Исходя из не сильно интересного соотношения цены квартиры и цены аренды сейчас покупка мне кажется не сильно интересной- если смотреть на неё как актив оценивая по мультипликаторам. Варианта вижу два- после повышение КС  окончания льготной ипотеки цены пойдут вниз- или в горизонтальную корецию (рост ниже уровня инфляции), либо цена аренды пойдет вверх (но  сможет ли- учитывая платежеспособный спрос). Недавно смотрел квартиру. Хорошая. Трешка. Предчерновая отделка  и нет ни сантехники, ни чего. Относительный центр. Мне лично хватило бы студии- трешка излишне. Но цена вкусная- 4 млн за 60 кв м (низкская цена кв метра). Почти в центре города миллионника. Вид за окном шикарный. ипотека одобренная лежит. пока за низкий процент отдают хорошо бы воспользоваться. Но посмотрел я на то что можно снять трешку в доме не хуже с полной отделкой за 25 тыс руб и как то 4 млн, ещё и с плечем не выглядят уже таким выгодным вложением. Где ни будь в Питере такие разбивают на студии и сдают по 15-20 тыс. У нас выйдет тыс 8-10+ геморой с переделкой и тремя арендаторами+ существенная потеря метража  на общий коридор.
Но рост стоимости квартир есть. Однушки уже в небесах. Или это не холодный расчет, а следованию стереотипу «хочу свой гнездышко»?

Прошла вначале такая новость


Потом появилось на рбк «Минэнерго исключило связь площади дома с бесплатным подключением к газу
Площадь дома не будет влиять на возможность бесплатной газификации, заявил глава Минэнерго. Ранее в «Газпром межрегионгазе» анонсировали бесплатное подведение газа, если площадь дома не превышает 300 кв. м»

А у меня возникает вопрос-на какие шиши. За счет бюджета? за счет компании (её прибыли и выплат акционерам- как гос-ву так и миноритариям- пенсионным фондам, частникам физ лицам). Мне как миноритарию не нравиться от слово совсем. было бы 60 метров и доход семьи не более NN, но, люди у которых дом больше 300 метров явно богаче меня. И непонятно, что за благотворительность. точнее понятно- выборы на носу. но только ЕР это не за счет своих депутатов делать собралась.

( Читать дальше )

Успел отправить 3 ндфл, попробовал дальше работать с кабинетам и получил сообщение:

«Уважаемый пользователь!
В настоящее время наблюдается высокая нагрузка сервиса.
Просим повторить попытку позже.
Приносим извинения за доставленные неудобства.
»
жаждущих сдать в последний вечер видимо оказалось больше, чем рассчитывали админы налоговой

попался очередной пост от «ура-финансовая независимость»





с каждым постом таким я начинаю смотреть на этот околорынок как, почти своего рода скрам.

откладывала с апреля 91 по 100$ каждый месяц? серьезно? при том что даже 1999 году средний доход был  70$
То есть что бы столько инвестировать тогда над быть человеком очень непростым с доходами много больше среднего. Ну а если человек и так богат- и значимые доходы от бирже для него совсем другие будут. Не говоря уже о том что все эти модели (без налогов, комиссий и прочего) ещё и упускают тот факт что люди периодически лишаются работы, болеют, рожают детей и уходят в декрет и прочее и прочее. 
Горизонт в 30 лет- это по сути сопоставимо с временем работы. Выпустилась из вуза в 22 пару лет поработала, начала вкладывать, провкаладывала 30 лет через годик на пенсию. Это серьезно.  Причем большая доходность с первых вложений будет- сделанных как раз вначале. Но тут проблема- мало кто после вуза хорошо зарабатывает сразу, пока руку набьешь, пока мастерства достигнешь, будет репутация и связи- уже десяток лет пройдет. 

( Читать дальше )

1. Графики со средней стоимостью квадрата по городам
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
Циферки аж с 2008 года. Это важно т к покупаем в долгую и хочется понимать глобальные тренды что бы посчитать ожидаемую годовую доходность

Можете выбрать свой город и посмотреть насколько выросла или упала цена. Я взял Пермь

52366	цена в 2012
61084	цена в  2021

2012 взят произвольно. Можно было взять и с 2008 года, но это лишь понизило бы среднегодовую доходность 
За 9 лет цена повысилась на 16 %. Что дает  феерическую доходность в 1.7%. Без учета инфляции. А инфляция накопительная за это время 74.01 %
-если верить вот этому калькулятору

График этот дает некоторое расхождение с субъективным восприятием «всё дико дорожает». может с графиком что то не так, а скорее- субъективное восприятие подводит- рост по разным категориям жилья сильно отличается. Могу предположить что слизывли как корова языком во-первых  первичку, во-вторых бюджетные варианты. Студии там, потом однушки. Народ в массе своей всё таки не слишком богато живет. Покупают то, на что хватает денег (хотя бы и с ипотекой).

( Читать дальше )

Слежу за ценами на жильё уже не первый год. И если пару лет назад они мне казались «не дешёвыми», то  с льготной ипотекой прошлого года цены улетели совсем в небеса. Причем и объемы приличные- даже студии/однушки в центре города миллионника  в строящимся доме прям как корова языком слезали.

Цены улетели на 16-20%. нехилая такая инфляция рубля в квадратных метрах.

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно. 
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
3. Рост потребкредитов на первый взнос (ЦБ говорил). Или такой момент- сейчас ВТБ дает ипотеку «по двум документам =паспорт и снилс» под тот же %, что и предоставление со всеми документами. то есть уже не сильно разбираются со стабильностью доходов клиента. Я сам работаю уже несколько лет на гос-во, понятное дело в белую, считал себя почти идеальным клиентом. Ан нет- ставку одинаковую готовы дать если не всем то очень многим.
4. ГЛАВНОЕ: Набиуллина в пт заявила что цикл снижения ставок завершен. Что было предсказуемо  и даже подумывал я что может стоит зашортить длинные ОФЗ. Если ставки пойдут вверх (из за увеличение скорости оборачиваемости денег и инфляции), пойдет рост стоимости кредита (=меньше спрос) и роста ставок в банках (инвест недвижимость теряет привлекательность)- то что будет с высокими ценами? Стоимость аренды при этом местами падает уже сейчас. А это во-первых опережающий индикатор. Во вторых, если куча народу вложится в инвест квартиры и предложение больше чем платежеспособный спрос..

Квартира это конечно круто и замечательно. Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем (кредит=ипотека= оно такое дешевое что прям хочется воспользоваться). И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется. Но уверенности в том что цена будет расти у меня нет. Ликвидность тоже так себе. штраф за выход из актива ранее чем через 5 лет-13%.Про занижение  в курсе но это без гарантий что прокатит что найдется такой покупатель.  

( Читать дальше )

1. можно ограниченно сальдировать срочный и фондовый рынок (но на срочке только те базовые активы которые есть на фондовом). Я покупал опционы и вставал в шорт по rts с целью хэджирования). и надо создавать бумажную прибыль  для сальдирования. По одному брокеру я фиксировал прибыль для этого
Переноса сальдирование с прошлыми годами нет. поэтому надо делать сейчас
2. По второму брокеру я фиксировал убыток что бы уменьшить прибыль к налогообложению. 

Если нет желания расставаться с активом можно продать и купить вновь сразу же. теряете в комиссии но далее налог будет считаться с  новой, более низкой цены под которую выкупили.  

В принципе можно было сальдировать между брокерами через заявления в налоговую. Но для себя я решил, что мне удобней обойтись пока без этого.