20 января 2023, 23:40
Рост недвижимости?
Сейчас модно разговаривать на тему недвижимости и ее вечного роста.Но почему недвижимость должна расти?
Что произошло за последние 3 года с потенциальными покупателями:
— часть населения, у кого были накопления, на фоне стрессовых событий влезло в недвижимость, дабы сохранить средства /гарантировать себе пенсию.
— те кто хотел купить квартиры, в большинстве смогли реализовать это желание. (доступные кредиты, государственная поддержка, «якобы нулевая ипотека».
— те кто не мог себе позволить ипотеку ранее, возможно смог влезть в этот поезд, набрав кредиты на первоначальный взнос, ипотеку.
— другая часть как не могла взять, так и не сможет никогда.
Что значит покупка квартиры у застройщика? По факту это финансирование нового предложения. Это как акции размывают разными SPO, вот тут тоже самое, но с лагом по времени.
То есть рост предложения, снижение спроса( те кто взял ипотеки на 30 лет, с большей вероятностью стали пропащими для рынка) на вторичку, снижение доходности от аренды. Общая экономическая ситуация не располагает к росту доходов, а вот рост бытовых расходов будет.
Хорошей бесплатной аналитики нет!1) Летом все кричали, что дали 412 а не 967 иза высокой ставке, сейчас стало понятно что ставка здесь не причем.Все как обычно летний дивиденд равняется зимнему 2)Сейч...
НМТП — одна из потенциальных целей для каких-нибудь ракет с Украины:( Это вот реально настораживает.
Зато, цена на акцию тогда будет «сладкая».
Нет худа без добра...:)
200% + 200FS ТОП КАЗИНО CASINO X
200% + 200FS JOYCASINO бонус топ в мировом казино по промокоду
200% + 250FS RAMENBET новинка казино
Условия по промику для всех брендов
наз...
Самый лучший список онлайн кaзино (online cаsinо) на реальные деньги в 2024 году.
Рейтинг лучших ТОП 10 онлайн Казино ( Casino Online ) для игры на реальные деньги. Официальный рейтинг Каз...
baobab, там оферта через три года, да и кредитный рейтинг дабл А+
SOrRos, согласен. Фамил уже не раз обманывал.(
Но когда-то может и верно сказать...)
Добрый день !
Подскажите
Долг/EBITDA >1 уже больше года.
Согласно див. политике в, этой ситуации должно быть направлено на дивиденды от 50% до 75% FCF, но не менее 50% скорректированной чист...
FrBr, тут идея такая что сбер растет каждый год, и растет его дивидент. ну и цена акции растет. поэтому да дешево. 240 будет до 20 декабря полюбому скорее всего больше. ну и ключ вечно не будет бол...
Роснефть возобновила выкуп собственных акций на открытом рынке — Сечин
Москва. 29 ноября. ИНТЕРФАКС — «Роснефть» (MOEX: ROSN) вернулась к покупке акций в рамках buyback.
«В условиях высокой волати...
Сергей Хорошавин, может
Кукую цену вы напишете в объявлении?
На что будете ориентироваться, чтобы не продешевить?
Это поможет лучше понять причину вялого падения цен на фоне лютого пи**еца в жизни)
$100, знакомая в том году, говорила что недвижимость очень ликвидный товар. После начала СВО, они с мужем решили уехать из России и выставили две квартиры на продажу. Прошел почти год и до сип пор продать не получилось( а это хорошие квартиры в новостройках)
Пытались делать дисконты в 25 процентов от цены застройщика(объекты уже готовые ), но тоже спрос нулевой.
можно много расзлясовывать, вопрос: всех дебилов туда загнали?
а дальше, как оценивать
цена пойдет, куда пойдет, в чем ее измерять через 5 лет ) кто дерево любит, кто зелень или голду.
Но бетон в РФ это круто, под крепостное право от Сбера
невысокая кадастровая стоимость и невысокая ставка налогобложения
Но это сиюминутное положение
Завтра могут пересчитать кадастровую стоимость и будет она приближена к рыночной.
