07 августа 2020, 16:16
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Всем привет!
Поднимали тут вчера темку про перспективы арендного бизнеса в жилом сегменте на фоне стагнации рынка, возможного пузыря недвижки в крупных городах и кратного снижения доходности безрисковых инструментов (Вклады, госбонды).
Предлагаю рассмотреть вариант приобретения готового участка (или создание с нуля самому) в до 10 км зоне от мск, под строительство бюджетного дома под сдачу или полноценное проживание.
Это не реклама конкретного кейса — это экономический разбор этого сегмента на реальный примерах.
Рассматриваемое место — г. Балашиха-2 (Та часть городского округа Балашиха, которая расположена вдоль Щелковского и окружена Лосиным островом с одной стороны и Озерным лесопарком с другой.
От МКАД 7-8 км, от Кремля (Лубянки) 23 км — Ясенево и Бутово дальше
Набрасываю пока картинки и потихоньку описание...
Самый простой вариант купить готовый участок на вновь нарезанном поле на краю поселка, со статусом ЛПХ или ИЖС, подведенным электричеством, присоенным адресом в г. Балашиха (т.е. регистрация, школы, поликлиники и все городские фишки будут)
Просто средне заболоченное поле обойдется где-то 330 тыс за сотку
перенос лесной участок
Лесной участок с березками да кленами метров по 10 — 500-700 тыс за сотку
Все это Аккуратно нарезается на улицы города Балашиха за счет администрации и даже обустраиваются дороги из твердого покрытия — сначала крошка, потом полноценный асфальт (года два как бесплатно)
Электрофицируется поселок тоже бесплатно, даже столбы за счет Восточных сетей, собственник участка получает 15 кВт к фазы 380В, на входе за 550 руб + расходя на счетчик и внутренние провода (20-50 тыс руб) — очень даже бюджетно, с мощностями проблем нет, хотите больше можно но за доп. плату, хотя и тут есть лайфхаки. Двухтарифный план, прямой договор с МОЭСКОМ
Строящийся в моменте домик на участке 5 соток площадью около 200 темров из газоблоков
Армяне построили кэптивный многоквартирник на 6 семей — очечь бюджетно даже
Как альтернатива создания участка может быть приобретение свалки, болота и т.д. с очисткой и отсыпкой, по деньгам выйдет так же примерно — но больше поле для воображения:
И деревья побольше будут...
Это строящиеся на сегодня обьекты, а вот недавно завершенные:
Экономика такая домик до 200 метров со всеми городскими подключениями на участке 5-7 соток обходится 8-12 млн руб под ключ, самому на 1-2 млн дешевле...
Домик 250-300 метров на участке 10-12 соток — 15-20 млн… (на 2-3 млн самому дешевле)
Старые участки с домами, большие раза в 2 дороже..
Это домик хоккеиста Ларионова например, но там 15 соток породистых деревьев и бассеин
Вот просто обустроенный участок на старых улицах — 700 к за сотку, ИЖС все коммуникации (отрезали от дома своего)
В аренду это все сдается в легкую, на долгосрок 60-120 тыс в мес + коммуналки, городская инфрастуктура, дороги чистят зимой
В шаговой доступности лучший в МО муниципальный парк Пехорка, частный пляж, лес...
Поликлиники детская и взрослая:
--------------------
Как альтернатива — рассмотрим квартиру в бетоне по тому же направлению, но в пределах МКАД (10 км разница),
Машиноместо еще +2 мио, ремонт +1-2 мио своего участка нет... сдача в аренду те же 80-100 максимум
Поднимали тут вчера темку про перспективы арендного бизнеса в жилом сегменте на фоне стагнации рынка, возможного пузыря недвижки в крупных городах и кратного снижения доходности безрисковых инструментов (Вклады, госбонды).
Предлагаю рассмотреть вариант приобретения готового участка (или создание с нуля самому) в до 10 км зоне от мск, под строительство бюджетного дома под сдачу или полноценное проживание.
Это не реклама конкретного кейса — это экономический разбор этого сегмента на реальный примерах.
Рассматриваемое место — г. Балашиха-2 (Та часть городского округа Балашиха, которая расположена вдоль Щелковского и окружена Лосиным островом с одной стороны и Озерным лесопарком с другой.
