возможности. можешь после этого в ней не жить — закрыть и пусть будет. Даже в ипотеку.
    Дальше уже можешь сидеть с калькулятором и высчитывать что угодно — стоимость, выгоду, удобства.
      • Turbo Pascal
        01 июня 2018, 12:08
        Дмитрий, Вы сами то своё жильё имеете? По съёмным квартирам мыкались? Или пост теоретический?
        И сколько вам лет?
          • Turbo Pascal
            01 июня 2018, 12:20
            Дмитрий, продать излишки — дело правильное. А вот продать последнее, переехать (и перевезти семью) на съёмные квартиры и вложить всё под 20% — в этом решении возраст «44» не чувствуется, если честно :)
              • matroskin
                01 июня 2018, 13:15
                Дмитрий, а вы на съемной то жили, или так… теоретически?;)Мой совет, попробуйте вначале пожить, не продавая свое.Ну этак полгодика)там ооочень много нюансов;) Особенно с владельцами)Не все на калькуляторах посчитаешь;)
          • f0xtr0t
            01 июня 2018, 13:13
            Дмитрий, БОМЖ :)
        • KarL$oH
          01 июня 2018, 12:16
          Turbo Pascal, важная деталь, автор скорее всего не женат, поэтому в его голове бродят вот такие-вот сумасшедшие мысли, типа всю жизнь нужно тратить на одно лишь сплошное инвестирование  под 20% годовых!
            • KarL$oH
              01 июня 2018, 12:27
              Дмитрий, вы б/у тачку покупаете или новую? Я вот, например, люблю взять новую, поездить 3-5 лет, пока гарантия не кончится, продать и купить новую. Я получаю удовольствие от того, что квартира моя, мой дом-моя крепость, слышали такое? А не жить как бомжора мыкаясь по съемным квартирам и считая при этом доход от инвестирования. С помощью ипотеки я купил квартиру именно ту, которую я хотел, с окнами на юго-запад во двор, а не на дорогу. За 5 лет ипотеку полностью погасил. Через 5 лет в этом доме я бы не взял именно эту квартиру, а рассматривал бы предложения из тех, которые продавались бы на этот момент, а чаще всего это с окнами на север и на проезжую часть.
                • KarL$oH
                  01 июня 2018, 12:48
                  Дмитрий, 
                  Кесарю — кесарево, как грится. Значит вам не подходит.При этом вам никто не запрещает проходить мимо.

                  Вы не очень то любезны, как я посмотрю
              • kuzbass_oleg
                01 июня 2018, 12:50
                KiboR, Ну что ж не каждый в нашей стране может купить новую тачку каждые 3 года. НО поздравляю вас вы прям находка маркетологов, вы наверное и айфон каждый год обновляете. Супер. Так и надо, а то как жить эплу. 
                • KarL$oH
                  01 июня 2018, 12:55
                  kuzbass_oleg, у меня хуавэй, а не эпл, я экономный. Тачку меняю раз в 5 лет также в целях экономии, т.к. ремонт потом дороже выходит. Я обычный бытовушник, как выразился автор. У меня было две ипотеки за все время (одна для себя, вторая на супругу, когда тещу нужно было перевести), а на первоначальный взнос по своей ипотеке у меня не было денег — я выкрутился с помощью потреб.кредита, потом погасил потреб и ипотеку за 5 лет. Это все финансовые инструменты, если ты получаешь регулярный белый оклад на работе, то можно порой влезть и в потреб и в ипотеку, чтобы получить желаемое.
                  • My Shadow
                    01 июня 2018, 13:01
                    KiboR, моей тачке 24 года :)
                  • kuzbass_oleg
                    01 июня 2018, 13:10
                    KiboR, Ну вы экстремал, машина наверное тоже Хундай?
                    • KarL$oH
                      01 июня 2018, 13:12
                      kuzbass_oleg, Ford. На Кугу денег не хватило, взял Экоспорт.
                      • kuzbass_oleg
                        01 июня 2018, 13:13
                        KiboR, Странно судя по заработкам у Вас должен быть минимум ТЛК 200, но нет. Странно.
                        • KarL$oH
                          01 июня 2018, 13:18
                          kuzbass_oleg, говорю, я ж экономный. Знакомая брала в то же время как и я Форд Эксплорер, так она в цене за несколько лет потеряла столько, сколько карпов сливает на своих депо. А ездить на ней лишний раз боится, бензина много жрет, у них есть еще вторая машина в семье — шкода октавиа, они на ней и ездят, а эксплорер не знаю для чего брали, понты, видимо. Бывает, что есть мечта и ты идешь к ней, потом покупаешь и думаешь на фига тебе это вообще нужно было, наверное, также и тут.
                          • kuzbass_oleg
                            01 июня 2018, 13:24
                            KiboR, Ну есть и такое. В плане купил и жаба задушила. Но это у тех кто для «понта» на последнее купил и в кредит ещё. А у того кто на годовую хотя бы зар.плату купил, им похер и на уценку и на расход. Вообще многое покупается под давлением маркетологов. Вот телефоны обновляются каждый год, машины примерно раз в три года стали. Думаю что это не придел, скоро машины будут через 1.2-2 года обновлять. Что б меняли быстрей.
                  • Шакиров Альберт
                    01 июня 2018, 21:00
                    KiboR,  с хера ли ремонт обходится дороже чем купить новую тачку. Если бы я купил новую тачку четыре года назад. я бы потерял половину стоимости машины. А машина моя как стоила так и стоит
    • Максим Барбашин
      01 июня 2018, 16:57
      Turbo Pascal, 
      в модели автора не учитываются временные и финансовые затраты на постоянную смену жилья, расходы на риелторов и пр
  • Стрельцов Павел
    01 июня 2018, 12:06
    Цифры подогнаны под желаемый вывод. Начиная с ипотеки под 10.5% и заканчивая доходом от акций в 20% годовых.
      • Стрельцов Павел
        01 июня 2018, 12:30

        Дмитрий, взял давеча ипотеку, 6%(господдержка) первые 3 года, дальше 9.25%. Со страховками получается 6,75% на первые 3 года и 10% на остальной срок. Маткапитал 450 тыс вливается сразу. Вычет 260 тыс получу в течение пары лет.


        Доходность по 20% без плечей на протяжении 20 лет- это скорее мечтания, чем реальность.


        Гарантию, что квартиры через 20 лет не будут стоить в десяток раз дороже я бы не давал. 20 лет назад(1998г) во сколько раз дешевле стоила недвига? Также не стал бы утверждать, что рубль через 20 лет не будет стоить в 100 раз дешевле нынешнего рубля. За последние 20 лет рубль инфлировал в 14 раз. И это были 20 лет стабильности!


        Ваши расчеты бы стоили чего-то, если бы вы проверили их на истории. Имеем наши условия(ИИС, ставки по ипотеке, цены) и исторические данные(цены на недвигу в 1998, уровень ММВБ в июне 1998г).

      • f0xtr0t
        01 июня 2018, 13:18
        Дмитрий, опровергну, легко, но тебе придется поверить на слово. Уже одному тут товарищу разъяснял, Газпром по 350 народ тарил, он валился на 80. Да ты бы первый в окно вышел, когда стоимость твоих инвестиций рухнула в 4 раза. А ВТБ, народное ипо помнишь? или ты только 5 лет торгуешь? до сих пор ценник не обновился. я смотрю либо память коротка у большинства, либо пороху не нюхали.
        • matroskin
          01 июня 2018, 15:00
          f0xtr0t, они как мотоциклисты, каждый год новые))
          • f0xtr0t
            01 июня 2018, 19:19
            Дмитрий, все ясно — теоретик, иди учи матчасть. вроде взрослый, а ума так и не нажил, всё если бы да кабы…
    • matroskin
      01 июня 2018, 12:48
      Стрельцов Павел, ну кстати вот с ипотекой автора прав.Мне одобрена под 10, так что +-
      • Стрельцов Павел
        01 июня 2018, 13:00
        matroskin, в этом и предвзятость расчета: выбрать худшие из возможных условий по ипотеке и лучшие из возможных доходностей по акциям.
  • KarL$oH
    01 июня 2018, 12:08
    Сразу видно автор теоретик и далек от реальной жизни. Во-первых, не учтен имущественный вычет 260 000 руб + 13% с уплаты %% ежегодно. Во-вторых, реально 20 лет в ипотеке никто не сидит и как появляется свободны кэш — его сразу пускают в дело на погашение тела кредита, что приводит к значительной амортизации тела долга. В-третьих, семейная пара — это мужчина+женщина и если женщину не держать в ежовых руковицах (нет ипотеки, например), то свободный семейный кэш она спустит на всякие бирюльки, а так она ответственно относится к делу и осознает, что экономит на новых сапогах и шубах в пользу улучшения жилищных условий.
      • П М
        01 июня 2018, 12:24
        Дмитрий, если вы для расчёта инвестиционной доходности берёте доходность за 18 лет по ММВБ на истории, возьмите рост цен на квартиры за теже 18-20 лет. на истории.
        и ещё, когда вы платите по кредиту 50 тыс, это значит, что вы платите 25 тыс за аренду собственной квартиры (% банку), а 25 — за покупку квартиры (отдаёте тело займа), которой уже пользуетесь (дисконтирование!). и если взять историческую доходность по квартирам (точно как вы взяли её по ММВБ), это будет вложение 25 тыс ежемесячно в _будущую_ стоимость квартиры.

        посчитайте вероятность вложиться сейчас в ММВБ и получить кризис 2008 года, например.