И это произойдет !! https://smway.ru/izmenenie-kadastrovoy-stoimosti-v-2022-i-2023-godu/?ysclid=ld5guwdzyv641994443
например сейчас квартира по кадастру стоит в районе 2 миллиона, а рыночная около 8-ми
Вот прикиньте что произойдет при пересчете кадастра.
Налог на квартиру утроится или учетверится
а если чуточку подкрутить ставку налога — то удесятерится
Вот тогда для инвесторов в «самы ликвидный актив» (бетон) и будет Ой!
И самое прикольное — государство в этом заинтересовано!
И куда же пойдет цена?
Если же цены резко пойдут вниз, то ипотечники начнут массово бросать невыплаченные квартиры, т.к. проще будет забыть про уже уплаченные взносы и купить по новой подешевевшую в разы недвигу, а банки завалит сброшенный ипотечниками неликвид и банкротства застройщиков, не сумевших вовремя рефинансировать кредиты.
Короче — падение цен на недвигу приведет к массовым банкротствам системообразующих банков и крупнейших застройщиков, поэтому цены будут держать во что бы ни стало. Точно также будут подходить и к налогу на недвигу. Повышать будут плавно и достаточно постепенно, чтобы не допустить обрушения рынка, т.к. см выше.
Означает ли это, что резкого падения цен на жилье быть не может? Отнюдь. Но в случае таких проблем в экономике, когда сдержать обвал цен на недвигу окажется невозможным — большинство потенциальных покупателей недвижимости будет уже озабочено не покупкой квартиры в Москве или Спб, а ценами на рассаду и картошку в родном Мухосранске, куда придется вернуться из-за резкого всплеска безработицы и преступности в столицах. Вот такой парадокс.
Переключая каналы, конечно. Но ему не пофиг на системообразующие банки и строительные компании, которые начнут массово банкротиться при резком падении цен на жилье. Именно поэтому государство последовательно их и поддерживает, не допуская тем самым обвала цен на недвигу.
Последний кратный обвал цен на недвижимость был после кризиса 1998 года, но тогда еще не было ипотеки и строительные компании были намного меньше. Так что для кратного обвала цен необходим сейчас кризис еще большего масштаба. Что будет при этом с уровнем доходов потенциальных покупателей недвижимости — представьте сами.
Ирония в том, что обвалы цен на недвижимость в разных странах мира происходят и не так уж редко. Но именно в такие моменты у потенциальных покупателей недвиги меньше всего желания и средств на ее приобретение.
— государство повышает налоги, а недвижна это такая штука в которой избежать налогов нереально
То есть государство получает деньги в прогнозируемом и немалом обьеме
— на рынок выходит огромнейший слой людей которые даже не мечтали о квартире пока ценник был невменяемый
— застройщики банкротятся? государство типо вливает в них бабло собранное с населения
— банки? им просто смягчат нормативы
Государству плювать с высокой колокольни на этот «огромнейший слой людей». И между прочим совершенно правильно плювать. Поясняю —
Представим себе, что в Мск есть пара миллионов семей с нерешенными жилищными проблемами, которым мешают высокие цены на недвигу. Не забываем, что помимо Мск и МО в РФ есть еще 120 милл. населения, уровень доходов которых не позволяет переехать в Мск с покупкой недвижимости или купить квартиру в Мск для деток, чтобы выучились там и остались жить, а потом папу с мамой забрали к себе когда подойдет пенсия.
Так вот когда цены снизятся — 2 млн. бесквартирных жителей Мск придется конкурировать со 120 млн жителей РФ, которые так же сильно хотят перебраться в Мск или устроить там жизнь своих детей, как бесквартирные москвичи — хотят квартиру. И наши 2 млн проиграют снова, т.к. спрос 120 оставшихся млн. будет продолжать держать цены на недоступном для них уровне.
Определяющую роль в ценах на недвигу в столицах играют два фактора — разброс в доходах и уровне жизни в столицах и остальной стране и ипотека, позволяющая включить в игру будущие располагаемые доходы. Вот этот тандем и разгоняет цены, все остальное неважно.
