Инвестиции в недвижимость

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ЦЕН УСИЛИВАЕТСЯ

По итогам февраля цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 274.856 тыс. за м2, это 0.5% мм и 1.2% гг vs 0.3% мм и 0.9% гг в январе. Динамика цен в долларах: 8.2% мм и -1.8% гг, это $2 919 за м2 (ранее: 2.0% мм, -11.7% гг), эффект удорожания рубля

Эксперты IRN (https://www.irn.ru/) отмечают, что “… В качестве причин пусть и незначительного удорожания готового жилья можно отметить следующие. Прежде всего, вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400К рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.). И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась.

Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение.

Ну что же, друзья. Наступил март, а значит, пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаю, что кто-то более чем уверен, что аренде в столице скоро кранты из-за массового ввода новостроек в 2023–2024 годах. Якобы понастроили больше, чем надо, кто в этих «муравейниках» будет жить, они никому не нужны, П44-Т форева, а «бабушатник» не так уж и плох. В общем, как обычно: сколько людей, столько и мнений.

К чужому мнению я отношусь уважительно, правда, есть одно «но». И оно заключается в том, что фундаментально с моими оппонентами я не согласен. Почему? А посмотрите на диаграмму вверху. Что мы на ней видим? А видим то, что кол-во свободных арендных квартир перестало расти. Слушайте, ну как так: сейчас не сезон, понастроили больше, чем надо, а кол-во арендных квартир не растёт. Где в этом логика? Вот-вот, логики в этом утверждении мало, тут скорее больше эмоций, а не логики.

На самом деле, столичный рынок аренды зависит от общего состояния экономики. Чем активнее развиваются предприятия, тем больше создают новых раб. мест, тем меньше свободных арендных квартир. Ну и наоборот. Если интересно, как это работает, прочитайте вот этот пост: ссылка В нём я описал все нюансы простым и доступным языком. 

💸 Ипотека — это одно из самых важных финансовых решений в жизни любого человека, а потому подходить к этому решению нужно исключительно с холодной головой и точными расчётами. И сегодня, в самом начале новой рабочей недели, я буквально по пунктам попытаюсь вам наглядно продемонстрировать, почему в условиях высоких процентных ставок (а сейчас они действительно крайне высокие) брать ипотеку по рыночным ставкам крайне невыгодно:

1️⃣ Суммарная переплата по ипотечным платежам в разы превышает стоимость жилья

При ставке 15% на 20 лет за квартиру стоимостью 10 млн рублей вы переплатите почти 20 млн рублей. То есть в итоге заплатите 30 млн рублей за жильё, которое изначально стоило 10 млн руб!

Поэтому всегда помните, что высокие проценты съедают львиную долю вашего дохода, а переплата в итоге может быть сопоставима с покупкой ещё одной квартиры.

2️⃣ Огромная долговая нагрузка

При высокой ипотечной ставке большая часть платежа уходит на проценты, а не на погашение основного долга. Это значит, что много лет вы фактически будете выплачивать банку, а не гасить тело долга.

Если строительный рынок надеялся на некоторое смягчение политики Центробанка в отношении ипотеки, то после встречи главы регулятора Эльвиры Набиуллиной с Ассоциацией банков России все надежды рухнули.  

Так, Банк России намерен и дальше бороться с махинациями вокруг льготной ипотеки. По словам Набиуллиной, ЦБ предложит Минфину ограничить господдержку только стандартными ипотечными продуктами, а рефинансирование – секьюритизированными проектами.

В Центробанке признают, что на рынке до сих пор существуют схемы, из-за которых цены на жилье завышаются, а платежи заемщиков растут. Регулятор настаивает, что субсидируемая ипотека должна оставаться инструментом доступности жилья, а не способом обогащения застройщиков и посредников.

Вторая плохая новость для застройщиков – строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки, указала Набиуллина.

«Надо учитывать, что люди стали активнее покупать жилье за собственные средства. Если в 2023 г. доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 г. уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам. Плюс сами застройщики поднакопили хороший запас прибыли за последние два года», – указала глава ЦБ.

Как обстоят дела с продажей недвижимости в Краснодарском крае?

Задал этот вопрос знакомому риэлтору, который помогал мне приобрести дом у моря. Вот его ответ: 

Рынок в раздрае большом, на самом деле, в целом он стагнирует, то есть по сути своей, с одной стороны, цены растут, но в массе своей бездумно. Я вот общаюсь с собственниками и при этом практически никто ничего не продает. 

У застройщиков дела разделились: большинство застройщиков без работы сидят, там на грани можно сказать разорения, или даже разорения, но есть застройщики, у которых ниши, скажем так интересны для людей, у которых есть деньги, те как бы на заказах сидят, но их небольшой процент.