        потом, если будет инфляция в 5%, это означает что она будет касаться и ставки аренды. будьте уверены. и заплаты. 
        т.е. у того кто платит за аренду половину зарплаты к примеру, зарплата будет расти на 5%, а аренда будет расти на 2.5% от зп.
        а у того кто платит ползп по кредиту, зарплата будет расти на 5%, а кредит будет стоять на месте. итого реальный платёж будет падать на 2.5%
        +2.5 — (- 2.5) = 5%
        разница ровно на % инфляции. а 0% она точно не будет.
          • П М
            01 июня 2018, 12:36
            Дмитрий, если вы вложитесь в ММВБ, на всё, у вас же полный реинвест, а она сложится в 2 раза, как было в 2008г, то вам звякнет маржин-кол и вас просто высадят. индекс пойдёт себе спокойно дальше. на новые хаи, только без вас.
            из квартиры как-то сложнее высадить.
              • My Shadow
                01 июня 2018, 12:58
                Дмитрий, уверены что во втором эшелоне все переживут новый 2008 без допок или вообще переживут?
                  • My Shadow
                    01 июня 2018, 17:06
                    Дмитрий, риски стоит минимизировать, если бы я был инвестором я бы сидел в синтетической облигации (берем бакс, продаем Si, в некоторых ситуациях не продаем) и ждем обвал кои бывают раз в пару лет, там уже перекладывался в акции, ну и в идеале на очердном хайпе захода нерезов, выпрыгивал из акций. и снова в синтетику. У нас не америка — купил и забыл.
              • П М
                01 июня 2018, 13:03
                Дмитрий, ну может быть с маржинколами я перегнул, согласен с вами. всё равно ситуация достаточно тяжелая психологически будет, когда всё что было нажито, уполовинится. 

                вот странно мне ей богу, слышать от человека, который грамотно очень докупает на проливах, что квартиру он хочет сейчас продать, по минимальной за несколько лет цене. и вложиться в ММВБ, по максимальной, за несколько лет цене.
                  • П М
                    01 июня 2018, 17:14
                    Дмитрий, насчёт 2015го могу сказать квартиры разлетались как пирожки. часть падения цен вызвана как раз вымыванием если так можно сказать, спроса.
                    месяцами продавать, это вроде нормально для любого времени.
                    в остальном, у вас кажется есть своё, отличное от моего мнение по квартирам. по ФР мы с вами сходимся. спасибо Тимофею что привёл Морозову и Клоченка на конференции. только я всё-таки думаю что цель в 20% с рынка в долгосроке достаточно утопичная. хотя я и сам бы хотел ещё много-много больше.
                      • П М
                        01 июня 2018, 18:17
                        Дмитрий, если есть желание и есть доходность выше, стабильная, продавайте, конечно. но я бы не стал вкладывать под собственные игры на рынке, например.
                        я слишком часто терял большие деньги здесь.
              • f0xtr0t
                01 июня 2018, 13:20
                Дмитрий, мартингейл форева
                  • f0xtr0t
                    01 июня 2018, 19:22
                    Дмитрий, твои слова?
                    «Причём в таком «2008-м» всё выбранное точно также продолжалось докупаться, дополнительно понижаяя среднюю цену покупки.» — так что нет, не путаю. я ж тебе говорю, пороху не нюхал.
                      • f0xtr0t
                        01 июня 2018, 20:03
                        Дмитрий, это усреднение. т.е. ты пытаешься вылезти из.опы в которую залез и если ты учил бы матчасть, то понял бы, что усредняясь можно просрать вообще все, даже в акциях.
                        но, поверь мне, это щас ты такой смелый, но когда видишь когда твой счет тает на глазах, а ты сидишь в съемной хате, тебе будет не до усреднения. так что это ты облегчился — высрал хрень.
                        запомни, инвестирование, это когда тебе лишние баблосы ляжку жмут и ты вкладываешь их (не важно куда), чтобы они работали, а не мотание по хатам в надежде когда-нибудь заработать. 
              • Stepan K
                01 июня 2018, 23:03
                Дмитрий, я что-то не особо понял, вот допустим прошло 10 лет с момента инвестирования и я уже допустим на 2-4 ляма сижу в акциях и приходит 2008 и на что я докупаюсь чтобы снизить среднюю цену покупки? На 15 тыс рублей (условный ежемесячный ипотечный платеж, да пусть хоть и 25 тыс руб.) в месяц? И сильно это снизит сумму покупки?
        • kuzbass_oleg
          01 июня 2018, 12:55
          ПBМ, А вы уверены что квартиры и ставки по аренде будут расти и дальше? А пока они только снижаются, да и стоимость квартир тоже снижается. И то сто построилось позже по качеству чуть но лучше. 
          • П М
            01 июня 2018, 13:00
            kuzbass_oleg, я уверен. во-первых, инфляция, во-вторых уровень жизни. я верю что он падать не будет. 
            насчёт более поздних квартир и качества — зато более старые дома имеют чаще более выгодное расположение. до метро пешком за 3 минуты — дорогого стоит. в принципе можно даже машину продать. со времени покупки квартиры с хорошим расположением, надобность в машине сократилась очень резко.
            • kuzbass_oleg
              01 июня 2018, 13:09
              ПBМ, Метро есть в очень не многих городах. И ещё имея на руках наличные деньги, очень много можно сбросить со стоимости квартиры. Проверено. НО тут не о элитном или дорогом жилье говорится а о простом. Его не строят в центре у метро. А вот надобность в машине от места жительства мало зависит. Хотя такси выигрывает у личной машины всегда. 
              • KarL$oH
                01 июня 2018, 13:36
                kuzbass_oleg, сравнение такси и личного авто это отдельный топик должен быть, на подобии вот этого — что лучше съемная хата или своя!

                Правильный ответ — своя хата и свое авто!
                • kuzbass_oleg
                  01 июня 2018, 13:51
                  KiboR,  Нет, с точки зрения выгодности это не верно. Машина всегда убыточна. Такси выгодней, и топиков на эту тему в интернете уйма. И про квартиру тоже вариантов много, особенно если не у Нас. Да и у Нас тоже. Есть квартира, попробуй переедь в другой город. Геморрой. Но у нас в стране квартира это святое пока.
                  • KarL$oH
                    01 июня 2018, 13:54
                    kuzbass_oleg, подсчитайте также что выгоднее — проститутки или содержать жену?)))
                    • kuzbass_oleg
                      01 июня 2018, 13:58
                      KiboR, И тут тоже всё просто. Всё зависит от фазы, только жизни.
                  • Antishort
                    01 июня 2018, 14:04
                    kuzbass_oleg, Такси выгодней ровно до момента, пока Асламбек за рулём такси и инвестором в качестве пассажира не влетит под автопылесос на МКАДе. Все расчёты сразу закончатся в пользу жизни и здоровья. Нуэтихдебиловнахер.
                    • kuzbass_oleg
                      01 июня 2018, 14:06
                      Antishort, А если он в вас едущем на своём авто въедет? На автопылесосе? У монетки то две стороны.
                      • Antishort
                        01 июня 2018, 14:09
                        kuzbass_oleg, Дураков на дороге никто не отменял, но дурак за рулём автомобиля в котором ты сам едешь это на порядок опасней. Просто исходя из вероятностей. Предположим, что на 1 000 водителей приходится один конченый придурок. Когда шанс больше попасть с ним в ДТП: когда на дороге он один и тысяча нормальных или когда ты с ним же в автомобиле? Мне кажется ответ очевиден ))
                        • kuzbass_oleg
                          01 июня 2018, 14:12
                          Antishort, Это сферический конь в вакууме.  Тут экономику обсуждают, а не дурака на дороге. Вот вам пример, вы купили квартиру в ипотеку а дом рухнул. Деньги тю-тю.
                          • Antishort
                            01 июня 2018, 14:16
                            kuzbass_oleg, Вероятности рисков обрушения дома и увечья в ДТП несопоставимы. Если брать сферического коня в вакууме, безусловно свой автомобиль это пассив, тянущий деньги. Но мы же не только ради нулей на счёте живём. Как говорил классик: «Человек смертен, что ещё хуже — внезапно смертен». Нужен баланс в жизни, а не тупое накопительство.
                          • KarL$oH
                            01 июня 2018, 14:32
                            kuzbass_oleg, дружище, ты не в теме, при ипотеке всегда здоровье и имущество страхуется, стоит 0,75%, а если не застраховать, тогда банк на 1% кредитную ставку увеличит. Поэтому все страхуют здоровье и хату.
                            • kuzbass_oleg
                              01 июня 2018, 15:29
                              KiboR, да не в теме мне не нвдо было никогда.
                      • My Shadow
                        01 июня 2018, 14:17
                        kuzbass_oleg, таксеры довольно частые участники ДТП так как у них время деньги в прямом смысле и перерабатывают они не слабо т.е. усталость. ну и последствия например для джипа и таксишной легковушки разные.
  • Душная писечка
    01 июня 2018, 12:20
    еще три года назад я до этого догадался
  • Sergey Grigoryev
    01 июня 2018, 12:25

    Всегда было смешно от столь нелепых обобщений:
    1. Основываясь на: Кто-то, кто-то и я сделал за последние годы на ФР в среднем 20% годовых.
    Вывод: 20 лет так и будем делать 20% годовых!
    2. Основываясь на: Квартиры дешевеют 4-ый год...
    Вывод: Квариры в лучшем случае будут дорожать на уровень инфляции.
    3. Основываясь на: Уровень инфляции сейчас 5%.
    Вывод: Инфляция все 20 лет будет 20%!

      • П М
        01 июня 2018, 12:43
        Дмитрий, моя личная квартира с 2002 по 2015 выросла в 11 раз.
        это 20% годовых. реальная история, не вымысел и не теория.

        если вы следите за Клочёнком, то у него были квартиры в собственности. и он их продал. и 27% это общий в том числе с недвиги доход.


        всё зависит от точки отсчёта. если бы вы вошли на рынок в 2008, как это сделал я, вы бы увидели, как ваши деньги уполовинились. через год забрал 105%, т.е. слава богу +5%.
        и это тоже реальная история! 