От МКАД 7-8 км, от Кремля (Лубянки) 23 км — Ясенево и Бутово дальше
Набрасываю пока картинки и потихоньку описание...
Самый простой вариант купить готовый участок на вновь нарезанном поле на краю поселка, со статусом ЛПХ или ИЖС, подведенным электричеством, присоенным адресом в г. Балашиха (т.е. регистрация, школы, поликлиники и все городские фишки будут)
Просто средне заболоченное поле обойдется где-то 330 тыс за сотку
перенос лесной участок
Лесной участок с березками да кленами метров по 10 — 500-700 тыс за сотку
Все это Аккуратно нарезается на улицы города Балашиха за счет администрации и даже обустраиваются дороги из твердого покрытия — сначала крошка, потом полноценный асфальт (года два как бесплатно)
Электрофицируется поселок тоже бесплатно, даже столбы за счет Восточных сетей, собственник участка получает 15 кВт к фазы 380В, на входе за 550 руб + расходя на счетчик и внутренние провода (20-50 тыс руб) — очень даже бюджетно, с мощностями проблем нет, хотите больше можно но за доп. плату, хотя и тут есть лайфхаки. Двухтарифный план, прямой договор с МОЭСКОМ
Строящийся в моменте домик на участке 5 соток площадью около 200 темров из газоблоков
Армяне построили кэптивный многоквартирник на 6 семей — очечь бюджетно даже
Как альтернатива создания участка может быть приобретение свалки, болота и т.д. с очисткой и отсыпкой, по деньгам выйдет так же примерно — но больше поле для воображения:
И деревья побольше будут...
Это строящиеся на сегодня обьекты, а вот недавно завершенные:
Экономика такая домик до 200 метров со всеми городскими подключениями на участке 5-7 соток обходится 8-12 млн руб под ключ, самому на 1-2 млн дешевле...
Домик 250-300 метров на участке 10-12 соток — 15-20 млн… (на 2-3 млн самому дешевле)
Старые участки с домами, большие раза в 2 дороже..
Это домик хоккеиста Ларионова например, но там 15 соток породистых деревьев и бассеин
Вот просто обустроенный участок на старых улицах — 700 к за сотку, ИЖС все коммуникации (отрезали от дома своего)
В аренду это все сдается в легкую, на долгосрок 60-120 тыс в мес + коммуналки, городская инфрастуктура, дороги чистят зимой
В шаговой доступности лучший в МО муниципальный парк Пехорка, частный пляж, лес...
Поликлиники детская и взрослая:
--------------------
Как альтернатива — рассмотрим квартиру в бетоне по тому же направлению, но в пределах МКАД (10 км разница),
Машиноместо еще +2 мио, ремонт +1-2 мио своего участка нет... сдача в аренду те же 80-100 максимум
19:45
вамсат вамирекс, наверное в минус)
Ещё как вопросу про стоимость айтишек не надо забывать о том, что у таких компаний более короткая дюрация, что автомиюотически подразумевает ценовые премии. А стоимостной аномалией как раз будет являт...
чет сегодня объем слабоватый в газе, новостей каких-то ждут?
никак не пойму РЖД 1Б-01 88.85 куплю за 885р. в году 2 купона 32,66х2=65,32р., это 65,32/885=7,3%, почему заявлена доходность 30.6%
Кот Лео, да ну неправильно ни*ера, основное бабло на бедноте делается в этой индустрии, и камней больше мелких чем крупных, пыль одна мутная
алроса вообще 2% на бриллиантах делала выручки
остал...
Позабавятся дядьки, потешатся еще месяцок от силы. И забудут все про говнолет, также, как забыли про говномечел, потом про говносистему. Все, что происходит на рынке с конторами в разы дешевле своего ...
W1, да уж, застройщики приспособились
недавно видел рекламу на растяжке в новостройке
1990-1998-2008-2025
твои рубли сгорят в кризис — а недвижимость останется
19:36
Nordstream, это новый распил?
19:35
Практика показывает, что ВТБ имеет смысл брать только после уже случившегося сильного роста всего рынка, тогда он может неплохо обогнать по темпам других, за счёт сохраняющейся низкой базы. Но думать,...
19:21
Мухомор, в феврале снизят, кто-то тут сказал.
