Morgan Stanley Wealth Management предсказал крах коммерческой недвижимости в США

В своей статье "Почему акции США остаются уязвимыми" главный инвестиционный директор (Chief Investment Officer) Лиз Шалетт пишет о крахе в секторе коммерческой недвижимости (CRE) США, который может быть сравним «Великим финансовым кризисом» 2008г. По ее словам, рынок сталкивается с «огромным потрясением», поскольку ожидается спад коммерческой недвижимости примерно на 40%.

В частности, что она пишет:

Американские акции закрыли первый квартал солидным ростом. Индекс S&P 500 вырос на 7%, а высокотехнологичный Nasdaq вырос на 17%, что является одним из лучших кварталов с 2020 года. Индексы выросли примерно на 15% и 20% соответственно от минимумов 2022 года, что побуждает многих инвесторов объявить, что медвежий рынок закончился. Но мы считаем, что такое мнение преждевременно.

Сегодняшняя устойчивость фондового рынка, даже перед лицом крайней волатильности рынка облигаций, демонстрирует, что инвесторы продолжают игнорировать реальные риски для экономики и корпоративных доходов. Инвесторы, похоже, действуют довольно узколобо, сосредоточившись только на потенциальном снижении долгосрочных процентных ставок до уровней, существовавших до пандемии, поскольку более низкие ставки означали бы более высокую стоимость акций. Вдобавок к нашей обеспокоенности возникают проблемы с другими классами активов, особенно с теми, которые уязвимы к более высоким ставкам и ужесточению стандартов кредитования. Крах на этих рынках может окажет влияние на инвестиционную среду и экономики в целом.

Активы, за которыми стоит присматриватьЭто два класса активов — коммерческая недвижимость и частные рынки венчурного и частного капитала. Они требуют особого внимания.
Коммерческая недвижимость (CRE): инвесторы сосредоточили свое внимание на этом секторе, учитывая значительную долю региональных банков в кредитовании CRE. Однако еще до потрясений в банковской отрасли CRE столкнулась с рисками, связанными с долгосрочными тенденциями, поскольку удаленная работа угрожала офисному подсектору.Более того, в настоящее время сектор сталкивается с огромной «стеной рефинансирования» (refinancing wall): более половины из 2,9 триллионов долларов ипотечных кредитов выданных для коммерческой недвижимости, будут подлежать рефинансированию в ближайшие пару лет. Даже если текущие ставки останутся на прежнем уровне, новые кредитные ставки, вероятно, будут на 3,5–4,5 процентных пункта выше, чем для многих существующих ипотечных кредитов CRE. Цены на коммерческую недвижимость уже снизились, и, по прогнозам аналитиков Morgan Stanley, цены могут упасть на 40%, соизмеримо с уровнем падения во время финансового кризиса 2008 года. Такого рода проблемы могут навредить не только отрасли недвижимости, но и целым бизнес-сообществам, связанным с ней.
Частные рынки венчурного капитала (VC) и прямых инвестиций (PE): крах Silicon Valley Bank подсветил и без того напряженную отрасль венчурного капитала. Предприятия, поддерживаемые венчурным капиталом, продолжают сжигать свои денежные резервы, а дополнительные денежные вливания менее вероятны, поскольку венчурные компании (VC) и поддерживаемые ими бизнесы сталкиваются с более высокими капитальными затратами и ограниченным доступом к финансированию. Эти вызовы, вероятно, будут иметь косвенные последствия для экономики и рынков в целом: в компаниях, финансируемых венчурным капиталом, работает более 5 миллионов человек, и они приносят доход многим компаниям, акции которых обращаются на бирже.В сфере прямых инвестиций возможности существуют, учитывая, что в отрасли имеется примерно 2,3 триллиона долларов доступного капитала, который она может использовать. Тем не менее, рынок в целом, вероятно, столкнется с многолетним замедлением привлечения новых средств, поскольку инвесторы переосмысливают свои капитальные вложения в условиях рыночной и экономической неопределенности. Более того, неясные экономические перспективы означают, что инвестиции, которые фирмы прямых инвестиций сделали в портфельные компании за последние пару лет, сталкиваются с рисками уценки, и этим компаниям самим могут потребоваться вливания капитала.
Акции по-прежнему уязвимы
Важно помнить, что лишь немногие отрасли и классы активов существуют в вакууме. Падение цен и переоценка в этих более неликвидных стратегиях в конечном итоге влияют на рынок в целом.Акции США, даже самых мощных технологических и потребительских товаров, вряд ли будут защищены. Рассмотрите возможность перебалансировки своего портфеля с пристальным вниманием к вероятности снижения оценки по классам неликвидных активов.Если вы думаете об альтернативных инвестициях, помните, что CRE, VC и недавние инвестиции в PE особенно уязвимы. Рынок частного кредитования остается нашим предпочтением среди наших стратегий (частного рынка) в течение следующих 12 месяцев.
Рекомендация Лиз Шалетт

Рассмотрите возможность ребалансировки своего портфеля с учетом возможных потерь по вышеописанным классам активов.

В IPO амер.стартапов я не играю и вам не советую, пока снова ФРС не запустит количественное смягчение или еще какую-нибудь программу, которая будет раздавать бесплатные деньги крупнейшим амер.банкам. Пока деньги дорогие убыточные компании или с трехзначными значениями P/E  не в фаворе.  
                                                                                                                       
Так стоит ли после этого инвестировать в американские фонды недвижимости (REITs ?). Можно подождать, пока все упадет.

На что стоит обратить внимание:

1. Ставка ФРС. Очевидно, что снижение ставки сделает этот сектор главным бенефициаром данного решения, потому что средний уровень долга у REITs США достигает 5-6 EBITDA. Но даже после этого выживут не только лишь все, поэтому см.п.2.
2.При выборе конкретной компании помимо перспектив роста компании нужно принимать во внимание уровень долга и объемы его погашения в ближайшие 2 года.
3. Если ФРС еще поднимет ставку, то падение данного сектора неизбежно, и можно подставлять «корзинку» для покупок как раз на уровнях обозначенных Morgan Stanley.

Не является инвестиционной рекомендацией.

Больше новостей и идей будет размещено на Дзен