        клочёнок, на минуточку, не рядовой человек, он рассказывал как участвовал в создании экономических законов каких-то там на уровне РФ.
        вы можете конечно рассчитывать повторить его успех в 27% годовых, но поверьте, это очень не просто. и не случайно.
          • П М
            01 июня 2018, 13:20
            Дмитрий, это реальная квартира была в ближайшем подмосковье. продал в 2015, переехал. поэтому 2015. купленная дешевеет и в абсолюте пожалуй довольно значительно. но, будем откровенны, за счёт рефинансирования, досрочки, вычетов и прочего, я сейчас плачу по кредиту меньше аренды. и в принципе, свободно располагаемый доход семьи сейчас выше, чем был до ипотеки. но свободные средства я направляю на ипотеку.
            мне нравится видеть как уменьшается долг. планирую в идеале закрыть ипотеку через 2 года.
            при этом я ещё параллельно вкладываюсь в инвестирование. дабы иметь свои 27% годовых, когда-нибудь. возможно. надеюсь.

            по поводу пузырей, пузыри недвиги — циклическое явление. вполне себе как и рост индекса ммвб. при этом каждый новый хай — выше прежнего. посмотрите на америку. а там дома есть у всех почти. у многих. и инфляция куда ниже нашей. но квартиры растут. это от доходов зависит и экономического роста. пока согласен — экономический рост так себе. но в долгосрок верю. иначе чего тут вообще куковать и время тратить зря?

            ну что ошибки у клочёнка были — это факт. но это не значит, что вы будете лучше. флаг вам в руки конечно и ветер в парус, от души. просто я для себя больше 10% в год задачи не ставлю. и то по факту, торгую последние несколько лет на грани очень низкого плюса. 
            например сильно подкосил мой результат вложение в облигации — как мне казалось, стабильнейший инструмент, облигации ФК Открытие. покупал в районе 70% от номинала. скрепя сердцем вылез по 15% от номинала. сейчас они <12%
            и таких ловушек кругом пруд пруди.

          • Pokemon17
            01 июня 2018, 18:40
            Дмитрий, 
            … не перетруждается, - это факт. Верно подмечено) Но я всё равно к Олегу с уважением отношусь. Учить мыслить правильно и даёт верный психологический настрой.
              По ипотеке вопрос не так прост как кажется, слишком много допущений. Модель многофакторная.
              Дойдут руки — сделаю обстоятельный расчёт и моделирование. Вернее, уже сделал. Нужно причесать и выложить.

             PS но все-таки по среднегодовой в 20% Вы погорячились, как мне кажется. Я бы консервативно ориентировался на доходность индекса полной доходности Мосбиржи — MCFTR или международного глобального портфеля. 
        • nnnd
          01 июня 2018, 13:22
          ПBМ, 
          моя личная квартира с 2002 по 2015 выросла в 11 раз.

          Это Вам очень сильно повезло.

          У меня, к примеру,  аналогично с 2002 г — только в 5 раз, причем с 2008 г цена в рублях за 10 лет по 2018 практически не изменилась — и это в новом кирпичном доме.

          По теме топика — считаю покупать квартиру, дом — если это не первое и единственное жилье, нужно только если у Вас есть деньги минимум еще на такую же квартиру или дом.

          Рассчитывать на ежегодный стабильный заработок с ФР — без огромного опыта торговли, по-моему, огромная иллюзия ))

          Главное — диверсификация источников дохода

          P.S. По поводу Клоченка — совершенно верно, человек занимался много лет недвижкой — с нее имел основной доход. ФР был для него побочным заработком. Только пару лет назад он продал свою недвижку и сосредоточился на ФР.

          Какие реально у него результаты за эти пару лет — вопрос интересный ))
          • П М
            01 июня 2018, 13:47
            nnnd, мне повезло конечно. это было инвестирование на уровне котлована. через года три рядом начали строить огромный красивый комплекс. но достроить до кризиса не успели. и так он и остался недостроем.
            везения было много. мне например денег занял директор фирмы где я работал. 2 шт баксов. по тем временам — вполне прилично. просто под расписку без %, на год. сейчас это уже не такая большая сумма, но тогда вполне. спасибо ему большое. ну и ещё многие помогали. а я был почти зелёным выпускником тогда.

            думаю в этом топике в основном собрались те, у кого или ещё нет своей, или есть только своя квартира. остальным всё равно.
            знаю одного квартирного инвестора. который очень свободно жил, работал пару лет — покупал квартиру, очередную, заселял её и уезжал куда-то жить в тёплые страны. так и говорил — мне надо тут немного поработать, чтобы ещё кв купить.
            это хороший подход, прагматичный. но кмк на фин рынок проще инвестировать :) 
            купил удачно. и сиди, получай 10% дивов. а не 6%. при желании — озаботься вычетами. и всё легально.
            • П М
              02 июня 2018, 08:00
              Дмитрий, уверен что вы ошибаетесь. помню что читал, что его результаты не только с рынка. но сейчас источник информацию сложно найти — только тезу некоего анатолия на форуме. гдето тут http://roundabout.ru/comments/42

              потом, насчёт сейчас нет квартиры. Олег же часто ошибается. вот к примеру — продал всю свою недвигу в 2012-2013 г, и купил участок под херсоном, начал строиться. в 2014 сами знаете что. а в 2015 мог бы продать недвигу куда дороже.

              и он сам пишет, что любит инвестировать в квартиры. хотя сейчас и нет. 
              моё мнение — аренда, это как ипотека примерно. расход, который ни к чему, если вы хотите жить с рынка. но ипотека заканчивается. а деньги — дешевеют. а активы, как и акции — нет. здесь можно посмотреть на варианты — плохие квартиры, как и плохие акции — дешевеют. хорошие квартиры, как и акции — растут. а дальше уже кому что приятнее. мне, как и Kibor приятнее жить в своей. и не платить аренду за своё. если будет черный день, то она даже вырастет.
              • П М
                02 июня 2018, 08:14
                ПBМ, насчёт меня лично — я делал покупки-продажи в 2015 по семейным обстоятельствам. нужно было расширяться. если бы подходил меркантильно, то покупал бы примерно сейчас. т.е. я ждал бы момента когда ставки были уже ниже. но ещё не на дне. когда ставки сильно понизятся, я думаю много народу начнёт покупать, перед тем, как ставки снова начнут расти. 
                но не все принимают в расчёт рефинансирование — можно ставку уменьшить при желании. так что покупка в 2015, мне кажется не была уж слишком большой ошибкой тайминга.
                6% недвига реально упала моя. это не прям блин ах, какое обрушение, если сравнить с акциями и долгосрочным инвестированием.
                • П М
                  02 июня 2018, 14:04
                  Дмитрий, мой опыт показывает, что цены на кв растут гораздо быстрее накоплений. 
                  в ваших предположениях всё-таки слишком много допущений.
                  можно взять совсем другие условия. например: если ипотека на 10 лет. я расплачусь я за 5. всю остальную жизнь я буду экономить на аренде. и делать с этими деньгами что пожелаю. независимо будет кризис, или нет. 
                  всё время ипотеки я уже живу в своей квартире. это не одно и тоже что жить в съёмном жилье, вы меня не переубедите.
                  а через 20 лет, если вам сейчас 44, вам честно говоря, может быть уже сильно наплевать на «6 квартир». 

                  откуда «аренда вдвое дешевле ипотеки»? если вы сами пишете, что на аренду всегда надо отдавать 6% от стоимости жилья?
                  смотрите какой фокус: вы платите аренду от стоимости ВСЕГО жилья. а я плачу ипотеку от стоимости кредита.
                  если квартира стоит 10 млн, ваша аренда ежегодно будет 0.06*10 млн
                  а ипотека по ставке 0.09*10*X где X<1 = доля кредита.
                  ипотеку на всю сумму по-моему ни один банк не даёт, да и редко кто берёт.
                  т.е. допустим ваш взнос 50%
                  и тогда ипотека получается 0.045*10, что какбы уже дешевле 0.06*10, верно?

                  у меня был взнос 0.52439 от кв, но ставка была очень высокой 15.5 (со страховкой).
                  я платил вначале 0,4756 * 0.155 = 0,0737 что выше существенно чем 0.06 по аренде (на 22% переплата).
                  сейчас сделал рефинанс, ставка 10.9%. уменьшил тело кредита.
                  живу в той же квартире. плачу уже 0.04573 от её стоимости на текущей момент, т.е. если брать от покупки, то и ещё ниже.
                  от арендных 0.06% это ниже на 23%.
                  и эта цифра расти не будет. только падать. и надеюсь что года через два всё станет моим. т.е. будет 0. 100% экономия от аренды.
                  безусловно, я много потратил и на % и на квартиру. и вложения обесценились немного. 
                  но если брать от текущего момента (3 года прошло от начала)
                  я плачу за квартиру меньше, чем должен был бы за аналогичную аренду. и живу в квартире, для покупки которой мне надо было увеличить мой первоначальный капитал в два раза (мой взнос был лишь чуть больше половины). а я 3 года живу.
                  и наслаждаюсь тем что на работу ездить надо не 2.5 часа, а 30 минут (реальные цифры).
                  вобщем у всех своя правда :)
                  это наверное очень жесткий спор. сори за эмоции. я понимаю что по итогам все останутся при своих. но удержаться от участия почти невозможно.
                    • П М
                      02 июня 2018, 15:43
                      Дмитрий, да, совпадает с динамикой благосостояния среднестатистических граждан.
                      вы серьёзно считаете что за 20 лет стоимость жилья не вырастет от текущих уровней?
                      я уж не знаю как вам поянить, что если вы ожидаете доходность с __акций__ 20% ежегодно, значит вы уверены, что мы на экономическом дне. и впереди рост. значит мы где-то в районе 2000 или 2009 года. по акциям.
                      ОК. посмотрите на эти точки на график стоимости жилья.
                      я не понимаю, искренне, как вы абсолютно уверены что индекс ММВБ превысит свои хаи. и при этом отказываете в этом элементарном движении индексу цен на жильё. с какой стати деньги не пойдут в ту сторону, что помешает?

