НЕДВИЖИМОСТЬ

По мотивам прошлого поста…. smart-lab.ru/blog/111217.php
Мне лениво было расписывать в прошлый раз про особенности инвестирования в новостройки. Эта тема требует отдельного поста. Итак прикинем на конкретном примере.
 
Оптимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД. Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем.
2 Покупаем за 5.5лям. Затем либо продаем за 9лям (для простоты в сегодняшних ценах) без отделки получая 65% профита. Либо делаем ремонт и сдаем за  35000 руб в месяц. Что даст 370000руб в год + 800000руб(скрытый доход от вздорожания недвиги от инфляции)=1170000руб в год
Итого
Р/Е=5500000/1170000=4.7 зашибись
 
Пессимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД (что недостаток). Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем. Инфраструктуры нет. 


( Читать дальше )

Инвестиции в материальные активы, такие как недвижимость могут давать большее чувство контроля. Вы можете прийти к покупке недвижимости и так или иначе будете чувствует себя безопаснее, чем подвергая свои сбережения прихотям фондового рынка.
Идея покупки дома для сдачи в аренду может показаться привлекательной. Особенно сейчас, когда цены на жилье по-прежнему не высокие, хотя и растут во многих местах, а процентные ставки находятся на уровне, который очень стимулирует вас занимать. И если вы думаете о выходе на пенсию, то доходы от аренды могут служить защищенным от инфляции аннуитетом, так как арендная плата, вероятно, будет возрастать с течением времени.
Но наше восприятие ситуации может быть обманчивым. «Существует много своеобразных рисков, связанных с получением дохода от аренды», сказал Кристофер Дж. Майер, профессор недвижимости, финансов и экономики в Columbia Business School. «Риски — это слово, которое экономисты используют для случаев, когда многое может пойти не так, даже если “не так” происходит не часто”.


( Читать дальше )

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо
 
аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)


( Читать дальше )

Лондон продолжает укреплять свои позиции в списке наиболее привлекательных городов для приобретения высокобюджетных девелопментов, а россияне обогнали китайцев и европейцев по покупательной активности. К таким выводам пришли авторы обзора мировых рынков элитной недвижимости, подготовленного международным агентством недвижимости Moscow Sotheby's International Realty.

По данным отчета, британская столица возглавляет список городов, популярных среди состоятельных людей, затем следуют Нью-Йорк, Гонконг, Париж и Сингапур. В десятку лидеров вошли также Пекин, Майами, Берлин и Шанхай.

«На протяжении всего 2012 года рынок элитного жилья Лондона показывал стабильный рост, несмотря на скачок цен из-за комиссии на осуществление сделок купли-продажи в премиальном сегменте. Покупка недвижимости в столице Великобритании давно рассматривается как крайне удачное и надежное вложение средств, поэтому Лондон еще долгое время будет привлекать покупателей из многих стран», — комментирует глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи. Как считают в агентстве, потенциал войти в десятку инвестиционно-перспективных имеют такие города, как Сан-Паулу, Дубай и Мумбай.

( Читать дальше )

Цены на жилье в Германии, которые до этого взлетели так высоко, что Центробанк предупреждал о перегреве рынка, упали в январе 2013 года впервые за четыре года.
По данным онлайн-брокера Europace, базирующегося в Берлине, цены на квартиры в январе 2013 года упали на 0,7% по сравнению с годом ранее. Это стало первым годичным спадом с декабря 2009 года. Об этом сообщает Bloomerg.

Стоимость недвижимости в Германии постоянно растет в связи с тем, что сами немцы охотнее инвестируют в «бетонные деньги», чтобы обезопасить себя от инфляции в период еврокризиса. Зарубежных инвесторов также привлекает эта перспектива. Поэтому в ноябре Центробанк объявил о том, что рынок жилья Германии находится под риском перегрева в некоторых регионах страны.

Повышенная стоимость евро, возможно, внесла свой вклад в спад цен на квартиры, по мнению аналитиков из Europace. Евро подорожал относительно доллара на 2,8% в январе 2013 года.

Среднее падение цен на недвижимость в Испании достигло в январе 2013 года 13,8% в годовом исчислении.
Снижение стоимости жилья с момента пика цен в 2007 году составило, таким образом, 35,3% в среднем по стране. Такие данные публикует компания Tinsa. Об этом сообщает портал Kyero.