2 я бы смотрел метро прокшино… там кстати 1 час езды до оки- порыбачить — покупаться… песочек
3 есть еще вариант — поселок писателей в переделкино
Короче там конкретно ночами в районе Железнодорожного делают выбросы производственных газов...
Ночью кумар из газов стоит такой что — хоть противогаз одевай.
Знакомая живет давно в Балашихе — говорит ночами до них долетают газовые выбросы, травят конкретно.
Так что фактическое положение дел с воздухом там может быть совсем не такое радужное как на фотографиях, и не такое как расписывают продавцы недвижимости тех районов.
Плюс там ещё где то ближе к Железнодорожному, на выезде из него — большая площадка свалки производственных отходов.
Мы когда по пятницам выезжали из Москвы в час ночи (меньше пробок) ночью — проезжали те районы между Балашихой и Железнодорожным,
там проезжали район свалки — то же самое воздух был как после газовой атаки.
Нужно самому ехать и всё в округе смотреть.
Именно на этом обстоятельстве и основывается предубеждение о экологии.
Фактическм это место граница балашихи на северо-востоке с Лосиным островом в Районе Оболдино, Медведьми озерами и заповедными заболоченными лесами Сетка тянущимися до Чкалрвского аэродрома.
Промышоенных производств там нет, из неэкологичных обьектов станция ГПКС (космическая связь обьект в Долгом Ледово), станция РЭБа в самол Лосином острове, транспортные и защитные обтекты Транснефти (хотя ее запретка отсекает от поселка туристов и отдыхающих) и обьекты ЦСН Вымпел (трен ровочная база в лесу и административно жилой комплекм на нескольких га)
Даже от дороги (Щелковское шоссе) поселок отсечен многометровым экраном.
Хотя, обьективности ради, сирены все же слышно бывает..
http://ecamir.ru/experts/V-ZHeleznodorozhnom-dyishite-ostorozhno-Ili-kak-sdelat-nash-gorod-chische.html
Если в аренду, то желательно иметь все центральные коммуникации — газ, электричество, вода, канализация. Такой участок будет под 1млн за сотку на таком удалении.
Для дома минимум 6соток, те 6млн.руб. Дом под ключ в 150м2 добавит ещё под 9млн.руб. Мебилировка и бытовая техника ещё 0,5млн. Нормальный забор, навес на пару машин, газон — это ещё 1млн.руб. Прочее — ещё под 10% от стоимости всего, в тч подведение коммуникаций.
Итого стоимость дома получается в районе 18млн.руб., который теоретически можно сдать за 100тр в месяц.
Отсюда грязная доходность 1,2/18=6,67%
Чистая доходность при самозанятости при необходимости косметического ремонта =(1,2×0,96-0,152)/18=5,55%.
Это, скорее всего, похоже на максимальные цифры, а реальные будут похуже. В любом случаеиэто мои теоретические размышления. Возможно, кто-то подтвердит или опровергнет реальным примером.
Спрос на аренду раза в 2 выше предложения...
если примерый бюджет этого мероприятия 15 лямов, то какой смысл заморачиваться? Можно купить готовое в обжитом поселке.
На работу ехать с балашихи Что 7 км что 20км по другому направлению любому — одинаково геморно
www.sun-city.me/
мы туда и ходили, школа — не забываем, что это режимная зона для иностранцев, и военный городок, там 90% дети офицеров от подпооковника и выше, и протекторам МАИ и МГТУ баумана.
Т. Е у жителей есть выбор между частной и городской инфраструктурой.
Парки местные кстати зеленые человечки охраняют (те самые), ибо их дети там тоже гуляют (ЦСН Вымпел тоже тут)
В общем то я за загородное жилье, но конкретно заморачиваться участком, болотом, подведением и стройкой с нуля сомнительное удовольствие рад 6-8% годовых. Доя инвеста проще купить двушку в москве и сдать за 3 дня. Для себя — взять уже обустроенный поселок, т.к ценник у вас выходит уже приличный.
Готовые дома с ремонтом с ландшафтом обустроенные и в обжитом поселке с инфрой можно сейчас найти за 17.5-19 млн рублей. Направления все разные на вкус и цвет как говорится
Я показал реалтную картинку, реалтно строящихся домов, не забываем еще про дубоер щелчка, который сразу на 100-200% поднимет стоимость пустых участков.
www.google.com/amp/s/360tv.ru/news/tekst/doroga-v-odin-schelchok/%3famp=1
Ну и главное, можно начать с минималтных вложений и постепенно все обустроить, и до 10 млн получится очень достойное жилье по Российским меркам
balashikha.cian.ru/sale/suburban/199146621/
Ну или сами можете это все сделать сьэкономив тыс 500 на участке.