      • Sergey Grigoryev
        01 июня 2018, 15:52
        Дмитрий, 
        1. Вы, безусловно молодцы — показываете результаты выше рынка. ЛараМ, например, говорила про 15-17%%, что уже не 20.
        2. «Пузырь недвиги» — 1998 — 2018 гг (про конкретную квартиру — двушка в стандартной панельке, НН) — с 600тыр до 3200. Рост в 5 с копейками раз. Ну вот когда квартира за 5 млн превратиться в квартиру за 25 млн, то будет уже немного иначе...
        3. Вы берёте данные, которые Вам удобны — одни данные берём по истории за много лет, другие — по истории за 4 года, а третьи — просто по историческим минимумам. В итоге получаете числа, которые ХОТИТЕ получить.

        Проблема в том, что вы преподносите свои мысли как супер-аналитику, а по факту это просто Ваши домыслы с числами, которые нравятся Вам…
      • Евгений Петров
        02 июня 2018, 11:14
        Дмитрий, у Клоченка своя атмосфера. Свои расчеты. Он сам в них похоже верит, а вот пройдет ли с ними реальный аудит — большой вопрос. Бернстайнские старушки не прошли в свое время (выяснилось что в рост капитала они включают сторонние доходы). У Клоченка в рост капитала включены доходы с околорынка (это 2-3 млн в год с курсов и подписки) и доход с аренды/продажи квартир (а он продал 2 квартиры, одну на садовом).
        Я не скажу, что это невозможно, делать с рынка 27% в среднем. Но это вполне себе работа.

        И Вы учтите что 2002-2014 это был цикл роста сырья. Совершенно не факт, что он повторится. Хотя и может. Все-таки рост цены на ограниченный ресурс сверху ограничит сланец. Рынок у нас сырьевой, циклический. Баффет (к слову) циклические компании не берет. Вот не просто все у нас. Хотя может какие-то таланты и есть, которые под нашу атмосферу заточены.
  • VK1
    01 июня 2018, 12:31
    Гладко было на бумаге, да забыли про овраги…
      • VK1
        01 июня 2018, 12:53
        Дмитрий, цитата из поста: совсем нетрудно обгонять индекс ММВБ, в т.ч. и постоянно...   ХМММ
  • ---
    01 июня 2018, 12:31
    Реальная история: брал ипотеку в 2007 году, первоначальный взнос 5%, проценты годовых 14%, рассчитался за 7 лет, все выплаты с учётом комиссий, процентов, ремонтов, квартплаты примерно 2000000,
    квартиру брал за 960000, в тот момент снимал за 10000 плюс счётчики, когда выплатил в 2014 году съём квартиры стоил 20000,
    в итоге первоначальный взнос был 48000 и платежи 13750 по-моему, один раз вносил 100000, и рассчитался, когда долг оставался 300000+-.
    никаких вычетов не делал
    продал за 3150000, то есть за 7 лет плюс 1150000 с квартиры и экономия на съёме за 7 лет примерно 1300000
    итого 2450000 плюса за семь лет, при первоначальных вложениях около 60000 руб
  •  Делал схожие расчеты но с банковским депозитом. Даже статью писал, тоже выгоднее оказывается копить и снимать чем ипотека.
    ПО поводу +20% ежегодно, это конечно реальная цифра, но год на год не приходится. Увы, а отсутствие стабильности — сильный стресс.
  • My Shadow
    01 июня 2018, 12:56
    недвига вряд ли будет сильно рости, ставка по ипотеке не далека от ключевой. в тех же штатах даже хуже отношение ипотека/ставка. только толку что, все кто мог уже либо в ипотеке, либо с жильем. даже долевку хотят придушить только чтоб отложный спрос стимулировать.

    но болотце ММВБ и индекс РТС как бы намекают на светлое будущее :)

    что покупая акции росс. компаний не первого эшелона с дивдоходностью выше ОФЗ, невысокими Р/Е, EV/EBITDA и нетяжёлой долговой нагрузкой совсем нетрудно обгонять индекс ММВБ
    там еще не все приличное выгребли? можно конкретику …
  • kuzbass_oleg
    01 июня 2018, 13:05
     Как всегда есть 2 варианта. И они описаны в общем то хорошо. Вот только по второму варианту пойти могут единицы. Остальные тупо прожрут и просрут. Вот они то и пишут что выгодней ипотека. Хотя наверное всё зависит от города в котором они живут. Вот пример из Кемерово в 2003 году мой родственник снимал 1 комнатную квартиру за 10 тыр хрущёвку, а в этом году другой мой родственник снимает 2 кмонатн в новом доме, кто знает район Кемерово сити за 10 тыр тоже. Рынок перенасыщен квартирами и их сдают просто что бы квартплату отбивали. 
    Но самое главное это не конец .  Я сам 3 года назад купил, правда за нал квартиру за 9 млн, думал что недорого, сейчас можно тоже купить за 8 млн. Так что тут смотря в какой фазе рынок будет. Но аренда в ближайшие годы не поднимется это точно. 
    • VK1
      01 июня 2018, 13:21
      Такая фаза рынка нет роста доходов населения нет роста недвижимости. Очевидно что нужно вкладывать в растущие активы, вместо падающих. Когда (и если) будет расти недвига появятся посты что нужно в неё вкладывать. Сложно представить как 20 лет жить с семьей в сьемном жилье при том что в наших реалиях по факту арендодатель может тебя быстро выселить. При сроке 20 лет попадаешь на 2 кризиса, в наших реалиях это просадка по 80%, причем продавать в эти моменты нельзя а аренду платить нужно. Вот эти моменты и являются оврагами.  А так конечно выгоднее инвестировать под 20% на 20 лет, чем брать кредиты на покупку падающих активов.
      • kuzbass_oleg
        01 июня 2018, 13:30
        VK1, Ну так сейчас фаза падения, и пока мы недопадали по недвиге ещё прилично. А рост доходов заслужить надо, он не просто так с неба подает. У нас с желанием работать туго. НО по результатам этих кризисов то за  нет, соглашусь, акции это не вариант. Если в Газпром попасть то жопа. Полная. Хотя это по недвиге сказывается история с ростом её постоянным. А она может и в стагнацию на лет 10 сесть.
          • kuzbass_oleg
            01 июня 2018, 13:56
            Дмитрий, А где гарантия что Сбербанк 2018 это не Газпром 2008.
            Это как посмотреть. А азы тут простые, у нас неустойчивая экономика, склонная к «кидку». И это людей отпугивает. И я не обобщаю, назовите 10 5 компаний которые оправдывают «инвестирование в акции».
          • kuzbass_oleg
            01 июня 2018, 13:57
            Дмитрий, И ведь его покупали по 360 с верой в 500.
              • kuzbass_oleg
                01 июня 2018, 14:09
                Дмитрий, Не для смеха. Откройте эти критерии пожалуйста, хотя бы часть.
                  • kuzbass_oleg
                    01 июня 2018, 15:37
                    Дмитрий, ну а конкретно по критериям?
                      • kuzbass_oleg
                        01 июня 2018, 19:53
                        Дмитрий,  О да второй эшелон, а это кто если не секрет ?
                        И как они платили 20 предыдущих лет. Там не было такого что б они лет 5 тне платили вообще ? 
                          • kuzbass_oleg
                            01 июня 2018, 20:02
                            Дмитрий, А ващето и я тут помню по 50 в месяц рубил, помню. А люди хотят уверенности в заврашнем дне. Если б я мог по 20 рубить в год постоянно, то я б не здесь писал херь эту а в Форбс место с 5 по 6 примерял.
                              • kuzbass_oleg
                                01 июня 2018, 20:27
                                Дмитрий, Да просто 20 в год на дистанции 20 лет это много, очень много.
                          • kuzbass_oleg
                            01 июня 2018, 20:05
                            Дмитрий, Да посмотрел ваши 3 поста по профилю, может что и не увидел, но кроме рекламы ВШЭ не за что зацепиться.
                              • kuzbass_oleg
                                01 июня 2018, 20:13
                                Дмитрий, Ну извините конечно но вы ВЫ заявляли про 20 годовых, а теперь про комменты. Ну ладно пусть будут комменты.
                                  • kuzbass_oleg
                                    01 июня 2018, 20:48
                                    Дмитрий, Да я смотрел. Вы это предлагали 20 лет держать ?
                                    Не смешно.
                                      • kuzbass_oleg
                                        02 июня 2018, 06:39
                                        Дмитрий, самое главное попасть в нужный момент. А дальше само растёт.и без плечь.
      • Ilya
        01 июня 2018, 14:51
        VK1, арендодатель то выселит, но сейчас же арендодателей как говна за баней. каждый считает что квартирка под сдачу это идеальная инвестиция и такой недвиги кругом море. я вот живу в сьемной. переезжал из 2шки в 3шку. нашем в соседнем подъезде за 1 звонок. вещи просто перенес руками спокойно. 
        • Ilya
          01 июня 2018, 21:33
          Дмитрий, еще вариант на твоей площадке стали сдавать 2 резиновые квартиры и там всегда живет 40 гостей из южного зарубежья, а у тебя жена и дочь по вечерам возвращаются домой. таких вариантов много. или в москве ты нашел идеальную работу на другом конце города и дорога  в одну сторону стала 3 часа с 3мя пересадками… и дальше вариант переехать ближе или несколько лет прожить в дороге потеряв все эти годы жизни… аргументы всегда будут и за то и за то. в конечном итоге решать человеку. кто-то может понимать сколь невыгодна ипотека но поперек горла ему жить в чужом. кто-то не может ездить на подержаном авто потому что «там сидел чужой человек»… все правы по своему.
        • Виктор
          05 июля 2018, 18:12
          Дмитрий, на нашей фонде в 2008 и 2014 — всё платилось? Вы хотите сказать что наша фонда реально не такая плохая?
            • Виктор
              07 июля 2018, 20:30
              Дмитрий, огромное спасибо, что скорректировали мою ошибочную позицию, и очевидно глупую по дивидендам. Действительно, ведь они платятся с прибыли и к котировкам имеют мало отношения. Сразу очевидных вещей иногда и не заметить… Я просто стал думать, что стоимость акции обязательно должна ползти вверх, чтобы средний дивиденд не превышал размера по рынку + некоторая плата за риск. В общем, вроде простые вещи, а вариантов много довольно для размышлений. :)
  • дадашов  фархад
    01 июня 2018, 13:41
    Только начал читать. Уже бред.квартиру за пять лямов за 25000 не снимешь.
  • Eugen Invest Malina
    01 июня 2018, 13:47
    ипотека это рисаюк, инвестирование тодк риск. Так что если ты нишеброд, в обоих случаях тебя поимеют.
  • ICEDONE
    01 июня 2018, 14:11
    у меня дед покупал двушку в 2000-м году за 10000 долларов в Калуге, сейчас она стоит 60000дол(при текущем курсе рубля).  В Москве еще круче… х.з не все так однозначно, даже если сейчас цены стоят, не факт что к 2020г они еще не вырастут.
      • ICEDONE
        01 июня 2018, 14:36
        Дмитрий, тут должен быть другой подход. Всем известно, что не тратится то прое… тся.  А тем более на бирже, в 2005, 2008, 2014… это сейчас если оглянуться назад кажется что только дибил мог потерять тогда деньги, в этом вся проблема бектестинга, когда все данные известны, а по факту все по другому получается.
          • ICEDONE
            01 июня 2018, 15:40
            Дмитрий,  знаю только 3 хороших бумаги на нашем рынке — лукойл, сургутнефтегаз преф и норильский никель)))Они из года в год платят бабло.
    • kuzbass_oleg
      01 июня 2018, 14:50
      ICEDONE, К 2020 точно не вырасту а упадут. Причём в рублях упадут.
      • ICEDONE
        01 июня 2018, 15:39
        kuzbass_oleg, чего загадывать, будущего никто не знает. Расходники растут — бензин, арматура, строительные материалы… Если нефть не будет падать поспеет и спрос.
        • kuzbass_oleg
          01 июня 2018, 19:57
          ICEDONE, Если Если Если но вот роста не будет ну 2-5 процентов и то по городам дифференцация очень будет сильна. Понастроили столько просто жуть. А понакупили те кому денег некуда деть было тоже кошмар. У нас в городе скупали подъездами. Я сам их знаю лично, а стоит чуть их прижать с налогами. Так они скидывать начнут только в путь.
  • Femina
    01 июня 2018, 14:28
    Всем, кто читает этот топик: не верьте, что гарантированно сможете делать 20% в течение 20 лет.
    Знаю, о чем пишу: первые акции покупала еще в 90-е.
      • Femina
        01 июня 2018, 14:59
        Дмитрий, меня мои результаты вполне устраивают:)

