Недвижимость в Калининграде: куда катимся?

Хотя я давно живу в Москве, родился и вырос я в Калининграде, поэтому регулярно слежу за регионом, и в том числе его рынком недвижимости. Здесь постараюсь дать качественный (без цифр) обзор Калининградского рынка жилья.

Цифр почти не будет, их можно посмотреть в регулярных постах от @$100 — например, smart-lab.ru/blog/844632.php

Типы недвижимости

В городе есть 3 типа недвижимости. В этом главное отличие от «большой» России.

1. Старая советская панель. Хрущевки и Брежневки.
Минусы (с точки зрения калининградца) — убитое жилье, убитые подъезды, центральное отопление (большинством жителей Калининграда воспринимается как минус, ибо газовый котел позволяет регулировать затраты на отопление в «мягкие зимы»), раздельный санузел. 
Плюсов ровно два — цена и, иногда, удачное местоположение (много хрущевок в самом центре города, рядом с хорошими школами, инфраструктурой итд). Долгосрочно — будет падать в цене.


Калининград панельный. Почти центр, вниз по течению Преголи можно разглядеть Кафедральный собор.


2. «Немецкий» фонд. На сайтах его можно определить по индикатору «дата строительства — 1945 год». На самом деле, год этот далеко не всегда 1945, а скорее 1930, смотреть каждый дом нужно индивидуально, поднимать историю, общаться со старожилами. Бывают дома, которые восстановлены после попадания авиабомбы в соседний двор...

Минусы: часто, дом убитый, могут быть проблемы с проводкой, трубами, водой. Соседи — надо изучать отдельно. Часто бывают странные, неактуальные для 21 века планировки с длинными, вытянутыми санузлами, проходными комнатами итд.
Плюсы: малоэтажное строительство, дома кирпичные, при должном уходе простоят ещё очень долго. Очень часто есть закрытая придомовая территория. Отопление, обычно, газовое. Многие дома запланированы в программе кап. ремонта и обновления фасада, что резко повышает цену жилья.

В целом, это вариант для настоящего инвестора, который понимает разницу между «ценой» и «ценностью». Именно в этих объектах можно найти заниженную стоимость, которую путем небольших вложений можно поднять в разы. Но разбираться в каждом кейсе придется очень подробно. Долгосрочный прогноз стоимости разнонаправленный, зависит от объекта.


Калининград «немецкий». Да, эта и предыдущая фотографии сделаны в одном городе, на расстоянии 5 км по прямой.

3. Дома 2000+ годов. Самый ликвидный и дорогой вид жилья. Фундаментальных отличий от новостроек в других городах нет, все как обычно. Снова нужно внимательно смотреть за качеством строительства, чем позднее год постройки, тем оно хуже (чаще всего). Долгосрочный прогноз стоимости — рост на уровень инфляции, сохранение покупательской способности.


Калининград «новостроек». Типичный пейзаж Новой Москвы/Подмосковья, только этажность пониже


Спрос и предложение в 2022 году

Основные источники спроса на калининградское жилье в последние годы:

1. Инвесторы с большой России. Город превращается в «Сочи 2.0», с толпами туристов, резким ростом сферы обслуживания итд. Естественно, это вызывало инвестиционный спрос. На данный момент, инвестиционный спрос уже выдохся. Люди оценивают риски боевых действий, блокады, усложненного транспортного сообщения и просто не лезут. Особенно по текущим ценам. 

2. Моряки. Отдельная каста не хуже айтишников. Была раньше. Самые крупные заработки делались в офшорах, на иностранных судах. Квартиры такими людьми обычно покупались просторные, новые, качественные. Это был постоянный приток валюты в регион и в страну. Сейчас эта группа страдает по многим параметрам — сложно сделать визу, сложно привезти валюту (уже выдают налом прямо на борту, а дальше делай что хочешь), курс валюты упал. На низкоуровневых должностях (ниже старпома/2-ого механика) — стало сложнее трудоустроиться с русским паспортом. Итого, одна из самых богатых категорий калининградцев потеряла в рублевых доходах. А косвенно это еще и приведет к падению спроса на различные услуги типа макияжа для жен этих самых моряков.

