Ivan Gurov
Ivan Gurov личный блог
18 декабря 2022, 04:01

Обвал цен на недвижимость: мой комментарий к комментариям других участников

Вторичка.
Если человек продаёт квартиру — у него есть диапазон цены, ниже которой он продавать не будет.
(исключение, когда человек избавляется от квартиры)

Новые квартиры.
За счёт ипотек и всяких государственных программ, очень сильно надули рынок нового жилья.
Поэтому тут обвал цен вполне возможен.

Вывод.
Новое жильё будет совершенно точно падать.
Вторичка падать не будет — это как хлеб(когда хлеб дешевел?).
Рынок вторичного жилья просто встанет, т.е. мы будем наблюдать много желающих продать квартиры и мало желающих их купить. 

PS Во всяком случае, я так вижу ситуацию:)
60 Комментариев
  • alvas
    18 декабря 2022, 04:18
    сли желающих купить мало, то единственный способ продать — это снижение цены, соответтвенно и вторичка просядет
      • TAUREN
        18 декабря 2022, 07:24
        Ivan Gurov, если жизнь и рыночные условия  вынудят — продаст
      • alvas
        18 декабря 2022, 07:40
        Ivan Gurov, ты либо дурачок, либо только школу закончил и в силу недостатка жизненого опыта не понимаешь что движет людьми при покупке/продаже квартир, либо тролль…
        • Курц
          18 декабря 2022, 12:16
          alvas, И что движет? Я продаю квартиру уже третий год. Наврядли продам. И мною ни чего не движет. Мне все равно, продам я её или нет.
          • kuzbass_oleg
            18 декабря 2022, 12:20
            Курц, ну значит ты не продаёшь квартиру, а ищешь лоха.
            • Курц
              18 декабря 2022, 14:16
              kuzbass_oleg, Ну вроде того. Да. И так делает как минимум половина, разместивших объявления. И ждать что они вдруг снизят цену, наивно.
              Зачем? Ведь у них нет задачи обязательно продать.
              • kuzbass_oleg
                19 декабря 2022, 06:48
                Курц, Ye Ну их и считать смысла нет. 
            • darkcorp
              19 декабря 2022, 10:42
              kuzbass_oleg, похоже, аналогично и с рынком акций. Те, кто купил по ценам 2021го, будут сидеть хоть 10 лет.
              • kuzbass_oleg
                20 декабря 2022, 09:46
                darkcorp, Тоже вариант, но вот только не всегда правильный. Здесь главное плечи не иметь и что бы деньги не понадобились в неподходящий момент.
          • alvas
            18 декабря 2022, 14:11
            Курц, ты относишься к категории людей, которые занимаются херней (без обид), но не продажей… тебе по факту это не нужно и с такими людьми на данном этапе нет смысла иметь дело, ты просто тратишь время других людей впустую. Но кроме таких как ты есть много людей кто реально хочет купить/продать, и у них это прекрасно получится. 
            • Курц
              18 декабря 2022, 14:22
              alvas, Я занимаюсь сохранением капитала. А попытка продать идет просто фоном. Но не обо мне лично речь, а о том, что таких как я миллионы. И эти люди не будут продавать дешево свои объекты. А раз так, то цена не рухнет. А мелкая возня тех кому срочно кровь из носа нужны деньги- на рынок сильно не повлияет. 
              Бетон- новые деньги.
              Не важно сколько у тебя рублей. Важно сколько у тебя зафиксированного капитала в недвижке.
              • alvas
                18 декабря 2022, 14:58
                Курц, 
                А попытка продать идет просто фоном
                еще раз, то что вы делаете это не продажа, вы не продаете квартиру, у вас нет цели продать, единственный наверное вариант когда вы продадите — это если придет дурачек с большим кошельком, но таких как раз очень мало..
                Но не обо мне лично речь, а о том, что таких как я миллионы. И эти люди не будут продавать дешево свои объекты.

