Ипотека - путь к нищете! Ипотека или инвестиции?

Ипотека – путь к нищете!

У многих из вас ипотека уже есть, а кто-то задумывается над тем, чтобы вписаться в этот кредит.

Рано или поздно, но подобный вопрос встает перед большинством молодых и даже не очень людей.

Если Вам повезло и жильем вас обеспечили родители, то можно сэкономить время и не смотреть это видео. А для остальных:

Не переключайтесь и вы узнаете почему ипотека – это путь к нищете. И почему важно как можно скорее свернуть с этого пути.

Видео не о том, что ипотеку брать совсем нельзя, а о том, что нужно понимать во что вписываетесь и от каких возможностей отказываетесь. Расскажу об упущенных возможностях человека, работающего на ипотеку и не имеющего возможность инвестировать. Я, например, инвестирую в фондовый рынок с конца прошлого века и мой инвестиционный портфель весит уже больше 21 млн. руб. С итогами моего инвестирования по российскому портфелю за прошедший 2019 год Вы можете ознакомиться в видео по этой ссылке:

Как ни странно, но расскажу даже о некоторых плюсах ипотеки. В общем будет интересно и познавательно.

Очень многие хотят жить в собственном жилье. Это желание и есть основной драйвер развития ипотеки в наших странах. Пока нет правильно юридически зарегулированного арендного рынка. И арендатор и арендодатель довольно плохо защищены. Во многих европейских странах, например, нет такого яркого желания иметь собственное жилье. Очень многие арендуют, порой всю свою жизнь, и считают это нормальным. Но об этом позже. Чтобы быть объективным, так же скажу, что есть и страны с очень низкой ипотечной ставкой и длительными сроками. Там ипотечный кредит берут также на всю жизнь. Но сейчас не об этом.

Ипотека в наших странах – распространенное явление. У кого нет ипотеки живут в арендном жилье. Остальные живут с родителями или смогли купить жилье или жилье досталось от бабушек и дедушек. Ипотечников и арендаторов очень много.

Сегодня я сравню финансовое будущее и финансовые возможности именно этих двух групп соотечественников.

Все же остальные могут и сберегать, и инвестировать и тратить больше, чем те, которые имеют ипотечный кредит или вынуждены арендовать жилье. И сегодня не о них.

Ипотека или инвестиции в фондовый рынок

Ипотека – это прежде всего кредит. Причем кредит долгосрочный.

По статистике средний срок ипотеки в России около 10 лет. То есть, есть стремление у людей выйти из этого мероприятия побыстрее.

Берут ипотеку чаще всего в возрасте около 27-30 лет, то есть это уже осознанное решение.

Как правило, берущие ипотеку планируют ее погасить досрочно, лет за 5. Но на практике получается дольше. Видимо оптимизм не всегда подтверждается. Да и не удивительно, так как в России, например, сейчас уже около 5 лет падают реальнорасполагаемые доходы населения. И на одном оптимизме, в этом случае, как вы понимаете, не вывезешь.

Ипотека, как я уже сказал, это долгосрочный кредит. А кредит – это банковский продукт, на котором банки зарабатывают и зарабатывают очень неплохо. Ипотека выдается по ставке гораздо выше инфляции. И за длительный многолетний период переплата за квартиру может составить существенно больше 100% стоимости вашей квартиры.

Кроме того, покупка квартиры в ипотеку – вынужденный и рискованный шаг. Риск остановки платежей по различным причинам прямо пропорционален сроку, за который вы рассчитываете выплатить этот кредит. На длительном периоде времени может случиться все что угодно и потеря работы и уменьшение дохода и проблемы со здоровьем и похожие, уже перечисленные проблемы у ваших родственников, ну и т.д и т.п.

Заработать на ипотеке можно только если вам повезет, например, цены на недвижимость сильно вырастут, как это было в России в период c 1999 года по 2008 год. Это видно на графике. Или, например, сильная инфляция сделает ежемесячный платеж незначительным со временем.

Но стоит ли в основу расчетов закладывать везение?

При ипотеке банк зарабатывает на вас, а не вы на нем. Ипотечный кредит – это не дешевая услуга для тех, кто хочет жить в своем жилье.  Прям очень хочет и ему не важна переплата и собственное финансовое будущее.

