Al Bax, 

Параллельно могу рассказать историю трёшки в мукомольном 2

Расскажите

 

За первое полугодие цена на объект резко выросла. С 9,2 до 11 млн на первичке. Сейчас лотов 23 кв больше нет.

Потрясающе. А продавать тоже на первичке будешь?

Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.

Как вы монетизируете переоценку?

Со сдачей квартир не все так прямолинейно могу предположить — план в экселе не учитывает кучу рисков от арендаторов. Как минимум не видно страховки, простоя и амортизации (банально из-за того, что всё ставится по низу качества, а обычно так оно и происходит, не тратится арендадатель на износостойкие вещи/отделку). Эксель сойдется, если будут без проблемные арендаторы, которые не съезжают год и более.

Как долгосрочная консерва на большой промежуток времени — отличный вариант, в любом случае на деньги от продажи в любое время хватит пожить :)

Алексей Бицев, сомневаюсь.
В 2020 году была куплена трёшка на профсоюзной.
Обошлась в 400 тыс долл.
Параллельно могу рассказать ещё..
Эти деньги уже не вернуть.

В целом гораздо практичнее бросить все и уехать в развитую страну где все эти деньги заработаются за несколько лет.

Байкал, разбиваешь мечту становишься личным врагом, лучше пожелать успеха в инвестициях))

Михаил Titov, вы покупайте за ваши 11 миллионов !

Не хотите ?
Согласен —
Таких дураков оч мало.

Михаил Titov, хаха. Всё ради вас стараются. что бы вам бесплатно было))

Самодовольный оптимист.
Доходная часть — повышение стоимости, ржу в голосину. 
Ещё а аренду пустит неизвестно когда, даже объект ещё не построили.
Ну ипотечные инвесторы, ну сколкьо вас тут уже было и хвалилось, все без толку, «а заччем мне продавать, арендатор оплатит ипотеку», причём уверены же что их конуру будут снимать обязательно верхнему ценнику, а сьёмщики будут исключительно чистоплотные платёжоспобные Итишники. 

Продолжу. У вас доход 400 тысяч в год, а платёж по долгу 528 тысяч. Получается минус бизнес! Банки пухнут сейчас от маржи на этих схемах, а вы бизнес арендный делаете. Как инвестор в подобную компанию на фондовом рынке вы даже смотреть не будете где всю прибыль платят на погашение долга, там нет никакого р/е там оно появиться ровно через срок вашей ипотеки сколько там 30 лет. Вы бы никогда в подобную сделку не зашли уверен. Поэтому на ваши вопросы куда капитал в 2 миллиона рублей я вам скажу — на фондовый в компании с низким р/е сейчас ниже 4 есть, с дивами, с хорошим rое больше 20, без долгов. А в недвижимость найти ещё одного инвестора и взять за 4 миллиона в городе миллионнике и сдать её за 35 тысяч бедет р/е где-то 12, но зато недвига, зато надёжно, зато впитает инфляцию, зато уже доход и денежный поток.

Viacheslav Ivanenkov, только квартира через неск лет будет дороже, а деньги на вкладе — нет

Михаил, вы не так считаете. Вы же инвестор, как впрочем и я, мой опыт инвестиций в недвижимость уже полтора десятка лет. Если вы продаёте после сдачи гасите ипотеку и извлекаете прибыль, то это другая история надо знать реальную цену продажи, просчитать налоги, вычесть внесенные взносы и получить прибыль для оценки инвестиции. Думаю прибыль если и будет, то минимальная, при реальной цене продаже, потому что пока продаёшь месяц, два, пол года, год платишь ипотеку которая съедает прибыль и надо понижать цену продажи чтобы купили.
Но вы пошли путём аренды. Если грубо вы взяли в долг и ваш капитал 10 миллионов (9,2 + 0,8 на мебелировку и оборудование от кондиционера до холодильника). По факту допустим сдача произойдёт в аренду за 50 тысяч, у вас доход в год 600 тысяч минус простой квартиры минус налоги со сдачи минус налоги за недвижимость минус косметический ремонт минус ремонт и замена оборудования пусть в чистоте у вас останется 400 тысяч чистыми и это реалии может и меньше остаться.

Если работает то молодец

(при инфляции 8% годовых)🤣 — выходи из матрицы, дружище. Жизнь это не эксель. А то походу научился, считать, а дальше интерфакса гуглить нет))))

Volnyitorgash, 
Дополню
Важнейшим фактором условной «выгодности» инвестиций в бетон является временная дыра в российском налоговом законодательства.
До последнего времени содержание бетонной конуры обходилось в России экстремально дешево (наследие совка — гуманные налоги на жилье)

Сейчас кадастровую стоимость начинают приравнивать к рыночной.
Следующим шагом будет повышение налога на порядок.
После этого содержание бетонной конуры будет радикально убыточным

Недвижка мало того что будет дешеветь, она еще и жрать хозяйское бабло будет как не в себя

Инвестиции уже сейчас почти бессмысленны, а через 3-5 лет станут тяжким ярмом

Михаил Titov, 

Ответь: у меня 2 млн кэш, есть варик купить конуру ну или хоромы

Даже мысли не было бы покупать конуру
Кинуть на вкда в Сбере под 19-20%
Пусть холопы — покупатели студий под сдачу в аренду зарабатывают мои проценты а Сбер за ними следит и мне на счет деньги складывает  

Тезисы:
Льготная ипотека- временный допинг для экономики, несправедливое распределение бюджетных средств в интересах узкой группы лиц, не решающий основной проблемы дешёвого качественного жилья.
В не областных городах с численностью менее 300 т. чел. застройщики не работают, льготная ипотека не применяется.
Потребители с регионов выкупают хаты в областных городах в том числе и Мск, для сдачи в аренду.
Льготная ипотека вызвала существующую сейчас инфляцию.
Инвестирование в бетон доходно только при ожидании значительного роста стоимости квадратного метра, сомневаюсь что это возможно в ближайшее время.
Если льготная ипотека будет свёрнута, а это так и будет (денег в бюджете на это нет). То ставить на застройщиков как на локомотив экономики РФ уже не будут. И тут внезапно появляется решение поднять ставку налога на лишние квадратные метры на человека, например более 25 кв. метров. Бюджет пополняем, цены на жильё падают, а аренда уходит в легальный бизнес доходные дома и т.д.

Михаил Titov, чтобы были деньги. 

Очень круто, что нуждающимся инвесторам докинули разницу в ставке с моих налогов, чтобы они могли позволить себе пассивный заработок. Ну а мы, простые холопы, будем и дальше наблюдать каждый год рост цен на 40+ процентов.

ЖК Станция Л 2023г — 5.9млн/студия
ЖК Станция Л 2024г — 8.1млн/студия

Льготная ипотека это буквально насильное вымывание среднего класса. У кого были деньги на квартиру, взял 5 таких «под инвест», а у кого еле хватало на ПВ будут мечтать докопить на него ещё лет 5 и снимать у богатых (которые увеличат богатство дважды за счёт бедных, 1 раз за счет налогов и льготки, 2 за ренту).

Китайского сценария на них нет…

Эт какой то мазохизм. Вкинуть 2млн надеяться что хату не разнесут, будут платить все сьемщики и не будет простоя. Надо железные яйцу иметь на такое. Это же работа на банк в надежде что потом хата моя будет.В моменте ни какой прибыли нет, весь доход жрёт банк. Ну хорошо что будущей прибылью душу греете значит выгорание не так быстро придёт. Лезть надо было в недвигу 21-22году.
.