        И я на личности не переходила!

        Считаю ваш пост исключительно вредным для неокрепших умов и потому повторюсь: не верьте, что гарантированно сможете делать 20% в течение 20 лет. 
    • KarL$oH
      01 июня 2018, 14:39
      Femina, да не, почему, можно, только нужно быть таким же пнем как Баффет, который себе еду приготовить самостоятельно не может, живёт всю жизнь в одной хате и питается в макдаке, выбирая ежедневно на чем бы сэкономить в зависимости от того как торгуются акции. Скучные люди, западло таким быть. У меня сосед своими силами строил 10 лет собственный дом, построил, затем дом сгорел, этот сосед сошел с ума, т.к. это было дело всей его сознательной жизни после того, как сократили на работе. И автора может ожидать та же учесть, все продаст, вложит в рынок, потом бац… какая-нибудь х… ня в нашей стране происходит и он теряет все, выйдет в окно после этого. А пока пусть рассуждает как сьемное жилье лучше ипотеки.
        • KarL$oH
          01 июня 2018, 14:56
          Дмитрий, а в чем по вашему смысл жизни? Вот делаете вы, допустим, по 20% в год и чего? Ездишь небось на такси, хата съемная, прописан у мамы? Жена дети есть? Для чего жить то вообще, чтобы портфель за год вырос на очередные 20%?
      • Femina
        01 июня 2018, 14:56
        KiboR, а, ну да, таким, как Баффет, можно:)
    • kuzbass_oleg
      01 июня 2018, 19:59
      Femina, Да где там 10 то и то не всегда. Дайте мне того кто сможет 20 делать я ему за пополам лямов 50 найду легко инвесторов. Только с подтверждением. А не так что, вот я в 2000 делал но не могу подтвердить.
  • ves2010
    01 июня 2018, 14:52
    у афтора 3 ошибки
    1 нет учета расходов на ремонты,  обустройсва, налоги, коммуналки… которые несет ипотечник… это +25% к ипотечному платежу
    2 нет учета обесценения квартиры из-за износа дома… дома не пирамиды… срок службы 80-100лет... 
    3 в ипотеке главная наепка в том, что берешь в ипотеку новую хату… а через 20 лет получаешь хату в старом убитом и требующем какпремонта доме… что сразу -30% от цены квартиры… т.е. афтор сравнивает 2 новые квартиры, а надо сравнивать новую квартиру и ипотечную квартиру+20 лет (-30% от первоначальной цены)…
    • Ilya
      01 июня 2018, 14:57
      ves2010, мне кажется у нас еще с капремонтами не сильно сталкивались люди. + идет интенсивное подорожание содержания своего объекта. сейчас за коммуналку платят какие то конские бабки.
    • matroskin
      01 июня 2018, 15:07
      ves2010, ипотека если с умом, то тема)))сейчас беру недвигу, часть в ипотеку.Деньги есть полностью оплатить, но! Ипотека 10 процентов в год, а я прокручивая могу получить 30)))если доходность упадет-то вывожу бабки, закрываю ипотеку.Но упаси Боже тащить бабки на ФР в таком случае)
        • matroskin
          01 июня 2018, 15:16
          Дмитрий, чего забавного? я не на фонде получаю этот доход, на той же недвиге.Деньги есть закрыть сразу не одну такую ипотеку, жилья -несколько квартир(спекулирую ими).Просто тут получается как бы беру кредит под 10 чтобы крутить под 30(ну точнее сколько выкружу, пока что так, будет ниже-закрыл и спи спокойно).Есть разница с тем чтобы продать единственное, пойти на хату и пытаться что то выйграть на фонде? или разницу не видите? Я про то что инвестировать можно и нужно! Как и ипотеку иногда стоит рассматривать.Но с умом.Просто в задницу лезть не стоит;)а продать свое и жить у дяди, это что то типа того))
            • matroskin
              01 июня 2018, 15:35
              Дмитрий, вы понимаете в чем разница или нет? все так как вы говорите, если бы не одно НО!20 процентов годовых на горизонте 20 лет на фонде в РФ! Морозова? ок, сегодня есть а черт его знает как будет завтра или через 20 лет)Да биржу закроют и кирдык всем этим дивитикерам))(хотя к методу и автору очень хорошо отношусь)Очевидное что вы предлагаете взять людям охрененные риски на долгом горизонте, что может грозить проблемами.Причем взять по сути на последнее.Да я беру риски.Не вопрос, но прикрыть ипотеку я могу от силы через неделю, есть чем(да хотя бы авто жены стоит сопоставимо, но кроме него слава Богу есть еще чем).Вопрос выдернуть.Вы же в случае коллапаса аля 1929 или 2008, будете таблетки жрать успокоительные пачками))Ну если по простому, не лезьте на биржу с последними, как вы предлагаете сделать другим.Да инвестиции, да хорошо, но если есть излишек!
                • matroskin
                  01 июня 2018, 16:31
                  Дмитрий, ну попробуйте))))а вдруг и правда грааль)
                    • matroskin
                      01 июня 2018, 17:43
                      Дмитрий, а где был вопрос? вы решили поступить таким образом-удачи что еще пожелать.Мое мнение осталось прежним, вопроса я не увидел в упор.Хотя может просмотрел конечно.
      • ves2010
        01 июня 2018, 19:54
        Дмитрий, ипотека головного мозга это диагноз
  • Ilya
    01 июня 2018, 14:56
     Авторитетно заявляю, что может быть правилен как один вариант так и второй. все зависит и от человека и от объекта и от географии… и еще от 1000 факторов. кто не согласен тот дурак ;-)
    • KarL$oH
      01 июня 2018, 17:29
      Ilya, имхо, в дураках останется в итоге тот, кто в 45 лет продает последнюю недвигу и деньги вкладывает в наш ФР с целью сделать 20% годовых. Большей глупости я ни разу в жизни не видел, Коровин со своей продажей краев нервно курит в сторонке… Вот реально жалко чувака, но помочь, к сожалению, нечем

      Жизнь научит.
        • KarL$oH
          01 июня 2018, 19:03
          Дмитрий, да-да, расскажите мне еще историю про то, что активы в виде жены и детей имеют отрицательные NPV, я люблю такие вот истории слушать по пятницам… а я тем временем пойду накачу бокальчик винца, чтобы слушалось интереснее)) поделитесь еще тем, что вокруг одни дураки, никто вас не понимает, а вы один вот такой вот интраверт, самый умный, в 45 скитается по съемным квартирам.

