коммерческая недвижимость

В первом квартале 2016 года инвесторы вложили в российский рынок больше $1,6 млрд.
Россия заняла первое место среди стран Центральной и Восточной Европы по объему инвестиций в коммерческую недвижимость: за год этот показатель вырос на 321% — с €394 млн по итогам первого квартала 2015-го до €1,6 млрд в марте этого года (почти 60% инвестиций за весь 2015 год). Такие данные содержатся в пресс-релизе консалтинговой компании CBRE. Второе и третье места по итогам первого квартала 2016 года заняли Польша (€504 млн) и Чехия. (€452 млн).
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость стран Центральной и Восточной Европы
К столь резкому скачку интереса инвесторов к коммерческой недвижимости в России, по мнению специалистов CBRE, привела коррекция рынка и постепенное восстановление стоимости активов, отмечается в сообщении. Многие инвесторы считают выгодным инвестировать в рынок в его низшей точке, поскольку это позволяет сохранить стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе, поясняется в сообщении компании. «Объемы инвестиций в первом квартале 2016 года в России — это результат начала реализации отложенного спроса. Закрытие двух крупных транзакций сделали значительный вклад в объем инвестиций. Объем известных нам сделок в работе на текущий год составляет еще около $2 млрд (€1,75 млрд), что позволяет ожидать объем инвестиций на уровне около $4,5 млрд (€3,9 млрд). Этому будут способствовать стабилизация и укрепление рубля на фоне роста цен на нефть, ожидаемое снижение ключевой ставки на фоне замедления инфляции, активность азиатских и ближневосточных инвесторов, а также достижения дна рынка», — говорит директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба.

( Читать дальше )

Я выиграл торги по одному из объектов в рамках приватизации муниципальной недвижимости.
Помещение с отдельным входом 45 кв.м. в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома.
Нужны советы на что в первую очередь обратить внимание при заключении договора купли/продажи и т.д.
Может быть как то сразу поднимать вопрос по прилегающей территории, как то утверждать проект реконструкции фасада/крыльца и т.д.
Это моя первая инвестиция в коммерческую недвижимость....

К примеру у тебя есть некая сумма денег, основная задача как тебе кажется в это не спокойное время, это не только сохранить капиталл, но и попытаться заставить деньги работать, перед тобой развилка из четырех дорог:

1) купить новый просторный частный дом, и радоваться жизни

При первом варианте ты вроде ни чем не рискуешь, покупаешь недвижимость (без кредита), вселяешься и радуешься своему уютному гнездышку, но на досуге задумываешься о том, что деньги вложенные в этот дом могли приносить тебе ежемесячный доход (иными словами ты купил пассив, когда мог создать актив)

2) раскидать бабло по вкладам в разных банках до 1.4млн, получать 10-12% годовых железобетонно, и искать подходящие варианты для создания активов

В этом случае ты вроде бы получаешь пассивный доход, но его по сути съедает инфляция, и в лучшем варианте ты только сохранишь свои сбережения, а в худшем, если доллар и евро продолжат рост, ты потярешь значительно больше денег. Плюс не ясность со ставкоц ФРС, если ее в этом году все таки повысят, доллар явно укрепится. Этот момент пугает тебя.

( Читать дальше )

Общаюсь активно с сетевыми (и не только) ритейлерами по новым проектам торговых центров.

Несмотря на то, что новые объекты располагаются в немаленьких городах, где вообще нет торговых центров, а есть неудовлетворенный спрос, общий настрой – скорее нет, чем да.
За две недели пообщался с 28 сетями. Все свое развитие заморозили полностью.
Более того, если в конце 2014 – начале 2015 многие ритейлеры передоговаривались с владельцами ТЦ о переходе с валютных договоров на рублевые и получали скидки, то сейчас немало компаний думают о закрытии своих точек в половине объектов. Остаются только в самых популярных. Основные закрытия начнутся в начале следующего года — превой половине. Да здравствуют пустые ТЦ!

Исключения: продукты и детские товары. Также несильно пострадали аудио-видео, парфюмерия. Хуже всех себя чувствуют одежда и обувь.
При этом, все в голос воют про отсутствие недорогих кредитов для развития и вообще отсутствие денег у банков для оборотных средств. Тоже есть исключения: всякие Ашаны, Глобусы, Касторамы – могут за счет своих материнских компаний кредитоваться по 2-3% годовых (и забирают долю у отеч. компаний на рынке), но и у них сейчас валютные риски.