Если это возможно, то ипотеку стоит избегать. Это вынужденное финансовое рабство.

А вот сейчас будет важное!

Инвестировать, в тот же фондовый рынок, при наличии ипотеки очень рискованно и не целесообразно. Сначала нужно выплатить все кредиты. Частные случаи ипотеки под очень малые проценты я здесь сейчас не рассматриваю.

Это означает, что весь период ипотеки, все время пока вы выплачиваете этот кредит, вы не увеличиваете свой капитал.

Мы помним, что только инвестирование в активы, обгоняющие инфляцию, помогают увеличивать капитал и при этом покупательная способность этого капитала растет. Это самое важное в инвестировании. Нужно обгонять инфляцию.

Если вы инвестировали до ипотеки и накопили, например на первый взнос, то в момент подписания ипотечного договора вы обнуляете все эти достижения. И скажу больше, вы замораживаете свое финансовое состояние на нулевом уровне развития ровно на срок действия этого договора, точнее до момента реальной выплаты кредита. Только потом можно будет начать инвестировать, и то после накопления финансовой подушки. Это очень важно и на это тоже потребуется небольшое время.

Что получается?

Как я уже сказал, по статистике ипотеку берут уже в осознанном возрасте 27-30 лет и видимо это связано не только с достижением и обретением осознанности, но и с банальным накоплением средств на первый взнос.

Если в 30 лет взять ипотеку на 25 лет, то в 55 лет у вас будет свое жилье, за которое не нужно платить банку ежемесячно. Которое уже слегка, а может и не слегка, устарело и амортизировало. И даже возможно этих квадратных метров вам уже мало и пора расширяться.

Существует также статистика, что доход среднестатистического работника на рынке наемного труда начинает слегка падать после 50-52 лет. Это связано со многими факторами и с потерей здоровья и с уменьшением работоспособности, производительности труда и т.д. И если вам не удалось сделать карьеру, а это дано не каждому, то надо быть готовым к уменьшению дохода. Конечно, об этом, если вам сейчас 25 или 30 лет вы даже и не думаете. Ну так вот я вам рассказываю. Это вполне реально. И со многими случается. Это общемировая тенденция.

И выходит, что в 55 лет вам нужна квартира больше, в текущей квартире пора уже делать ремонт. На работе никто не горит желанием повышать вам зарплату, а поменять работу после 50-ти крайне сложно. Это вам любой менеджер по персоналу подтвердит. Радует только одно. Больше не нужно выплачивать ипотеку. Но эту разницу, высвободившиеся денежные средства, вполне может забрать текущий ремонт, расширение жилплощади, или уменьшающийся доход по вашей основной работе.

И какие тут инвестиции!? В любом случае, после 50-ти если и начинать инвестировать, то очень осторожно. Очень осторожно.

А так как, в инвестировании основным залогом успеха является время, которое потеряно, то и ожидать существенного инвестиционного результата к пенсии не приходится.

Именно поэтому у сегодняшнего видео такое название: Ипотека – путь к нищете! Точнее – это путь к жизни на государственную пенсию. Что, как вы понимаете, примерно одно и тоже.

Ну нереально, за 10 лет, а это разница между 55-ю и 65-ю годами, то есть столько останется до пенсии мужчине в России, наинвестировать сколько-нибудь серьезный капитал, особенно учитывая, что доход ваш может начать падать, а инструменты с повышенной доходностью и риском уже не для вас. Чудес не бывает. Про чудеса рассказывают некоторые блогеры, трейдеры и инвестиционные банкиры. Ну не дай бог вам еще и в эти истории вписаться после 55-ти лет.

Еще предупреждение!

Очень не рекомендую брать кредит на автомобиль, имея ипотеку. Так у вас даже шансов не будет подойти к пенсионному возрасту даже с небольшим страховочным капиталом. У меня есть видео кредитный автомобиль. Это реально атомная смесь ипотека и кредит на автомобиль. Колоссальная потеря денег и времени. И таких случаев очень много. Я вас не обвиняю в легкомысленности и не пытаюсь выглядеть умнее. Посчитайте, осознайте, поймите куда вы двигаетесь. Желаю вам выскочить из этого порочного для ваших финансов круга и встать на правильный путь к благосостоянию.