                еще больше людей которым продать нужно, именно нужно… и они будут снижать цену… у меня в доме в соседнем подъезде так люди продавали, им реально нужно было продать, помучались 4 месяца и начали снижать, с 9,5кк цена думаю улетела в район 8-9кк… я 5 лет назад квартиру продавал, и было тоже самое, пол года херней страдал, с такой же логикой как у вас, но потом реальность показало что пора завязывать с играми и продал, пришлось скинуть на 100к, хотя мог изначално в карман их себе положить если бы не сидел не ждал покупателя как вы и таких примеров миллионы:
                1) развод — побежите продавать, и выйдет дешевле
                2) выросли дети и им нужно где-то жить — продают треху и покупают 2-ку и 1-ку
                3) потерял работу, ипотеку не тянешь — продаешь и едешь в более дешевое жилье
                4) родились дети — продаешь 1ку и берешь 2ку или 3ку
                5) кто-то в семье серьезно заболел и нужны деньги — продаешь быстро, по низу рынка
                6) уезжаешь в другую страну через месяц — продаешь быстро
                еще много можно вариантов написать и вот этих людей куда больше чем таких как вы, которым нужно поиграться


                Бетон- новые деньги.Не важно сколько у тебя рублей. Важно сколько у тебя зафиксированного капитала в недвижке.
                Это отдельный разговор… расскажите это людям в моногородах и приграничных городах… как по мне, люди начинают понимать что недвига может висеть мертвым грузом и за нее еще нужно платить, люди видят что есть альтернативы. К примеру, в моем городе на 10кк можно купить неплохую двушку или среднюю 3ку, но если я хочу сохрать таким образом деньги, то почему бы мне не купить в тех же Эмиратах? почему бы мне не купить облигации банков которые дают 12-17 годовых, вместо 2-3 как с недвигой?


