Как заработать на ликвидации Seritage Growth Properties

Особые ситуации — спин-оффы, слияния и поглощения, ликвидация — позволяют инвесторам заработать при возможности контролировать риски. Cтавки на них не являются чисто спекулятивными — кроме того, что нужно разбираться в корпоративном управлении и регуляторном ландшафте, необходимо учитывать и фундаментальные показатели компаний, и особенности бизнеса. Аналитики выбрали специальные ситуации, на которых можно попробовать заработать прямо сейчас.

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ THE BELL ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА THE BELL. 18+

Банкротство и ликвидация. Как на них зарабатывают?

Когда компания ликвидируется, то после погашения всех своих обязательств остаточные средства она распределяет между акционерами. Часто акции подобных фирм торгуются на фондовом рынке дешевле стоимости чистых активов (все имущество за вычетом всех обязательств). Другими словами, инвестор может приобрести акции дешевле ликвидационной стоимости компании и заработать на этой разнице, когда ликвидация завершится.

Доходность в этом случае примерно соответствует разнице между ценой акций и стоимостью чистых активов после ликвидации, приходящихся на акцию. Главная задача инвестора — правильно оценить ликвидационную стоимость. Для этого надо сравнить количество кэша и активов к реализации с величиной обязательств.

Число банкротств в США в первой половине 2023 года стало самым высоким за последние 13 лет. Сейчас наблюдается волна ликвидации биотехов: ультранизкие ставки в 2020–2021 годах в США привели к буму IPO, и многие биотехнологические компании получили доступ к рынкам капитала, не имея при этом ни готовых продуктов (только исследования и разработки), ни реальной выручки.  

Для финансирования работы эти сжигающие кэш компании регулярно искали дополнительный капитал на рынке. Сейчас привлечь капитал труднее из-за того, что процентные ставки выросли, а аппетиты к риску снизились. Поэтому часть таких фирм покупают крупные игроки, например, если препарат с доказанной эффективностью все-таки есть или он находится на поздних стадиях клинических исследований. 

Другая же часть вынуждена банкротиться. Согласноотчету консалтинговой фирмы Gibbins Advisors, в 2022 году фармацевтическими компаниями было подано на 84% больше заявлений о банкротстве, чем годом ранее. С такой ситуацией столкнулась Сyteir, которая бросила все ресурсы на разработку препарата от онкологических заболеваний, но он провалил клинические испытания, и компании пришлось объявить о ликвидации. Фирма торговалась с дисконтом к денежным средствам на балансе по цене $1,62 за акцию. После официального объявления о ликвидации акции Cyteir подскочили на 39%, до $2,26, и продолжили рост до $2,67. Процесс еще не завершен, при этом в ходе распределения инвесторы могут рассчитывать на дополнительную доходность после реализации всех активов (полученный кэш после уплаты всех обязательств будет распределен между акционерами). 

Год назад компания Seritage объявила о ликвидации, тогда акции компании стоили около $5. Менеджмент фирмы подсчитал, что в ходе распределения инвесторы смогут получить от $18,5 до $29 за акцию. 

Seritage — это инвестиционный траст недвижимости (REIT) из США, дочерняя компания крупного ритейлера Sears. После банкротства Sears в 2018 году компания не смогла перестроить свою бизнес-модель и найти стратегические альтернативы, поэтому было принято решение ликвидировать ее, распродав по частям.

С начала года фирме удалось ускорить продажу активов, и она реализовала 31 объект недвижимости на сумму $311,9 млн. Это позволило досрочно погасить часть долга перед Berkshire Hathaway в размере $230 млн и пролонгировать его на два года — с июля 2023 года на июль 2025-го. Позже компания внесла еще несколько траншей, а их общая сумма составила $1,05 млрд. Остаток обязательств по договору составляет порядка $600 млн.

По состоянию на май у фонда оставалось еще 54 объекта недвижимости к продаже, пять из которых будут проданы по частям. Восемь из них считаются первоклассными и оцениваются суммарно в диапазоне от $750 до $850 млн. За остальные же можно выручить порядка $700 млн. Один из них может принести $200 млн, как считают риелторы. Сейчас руководство ведет переговоры с потенциальными покупателями. 

Таким образом, от распродажи недвижимости компания рассчитывает выручить около $1,5 млрд. Кроме того, по состоянию на конец первого квартала Seritage имела $132,1 млн в виде наличных на балансе. Это дает $1,63 млрд, которые пойдут на распределение, $600 млн из которых — на погашение долга перед Berkshire Hathaway. 

Стоит отметить, что компания продолжает получать небольшую выручку от сдачи в аренду девяти объектов — порядка $25 млн в год. Руководствуясь пессимистичным подходом, мы исключили эти потоки из расчета, поскольку договоры подлежат расторжению, а недвижимость — продаже.

Учитывая, что ликвидация планируется на конец 2024 года, необходимо заложить операционные расходы на два года. Мы предположили, что они будут равны последнему значению за 2022 год  — $78,2 млн, то есть совокупно $156,2 млн. Разумеется, будут и прочие расходы, например — судебные и страховые счета, однако это позволяет составить впечатление о потенциальной доходности инвесторов.

Мы рассмотрели консервативный вариант. Получается, что распределению будет подлежать около $870 млн ($15,5 на акцию). Для сравнения, рыночная капитализация Seritage составляет $520 млн, спред  — 68%. Таким образом, компания торгуется со значительным дисконтом к своим активам.

У инвесторов еще есть время до окончания ликвидации, поэтому стоимость акций не перегрета. Сейчас они находятся на уровне $9,2, и если фонду удастся выбить лучшие предложения по продаже активов, есть шанс, что прогнозы руководства исполнятся и акционерам распределят от $18,5 до $29 за акцию.