Есть люди, для которых выплачивать ипотеку не сложно, она не напрягает. Ну если не напрягает, то скорее избавляйтесь от нее. Потому что это состояние, когда она вас не напрягает может быть временным. Это мой совет. Конечно же вы вправе поступить по-своему.

Есть люди, которых ипотека не напрягает до такой степени, что они задумываются над тем, чтобы взять вторую ипотеку на квартиру, которую будут сдавать в аренду в будущем. Ну это совсем странно. Напомню, что это кредит и по ставке выше инфляции. Гораздо грамотнее и выгоднее  скорее погасить первую ипотеку и потом уже грамотно распорядиться высвободившимся денежным потоком.

И да, материнский капитал, налоговый вычет на проценты по ипотеке не изменит общую картину, и я думаю, что вы уже понимаете почему. Ну или начинаете понимать.

Аренда жилья и инвестиции в фондовый рынок.

Сейчас расскажу про аренду, а позже будет самое важное: сравню влияние ипотеки и аренды на финансовое будущее человека. Станет понятно, что у человека разные финансовые возможности в этих случаях и как следствие может быть разный финансовый результат. Даже расскажу о немногочисленных плюсах ипотеки.

Итак, про аренду:

Арендуя квартиру, вы тратите некий фиксированный платеж ежемесячно (реально: плюс оплата по счетчикам за электричество и воду). Со временем этот платеж растет. Причем, как правило, арендная ставка индексируется, примерно, темпами сравнимыми с темпами роста инфляции в вашей стране. Это рассуждение верно на длительном периоде времени. Арендные ставки довольно тесным образом связаны с ростом цен на саму недвижимость. Для тех, кто не в курсе: цена жилой недвижимости растет темпами инфляции в стране нахождения этой недвижимости. Это исторически и статистически доказанный факт, но работает на длительном периоде и на большинстве уже сформировавшихся рынках недвижимости.

То есть, конечно же, будут периоды ускоренного роста и замедленного роста арендной ставки, но в общем и целом, на длительном периоде времени, индексация арендных платежей во всем мире происходит именно похожим образом. И, как я уже сказал, довольно сильно привязана к стоимости самих квадратных метров.

Сейчас, кстати, в России уже пятый год падают реально располагаемые доходы населения (я уже упоминал этот факт), и за этот период стоимость аренды квартир, да и самого жилья сильно не изменилась, было даже падение. То есть, снимать жилье в эти периоды бывает особенно выгодно.

Итак, вы тратите на аренду примерно 4-5% в год от стоимости квартиры и эта ставка выше инфляции как раз на величину этих 4-5%, судя по предыдущим рассуждениям.

А вот к примеру историческая реальная доходность инвестиций в акции на рынке США за много много лет лежит в диапазоне 5-7%, за вычетом инфляции. Повторюсь, за вычетом инфляции. Учтена здесь инфляция. На длительном периоде времени эта разница, между платежами и доходностью акций, может вырасти в существенную сумму.

Я уже инвестирую больше 20 лет и мой инвестиционный портфель весит уже больше 21 млн. руб. С итогами моего инвестирования за прошедший 2019 год на российском рынке Вы можете ознакомиться в видео по этой ссылке:

Чисто математически, инвестировать в фондовый рынок и параллельно снимать квартиру выгодно (не сильно, но выгодно), если вас конечно не напрягает, что вы живете в чужой собственности. Но очень важное замечание: Очень важное! Если вы планируете купить квартиру в ближайшие 3-5 лет, то инвестирование в фондовый рынок либо нужно сводить к практически безрисковым активам либо просто выводить деньги на депозит, потому что выгодность инвестирования в фондовый рынок становится очевидной только на длительном периоде времени. Проще говоря, если инвестировать в фондовые активы вплоть до покупки квартиры, можно попасть в зону просадки рынков и обнаружить, что на квартиру в этот момент денег не хватает. Я перед покупкой недвижимости выходил из фондового рынка заранее и перекладывался в депозит, во избежание неприятных сюрпризов.

