инвестиции в недвижимость

Про инвестиции в недвижимость

Я не буду сейчас писать, о чем говорю много, о раздутом пузыре на рынке, возьмем для примера просто как думает простой инвестор и как можно реально заработать.

Пишу условные цифры, реальные цифры и расклад по регионам делал в октябре своему клиенту.

Условно Вы покупаете 2-ку в Москве за 10млн. И хотите пассивно получать доход (опять не буду писать о пассивности «дохода» и что это не доход, но не отвлекаемся.

У Вас 2-ка в Москве за 10 млн и Вы ее сдаете за 60 тр.

Но есть квартиры в регионах которые стоят 2 млн за двушку и сдаются за 25 тр.

Итог вы получаете со своих 10 млн не 60 тр а 125 тр. Почувствуйте разницу как говориться.

Сегодня попробую разобрать такую неоднозначную тему, как недвижка — стоит ли добавлять ее в свой портфель. Нет, речь не идет о том, чтобы купить (или взять в ипотеку) инвестиционную однушку и сдавать ее квартирантам. Я уже попробовал этот путь и убедился — рантье я быть точно не хочу. Получать денежки каждый месяц, конечно, здорово, но вот платить коммуналку, решать проблемы с потекшими трубами, менять счетчики, выслушивать нытье квартирантов о том, что у них не денег — не очень приятно. И вишенка на торте — пришлось еще регистрировать в квартире иностранных граждан (мигрантам сдать проще). В общем — это точно не моё, хотя кому-то, возможно, зайдет норм. Результаты получились в итоге относительно неплохие, кому интересно, но повторять точно не стану.

Поэтому сейчас речь о «бумажной недвижимости»

Вложиться в бумажную недвижимость можно несколькими путями:

Ранее мы предложили рассмотреть в качестве примера портфель Свенсена, чтобы определить, какую долю в портфеле можно отвести недвижимости как классу активов. Но есть и другие варианты. Например, метод dilution или «метод разбавления» долей в портфеле может оказаться удобной альтернативой. По этому методу, инвестор добавляет новый фонд в заданной пропорции к уже существующему инвестиционному портфелю, а не полностью его переформировывает. То есть при добавлении нового инструмента изначальное распределение активов в портфеле сохраняется.
⠀
➡️ Как ещё ведут себя инвесторы, принимая решение о покупке FXRE?
⠀
Судя по комментариям и вопросам, многие из них планируют уменьшить долю золота в портфеле в пользу FXRE. Другие же хотят заменить новым фондом на недвижимость часть доли в FXUS. Рассмотрим недостатки этих стратегий:
⠀
👉 REIT действительно обеспечивают доходность на уровне широкого американского рынка (а иногда и больше), но эти два класса активов имеют не самую высокую корреляцию (за последние 10 лет корреляция REIT и рынка США составила лишь 0,7). Состав у двух фондов тоже драматически отличается: если в FXUS представлено лишь 28 трастов недвижимости с долей 2,4%, то в FXRE их больше 120. Таким образом, вложения в REIT могут повысить уровень диверсификации вашего портфеля без снижения доходности. Кроме того, REIT выступают инфляционным хеджем, потому что арендная плата и стоимость недвижимости имеют тенденцию расти по уровню CPI.
⠀
👉 Что насчет золота? По данным Bloomberg, корреляция REIT и золота за последние 2 года — менее 0,3. Если золото — это защитный актив, который хорошо растет в кризисные периоды, то REIT не всегда защищают от рыночных потрясений и имеют высокую волатильность (события 2007 года — яркий тому пример).
⠀
Таким образом, инвестору стоит помнить, что REIT, золото и широкий американский рынок — это три разных класса активов со своими особыми свойствами. Но самое главное — они отлично дополняют друг друга, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель.
⠀
А какой вариант рассматриваете вы?

Опыт страны интересен не только тем, что за последние два года рост цен на жилую недвижимость в Н. Зеландии был одним из самых высоких в мире, но и тем, что многие центральные банки рассматривают «новозеландский эксперимент» как полигон для отработки мер реагирования на рост пузыря на рынках недвижимости. Цены на жилье в Новой Зеландии выросли более чем на 30% за последний год. Отношение цены на жилье к доходу в стране является одним из самых высоких по сравнению с показателями других стран (см данные OECD).

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор предлагает завершить программу льготной ипотеки в намеченные сроки и отказаться от её продления. Она напомнила, что, помимо льгот на новостройки, в России действуют и другие ипотечные программы.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор не считает продление программы льготной ипотеки необходимым. Комментарий чиновницы 30 ноября приводит ТАСС.

Набиуллина пояснила, что регулятор предлагает завершить программу в намеченные сроки, потому что, кроме льготной программы на новостройки, в стране действуют и другие предложения для разных категорий граждан.

Напомним, в апреле 2020 года президент РФ Владимир Путин анонсировал льготную программу ипотечного кредитования под 6,5 процента годовых. Она была запущена в период пандемии и должна была завершиться в октябре 2020 года. Позднее глава правительства Михаил Мишустин сообщил о продлении программы до июля 2021 года, а затем она была продлена ещё на год – до июля 2022 года, но уже по ставке 7 процентов. Максимальная сумма льготного займа была сокращена до 3 миллионов рублей.

Barron’s пишет о важных событиях на рынке жилой недвижимости США, которые, как мне кажется, касаются разного рода экосистем, вовлеченных в данный бизнес.

Цены на жилую недвижимость в США продолжают рост, но в сентябре данным Национальной ассоциации риэлторов он стал всего лишь замедляться, ослабляя спрос на дома со стороны их покупателей. Но даже этого небольшого «ветерка» вполне хватило для того, чтобы начало лихорадить так называемый рынок iBuying – онлайн торговых систем недвижимостью. На прошлой неделе один из лидеров этого рынка – компания Zillow Group закрыла свою платформу Zillow Offers после того, как слишком много заплатила за дома, которые намеревалась продать.

Если смотреть на рост цен в сравнительной динамике с учетом встречного роста зарплат, то если в 2019 году среднестатистическому россиянину требовалось 8 годовых зарплат для приобретения небольшой квартиры, то сегодня это значение увеличилось до 10-11 годовых зарплат в зависимости от региона. Нет сомнений, что рынок жилья сильно перегрелся.

Рост цен произошел в результате негативного воздействия сразу нескольких факторов, среди которых (1) низкие процентные ставки и программы льготной ипотеки, (2) введенный механизм оплаты через эскроу-счета, (3) падение ставок по депозитам, и в дополнение — (4) рост цен на все строительные материалы.