      • darkcorp
        19 декабря 2022, 10:41
        Ivan Gurov, обратите внимание на Воркуту.
    • alvas, единственный способ продать — это снижение цены,
      В начале 1990-х. слова — «Продать и деньги» были ругательными, в виду дикой инфляции практиковался обмен, бартер в переводе на иностранный язык.  Так вот квартиры  легко уходили бартером и  за однушку получали одну ржавую жигу, за трешку одну ржавую иномарку. Никто с недвижимостью на руках не страдал, всё улетало легко. В провинции были случаи обмена однокомнатной квартиры на импортный видеомагнитофон. Нужно сказать, что видеомагнитофоны использовались для просмотра порнофильмов и боевиков дома богатыми олигархами и кооператоры такие бытовые видеомагнитофоны использовали в видеотеках, подобие кинотеатров на 10-20 мест, куда приходили желающие для просмотра боевиков и порнофильмов за деньги на обычном кинескопном, черно-белом телевизоре.
      • alvas
        18 декабря 2022, 15:04
        Диванный аналитик-практик, не слышал чтобы на магнитофон квартиры меняли, ожет быть в варкуте?)) вот то что всяике схемы обмана были — это да, но это никак не относится к теме… опять же, даже с бартером будет всегда торг и дисконт к рыночной цене квартиры, так что мое утвержение собственно не меняется, хотите быстро продать — снижаете цену
  • Вадим вадим
    18 декабря 2022, 07:25
    Вы 2008 год не помните)))тогда квартиры сложились пополам
    • Сергей Иванов
      18 декабря 2022, 07:53
      Вадим вадим, вы правы но тогда деньги были еще и средством накопления, а сейчас это временный талон который печатают как не в себя. сейчас государство не дает искусственно упасть ценам за счет печати бабала. тогда этого не было. 
  • Кидровский Валерий
    18 декабря 2022, 08:11
    Зарплаты выросли в 2 раза с 2008 года, и недвижимость тоже. Так что ничего падать не будет. В ценах 2008 года все стоит точно также.
  • Сергей Нагель
    18 декабря 2022, 08:54
    Учитывая постепенную эскалацию военных действий в Европе цены на недвижимость могут показать удивительные виражи.
  • Sarumyan
    18 декабря 2022, 09:26
    Ерунда какая-то, пока надувались цены на новостройки цены на вторичку не держались на месте, а надувались вслед за новостройками. Среди вторичек достаточно найдется квартир, которые покупались условные 5-10 лет назад, сильно ниже текущих цен, и продавец может двигаться по цене в широком диапазоне при желании продать. А еще конкретно в Москве должны как-то продаваться квартиры полученные по реновации, у которых вообще нет условной цены покупки и цену продажи будет диктовать рынок
    • Kluge Eule
      18 декабря 2022, 15:05
      Sarumyan, почему они ДОЛЖНЫ продаваться? Это просто обменянное жильё, причем не факт что из худшего в лучшее качество, многие пятиэтажные хрущёвки по сравнению с новыми новостройками по качеству это как элитное жильё…
  • Gneshek
    18 декабря 2022, 09:28
    Многие привыкли жить в догмах, что недвижимость нерушимый источник дохода или сохранения капитала. Только времена меняются. Я ещё лет 10 назад мечтал построить торговый центр и от сдачи квадрато-метров жировать. Сейчас понимаю, что торговые центры это мертвый бизнес. За интернет торговлей будущее.
    • Курц
      18 декабря 2022, 12:18
      Gneshek, Почему вы уверены, что интернет торговля не обвалится в скором времени? Ведь обычно случается то, чего не ждали и если вся толпа ринется в инет торговлю… Ну вы поняли аналогию с недвижкой.
      • kuzbass_oleg
        18 декабря 2022, 12:37
        Курц, потому что издержки меньше, а цены ниже. поэтому интренет торговля сожрёт ТЦ.
  • Gneshek
    18 декабря 2022, 09:29
    RoboScalp, Других расчётов у меня для вас нет.©Хы хы
  • Union_Jack
    18 декабря 2022, 09:29
    Обычно падение недвижки вангуют именно те у кого ее нет, а также нет возможности ее купить. То есть нищеброды обыкновенные, коих у нас большинство. У кого есть деньги — тот молча покупает.
    • kuzbass_oleg
      18 декабря 2022, 12:39
      Union_Jack, ну не всегда. у меня вот деньги есть, а недвигу я не скупаю ибо невыгодно. лучше купить лукойл или сбер. доход будет гораздо выше.
  • Stakinger
    18 декабря 2022, 09:57
    Сейчас после нового года как снова начнут вылавливать у метро и в магазинах-вот тогда все резко начнут скидывать квартиры по низким ценам и бежать из страны.
    • Dr. Кризис
      18 декабря 2022, 11:48
      Stakinger, Все полуспокоились. И им ещё сообщили, что ничего не будет :)
  • Дэн
    18 декабря 2022, 10:20
    Цены ИМХО сейчас нормальные. Если не будут покупать квартиры, значит будут снимать. Можно будет повременить с продажей и посдавать ее.
    Халявы не будет. Дураков нет.
    • kuzbass_oleg
      18 декабря 2022, 12:39
      Дэн, дураков полно, посдавать, можно но не выгодно.
      • Дэн
        18 декабря 2022, 18:04