В агентах такая же ерунда закрываются, разоряются,  как бы пачками все по факту, пачками.  Мне тоже сложновато работать сейчас, но я нащупал, скажем так схему, которая сейчас действенно какой-то результат дает и поэтому все нормально, особо по крайней мере не жалуюсь.

Российский рынок недвижимости пожинает плоды отмены льготной ипотеки за прошлый 2024 год. Продажи нового жилья упали на четверть или на 13 млн кв метров по сравнению с 2023 годом(по оценке Яндекс недвижимости). По состоянию на декабрь прошлого года по всей стране не нашли  покупателей 53 млн новеньких квадратных метров или 46% от того что было запланировано к продажам. В подмосковье больше половины новых квартир стоят пустыми, целые микрорайоны пугают редких прохожих тёмными окнами. Причина более чем прозрачна: общая сумма выданных в декабре ипотечных кредитов рухнула к декабрю 2023 года более чем вдвое на 57%. После отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки кредит на покупку жилья на рыночных условиях дают под 28% годовых и позволить себе ежемесячные выплаты под такие проценты абсолютное большинство российских домохозяйств просто не в состоянии. Тут важно понимать что перестали покупать жильё не от того что не хотят переплачивать или больше не заинтересованы в улучшении своих жилищных условий. Перестали покупать потому что не могут себе этого позволить. То есть доступность жилья в России за последний год резко снизилась.

Эскроу — специальный счет в банке, на котором размещаются деньги заказчика, предназначенные для оплаты услуг строительной компании. Заказчик и подрядчик не имеют доступа к этим средствам до окончания строительства.

Вступивший в силу закон предусматривает, что граждане, использующие счета эскроу для расчетов при строительстве частного дома, теперь будут иметь те же преимущества, что и при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме. Так, подрядчик сможет получить деньги со счета эскроу только после регистрации права собственности на построенный дом. А если по какой-то причине подрядчик не выполнит свои обязательства, гражданин получит деньги обратно. Также счета эскроу станут открываться только в банках с достаточным кредитным рейтингом, а средства на них будут застрахованы в пределах 10 млн рублей.

Приветствую, дорогие друзья. Февраль ознаменовался (временной?) сменой риторики США в отношении России, что в значительно степени повлияло на фондовый рынок. России после долгих усилий все же удалось посадить за стол переговоров своего самого влиятельного оппонента (причем на условиях для них значительно хуже, чем изначально мы предлагали), воспользовавшись политическими разногласиями в стане наших «партнеров», но открывать шампанское рано (текст написан до феерично позитивных событий вечера 28.02.2025, но я по-прежнему полагаю, что надо сохранять хладнокровие).

С одной стороны мой портфель уже готов к сценарию с возможным положительным исходом — это видно по доле акций в нем (75%), значит мне дополнительно не нужно готовиться к положительным новостям и бегать по рынку, стараясь успеть переложиться из депозитов / фондов ликвидности. С другой стороны мне не нужно дополнительно готовиться к очень вероятному негативному ходу событий в среднесрочной перспективе, ведь я уже сделал упор на достаточно консервативные истории — дивидендные акции и рентная коммерческая недвижимость, денежный поток от которых позволит продолжать инвестировать в активы, которые дают уникально вкусный денежный поток и могут еще упасть в цене (то есть стать еще привлекательнее).

В предыдущем посте в своём ТГ-канале, я обещал написать о том, за какими незаметными вводными стоит следить, чтобы понять, куда пойдет рынок недвижимости. Причём я имел в виду весь рынок целиком, а не стоимость какой-нибудь отдельной квартиры, которая может как подешеветь, так и подорожать. 

Так вот, основная вводная — это курс рубля, который сейчас может быть… любым. Хотите 50 руб. за доллар? Пожалуйста. Хотите 110 — тоже пожалуйста. Хотите 200? Да, это, скорее всего, уже перебор, но в целом тоже допустимо. И это отчасти связано с тем, что 19 декабря 2024 ЦБ изменил методику расчета курса валют: ссылка 

Ну или иными словами, теперь можно устанавливать курс в зависимости от того, что требуется от рынка, а не из-за того, что происходит на рынке.

Зачем это нужно? А вот зачем: последнее резюме ЦБ по ключевой ставке прям пропитано тезисами об инфляционных ожиданиях. Да, ЦБ больше писал об ожиданиях, а не о самой инфляции. Почему? А потому, что если люди и предприятия ожидают, что инфляция и дальше будет разгоняться, то будут брать кредиты по любой ставке.