Опятт же для больших участков зачем вам 50 соток ИЖС, можно нарезать 10 соток ижс, 20 лпх, остальное огороды, раза в два дешевле выйдет, с тем же эффектом.
В моем представлении сдача в аренду в мск — зашквар, а за городом — лютый зашквар по доходности. Пост в этом ни на йоту не разубедил.
При этом стоимость земли в теории должна раза в два вырости (из за новой магисипали с частным сьездом).
Если обтект возводить самому то экономится 1-2 млн, что больше среднероссийской зп за период стройки.
С квартирой так не получится...
Дальшейшее развитие инфрастпуктуры вокруг, в т. Ч. И многоэтадная застройка, тоже должна позитивно влиять на капиталищацию, ввиду отсутствия возможности сознания новых участков в черте города по этому направлению.
По поводу что там куда будет расти — это бабка надвое сказала, если посмотреть на Московскую недвигу за последние 5-10 лет — там даже в рублях все с трудом растет, хотя факторы в плюс вроде тоже есть.
Проще уж тогда предположить, что какие-то акции будут расти — на этом вью, имхо, гораздо более вероятно заработать. При том, что ликвидность этих денег будет на порядКИ выше, чем в загородной недвиге.
P.S. Если учитывать «обычного» консервативного инвестора, у которого из вариантов только баксы, рублёвый депозит, офз или недвига, то недвига на этом фоне неплохо смотрится.
P.P.S. Но если все так радужно — почему я вижу объявления «продается» на каждом втором доме по направлению Раменского?
Армяне свои, они россияне, местным шашлыкощопом рулят.
Вторичка, в основном в пределах ттк или недалеко от ттк. Косметический ремонт и те же 5%, но выбирать надо ликвид
как рентная тоже мало канает, альтернатив в москве ЦАО/ЮЗАО как аренда все реано нет.
Не в час пик все летит прекрасно.
и все таки жизнь за городом не для клерчил, поэтому смысл торгать в 7 километрах и дышать смогом, если можно сидеть в 70ти где еще есть воздух?
Ктото даже купил рядом пару участков и возвел там коробки из пеноблоков под сдачу (реально бюджетно).
Строить под сдачу имеет смысл объекты не больше 200 метров (а скорее 150). Ну и если строить так рядом — думайте об энергоэффективности в первую очередь, тк зимой если будут проблемы с (дорогим) отоплением никто жить не захочет.
С домом возни в РАЗЫ больше, чем с квартирой. Сдать сложнее и ломается намного больше.
На западе земля намного дороже.
Меня так улыбнула ваша наивность ))
Снимаю в оснрвном на большую или 2 семьи где много детей, маленькие дома за сутки уходят, сейчас один вот такой остался:
Маленькие домики и участки куда более ликвидны и по продаже и по аренде.
Не в Москве, так выгоднее (до 1-1,3% в мес), но есть сложности
Ну и конечно здесь много геморроя — поменять лампочку, починить трубу, устранить все косяки — это все на владельце дома.
Те же акции ЛСР дают порядка 10% дивидендой доходности при минимальных затратах на инвестиции.
Да, был бурный хайп с 1992 по 2008, когда условная трешка в спальниках Мск выросла 10-15 тыс $ до 400-500 тыс $, и еще в качестве вишенки на торте давала к этому от 5 до 10% годовых при сдаче.
С тех пор стоимость упала до 150-180 тыр $, накладные выросли безумно, и аренда дает реально, имхо, не больше 2-3% чистыми, не учитывая постоянное падение в $ стоимости самой недвижки. При том, что и бытовая инфляция самого $ в мире огого. Примерно в 2 раза за последние 20-25 лет.
А для себя, если есть деньги и желание купить или построиться в любом конкретном месте, хоть в Балахе, хоть в Железке, хоть в Капотне, хоть на Остоженке или Тверской, хоть в Одинцово, хоть в Питере, хоть в Сочи и т.д., заради бога.