        kuzbass_oleg, правда у всех своя. Покупателю хочется купить максимально дешево, а продавцу продать максимально дорого. Я вот сейчас продаю квартиру в Москве. Продажи нет, но это не означает, что с 290 000 за метр я буду скидывать в угоду хотелкам покупана. Не продам — буду опять сдавать. Но продавать буду только дорого и никак иначе. Благотворительностью не занимаюсь
        • kuzbass_oleg
          19 декабря 2022, 06:55
          Дэн, Это ты сегодня так думаешь, а когда если рынок повалится то мысли твои изменятся очень, очень резко. Я вот ещё недавно считал что бакс по 58, это очень дорого. А сейчас так не считаю. Смешно правда. Сейчас жалею что мало купил, очень мало исходя из сегодня. 
          • Дэн
            19 декабря 2022, 09:40
            kuzbass_oleg, если он повалится (а с чего ему валиться в Москве?), то просто сниму с продажи вообще. В любом случае все отрастет обратно, а может и еще дороже будет.
            У рублебакса коррекция, КМК, жду ниже 50 в любом случае.
            • kuzbass_oleg
              20 декабря 2022, 09:41
              Дэн, А выставляешь зачем? Ясно же, что ценник завышен.
              • Дэн
                20 декабря 2022, 09:53
                kuzbass_oleg, 290к норм ценник в рынке по Москве
                • kuzbass_oleg
                  20 декабря 2022, 10:06
                  Дэн, Не знаю, но верю.
        • kuzbass_oleg
          19 декабря 2022, 06:59
          Дэн, И ещё вот, 1ка получается 14.5 а сдача 35-40 тыр.  ты на аренде теряешь в год 700 тыс. Как грится это твой выбор.
          • Дэн
            19 декабря 2022, 09:43
            kuzbass_oleg, Если я скину цену, то окажусь уже как бы покупателем. И за эти крохи уже тоже самое не куплю. Смысла в этом нет.
            Это такой же рынок. И я хочу заработать, а не потерять. И если вдруг актив подешевеет, то я не буду нестись сломя голову его продавать по любой цене. Просто буду ждать своей цены
            • kuzbass_oleg
              20 декабря 2022, 09:44
              Дэн, Ну это тоже стратегия, только вот купить не сможешь. Ибо денег то нет, они в хатке вложены. Тут как кому нравится, я вот тоже по 100 Сбер не продал, но и купить много не смог, потому что уже в позиции. 
              • Дэн
                20 декабря 2022, 09:54
                kuzbass_oleg, Ну норм стратегия. Сбер нужно докупать. Рано или поздно будет 200
                • kuzbass_oleg
                  20 декабря 2022, 10:07
                  Дэн, Да, только вот вопрос почём докупать, по 135 или по 100. Как грится разница есть.
  • R🐼G
    18 декабря 2022, 10:33
    Большая часть рынка вторички — это альтернатива (размен/съезд/переезд). Он будет жить при любых ценах. 
  • павел
    18 декабря 2022, 12:23
    Если поднять налоги на недвижку и коммуналку в разы, будет больше желающих избавиться от лишней недвижки
    Низкая субсидируемая коммуналка должна быть только на единственное жилье, а не на 20 запасных квартир
    • Дэн
      19 декабря 2022, 09:47
      павел, цена аренды просто вырастет. И всё
      • павел
        19 декабря 2022, 12:54
        Дэн, да властям самим давить надо эту квартирную мафию, если революций не хотят как в 1917. на взятки купили хаты по льготной ипотеке, сдали  посуточно проституткам в аренду, которых они же и крышуют. а обычные люди не могут по таким ценам брать.
        • Дэн
          19 декабря 2022, 14:30
          павел, в любом мегаполисе в мире недвижимость стоит дорого. Это аксиома. Нет денег у простых людей? Есть места, где можно купить недорого. Воркута, например. По сеньке шапка должна быть
          • павел
            19 декабря 2022, 14:54
            Дэн, ок, так и было условно до 2018-2019 года, но рост последних трех лет исключительно за счет льготной ипотеки всем подряд и хоть на 20 квартир. она исказила все цены. где еще в мире льготная ипотека в столицах?
            • Дэн
              19 декабря 2022, 15:25
              павел, в европе и сша ипотека под 2-3%. Куда уж льготнее? Где-то вообще отрицательные % ставки. И ипотеку не берут для инвестиций. Арендой не перекрыть %. Поэтому брали те, кому реально надо. Да и брали явно в таких районах, куда не от хорошей жизни едут — всякие человейники и прочие гетто
  • Russian Fantasies
    18 декабря 2022, 12:31
    Если прилетят самолеты НАТО то конечно недвижка уйдет в пике. А так солнецеликий обещал же с 2 мя детьми льготная ипотека. Сейчас многие под эту льготу попадут. 
  • Михаил Забураев
    18 декабря 2022, 13:44
    и какая вилка  между вторичкой и первичкой?
  • Kluge Eule
    18 декабря 2022, 14:59
    На самом деле на рынке недвижимости больше важна не текущая цена недвижимости, а ожидания движения цены, большинство предполагает что цена будет или расти или падать и исходя из ожиданий формирует цену.

