ипотека

Программа IT-ипотеки была введена в мае 2022 года. Она действует для сотрудников, официально работающих в организации, которая работает в сфере информационных технологий и имеет аккредитацию Минцифры России. С того момента льготная программа расширялась дважды.

1. В конце января 2023 года. Были введены следующие изменения:

• IT-ипотека стала доступна для сотрудников всех аккредитованных IT-компаний, а не только аккредитованных IT-компаний, получавших налоговые льготы.
• Минимальный ежемесячный доход снизился со 150 тыс. до 120 тыс. рублей в городах-миллионниках (кроме Москвы) и со 100 тыс. до 70 тыс. рублей в остальных населенных пунктах. В минимальном доходе теперь учитывается совокупная зарплата с основного места работы и с работы по совместительству (также в аккредитованной IT-компании).
• Снизился минимальный возрастной порог (с 22 до 18 лет) и поднялся максимальный возраст для оформления ипотеки (с 44 до 50 лет включительно).
• Сотрудник теперь должен быть трудоустроен в аккредитованной IT-компании не менее 5 лет, а не весь срок выплаты кредита. Если сотрудник уволится раньше, программа продолжит действовать еще полгода, а не 3 месяца.

По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.

Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.

На рынке ипотеки разворачивается борьба за прибыль. Раньше льготный денежный дождь мог утолить жажду всех, но теперь денег становится меньше…

1️⃣Первый шаг сделало государство. Власти дважды снизили размер субсидий по льготным программам (в сентябре и в декабре). У бюджета сейчас другие приоритеты. А расходы на субсидирование кредитов при ключевой ставке в 16% выходят дорого.

2️⃣Затем банки решили, что чем меньше субсидий, тем меньше им хочется выдавать льготную ипотеку. Крупнейшие банки РФ ввели комиссии для застройщиков с каждого льготного кредита. Размер серьезный: в среднем, около 10% от суммы займа.

3️⃣Отдельные крупные застройщики комиссиям не обрадовались и решили, что работать с такими банками не будут.

Как это скажется на стоимости недвижимости?

➡️Уже появились экспертные мнения, что все комиссии уйдут в рост цен жилья на 7-8%.

Думаем, до этого не дойдет. Это история про снижение спроса. В ответ на него сложно повышать цены. Банкам и застройщикам будет выгодно взять часть расходов на себя, чтобы не потерять часть рынка.

В прошлом году в России было введено 110,1 млн квадратных метров жилья, сообщил президент РФ Владимир Путин. Этот показатель стал абсолютным рекордом и на 7,2% превысил данные за 2022 год. 

В конце декабря Минстрой также сообщал, что ввод многоквартирных домов (МКД) в 2023 г. окажется на уровне 51 млн кв м. (исходя из предварительных данных, +14% г/г).

💡Прирост ввода нового жилья обеспечен не только за счёт увеличения ввода многоквартирных домов, но и благодаря динамичной массовой регистрации ИЖС в конце года, что связано с реализацией программы социальной газификации. 

По данным Минстроя, градостроительный потенциал в России, учитывая действующие разрешения на строительство, в начале декабря 2023 г. составлял 432,6 млн кв. м (+9% г/г).

Среди публичных девелоперов лидером топ-3 по вводу недвижимости, по предварительным данным Единого реестра застройщиков, остался ПИК – 2,6 млн кв м (+24% г/г). 

При этом лидером по темпам роста стал Самолёт: ~1,5 млн кв м (рост в 2 раза).

🏦 Сбер опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за 12 месяцев 2023 года. За полноценный год компания заработала рекордную сумму — 1,493₽ трлн чистой прибыли, планка в 1,5₽ трлн почти покорилась (в рекордном 2021 году за весь год было заработано 1,251₽ трлн чистой прибыли). Данный результат был достигнут на фоне ужесточения ДКП, хотя стоит признать, что в последние месяцы меры регулятора начали работать и снижение чистой прибыли можно зафиксировать. Выдача ипотеки уже не на тех уровнях — 467₽ млрд (в предыдущие месяцы — 451₽ млрд, 475₽ млрд, 564₽ млрд), всплеск выдачи в декабре связан с корректировкой параметров льготных ипотечных программ, льготная ипотека становится более адресной (упор сделан на малозаселённые регионы, первоначальный взнос повышен на чувствительные 30%, а объём кредита для столиц уменьшен с 12₽ млн до 6₽ млн, результаты новых увидим в I-II квартале). Выдача же потребительских кредитов чувствительно снижается — 173₽ млрд (в предыдущие месяцы — 248₽ млрд, 248₽ млрд, 260₽ млрд), на данное положение повлияло повышение макропруденциальных лимитов/надбавок и увеличение ключевой ставки, регулятору удалось охладить кредитование, но главная цель ещё не достигнута (ипотека). Перейдём же к основным показателям компании за декабрь:

По оценкам Сбербанка, без субсидирования падение выдач льготной ипотеки в I полугодии 2024 года могло составить 82% — до 87 млрд рублей с 495 млрд рублей во II полугодии 2023 года (среднемесячные выдачи в целом по рынку). С субсидированием снижение выдач в I полугодии 2024 года составит 37% — до 313 млрд рублей.

«Мы считаем, что субсидирование позволит поддержать рынок. Выдачи среднемесячные в первом полугодии могут быть на уровне 313 млрд рублей, что, собственно, поддержит застройщиков и клиентов, у которых есть спрос. Поддержит самую важную отрасль в стране», — сказал Герасимович.

www.interfax.ru/russia/940814