          В 45 люди имеют несколько недвиг и потом их сдают, получая положительный NPV, а у вас он отрицательный вне зависимости ипотека это или съем…
  • Kapeks
    01 июня 2018, 15:13
    В РФ средняя инфляция 10% в год, а не 5, как ты посчитал.
    Делать 15% в реальном выражении на протяжении 20 лет — это выдающийся результат.
    Ты не учёл форс-мажор, в виде непредсказуемых катаклизмов, типа 1917.

      • Kapeks
        01 июня 2018, 15:49
        Дмитрий, квартирная инфляция еще выше — под 20%.
        В январе 1996 доллар стоил примерно 4.6 руб (деноминацию я учёл), а метр в Москве примерно 800 баксов, итого 3680 руб за метр.
        В январе 2018 метр недвиги 165 000 руб (irn.ru). Рост в 44 раза за 22 года. Это в среднем 19% в год. Что полностью съедает всю твою виртуальную прибыль на ммвб.
        Короче, твой подсчёт неверен.


          • Kapeks
            01 июня 2018, 16:14
            Дмитрий, я усреднил за максимально доступный для анализа период времени. А ты предлагаешь выкинуть самый острый кризис и взять удобную тебе точку отсчёта? Ну молодец, продолжай жить иллюзиями и подгонкой.

            Но даже если взять твою точку отсчёта — осень 98 года, когда метр стоил около 900 баксов, по курсу 23 рубля это 20 000 руб за метр. Итого рост недвиги в 8 раз за 19 лет, что даёт 11.5% годовых. А не твои, взятые с потолка 5%. И это, если выкинуть кризис, а из реальной жизни ты кризис не выкинешь.

            Вывод всё тот же: твои подсчёты неверны.
              • Kapeks
                01 июня 2018, 16:38
                Дмитрий, я тебе не дорогой. Переход на снисходительный тон обычно означает отсутствие аргументов. То что ты прицепился к последним 4 годам — это такая же ошибка, как и выкинуть из рассмотрения кризис 98 года. Надо весь интервал рассматривать, а не тот, который тебе нравится. Сделай перерасчёт с инфляцией 11.5% (а реально для недвиги надо брать 19%) и посмотрим результат.
                  • Kapeks
                    01 июня 2018, 19:42
                    Дмитрий, это тебе надо подставлять, а не мне.
  • Маркиз Лафайет
    01 июня 2018, 16:22
    Выгодно или не выгодно, но людей, которые хотят бы лет 10 из месяца в месяц инвестируют в акции часть дохода единицы. Может потому, что это психологически тяжело.
  • Defender77
    01 июня 2018, 16:27
    Неправильно «в лоб» сравнивать за какой-то период рост недвижимости и фондового рынка. Всегда что-то растет быстрее, что-то медленнее (ну или падает)
    Пост от 2012 года, прошу заметить
    https://fintraining.livejournal.com/388058.html
    • Albert Rudolfovich
      01 июня 2018, 16:33
      Defender77, не первой свежести?
      • Defender77
        01 июня 2018, 16:40
        Ramon Albert Rudolfovich, Ну вопрос, по-сути что лучше в перспективе 20 лет? Так что не все равно первая свежесть или нет. Там динамика за 100 лет по американской недвижке. И плюс автор 6 лет назад призывал не покупать недвижимость, по крайней мере для инвестиций
  • Albert Rudolfovich
    01 июня 2018, 16:33
     … ну и срачь вы развели.
      • Andrew_Kl
        01 июня 2018, 20:48
        Дмитрий, А Вы не считаете, что в собственной квартире есть плюсы? Не с точки зрения денег. Но Вы можете сконфигурировать пространство как вы хотите. Мебель, техника, ремонт. Да, все это затраты. И они не окупаются деньгами. Но это часть того, что называют «качество жизни».
        Точно так же, как покупка хорошей машины, это расходы а не инвестиции. И дело зачастую не в статусе. Есть понятие безопасности, удобства и т.п.
        На жилье можно экономить, так же как на всем другом. Но всегда ли это имеет смысл?
        В большинстве случаев ипотека — зло. Но, с другой стороны жить 20 лет в снимаемых квартирах тоже не очень. Да и риски на ФР есть даже у дивитикеров. По большому счету вопрос только в размере дохода и его стабильности.
        Кстати с точки зрения бизнесмена, ипотека выгодна. Если конечно рентабельность бизнеса выше. Ведь для покупки не надо «вынимать» деньги.
          • Andrew_Kl
            01 июня 2018, 23:56
            Дмитрий, 20 лет, это четверть жизни, а может и меньше. Ипотеку я бы не брал, но и с покупкой бы не задерживался.
            Рынок аренды у нас не очень. Те цены, которые Вы приводите, касаются весьма непритязательных вариантов. Да и выгнать у нас могут в любой момент. В целом удовольствие еще то.
            Да и шесть квартир никак не получатся.
            Цены на недвижимость в рублях в целом растут. Так квартира, которую я покупал лет 11-12 назад, сейчас стоит почти в пять раз дороже.
            К тому же, с моей точки зрения «закладываться» на доходность в 20 % годовых на протяжении 20 лет чрезмерно оптимистично.
              • Andrew_Kl
                02 июня 2018, 00:27
                Дмитрий, Да, я читал Ваши возражения. Но с моей точки зрения они несостоятельны.
  • wrmngr
    01 июня 2018, 17:32
    страшно далеки вы от народа
      • matroskin
        01 июня 2018, 17:45
        Дмитрий, вот с этим не поспоришь! все так
      • wrmngr
        01 июня 2018, 18:02
        Дмитрий, это в теории красиво, на практике все печально.
          • wrmngr
            01 июня 2018, 20:07
            Дмитрий, за совет конечно спасибо, только он мне без надобности
  • Александр
    01 июня 2018, 19:08
    Я не шарю в ИИС, но кажется налоговый вычет не привышает отчислений в 13% от светлого дохода, а это означает, что 15-20% Вы сможете получать лишь при малом счете… Или я не прав? А если прав, то о каких 6 квартирах идет речь)
    • Kapeks
      01 июня 2018, 19:44
      Александр, да нет никаких 6 квартир. Он неправильно считает.
  • RTS_TRADER
    01 июня 2018, 19:32
    Еще не посчитали квартплату плюсом к ебатеки за свою квартиру… В сьемной квартире только счетчики оплачиваются обычно. -)))
  • Wasiliew Wasilij
    01 июня 2018, 19:39
    «Ипотеку мы возьмём под 10% без первоначального взноса на 20 лет. Доходность инвестирования у нас в среднем будет 20%, т.е., спокойная такая доходность. Двушку со всеми плюшками в крупнейших городах России мы снимем за 25 т.р. в месяц. Полтинник в месяц мы по-любому израсходуем. По итогу мы купим 6 таких двушек через 20 лет — стоимость-то денег не меняется и цены стоят как влитые».

    «Т» — толкать фуфло.
      • Wasiliew Wasilij
        05 июня 2018, 01:54
        Дмитрий, это всё как покупать-продавать на экстремумах. Для детского сада развлечение.
          • Wasiliew Wasilij
            05 июня 2018, 02:34
            Дмитрий, размышлял над этой темой.
  • Akim
    01 июня 2018, 20:29
    Автору стоило всё-таки брать в расчёт, что инвестор будет идти наравне с индексом. Не все же Клоченки и Морозовы.
    Я сейчас за ипотеку плачу в месяц меньше, чем когда снимал квартиру 2 года назад. Снижение ставок делает своё дело. Плюс можно учесть возможный рост арендной платы. А платёж по ипотеке(при фиксированной ставке кредита) будет падать, если досрочно гасить.
  • Unfreq
    01 июня 2018, 21:29
    и без расчетов ясно что накопление выигрывает по всем аспектам.

    кроме одного — при ипотеке вы получаете жилье вперед.
      • Unfreq
        02 июня 2018, 00:38
        Дмитрий,  ну если для Вас арендованное жилье и жилье собственное, находящееся в залоге, есть понятия тождественные то я хз.
          • Unfreq
            02 июня 2018, 01:29
            Дмитрий, откуда цифра в 6 квартир? приведите 29 лимонов в текущие цены по формуле дисконтирования вместо простого убавления доходности с 20 до 15%, как сделал автор.
              • Unfreq
                02 июня 2018, 12:37
                Дмитрий, вы не корректно дисконтируете. для того, чтобы сравнивать сумму, которую вы получите через 20 лет, с текущей стоимостью квартиры Вам необходимо взять эти 29 млн. (или можете взять 44 млн. для предположения о 20% годовых, не суть) и привести в текущие цены, умножив эту сумму на коэфф. дисконтирования. kd= 1 / (1+r)^n, где r ставка дисконтирования, а n номер периода.

                и всё это будет работать только на предположении о том, что экономическая ситуация в стране будет более менее стабильная.