Запрети завтра ипотеку и дай возможность покупать квартиры только за кэш и завтра же цены упадут в разы. Создай во всей стране такие же условия по доходам и услугам как в Мск — и цены в Мск упадут минимум вдвое. А вместе мультпликация этих двух факторов и дает тот уровень цен, который мы сейчас видим.
Вот мощный кризис, при котором уровень жизни в Мск упадет в разы тоже может резко снизить стоимость московской недвиги, только она при этом и тем 2 млн. бесквартирных «москвичей» станет ненужна, они спокойно уедут домой, в родные Мухосрански.
Так что можно совершенно спокойно констатировать, что любое падение цен недвижимости в Мск будет сопровождаться примерно равным падением уровня жизни и доходов основной массы жаждущих купить там квартиру и никак не повысит доступность недвижимости. Вот такой вот невеселый парадокс.
Кадастр повышается.Медленно повышается налоговая ставка, цена постепенно снижаются.
А через 2-3 года налог становится весьма ощутимым и обременительным для инвесторов в бетон
Это совершенно очевидно. И точно также плевать на конкуренцию 2мл москвичей против 120 млн россиян
Это сгладит кривую падения цен и увеличит количество облагаемого налогом населения.
Это для нашего вороватого государства очень хорошо.
Но влипли они конечно, конкретно. Всё жадность владельцев и погоня за KPI департаментов ипотечного кредитования.
поэтому обвала не будет, а будет медленное снижение в течении 2-3 лет
Не даст государство такой возможности, обложит непомерной данью вторую и далее квартиру и я кстати ЗА это.
С того времени в недвигу направили эскроусчета, маткапитал на первого ребёнка, кучу детских пособий, страх ковида, страх войны, страх блокировки счетов богачей за границей и т.д.
Ситуация не может продолжаться вечно и её точно нельзя назвать рыночной.
В России население сокращается по миллиону в год, так что через несколько лет сдать хату будет настоящей проблемой, правда может случиться гиперок и тогда даже в минусах недвига станет прибыльной :)
сейчас же тенденция к уменьшению метража
Ну и на счет просадки цен на недвижимость в разы, это может произойти. Только в этом случае все уже будет не иметь смысла так как там должен быть черный лебедь таких размеров что 2008, 2014 и 2019 вместе взятые будут казаться цветочками, а фонда, акции, облигации пойдут на дно вместе или задолго до недвиги ихмо.
Живите на улице с голой жопой, всем пофиг)
Если не знаешь куда вложить деньги — бери метры) а лучше ипотеку
А мне кажется он и растёт на том, что куча идиотов лезет в кредит, покупая автохлам конца второго срока Путина, или недвижку конца чётвёртого.
— О, Боже, деньги сгорят!!! Надо добрать кредит и потратить!!!
— Ну как?!
— Прав был, деньги обесценились!
— Как?
— Квартиры с машинами подорожали!
— Ну ты же брал кредит, поэтому и подорожали.
— Зато доволен как слон!
— А будешь ли ты доволен, если цены упадут, а тазик сгниёт и сломается?!
— Не упадут\не сломается!
— Понятно… завтра пятница, не забудь 14й (из 180) платёж банку сделать, слоняка))
Чем история то кончилась?!.. Тем что теперь рынок недвиги и авто в тотальном упадке?!.. Никто ничего не покупает:
а) в принципе
б) без кредита
Кругом одни аферисты и спекулянты, которые безуспешно пытаются продать конский навоз по цене золота. И у них есть только 1 шанс это сделать, если сбудутся условия:
а) новая девальвация
б) продолжение снижения ставок по кредитам
в) поддержка государства (каждому мариупольцу по фольцу)
А народ глуп в основной своей массе. Был бы умнее, глянул бы на заброшки в США, где люди оставляли целые города с машинами, домами и вещами, забирая только чемодан одежды… и переезжали в другую локацию, где Илон Мозг придумал какой-то цивильно-распильный бизнес, привлекший деньги из Коннектикута в Маскочусетс. Тоже самое будет потом и с другими странами, будем ездить и искать работу, оставляя жильё таджикам, родители которых его когда-то массово строили.
