плюс-трейдер, мб стоит просто отказаться от спекуляций и начать формировать инвест портфель?
Дурдин Артем, У меня есть инвест портфель… только он из состоит из коммерческой и жилой недвиги. Для инвестиций ничего не вижу из акций. Весь рынок на хаях. Дивы по 7-8% мне не интересны. Доходность от 20% представляет интерес.
Лукойлом, да можно спекулировать, но поздно....
плюс-трейдер, а что, недвига дает 20%? ИМХО, это сказки.
Shmikl, Все просто. Покупал квартиры на 1эт. Переводил в нежилое и сдаю как коммерцию…
плюс-трейдер, не надо выдавать желаемое за действительное. Я сам раньше выводил из жилого фонда и еще кое-что осталось для сдачи в аренду. Но уже лет 10 там и близко нет 20% годовых. Ни на выводе, ни на аренде.
Shmikl, Мне жаль, что у Вас не получилось… Я в торговле 24 года. Есть своя не большая обувная сеть. Да спрос упал и население стало беднее. Аренда не растет уже несколько лет. Но, с 2000 г по 2007 все росло очень прилично… Кто успел, тот заработал… и продолжает зарабатывать.
плюс-трейдер, что не получилось? Читайте внимательно, что я написал. До 2008 все было отлично. Сейчас, ранее выведенное, продолжает приносить доход. Но 20% — это художественный свист. И аренда не просто не растет, а еще и предложений арендодателей стало море. Потому что арендаторы поразорялись. Раньше арендаторы в очереди стояли. Сейчас потеря арендаторов очень чувствительно сказывается на арендодателе, так как найти новых не простая задачка.
Shmikl, Не хочу Вас обидеть, но именно так рассуждают дилетанты… На самом деле качественное помещение со всеми коммуникациями, при трафике по тротуару от 1000 чел/час и выше приносит доходность от 2000 руб/мес за 1 кв.м.и выше ( аренда ). Понятие качественное помещение — это 1 эт., 1-я линия, парковка, помещение правильной конфигируции со всеми удобствами и коммуникациями ( даже количество ступенек имеет значение при входе ), красивый фасад, реклама И главное — БОЛЬШОЙ ТРАФИК! и т.д.( еще много всего ).
Вот Вам пример:
У меня есть помещение 35 кв.м. и оно приносит доход 90 т.р./мес ( аренда )
и есть помещение 72 кв.м. и оно приносит доход 85 т.р./мес ( аренда )
Качество помещений одинаково.
Почему ?
Все просто. Проходимость разная...
плюс-трейдер, не делайте мне смешно, профессионал. Какие бы суммы за аренду Вы ни написали, 20% дохода в год не будет. Нет сейчас помещений с окупаемостью в пять лет. Если Вы не зять мэра Сочи, конечно.
Shmikl, Теперь я знаю точно, Вы никогда не переводили хорошее помещение из жилого в нежилое с реконструкцией.
Специально для Вас.
Расчет: квартира 35 кв.м. стоимостью 3,8 млн.руб. переведена в нежилое и перепланирована в 2011г. Стоимость квартиры после перевода выросла до 8 млн.руб. по ценам 2019г.
Аренда без перевода 25 т.р./мес
Аренда после перевода 90 т.р./мес. с 2013г. по 2019г.
Считаем доходность:
Стоимость квартиры 3,8 млн.р.+ 1,2 млн.руб на перевод и реконструкцию.
Итого расходы: 5,0 млнруб
Доходность от аренды: 1,08млн. руб в мес. минус УСН 6%
Итого доход: 1,015 млн. руб в год
Итог: прибыль 20 % годовых
плюс-трейдер, теперь понятно, почему на бирже у Вас не фонтан :)
Сколько стоит Ваша квартира СЕЙЧАС? Посчитайте от этой стоимости 20%. Вот такую аренду Вы должны получать. И еще эта аренда должна быть увеличина на сумму других расходов.
Shmikl, Не важно сколько стоит сейчас.Важно сколько вложил в проект.
И на фоне падения цен на жилую недвижимость, на хорошую коммерческую недвижимость цена не упала. Доходность тоже не падает.
Окупаемость проекта была 5 лет.
Сами посчитайте.
плюс-трейдер, еще как важно. Именно от сегодняшней цены считается сегодняшняя доходность. Хоть она и немного виртуальная, так сказать, бумажная. И так будет, пока квартира или акция не продана.
И вот Вам еще для размышлений: 42trends.ru
Shmikl, Спасибо за инфу.
Найдите мне акции при покупке которых они гарантированно окупятся за 5 лет.
И не упадут в цене.
Таких акций просто не существует.
Коммерческая недвижимость ( качественная ) и в кризис в цене не падает.
