Инвестиции в склады с самостоятельным хранением - как это работает в США
REIT — это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью, в нашем случае — складской, и называется «REIT с самостоятельным хранением»
Владение имуществом же фактически осуществляется через акции этого самого REIT
По состоянию на декабрь 2020 (других общих данных не нашел), средний годовой доход отрасли самостоятельного хранения составлял 39 миллиардов долларов, а всего площади REIT с самостоятельным хранением насчитывают более 1,7 миллиарда квадратных футов — примерно от 45 000 до 60 000 объектов по всей территории США
Знакомые заокеанские комрады отрапортовали, что REIT с самостоятельным хранением считается в США инвестицией с низким уровнем риска и с хотя небольшой (10-12% в год), но очень стабильной доходностью, во многом потому, что складские помещения, как правило, дешевы в строительстве, обслуживании и эксплуатации
С другой стороны, складские помещения обычно имеют короткие сроки аренды, что делает их чувствительными к перепадам экономики и конкуренции
Аренда обычно заключается на помесячной основе, но нередки случаи годовой аренды
Хотя REIT с самостоятельным хранением имеют благоприятную структуру затрат для инвесторов, это не означает, что они совсем безрисковые
Есть несколько потенциальных факторов риска:
— Процентные ставки
Рост процентных ставок ФРС США, и особенно долгосрочных ставок по казначейским облигациям США негативно влияют на REIT с самостоятельным хранением
Поскольку цена и доходность обратно пропорциональны, более высокая доходность приводит к более низкой цене акций. Как видно из этого графика доходности 10-летних казначейских облигаций и цен REIT, вы увидите, что они почти всегда движутся в противоположном направлении
— Избыток предложения
Если предложение определенного типа недвижимости превышает рыночный спрос, это может привести к резкому росту пустых помещений и обвалу цен
— Финансовый риск
Большинство (но не все) REIT в той или иной степени используют заемные средства для финансирования строительства новых складов
REIT с большой задолженностью могут быть не в состоянии рассчитаться по кредитам и займам в случае экономического кризиса — придется сократить дивиденды или продать активы
— Экономический риск
Складские помещения обычно сдаются в аренду на помесячной основе, это позволяет арендаторам быстро выехать в случае экономического кризиса из-за желания сократить расходы- обычная практика во времена рецессии, причем сфера REIT с самостоятельным хранением подвержена этому больше чем офисные помещения
Вывод:
REIT лучше всего подходит в качестве долгосрочных инвестиций (не менее десятка лет вперед) — слишком много переменных, которые влияют на цены REIT в течение коротких периодов времени, и некоторые из них имеют мало общего с эффективностью бизнеса
Однако на длинной дистанции влияние процентных ставок и экономических циклов, как правило, уравновешивается (ФРС США над этим вроде как постоянно работает), и благодаря этому REIT с надежными бизнес-моделями и ответственным управлением, как правило, преуспевают
В этот актив лучше не вкладывать, если деньги вам понадобятся в ближайшие пять лет
Интересное о бизнесе тут (invteapot)