Аренда vs ипотека

Начну самое интересное сравнение аренды и ипотеки. Это реально интересно, потому что разные возможности у человека арендующего и у ипотечника.
Сначала основные плюсы владения собственной квартирой:

1. Выше комфорт и душевное спокойствие, от осознания, что вы живете в своей квартире. Но это ложное ощущение. Просто попробуйте просрочить платежи и банк напомнит вам чья реально это собственность.
2. БОльшая свобода действий внутри квартиры. Можете завести собак и кошек, хоть крокодильчиков в ванной. В арендной квартире, скорее всего, вам этого сделать не позволят.

 Минусы владения собственным жильем через ипотеку:

1. Экономика данного действия, процесса. Вы откладываете и довольно существенно, момент начала инвестиций или хотя бы сбережений. Таким образом, уменьшаете свой будущий инвестиционный результат. А в рассмотренном выше примере с 25-летней ипотекой – это вполне реальный путь к нищенскому существованию в пенсионный период.
2. Берете на себя дополнительную ответственность по содержанию этого жилья, дополнительные траты на коммуналку, ремонт, налоги и дополнительные риски.

Основным преимуществом аренды является свобода передвижения. Но нам важнее и интереснее экономическая сторона вопроса аренды, особенно в сравнении с ипотекой.

Так вот, вы скорее всего не будете вкладываться в арендную квартиру, обустраивая ее периодически под себя, а это, дополнительно, незаметно уменьшит ваши траты, по сравнению с вариантом, когда вы живете на собственной жилплощади. Следовательно, больше денег останется для инвестирования или на повседневные нужды.

И кроме этого, арендуя квартиру, можно инвестировать. Это существенное отличие от ипотеки.

Почему не стоит инвестировать во время ипотеки и во время аренды?

Сейчас подробнее расскажу почему во время ипотеки я не рекомендую инвестировать и почему во время аренды это не реально.

Ипотечный платеж и арендный платеж регулярны. Есть отличия в величине. На начальном этапе ипотечный платеж больше, что со временем вполне может нивелироваться.

Ипотечный платеж не меняется. А арендный платеж не только растет. В сложные периоды можно съехать в жилье поменьше и попроще. С ипотечным платежом так не получится. За 25 лет вам вполне могут понадобиться несколько периодов ипотечных каникул. Только вот кто вам их даст. Придется как-то напрягаться самому.

С арендным платежом легче, вы просто живете там, где можете себе позволить, при этом не платите налоги за квартиру, не обустраиваете существенно арендную квартиру. И можете ее поменять в любое время.

Почему это важно применительно к вопросу инвестирования?

Потому что на фондовом рынке бывают периоды снижения цен и это естественным образом может совпасть с неблагополучным периодом в вашей жизни (потеря работы, здоровье, и т.д. не буду повторяться). Причем совпадение и величина проблем могут быть настолько велики, что подушки безопасности может не хватить. Тогда можно, поменять арендное жилье на менее дорогостоящее. С ипотекой этого не получится. При серьезной проблеме придется выходить из ипотеки через продажу с существенными потерями.

Даже если не инвестировать, арендовать немного выгоднее. Переплата за жилье получится меньше, а финансовая свобода больше.

Плюсы ипотеки

В начале я обещал рассказать о плюсах ипотеки. 

Первый — это вынужденная дисциплина, учет расходов. Вы всегда в тонусе на работе, ведь вам уже через несколько дней вносить очередной платеж. Вас любят работодатели, так как при прочих равных скорее всего возьмут на работу молодого человека с ипотекой, потому что у него внутренняя мотивация больше.

Второй плюс- за много лет вы привыкаете не тратить на потребление все деньги и когда наступает счастливый момент полной расплаты с банком, то привычка остается. А это хорошая привычка. Именно она в совокупности с инвестициями, временем и сложным процентом позволит вам увеличить ваш капитал до существенных размеров. И важным здесь является время. Поэтому постарайтесь не потерять его много, пока выплачиваете ипотеку.

И не вписывайтесь в дополнительные кредиты. Это резко понизит ваши шансы на финансово благополучную жизнь в будущем.

Это все, что я хотел рассказать вам сегодня.

С вами был Александр

Пожелаю вам правильных инвестиционных решений!
Всем большого профита!
И да пребудет с вами сила сложного процента!