Что касается отдельных регионов, то области метрополий страны испытали в январе 2013 года наибольший спад в 15,4% в годовом исчислении. За ними следуют муниципалитеты Средиземноморского побережья – 14,9% и столицы и главные города страны – 14,2%.

Ниже среднего уровня оказался спад цен на Балеарских и Канарских островах – 11,1%, и в остальных муниципалитетах – 12,9%.

По данным компании Tinsa, общий спад цен с декабря 2007 года составил 43% на Средиземноморском побережье, 38,1% в столицах и главных городах, 37,7% в областях метрополий, 30,2% в остальных муниципалитетах и 28,9% на Балеарских и Канарских островах.

Напомним, что продажи недвижимости в Испании упали в 2012 году на 11,3%.

Мы начинаем слышать голоса, что мы достигли поворотной точки на рынке жилья, а учитывая, что процентная ставка находится на столь низком уровне, что сейчас существует редкая возможность купить. Но это совсем не очевидно, горькая правда состоит в том, что кофейная гуща далеко не ясно показывает вверх или вниз двинутся цены.
С одной стороны, было резкое повышение цен в 2012 году, S.&P./Case-Shiller 20-City Index, который я помогал разрабатывать, вырос в общей сложности на 9 процентов в течение шести месяцев с марта по сентябрь. Но это произошло после того, как снижение цен наблюдалось в течение пяти лет подряд. И хотя цены незначительно снизились в октябре, тенденция была весьма обнадеживающей.
Но некоторые из этих изменений были сезонными. Цены на жилье, как правило, поднимаются в середине года и несколько сокращаются каждую осень и зиму. И по какой-то неизвестной причине, сезонные эффекты стали более выраженными после финансового кризиса.


( Читать дальше )

Как вы считаете, к каким последствиям может привести данное решение. Может ли это быть триггером для оживления ФР?

Ипотеку вычтут из вычета
Минфин поддержал предложение ограничить размер налогового вычета по процентам ипотечных кредитов. Предельная сумма возврата подоходного налога составит 195 тыс. рублей, сейчас лимит не установлен. Если решение будет принято, то затронет от трети до половины сделок с квартирами, а выплаты московским ипотечным заемщикам снизятся в 2-4 раза. Министерство финансов опубликовало отзыв на проект поправок в Налоговый кодекс (НК), которые предусматривают регулирование налогового вычета при покупке или строительстве жилой недвижимости. В действующей редакции вычет распространяется только на один объект недвижимости (это может быть, жилой дом, квартира, земельный участок или доля в них). Повторное предоставление имущественного вычета не допускается.По данным статьи 220 части второй НК, налоговый вычет составляет около 13% от предельной суммы выплат (не более 2 млн рублей). Подобная выплата позволяет компенсировать часть расходов на приобретение объектов недвижимости или погашения ипотечных кредитов. В результате, при максимальной сумме выплат налогоплательщик может вернуть 260 тыс. рублей. «Но общий размер имущественного налогового вычета зачастую полностью не может быть использован в срок», — утверждается в документе. Закон также предусматривает предоставление имущественного вычета с процентов по ипотечному кредиту. И предельная сумма по выплаченным процентам не ограничивается. Чтобы компенсировать бюджету выпадающие доходы от распространения налогового вычета на несколько сделок с недвижимостью, авторы законопроекта предлагают ограничить право на вычет по процентам ипотечных кредитов. «Сумма имущественного налогового вычета в сумме фактически равна расходам на погашение процентов в соответствии с договором кредита», — подсчитали авторы поправок, предложив снизить предельную сумму для расчета налогового вычета, предоставляемого на погашение ипотечных кредитов, с 2 млн рублей до 1,5 млн рублей. Соответственно, размер вычета составит 195 тыс. рублей. На решение снизить максимальную сумму выплат при вычете на оплату ипотечного кредита также могли повлиять утвержденные в мае прошлого года «Основные направления налоговой политики на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов». В документе отмечается, что более 90% выпадающих доходов связаны с применением налоговых освобождений, обусловленных структурой налогов и использованием общих принципов налогообложения отдельных операций. «Среди основных причин недополучения доходов бюджетами бюджетной системы являются положения законодательства о налогах и сборах, предусматривающие освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость финансовых и банковских операций», —-сетовали в министерстве. Подробнее тут:

( Читать дальше )