                к примеру, если предположим, что в течении этих 20 лет средний показатель инфляции составит 7%, то 44х0,258=11,3 млн. в ТЕКУЩИХ ценах, а это 2 квартиры и немного мебели)))

                чтобы не считать кэффы. можете воспользоваться табличкой http://1-fin.ru/?id=281&t=341

                p.s. многие люди понимают что при ипотеке они заплатят за одну квартиру как за 2, но это их устраивает по ряду причин, многие из которых связаны с семьёй, детьми, их будущем, социальным окружением и т.п. не всё меряется в деньгах.
  • Watto
    01 июня 2018, 22:03
    Собственник квартиры в любой момент может выкинуть арендатора вместе с его семьей пинком на мороз. После этого все рассуждения о выгодности проживания на съеме просто смешны. И да, интересно было бы послушать о выгодности получения социалочки типа поликлиники, детсада и школы для ребенка на съеме без регистрации. 
  • Stepan K
    01 июня 2018, 22:37
    Ну давай те по пунктам:
    Жить в съемной, это быть готовым что в любую секунду с Вами не продлят договор, а переезд равносилен пожару, далее любой лишний забитый гвоздь надо согласовывать с хозяином, далее хозяин любит заходить и посмотреть как дела в его собственности и т.д. и т.п.
    Про ипотеку — многие ее берут чтобы пристроить мат капитал, ибо других законных способов его выдернуть особо нет.
    Про 20% годовых — вообще смех, многие не могут выиграть у банковского депозита на долгосроке. Покажите стейт 20% за 20 лет и Вас забросают деньгами доверху.
    Про квартиры — да, сейчас вы удачное время выбрали, чтобы написать пост, последние 4 года практически единственный период в истории современной России когда недвижимость дешевеет, я вот помню совсем другие времена, когда за пару месяцев свежекупленная квартира прибавляла 10-20% цены.
    Ну и на сладкое — а как повести ребенка в сад или школу, там прописка нужна чтобы взяток не давать, а никто Вас в съемное прописывать не будет. Ну и аренда подвержена инфляции, а ипотека — нет.
      • Stepan K
        02 июня 2018, 12:58
        Дмитрий, если мы говорим о Москве, то вопросов нет, я думал мы о России. Москва это совсем другая страна. Германию зачем то приплели, мы в Германии живем что ли? И кто Вам сказал, что я не инвестирую? Вы так забавно рассуждаете, как будто у нас все по закону в стране происходит, но реальность то совсем другая, даже с постоянной регистрацией садика и школы порой не допросишься. А Вы тут про ИИСы, инвестиции в нашем болоте да на 20 лет, да через 20 лет отнимут у Вас все акции и все Ваши счета в пользу государства и все :) В нашей стране надо диверсифицироваться по-максимуму, часть в золоте дома в сейфе, часть налом дома в сейфе, часть в недвижке и на родственников желательно разных, а то всплывет дело какое-нить, что ты налогов не доплатил к примеру (а у нас сфабрикуют такое легко) и арестуют все твои счета и потом будешь долго доказывать, что ты не олень.

        ЗЫ 36 лет, жена, двое детей, один в школе, другой в садике, жил и на съемном и в своем и ипотеки были и сейчас две квартиры сдаю, а сам живу в третьей или в загородном коттедже, действительно в вопросе не разбираюсь.
          • Stepan K
            02 июня 2018, 18:36
            Дмитрий, Германия резко отличается от России тем, что там если есть закон, то он железобетонно исполняется и счет в банке или у брокера у Вас не может пропасть и мошенники Ваши акции не украдут и налоговая липовое дело на Вас не сфабрикует и никто по ошибке не будет арестовывать Ваши счета, отбирать недвижку или как вон недавно в Казани (т.е. в Татарстане) АСВ выкатило ко всем иски, кто снял деньги со счетов до отзыва лицензий у банков, типа у них был инсайд или сговор с банками. Т.е. ты снял свои собственные деньги, тебе повезло чудом до краха банка, а теперь у тебя иск в суд и денежки тю-тю и насколько я слышал АСВ реально выигрывает дела в суде. Так что Ваш пост в теории конечно верен и в Германии верен, а в РФ он спотыкается о нашу реальность и действительность и тут я бы диверсифицировался по полной по разным пассивам, активам, на разных родственников и кэш в виде золота и валют под подушкой. Ну и опять же если не Москва, то сервис аренды жилья в отличие от той же Германии оставляет желать много лучшего.

            ЗЫ + конечно недорогие виды страхования, от обрушения недвижки вроде всего 0,75% стоит.

            ЗЗЫ Лопанье брокеров с пропажей акций или их залогом не такое маловероятное событие в нашей стране как может показаться ИМХО.
  • Мигель Санчез
    02 июня 2018, 00:42

    Все тут обсуждают свои квартиры в бетонных скворечниках, многие наверное расстроятся, но тенденция такая что типичные кварталы с полностью запаркованными дворами без благоустройства, будут сильно дешеветь. В моём городе предложение жилья в панельных гетто превышает спрос, несмотря на низкую цену. Подавляющее большинство жилья в котором вы живете, несоотвествует текущим потребностям людей, когда до нас цивилизация дойдет вы будете рады продать квартиру в своей 9-14 этажке.

    У меня есть квартира, и я живу на съемной чтобы ходить на работу, а не ехать 40 минут. 

    Кстати все забывают про коммунальные платежи и налоги. Дом в котором я сейчас снимаю квартира 1 комнатная обходится хозяину в 24000 налогов в год и ежемесячных платежей зимой без жильцов в 3000, летом 1800. Продаётся такое жильё у нас от 6 месяцев до года. Центр города. Дом 10 лет. 

  • Мигель Санчез
    02 июня 2018, 00:51
    с Дмитрием согласен, квартира точно не стоит того чтобы брать её в ипотеку. Нужно еще посчитать ремонт и технику на которую будут потрачены деньги после покупки жилья. А отдельная тема постройка домов в кредит, дети как правило не живут потом в них, а сил и денег туда тратят непомерно. У меня родственник живет в доме 650 квадратов, втроем старшие дети уже разъехались, младший еще не оперился. Кроме понтов смысла я не вижу.
    • valdis10
      02 июня 2018, 04:56
      Дмитрий, имхо, притянув к сравнению ипотеки инвестирование разницы на таком горизонте и с такой доходностью, Вы несколько увели дискуссию от самой сути, а именно от магии сложного процента на длительном горизонте. выгоднее откладывать каждый месяц и получать на эти деньги хоть какой-то процент, чем отдавать все деньги банку по кредиту.
      Мне кажется, рассчитав инвестирование этой разницы в платежах (аренда/ипотека) в любой доступный обычному физику fixed income инструмент, мы бы увидели аналогичный, хоть и не столь кричащий результат (две, а не 6 квартир через 20 лет).
      извиняюсь, если повторил уже озвученную в комментах мысль.
  • Вадим (АА)
    02 июня 2018, 08:28
    Я думаю что тут всех бомбит по одной причине — никто не умеет так зарабатывать. 
    Я бы так умел по 20% годовых и наверняка, я бы все продал и еще бы занял. 
    А так просто вам не верят насчет 20% и надежно :)
    Поэтому все сидят в недвиге с низкой доходностью. И это правильно если не умеешь по 20% годовых.

    И кстати не думаю что в недвиге все будет очень плохо. Ее просто перестанут строить в какой то момент и опять возникнет дефицит. Посмотрите на рынок авто для примера. Цены как то особо не падают сколько бы авто не выпускалось. Просто с рынка уходят те кому это становится не интересно и не выгодно. А те кто остается поднимают цены. И туда опять начинаю заходить новые игроки. Все циклично :)
  • Огромное спасибо за пост, и ещё большее спасибо за Ваше терпение конструктивно отвечать на нападки людей с глупыми вопросами. Вы пример для подражания. 
  • Дмитрий К
    04 июня 2018, 20:41
    Прочитал и пост и комменты.
    Я бы по существу хотел спросить.
    Вы НМТП и Распалскую продали?
    Просто по Вашей системе, если она аналогична системе Морозовой, продавать Нмтп надо было хотя бы две недели назад назад. Когда дивы отменяют она сразу продает. Если Вы не продали, Вы гораздо слабее, как инвестор, Ваших кумиров, на НМТП у Вас уже минус 10% только за неделю.
    Распадская уж 10 лет почти не платит, вероятность что в этот раз чего то расщедрится, конечно есть, но менее 50%.
    И уж точно дивы будут меньше 5% от текущей.
    А все остальные компании из Вашего портфеля, учитывая тот факт, что заберут 13% от дивов, много среди них тех которые платят хотя бы 10% от текущей цены?
    Это я все к тому, что Ваш портфель какой то не особо дивидендный, Вы же речь ведете о том, что вот сейчас не брать ипотеку, а начинать покупать акции по текущим ценам?
    В самой идее надо заменить покупку дивидендных акций складыванием денег на депозит .
      • Дмитрий К
        05 июня 2018, 07:21
        Дмитрий, такая система более рискованна, чем строгодивидендная. Она не гарантирует на долгосроке 20% однозначно, но это дело хозяйское. 
        Проблема в том, что абсолютное большинство потенциальных приобретателей квартир с помощью ипотеки не смогут производить адекватную оценку компаний, чтобы грамотно и с минимум ошибок инвестировать.
        Мой коммент именно в контексте этого.
        И Вы наверняка заметили, что все претензии в комментах продиктованы сомнениями в реальности 20% а год.
        Мне Ваш пост понравился именно обстоятельным расчетом .
        Поэтому я и предлагаю сделать расчет, более приближенный к средней температуре по больнице — сравнение ипотеки с накоплениями хотя бы с помощью долгосрочной офз. 
        Взять офз с постоянным купонным доходом и нужным сроком погашения, и постоянно ее докупать. 
        Это будет даже более точный расчет чем просто депозит в банке, который может меняться.
        с соотношением стоимость квартиры/аренда согласен.
        У нас средняя двушка бу стоит 2-2.5млн.
        Снять ее — учитывая оплату коммуналки еще, будет обходиться в 10, максимум 15тр(если с обстановкой ).
        Сомнения есть, стоит ли учитывать инфляцию. 
        Если квартиры не будут дорожать, то и аренда не будет. 
        И наоборот. 
        Я сам за прошедший год продал две свои старые квартиры, и купил частично офз частично положил на депозит. 
        С двух миллионов на депозите с ежемесячным начислением процентов получается строго 10000р в месяц, прям один в один как сдача моих квартир, зато никаких головняков с арендаторами и обслуживанием квартиры. 
        Но зато есть риск того, что мои квартиры могут подорожать (так же как и риск, что подешевеют, сейчас народ больше старается брать новые квартиры, при продаже выяснил такой ньюанс, желающих купить было много, но продавалось очень тяжко).

