Доступное жилье - миф, или реальность?
(спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта — «Доступность жилья». На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже — ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка — из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью «собственных доспехов» в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год… И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет — значит ли это, что она не падает?
---
доступности жилья
месячный платеж по ипотеке + затраты на обустройство и ремонт < = месячному арендному платежу на ту же квартиру
т.е выгодней купить чем снимать…
В таком случае особенно забавно было наблюдать за воплями про налюбилово про ставку в 0.1% на весь срок в прошлом году.
При взносе в 2млн платеж за студию 20м2 сильно внутри мкада был 20к/мес на 30 лет. При этом отдельные поехавшие такое пытаются за 40к/мес сдать.
Ну даже если от 30к считать, всё равно норм выйдет, если для себя брать. И пофиг, что там в ДДУ прописано. 20к/мес можно даже сотрудником X5 тянуть. Будешь жить бедненько и грустненько, но лишение недвижимости тебе при этом не грозит.
хотя… надо мыслить ширше...
инфляция банки ипотека убытки писец… а кто то покупает втб и сбер
а граждане платили за ипитеку в прошлом годе 700баксов в месяц а счас уже 350…
от работы в шаговом доступе это было главное и без всякой мебели и свеже построенное !
ну тем что контора была вомне заинтересована как специалиста ВЦ иАТ:
на это выделяла бюджет мне на аренду,
по цене было дороже чем сегмент-эконом но я мог обставиться как мне требовалось.
кто мне сдавал был собственик и квартира как способ заработка на этом, мы договаривались на берегу по срокам минимум год цена и оплате коммунальных. на больший срок неимело смысла, цена изменится хозяин кв будет мозг выносить и тп.
с конторой работодателя были трайблы тк жаба душила, да свою зрп пару раз в год себе поднимал ..
что лежит на поверхности это только часть от целого а большая часть скрыта от глаз и так вовсем!
понятно что заработанное откладывалось, к тому времени как контору слили я смог себе позволить и домик загородом и кв в собственности там где соберался жить дальше.
На свое примере скажу: я бы НИКОГДА не купил СВОЮ первую квартиру, если бы не ипотека в 2017 году под конский на тот момент процент — 9,8.
Я платил за убитую с бабушкиным ремонтом однушку на Пражской (Москва) — 32 тысячи в месяц. Переехал в свою однушку за МКАДом, которую купил за 3,1 млн. и платил те же 32 тысячи в течение полугода… Потом «досрочка», потом вычет… Через год платеж был уже около 20 тысяч, а квартира подорожала до 4 млн. А в 2019 году ипотека была закрыта. Квартира аналогичная сейчас стоит 6-6,5 млн.
Получилось сумбурно, но пишу на бегу…
Ипотеки это зло. Ничем от того капремонта не отличающееся. Обворовывание тех, кто за свои теми кто на халяву жилье в союзе получал — но содержать за свой счет не желают.
«социализм» для плебса
кроме того снимал ты в центре москвы… а купил за мкадом… т.е несопоставимые вещи
С каких пор метро Пражская «в центре Москвы»?! Ох уж эти «знатоки» московской географии
И это реальные истории.
При этом, не надо забывать, что та треха в Мск сейчас стоит вряд ли больше 170 000 $, а та однуха возможно не стоит и 27 000 $
я бы и рублями не платил)
не в обиду)
Было описано мнение, я с этим мнением не согласился (не переходя на личности замечу). Что мне с того, что квартира стоит в долларах, евро, или на что вы еще там дрочите? Я не для ожидания «прекрасного далека» квартиру покупаю, а для повышения комфорта своей семьи — чего и достигаю — здесь и сейчас.
Вы же можете и дальше пересчитывать потными ручонками доллары, переводить по курсу «тогда и сейчас». Заниматься умозаключениями «а вот если бы купить тогда, то я бы тогда бы...». Вы чего ко мне то лезете со своими штампами?))
Если такой «эксперт», то должны знать.
иначе рост стоимости по всему рынку одновременно за 4 месяца на 25 % мне никто объяснить не смог.
Я однуху брать тогда как раз хотел, с 4.5 млн за пару месяцев 6.5 млн. рублей. просто с нихера
Увы и ах. За 10-15лет девелоп жирно так поднакопил жирок. Укрупнился, отформатировался и тд. Куча контор уже давно строила за свои, со всей вытекающей маржой и прочими плюшками аля котлованы, переуступки субчиков и тп. Рано или поздно банкеры остались бы не у дел совсем — отчего и заистерили с теми эскроу под «защиту прав кого-то там».
Умалчивая, «невзначай», при этом что те права и покерили из-за тех же распилиад с футболами, загнав застройщиков, особенно под конец, и выжимая досуха с них все те фишты и 100500-й смытый причал за их счет. С последующими тю тю, ибо не за кой хрен уже потом с теми дольщиками.
Ну и намеренная шняга с «хоть одна долевка — весь объект по эскроу». В итоге многие, тупо, задрали цены на четверть и продолжали за свои, прекрасно себя чуствуя и зная что по-любому разгрузятся, не оглядываясь ни на банки ни на государство — пока в итоге, тупо в наглую обрубили чистую экономику с отношениями двух субъектов, где третьему делать нечего.
Во все ваши графики поверю, когда соседи будут жить постоянно.
Доступное жильё — реальность. Но есть нюанс :)
В центральной России навалом жилья по цене 10-20 тысяч за квадрат во всяких райцентрах… Но если уж хочется жить именно в мегаполисе, то да, приходится платить
Ив Ив, от региона зависит. От демографической ситуации — некоторые регионы теряли население и в советское время (Кировская, Псковская. У Ивановской пик был в 1939). В таких «запаса» населения в сельской местности уже нет, поддерживать райцентры. И соотвественно ситуация хуже чем скажем в Тульской или Владимирской. У меня перед глазами Ивановская область, в маленьких райцентрах совсем дешево:
Комсомольск:
— трёхэтажка сталинка, 420к за 37м2 (11 квадрат)
— пятиэтажка хрущевка, 700к за 56.9м2 (12.2 квадрат)
— соседняя хрущевка, 450к за 29.4м2 (15 за квадрат)
Вичуга (30 тысяч населения, ночной поезд до Москвы):
— пятиэтажки рядом с вокзалом 20..24 за квадрат
— хрущевки у 3й больницы — 17..23 за квадрат
Заволжск — 13..18 квадрат, только одно объявление выделяется — 38 квадрат
Южа, ткнул пяток домов в центре — 16..24 за квадрат.
40-50 будут уже совсем большие Кинешма и Шуя