( Читать дальше )

В этом году ввод новых офисов +850 тыс.м2 (в 1,5 раза меньше чем в 2014г.). Если честно, не ясно, кому нужны эти офисы, если спрос реальный сильно падает, маржа бизнеса падает, кормовая база для бизнеса сокращается.
 
Объем свободных площадей = 2.95 млн м2 — рекорд за всю историю.
Инвестиции в российские офисы в 2015 могут упасть на 60% до $3,5 млрд.

Вакантность офисов класса А = 27%.
Вакантность Б+ 20%
Вакантность Б =13,5%

Данные JLL за 3 квартал:

• свободны всего 7,5% торговых площадей — за год не изменился показатель
• в самых проходимых центрах вакантность всего 1%
• ротация в ключевых центрах минимальна
• рекордный уровень вакантности был зафиксирован в 2010 на ур 11%
• с начала года число площадей +387 тыс.м2 +36%г/г

9 мес 2015г:

• введено 8 торг центров 367 тыс. м2
• в 4 кв ожидается еще 5 +134 тыс м2
• всего получится 500 тыс м2 (-42% к 2014 году)
• изначально девелоперы объявляли о вводе в строй 1 млн м2
• вакантность торговой недвижимости сейчас = 7%
• ставки аренды в рублях не снизились

Год назад я написал заметку о том, что владельцы помещений впали в неадекват и живут в прошлом, пытаясь удерживать те же цены, что и раньше. Очевидно, что за год ситуация стала еще более тяжелой и цены должны уже падать не просто на какую-то скидку, а просто на 50% и более, чтобы найти арендатора. Сводка, которую я привожу ниже, составлена просто в процессе пешей прогулки от метро до офиса.

1. Окей, поехали.
Дорогомиловская, дом 8: в самом проходном месте за год поменялись все арендаторы. Сверху подписано что там было год назад
 
Сбербанк Кстати ниоткуда не съезжает и только заезжает. Не знаю, обоснованно ли это экономически, но бабок у Сбера куры не клюют, видимо, поэтому он везде. Этот же дом:
 
Сбер для бизнеса на месте, а вот Русский стандарт кризиса не пережил. Помещение слева от русского стандарта год назад сдавалось, сейчас туды уже заехали новые арендосы. гигантский магаз товаров для дома «Старик Хотаббыч» в какой то момент решил, что распиилить себя  и сдаваться в аренду куда выгоднее, чем торговать шмотьем. 

( Читать дальше )

 
Фото: Тимофей Мартынов:)

Эксперты оценивают башню в $650 млн. при том что потрачен на нее был ярд.
Башня является самой высокой в Европе (338,8м, 75 этажей, 87,6 тыс. м2 офисов, 22,6 тыс.м2 апартаментов).
Свобдных офисов в башне > 50%. 
В ноябре 2012 года 10 тыс. кв. м (пять этажей) минимум за $80 млн приобрела Japan Tobacco International 
Башня ныне принадлежит какому-то Игорю Кесаеву. На презентации башни в 2012 году Игорь Кесаев говорил, что ее строительство обошлось ему в $1 млрд. 

( Читать дальше )

На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом, где их мечты о необычайно дорогой недвижимости и сверхвысоких ставках аренды стали реальностью. Но я надеюсь, что реальность меняется и со временем это скажется на требуемых ценах. Во всяком случае разрыв между мечтами владельцев недвижимости и реальностью начинает выражаться в увеличении табличек «Продам». «Аренда» и т.п. Вот результат моей прогулки по Дорогомиловке и Кутузовскому проспекту до офиса:

Старик Хоттабыч распродается, наверное закроется… Площадь, которую они занимает, весит ляма 2-3 рублей в месяц. Как такое отбивать?
  

Тут была аптечка. Съехала. Даже аптечка съехала!

  

Бывший офис БКС. Пустует уже года два. Даже символы БКС-дизайна остались и бегущая строка. Как-то заходили в этот офис при БКС, было пустынно:)
Думаю аренда тут стоит вообще аномальных денег. Такую только Кофемания и может покрыть, где валовая маржа составляет процентов 70%, а средний чек 2000 рублей. Блин, даже банк никакой не может себе это позволить! Что за чудак арендатор? Предпочитают держать цену, вместо того чтобы найти точку пересения спроса-предложения=))
 


( Читать дальше )