У меня в портфеле существенную часть занимает коммерческая недвижимость. Склады и офисы не комнатными размерами (купленные давно и не очень). речь про Беларусь
Недавно подвернулся интересный объект и вот как я его «обмерял».
Речь шла про коттедж в престижном поселке (в черте города), до кризиса он стоил 800-900 тысяч не рублей. Я поселок знаю и дома там мониторил. Сейчас владелец разорился и дом можно было купить за 550 000 с аукциона, но я не купил (как инвестицию) и вот почему.
При учете что стоимость сдачи домов в этом поселке 2-3 тысячи в месяц, по выходу у меня оставалось 2,5% годовых. И расчет мог только быть на рост стоимости, что тоже не факт в нашей стране.
Почему так мало вышло? Потому что я знаю что такое владеть комм недвигой и как вместо «я думал» выходит «ивсегото?» какие факторы повлияли на «игого»:
-13% налог. С той суммы аренды через 6% как ИП без вариантов;
-амортизация. Учитывая отношение нанимателей к чужой недвижимости 500 в месяц в доме (250м2) реальная цифра. В домах всегда что то надо чинить, в том числе иногда «редко но метко».
-простой без арендатора. В текущем рынке сдать премиум объекты непросто, процентов 10 простоя это даже оптимизм;
— страховка (недорого);
— 100-200 в месяц на помогайку, чтобы не бегать самому краны крутить\котел поверять;
— земельный налог;
— самое «приятное» — дисконтирование денежного потока. Текущую ИРР я бы оценил в примерно 5%. Учитывая длинный горизонт таких инвестиций году к 5-10 денежный поток с дисконтированием 5% станет совсем тухлым, зато амортизация, налоги, простои слабее точно не станут.
итого у меня вышло 2,5% (если не брать в расчет рост цены недвиги и рост аренды).
А если стоимость аренды снижается процентов на 10-30 (что реально по текущему рынку для премиум объектов), то затея становится дурной от слова «совсем».
зы и еще фактор ликвидность. Евробонд какого нить уругвая на 500тысяч я продам почти всегда за 2 минуты 1 звонком, а вот дом за полляма в нищей стране — вопроооооос...
ззы сейчас бонды РБ торгуются в 5-6% доходность, какая тут недвига?
зззы также никуда не уходит риск подарить государству, тут такое регулярно.

BRENT.

Сентябрь.

 Не ходить на работу.

Не зависеть от времени.

Уйти от «дяди».

Всё это часть того, что меня самого когда-то привлекло в трейдинг. И примерно полтора года назад это со мной случилось. Я покинул свою постоянную работу и оборудовал себе «офис» дома. Начиналось всё великолепно и я решил что наступает лучшая часть в моей жизни!

 За это время я успел этому обрадоваться, разочароваться, испытать депрессию и сегодня вновь хожу на работу к восьми.

Напишу про это пару слов.

1. Прекрасно!

Ура! Наш друг Саша, упомянутый в предыдущем рассказе, после долгих бессонных ночей нашел классную систему! Взял 3 стохастика с параметрами 140, 45 и 10 в одну сторону и стохастик на трешке в обратную сторону. Стоп 1000 пунктов профит 1000 пунктов. Вход по пробою.Врубил на часовиках и получил наконец ожидаемое. Вероятность выигрыша в среднем составляла 55%.
Посмотрим, что может быть если Саша начнет продавать сигналы.
Настроим в Екселе генератор случайных чисел и добавим 5%-ный перевес профиту.(=СЛЧИС()-0,45)
Первые 20 вариантов (по 50 сделок в каждом) при разных раскладах выглядят так:

Вопрос — Какова вероятность что Сашу полюбят на форуме?)


Сашу сразу не полюбили! Поносили всяко разно, никто по его системе не торговал. Правда она потом стала плюсовать, но репутацию «сливалы»он так и не опроверг.