3. Внутренняя и внешняя миграция с Урала, Дальнего Востока, Казахстана итд. Практически полностью прекратилась из-за геополитических рисков. Люди банально бояться переезжать, тем более в изолированный регион.

4. Военные. Как известно, Калининград — это город «дождей, б*ядей, и воинских частей». Военных в городе и области много, зарабатывать они в последнее время стали явно больше, и останавливаться пока не собираются. Единственная группа, которая может оживить спрос и стать новыми рантье.

5. Обычные калининградцы из других категорий. Тут не надо каких-то особых описаний, все как и везде в стране. Если говорить о вторичке, то ипотечная ставка выросла, при этом покупательская способность упала, деньги населения перенаправлены на накопление на черный день/текущее потребление. Потребность в улучшении жилищных условий есть, но реализовать её по ценам, которые диктовались «московским инвестором», невозможно.

Предложение:


1. Новостройки. В начале 2022 года рынок «новостроек» все еще был в стадии бума. Например, kaliningrad.rbc.ru/kaliningrad/12/05/2022/627cd3849a7947fc6972b8ae



Бум этот, конечно же, заканчивается, застройщики не идиоты. Строить стало сложнее, и с точки зрения логистики доставки стройматериалов, и с точки зрения цен на оборудование, и с точки зрения спроса.
Можно ожидать резкое уменьшение количества новых проектов в городе, что на промежутке 3-5 лет приведет к ограничению предложения новостроек. Но прямо сейчас есть множество проектов, запущенных еще до 24.02.22, и они, конечно же, будут достраиваться и выходить на рынок. Цена до ввода в эксплуатацию, как и везде в стране, дико завышена льготными программами. Что будет после ввода в эксплуатацию — посмотрим.

2. Предложение со стороны продавцов недавно построенной вторички. Многие «инвесторы» сейчас пытаются выйти из жилья, по причине резко выросших геополитических рисков для региона. Особенно это касается иногородних инвесторов, покупателей дополнительного жилья «у моря». Некоторые из них вообще рассматривали это жилье как расположенное близко к шенгенской зоне и к хабам лоукостеров в Гданьске и Вильнюсе. Сейчас это все накрылось медным тазом вместе с запретом на въезд в Польшу и Литву по туристическим визам. Продлится эта ситуация еще долго.

3. Ещё некоторая часть людей продает жилье по причине «эмиграции». Но поток этот относительно мал, большинство людей оставляют для себя жилье на светлое будущее, или же просто выезжают экстренно, без продажи активов. Сидеть в кэше в нынешнее время мало кто готов, а купить жилье в развитых странах, продав хрущевку в Калининграде — невозможно. 


Что прямо сейчас на рынке?

Отслеживаю циан постоянно, наблюдаю сильное увеличение времени экспозиции квартир. Цену понижать не спешат, но все-таки понижают, обычно с шагом 200-300 тысяч, начиная с мая-июня 2022 года. Итого, многие квартиры потеряли в цене 13-15% в рублях с весны.

Что дальше? Мой прогноз

Категории покупателей в городе очень разнонаправленные. Некоторым из них явно выгодно падение курса рубля (то есть, снижение стоимости жилья в валюте). Дно рынка можно ожидать в точке схождения трех факторов:

а) курс валюты уже вырастет, но жилье ещё не успеет отреагировать на этот фактор из-за инерции.
б) будут достроены объекты, которые начинали строить в конце 2021-начале 2022 года.
в) страх «блокады», «ядерной войны», «тотальной войны» еще будет присутствовать.

Итого, берусь прогнозировать дальнейшее падение в рублевых ценах к лету 2023 года, с боковиком как минимум до весны 2024 года.