Представили такую прекрасную Россию будущего?!)))
Знаете чем следующие поколения ответят на такие условия?! Отказом от размножения, отказом от брака. И продолжат жить с родичами.
Ну, и кто выиграл?!))) Ну чё, сдали жильё, жидьё-жульё?!))) Ну чё, дожили до пенсии в 70?!)))) Володька вас всех переиграл! Сиди теперь, на свой серый бетон смотри изнутри и радуйся!
— Но это же областной центр! Здесь всегда спрос будет среди хорошо зарабатывающих работяг!
— В твоей теории есть изъян. Работяги зарабатывают плохо. А хорошо зарабатывающие имеют своё жильё. В России выгоднее сэкономить на зарплате персонала и купить несколько квартир себе и родственникам, чем платить им нормально и забирать часть денег обратно через аренду «двушки в областном центре»
начнем с того, что нормальный бетон куда безопаснее для большинства населения. Откройте статистику москухни по ЛЧИ сколько там сливает и сколько хотя бы обходит ставку офз из всех участников? На дистанции еще хуже, 99 процентов спекулей сливают. С периодичностью раз в пол года тут появляются посты от людей которые все потеряли, одни купили с плечом китайский тал по совету брокера, другие галю от Бренсона, а кто то вообще залетел в минус -300 % доверяя депозит одному известному хуру или еще хуже купил нефть по -37. В некоторых постах у людей долги на десятки миллионов при зарплате 50-60 тр. Некоторые насмотревшись инфоциган брали кредиты под залог бетона.
И вот если бы эти товарищи просто купили бы нормальный бетон возле станции метро или где то в центре областного центра, они бы уже сделали около х2 от цены 2018 года + получали бы арендную плату.
И да, недавно знакомый жаловался что, найти нормальное съемное жилье большая проблема. Нормальные варианты в относительно новом кирпичном доме уходят в течении пары дней, и даже больше скажу, 7 из 10 объявлений будет фейк от риэлторских агентств.
Я жалуюсь что бабу нормальную снять проблема. Это означает что в стране дефицит баб или то что у меня проблемы с деньгами?!)))
На улице дофига машин ездит, ещё вчера они стояли никому не нужные на Авито, а потом ФРС придумала коронавирус, ковидные чеки и подкрепила всё легендой о дефиците чипов… и вдруг этот хлам стал старше, дороже и реже… реже попадаться на Авито, на улице столько же.
Можно ли утверждать что его ценность выросла? Формально да. А на самом деле?!?!.. Так что всегда можно создать такие условия, когда люди будут драться и за блины с лопаты.
Те кто хочет сдать квартиру все ломят одинаковую цену, которая выгодна им, и не выгодна съёмщику. А лезет он в этот жир ногами, от безысходности. Поставила бы его жизнь в такую безысходность, где у него даже на съём денег нет, то он бы и не рассматривал варианты аренды… У безысходности много стадий, но нельзя ею оперировать, когда делаешь выбор, иначе Буриданов осёл на выходе получится.
Чет у вас в одном предложение — «купили бетон — дураки»
А следом «были бы умными — купили бы бетон»
Бетон — ОЧЕНЬ рискованная инвестиция.
Законодательство России позволяет отжать ЛЮБУЮ квартиру, по закону.
Абсолютно ЛЮБУЮ
И во вторых — ликвидность этой инвестиции чрезвычайно низкая
Это и есть, кстати реальная инфляция, и она запредельная, а не изменение стоимости комбикорма, от которого гарантирован рак к шестидесяти годам.
Часть платежеспособных специалистов просто перестали переезжать в столицы. У крупных работодателей треть и более хорошо оплачиваемого персонала сидит в своих 'Рязанях-Самарах-Нижних" на удаленке. Если и берут ипотеку, то в родном регионе.
А те, кто раньше снимал из местных москвичей и петербуржцев, купили своё жильё тоже. И съехали от арендаторов.
Ещё и забег от мобилизации до кучи…