    Если и покупатели и продавцы начинают ожидать снижения цен, ибо завтра будет дешевле чем вчера и убыток будет больше чем вчера, к примеру цены 2008 года когда однёшка в Капотне стоила 150.000 долларов(3,6 миллиона рублей при курсе 24 рубля за доллар), цен 2014 года когда та же однёшка стала стоить 175.000 долларов (6 миллионов рублей при курсе 35) то при ожидании падения цен скидывать будут по текущим ценам в 100.000 долларов (6 миллионов рублей при курсе 60), если курс доллара вырастет до 120 рублей за доллар, то цена квартиры 6.000.000 рублей падает со 100.000 долларов до 50.000 долларов что для эмигрантов, релокаторов, программистов, айтишников, а также для иностранных инвесторов либо для семей давно уехайших из России и имеющих недвижимость с 1990-2000х годов, когда её цена была 10.000-50.000 долларов станет сигналом с срочной продаже. 

    А подробнее можно почитать у меня ))
  • Kluge Eule
    18 декабря 2022, 15:01
    На рынке недвижимости всегда есть вынужденные продажи по текущей цене – разводы, банкротства, делёжка наследства, эмиграция, в таких ситуациях продавцы не ждут подходящей цены, а продают по текущей цене, а текущая цена определяется исключительно суммой кредита предоставленного банком покупателю.
  • Kluge Eule
    18 декабря 2022, 15:06
    RoboScalp, у меня есть и расчёты и аналитика ))
  • Kluge Eule
    18 декабря 2022, 15:08
    Сейчас цена на типичную квартиру завышена в 3 раза по сравнению с ценой квартиры подсчитанной по доходному методу от сдачи в аренду на 25 лет. Долго такая ситуация продлится не сможет, плату за аренду массово в 3 раза не поднимут, значит продавцы вынуждены будут снижать цену жилья. В три раза не снизят, но в 2 раза — реально вполне... 
  • Kluge Eule
    18 декабря 2022, 20:32
    Ситуацию частично заморозит покупка недвижимости наследниками погибших в СВО, так как при выплате в 5 миллионов рублей, если покупаемая квартира для проживания семьи погибшего, то 5 миллионов и будет реальная цена покупки. Так же как во многих деревнях в настоящее время цена любого дома, почти независимо от его качества, равна сумме материнского капиталла, в 2022 году это 693 тысяч рублей поэтому все дома в деревнях стали по 693 тысячи рублей, здесь будет такой же эффект, если выплаты за погибшего 5 миллионов рублей, то все квартиры стану по цене 5 миллионов рублей, если выплаты будут по 7 миллионов рублей, то и квартиры будут по цене 7 миллионов рублей и т.д. что думаете?
  • ДокторЗло
    19 декабря 2022, 16:04
    Автор абсолютно прав. Ниже напишу о том, что знаю точно. Итак, Сочи.
    Первичку взвинтили нереально. Особенно умиляет, когда из старого санатория сделали а-ля панорамные окна и продают это говно по 2-3 млн. за м². Покупателям в подарок даётся надежда, что через 3 года, когда закончится стройка, цена будет 5 млн. Лохи не вымрут, так как народ активно покупает такое.
    Касаемо вторички. Так же, автор грамотно отметил, что есть уровень цены, ниже которой просто не будут продавать люди свои квартиры.
    Скидывают сейчас или откровенно криминальные объекты, которые под снос, или черновую отделку, так как сделать качественный ремонт нереально.
    С момента объявления мобилизации у нас в городе прошло всего 3 сделки по квартирам, где хозяева сваливали в срочном порядке. Да, там ценник был в 1.5 раза ниже нормального. И такие квартиры купили за сутки.
    А вот после этого уже месяц ездят «инвесторы», которые думают, что хозяин будет сказочно рад, если ему предложат ценник в 1.5 раза ниже объявленного.
  • ДокторЗло
    19 декабря 2022, 16:08
    Часть 2. Все не вместилось в 1 пост.
    И когда такие «бодрые инвесторы» приходят и предлагают при условной цене квартиры 60 млн, мы за 40 так и быть возьмем, в 100% случаях отправляются в пешее путешествие на юг.
    Да, владельцы готовы торговаться в пределах 10-15% в зависимости от ситуации, но не более.
    И никто не отдаст квартиру дешевле стоп-линии, которую установил в голове.
    Наоборот, если отдают, это повод задуматься о «подводных камнях» такой недвижимости.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн