недвижимость в РФ

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Октябрь скоро закончится, а у нас полный бардак с ценами при общей нулевой динамике. В лидерах снижения — Уфа, Москва и Ленинградская область. В лидерах роста — Калоград, Красноярск и юг РФ.

( Читать дальше )

Последние несколько месяцев изо всех щелей лезут рекламные предложения купить жилье в ипотеку с нулевой процентной ставкой. Разбираемся, насколько это выгодная тема (ответ, возможно, вас удивит), и почему Эльвира Набиуллина недовольна вот этим всем.


Типичная реклама вундервафельной ипотеки

Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.

Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!

( Читать дальше )

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

( Читать дальше )

Недвижимость в России дешевеет и похоже цены упадут еще больше. Вы наверняка слышали последние новости о том, что банки поднимают проценты по ипотекам. Так, например, в Сбербанке ставка выросла до 10,4% в новостройках и до 9,9% на вторичном рынке. На такое решение о поднятии ставок в первую очередь повлияло падение цен на недвижимость.

Какие факторы оказали влияние на падение цен?

Предложения на рынке больше, чем спроса. В связи с нестабильной геополитической обстановкой владельцы недвижимости начали продавать свое имущество. Кому-то нужны деньги, чтобы эмигрировать из России, а кому-то нужно выйти в кэш, чтобы переждать кризис.


( Читать дальше )

В правильном районе Москвы (ЮЗАО, ЗАО. СЗАО) недалеко от центра в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 18 млн.

В правильном ЗаМКАДье (до 15 км на юго-запад, запад, северо-запад) в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 9 млн.

Разница в ценах — 9 млн. руб. Раскладываем эту сумму в банки под 7%. и получаем 630 тыс. в год или 52 тыс. в месяц. В Москву будем летать по выделенке на такси за 1000 руб. туда и 1000 руб. обратно, за 22 рабочих дня в месяце потратим 44 тыс. руб. И еще 8 тыс. останется. За год набежит  96 тыс., на которые купим акции зеленого паразита.

А если сядем на удаленку, то 630 тыс. в год будем тратить на себя, а не на логистику своей тушки. Акций накупим. Бабла нарубим. И свалим на Бали.

Итого:

( Читать дальше )

Воскресный обзор по недвижимости читайте, пожалуйста, здесь.



Главное:

1. Цена московского квадрата упала ниже 300 тыс. руб./кв.м.
2. Предложение продавцов московских квартир продолжает рост
3. Предложение аренды московских квартир растет так, шо пипец.

В воскресенье не мог запостить обзор. Каюсь. Сидел три дня в тюрьме со связанными руками и кляпом во рту за призыв к Газпрому объявить награду $1 млрд. за голову спонсора теракта на газопроводах. Мнения своего не изменил. Считаю, что Россия должна объявлять солидные награды за головы банкиров, финансирующих террористов, нацистов и фашистов. За достойное вознаграждение я бы сам поохотился на этих рептилий. Глядишь, спас бы 200 тысяч жизней и невинно мобилизованные в России и на Украине вернулись бы по домам.

🏗 Я уже рассказывал о том, как застройщики начали «жаловаться», что у них доля не проданного жилья достигает 40% и они просят государство поспособствовать в реализации квадратных метров. Но беда не приходит одна и сейчас ЦБРобратил внимание на субсидированные ипотеки от застройщика (ставка доходит вплоть до 0,01%). Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня. Подробнее можно прочитать в докладе.

 

( Читать дальше )

Для меня первым фактором в выборе многоквартирного дома (или подъезда в доме) является отсутствие в нем халявщиков. Благо в Москве, равно как и в других крупных городах, есть нормальные дома и есть из чего выбрать. Отмечу, что дома (подъезды) без халявщиков стоят значительно дороже. И не потому, что в них бетон лучше пахнет. Нет. Просто покупатели квартир не хотят жить среди дерьма и готовы за это платить.

Один крохотный пример (чтобы смартлабовцам было за что зацепиться извилиной) — халявщики, как правило, не приучены с красоте и чистоте. Поэтому, жилье халявщика выглядит примерно так:



А свои отходы халявщик выбрасывает в мусоропровод прямо из ведра без использования мешков. Его мама так научила. А ее научила бабушка. При этом, грязь и вонь от мусоропровода — это из-за Путина. Это он страну довел. Не убирает мусоропровод.


Пояснение:

Халявщики - категория людей, владеющих квартирами, которые они не покупали. Стать халявщиком мечтает каждый. Поэтому, данный пост может обидеть кого угодно. А мне на это насрать))

Хотя я давно живу в Москве, родился и вырос я в Калининграде, поэтому регулярно слежу за регионом, и в том числе его рынком недвижимости. Здесь постараюсь дать качественный (без цифр) обзор Калининградского рынка жилья.

Цифр почти не будет, их можно посмотреть в регулярных постах от @$100 — например, smart-lab.ru/blog/844632.php

Типы недвижимости

В городе есть 3 типа недвижимости. В этом главное отличие от «большой» России.

1. Старая советская панель. Хрущевки и Брежневки.
Минусы (с точки зрения калининградца) — убитое жилье, убитые подъезды, центральное отопление (большинством жителей Калининграда воспринимается как минус, ибо газовый котел позволяет регулировать затраты на отопление в «мягкие зимы»), раздельный санузел. 
Плюсов ровно два — цена и, иногда, удачное местоположение (много хрущевок в самом центре города, рядом с хорошими школами, инфраструктурой итд). Долгосрочно — будет падать в цене.

( Читать дальше )

Херсон — теплый, солнечный, уютный, малоэтажный и очень зеленый городишко с населением около 300 тыс. душ. Жить там на пенсии — то, что доктор прописал.

Почем там хаты?

Смотрим сайтик (примеры объявлений):

 

Общая статистика:

Курс ~ 1.7 рубля за 1 гривну. Через месяц будет 1 к 1.

Получается, сейчас двушка стоит примерно 4.7 млн. руб. И будет еще дешевле. Но цены быстро отрастут. Это же Россия.

Покупайте, пока дешево))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.