        инвестиции в квартиры это как в акции дивидендные. Сегодня они растут с цене, как сбер с дивидендами, а завтра дешевееют как НМТП без дивидендов. 
          • Дмитрий К
            05 июня 2018, 16:46
            Дмитрий,  по поводу биржи, я торгую с 2016 года.

            И за 2017 год плюсанул плюс 20%.
            В портфеле у меня больше сотни бумаг, половина в облигациях не только ОФЗ.
            2017 год удался потому что весной была хорошая просадка, и кроме дивидендов удалось навариться именно на росте.
            Могу сказать что с 2016 года уже успел повидать кучу разочаровывающих историй с дивидендными акциями, и тенденция очень не веселая.
            Куча компаний, в прошлом году плативших достойные дивиденды, в этом платит в разы меньше.
            Равняться на индекс мосбиржи — он очень зависит от сбера, поэтому особого отношения не имеет к ценам акций, например из Вашего портфеля.
            Чем мельче компания, и чем больше у нее дивиденды, тем сильнее она валится, когда перестает их платить.
            Например Башнефть в июле 2016 стоила 1900.А в 2017 без дивидендов 1100.
            То есть например у Вас есть акции компании, которая платит 10% в этом году. И эта компания объявляет что в следующем платить не будет.А Вы ее держите, потому что она не только дивы платит, у нее и показатели хорошие.
            Так она запросто может вдвое обвалиться.
            Если у Вас в портфеле ее 10%, вот Вам сразу минус к портфелю 5%.
            Распадская стоил в 2016 40рублей.Она не платит дивы. Случится ЧП, и она опять уйдет на 40.
            Вот еще минус 5% портфеля.
            Диверсификация помогает для защиты, но снижает общую доходность.
            В итоге я согласился с выводом Мовчана, что реально доступная доходность для среднестатистического инвестора равна ставке депозита, все что выше — в том же соотношении увеличивает риски.
            Если Вы не читали книгу Грехема об инвестировании, эта книга отлично подходит для нашего рынка на текущем этапе развития.

              • Дмитрий К
                05 июня 2018, 17:40
                Дмитрий, постараюсь пояснить свою позицию.
                Я не считаю Ваш подход излишне рисковым безотносительно.
                Я считаю его излишне рисковым для среднестатистического инвестора.
                Который работает на заводе, получает выше среднего (что позволяет ему откладывать часть для накоплений).
                В свою очередь, мой подход, максимально диверсифицироваться, у меня самый большой актив не превышает одного процента от общего капитала (я имею в виду как разные брокерские счета, так и банковские, так и с реальном бизнесе).
                И это постоянный поиск компромисса между доходностью и безрисковостью.
                Цель в процентах — делать не менее депозита, что составляет в этом году 6%.
                Если сделаю больше хотя бы на 2 процента, буду доволен, что не зря пыхтел.
                Если сделаю два депозита — 12%(20% я сделал лишь на одном счету в альфе, но не от всего капитала), буду считать что просто фортануло.
                  • Дмитрий К
                    06 июня 2018, 09:28
                    Дмитрий, соглашаюсь с Вами.
                    Два момента повлияло на мой подход (почему я по инерции продолжаю его придерживаться). 
                    К концу 2015 года я посчитал доходность от капитала вложенного в основной бизнес и недвигу (у меня кстати не т кредитов вообще), и обнаружил, что проигрываю депозиту, там нет прироста даже 5% от капитала за год, доходность снизилась из за вялотекущей стагнации, которая и сейчас продолжается.
                    При этом усилий на поддержание этой деятельности, причем физических усилий, в разы больше надо, чем на торговлю на бирже.Тут кнопки нажимаешь, там беготня, нервяк, реальное имущество (товар), реальные люди.
                    Начал оптимизировать, начали высвобождаться свободные деньги.
                    Потребовались инструменты для диверсификации, добрался до биржи.
                    Там тот же подход к диверсификации, и он дал хорошую доходность. 
                    Там сработали в 2017 такие вещи, как ММК по 27р, северсталь по 700, норникель по 8500, сберпреф по 115, газпром даже по 115, и масса всего другого.
                    То есть в 2017 все что было с хорошими дивидендами упало относительно 2016 причем это все голубые фишки (а я уже знал, какие цены были, и куда они могут прийти), и по сути как в примере с той обезъяной, которая обогнала сипи, любой мог бы заработать.
                    Причем даже компании роста типа яндекса стоили дешево, например его я покупал от 1150 по моему.
                    А в этом году такой подход не работает. Рынок эффективный, все с хорошими показателями стоит дорого, все с хорошими дивидендами стоит дорого.
                    Любая негативная новость, будь то снижение дивов, ЧП, либо просто ухудшение показателей, валит акции.
                    Каких то явных идей, которые понятны будут даже обеъзяне (чтоб рискнуть и зайти капиталом хотя бы 10%) я просто не вижу.
                    Также поменялся рынок и спекулятивно.
                    могу сказать что в том году акции ходили +-1-2% в день гораздо чаще, по несколько раз в день. И можно было забирать эти движения. Сейчас много акций из моего портфеля иногда по несколько дней на месте стоят движение не более 0,5% в день. Хорошо это видно на примере доллара.

                    С другой стороны я вообще трачу мало времени на всю эту торговлю. Больше всего у меня сделок в альфе, но там только лимитные заявки, они срабатывают, я просто переставлю их снова, это занимает минуты в день.
                    В сбере у меня несколько акций и облигации, туда лезу в среднем раз месяц.
                    В открытии и втб опционы продаю, раз в неделю продаю в пятницу и больше не лезу.
                    В интерактивброкерс продаю опционы на акции, тоже раз в неделю по понедельникам. Вот и все.

                    До конца года по такой схеме поработаю, посмотрю к чему придет, если потребуется, буду подход пересматривать.
                    Например я начинаю задумываться о том, что инвестирование сейчас эффективно будет с прицелом на два года.
                    Например покупаете сейчас россети по 80 копеек, и через год или два они заплатят дивиденды нормальные, и их цена вернется к 1,1-1,3 (что было в 2017)

                    Теперь представьте, что кто то взял свои  500тр накопившиеся, выбрал по рекомендациям аналитиков и смартлаба какие нибудь акции дивидендные, и зашел в них. А они рухнули на 30%, и он начинает читать аналитику, и везде кричат, все конце компании, надо срочно продавать.
                    Даже если 5% таких инвесторов окажутся стрессоустойчивыми, и будут пересиживать просадки, то они в любом случае не смогут выйти даже по своей цене продолжительное время. А если деньги понадобятся?
                    может это смешно звучит, но это так и бывает. 
                    Именно по этому я и говорю что этот подход рисковый.
                    Риск психологический.
                  • Дмитрий К
                    06 июня 2018, 09:39
                    Дмитрий, и по поводу процентных соотношений эффективностей, на бумаге хорошо выглядит, а когда речь доходит до реальных денег — 2% с миллиона это всего ли  средняя месячная зарплата какого нибудь менеджера. а 2% с 50-100млн, это немного другие деньги.
                    Представьте себя в ситуации, когда Вы каждый день - 
                    1. Рискуете потерять (и приобрести) — 40т.р.
                    2. Рискуете потерять (и приобрести) — 1млн.

                    второй случай можно  проще представить таким образом.
                    Я Вам пример приведу. Я проверил один раз станционарный радар в нашем городе — проехал под ним на скорости 210.
                    Намеренно решил проверить. Он меня не зафиксировал.
                    Теперь представтье сколько времени можно сэкономить за год (время ведь это деньги), если ездить на скорости 200км в час, а не 60-80.
                    Но при этом Вы каждую поездку будете рисковать тем, что разобьете авто стоимстью от миллиона и выше.
                    Да, жить проще если у теяб 10 авто, но выгоды все равно не будет.

                    вот такой же подход и на бирже.
                    Ведь если потеряешь миллион на бирже, при том что он у тебя всего один — то где ты возьмешь деньги. чтобы его отбить?

                    Все такие есть разница между риском потерь, и шансом выиграть.



                      • Дмитрий К
                        07 июня 2018, 00:37
                        Дмитрий, по первой части я согласен, именно все то что Вы написали, и означает, что не стоит большинству трейедров инвесторов и пр. связываться с анализом и и выбором акций.более чем достаточно копить на депозите.

                        А насчет себя, видимо я слишком много пишу и размывается именно понимание моего подхода.
                        Мой подход, максимально диверсифицироваться. Сложить яйца в как можно больше корзин, и как можно дальше друг от друга удалить эти корзины.
                        Возможно подойдет в том числе и термин — размытие.сути не меняет. Этот подход именно для защиты, а не для заработка.
                        Если уж на то пошло, проще всего с точки зрения приложения усилий, положить все деньги в один банк, на один счёт. Но это противоречит самой идее сохранить капитал.

                        Приличная часть капитала в реальном бизнесе и недвиге.
                        Вторая приличная часть капитала в инструментах типа депозита и облигаций.
                        И третья приличная часть капитала(но меньшая, чем первые две части ) в акциях.

                        А то что у меня акций несколько десятков разных, это все частности.
                        Давайте вернёмся к нмтп и Распадской и посмотрим, если Вы их додержите до конца именно 2019 года — какая по этим двум инструментам будет у Вас полуторогодовая доходность.
                        Только так можно оценить какой подход лучше.
                        Еще раз уточню, ранее уже писал — я не уверен в верности моего подхода, но
                        все что мы сейчас обсуждаем, это просто догадки и предположения. Все это требует проверки.
    • Alex
      14 февраля 2019, 16:55
      Дмитрий, спасибо за пост и за комментарии ) очень информативный и полезный пост, ещё бы научится этой стратегии )

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн