Блог им. surviveordie

Парадокс рынка недвижимости

Любопытная ситуация складывается на рынке недвижимости. Пока квартира находится на руках у застройщика он её втюхивает за 10 миллионов за 40 квадратов. (За расчёт взял Казань как один из самых спекулятивных рынков жилья в стране.) Как только она переходит в руки незадачливого покупателя она во первых тут же становится вторичкой плюс её стоимость теперь не 10 миллионов а на 2-3 миллиона ниже. Классно? Я тоже так думаю.


Парадокс рынка недвижимости
★6
111 комментариев
Зато какие обороты! 
avatar
А кому надо продать, будут вынуждены переставить ценник еще ниже. Рынок всё порешает в конце концов.
avatar
Nikolay Fomin, недвижка в казани превратилась в новый автомобиль с салона
Nikolay Fomin, да, да, поставят. (Нет)
avatar
Nikolay Fomin, а в том то и фокус, что продать никто не захочет, ну максимум 0,1%. Квартира — это единственный способ сбережения, притом тех денег, которых еще нет. Значит если купил в ипотеку квартиру ребенку (а лучше 3), то ухватил бога за бороду. Теперь все твои поколения на много веков вперед будут обеспечены всем, не только жильем. Через 5 лет ты с одной затплаты погасишь весь остаток по ипотеке, а квартиры подорожают в десятки раз. И эта толпа баранов строем идет на Олимп.
И дойдет, если по пути не свернет к обрыву…
avatar
consar, бараны; пытаются обеспечить будущие поколения, я 100% в этом уверен и знаю много печальных примеров судьбы таких детей, только конченый дятел вкладывается в бетон якобы для детей, а потом родители переживают детей, вкладывать надо в образование.
Алексей Мананников, за 30-50к/мес ребёнка не отправишь в английскую закрытую школу. А вот квартира — это, теоретически, подушка которая, за счёт рентных платежей, может помочь во время обучения; чтоб вагоны ночами не разгружать.
Другой вопрос, что будет с квартирами на горизонте 5+ лет!?
avatar
Dan Priwalow, их снесут через 10 лет чтобы построить новые еще худшего качества или введут повышенное налогообложение за владение
avatar
Метод №5, не исключаю. Вполне возможно, что введут соцнорму по площади/количеству и введут заградительные налоги, а то и просто сделают потцреотичное цап-царап и раздадут «иностранным специалистам».
avatar
Алексей Мананников, современное образование Это 1 млн специальностей по конским ценам по  которым в итоге менее 50% работают.
Почитал чему сейчас учат это же ппц !!! 
avatar
consar, Так же думали и те кто строил дома для всей семью, как родовое гнездо, по 300-500 м2.
Сергей Морилов, в итоге многих сейчас сносят, а возмещают Меньше чем они затратили на строительство!
avatar
consar, но тут придет реновация  и снесет обеспеченность твоих поколений, дав в замен на задворках города с меньшим колл метров.
avatar
А так и есть, льготную ипотеку же не для людей запустили а для застройщиков, иначе она была бы и на вторичку. Если кто-то хочет продать вторичку чтобы взять первичку, для его клиентов льготная не канает, ну или просто хочет продать вторичное, опять льготников на это нет, это чисто жила для застройщиков, учитывая какие цены сейчас, никакой социальной составляющей(справедливости) здесь нет.  
Созерцатель, Для застройщиков во вторую очередь. А в первую для банкиров, потому-что они все обрезанные, и их нужно беречь.
avatar
Потому что льготная ипотека — только от застройщиков. Справедливая стоимость cash flow по 20-летнему 6% кредиту в рамках семейной ипотеки (дисконтированная по ставкам доходности на рынке ОФЗ) — на 40% ниже номинала кредита, арбитражить можно любыми инструментами. 
Собственно, так многие и делают, гасят минималку, лишний кэш на вклады под больший процент.
Схема остается выгодной для ипотечника в ценовом диапазоне до 20 млн руб. (если не гасить досрочно) даже со сложившейся на рынке 20% премией застройщику относительно вторички.
avatar
Иван Иванов, эта схема не очень умного человека не владеющего калькулятром
avatar
Eugen Invest Malina, почему?
avatar
1VK, Оплата взноса — дорогими деньгами сейчас, повышении цены от бу +20-40%, невозможность продать ближайшие пять лет, доходность аренды менее 5%, это основной очевидный список минусов который считает калькулятор.

Тот кто брал три года назад и раньше, с натяжкой можно считать выгодоприобретателями, они могут вывести свой объект на рынок б.у и остаться с минимальным профитом, остальные встряли на долго.
avatar

Eugen Invest Malina, 
«оплата взноса дорогими деньгами» — взнос 20% от цены по семейной ипотеке. Во вторичке взнос тоже придется оплачивать дорогими деньгами. 

«повышении цены от бу +20-40%» — гиперболизация, 20% по рынку, ни о каких 40% премии застройщику нет и речи. Половина из этих 20% экономится в первый же год кредита: 19% годовых вторичка vs 6% годовых первичка, разница 13%. Умножаем на долю кредита в цене квартиры (80%, т.е. без первоначального взноса), получаем 10,4%. В последующие годы кредит на вторичку, скорее всего, подешевле будет, но всё равно за 19 лет оставшиеся 10% разницы в цене отыграются многократно.

«тот кто брал три года назад и раньше, с натяжкой можно считать выгодоприобретателями» — теория, на практике всё хорошо, текущие цены на вторичку уже превысили цены ковида на новострои более, чем на 30%. Рост 30+% на свой капитал + на заемный, т.е. по сути они проторговали с плечом без рисков маржин-колла, на котором фондовые плечевики массово посыпались в начале СВО.

«остальные встряли надолго» — сейчас спекулятивную функцию льготной ипотеки урезали, это правда, но схема продолжает работать как долгосрочная защитная инвестиция от рублевой инфляции.

avatar
Иван Иванов, а я не выпячиваю вторичку как более выгодные вариант, цены тоже так же надуты. В обоих ипотеках спрятана спекулятивная «бумажная» прибыль заинтересованных игроков, и к слову в кэш пока выходят только застройщики. Спекулянты которые якобы сделали +30% ещё должный обкешиться но с таким рынком б.у где сделок ноль последние 5 месяцев будет трудно. 
Ваша схема может быть выгодной при очень длинном отрезке времени от 10 лет при условии что нужно сильно-сильно потерпеть и платить 5 лет банку солидный кэшфло, что в итоге делает схему ставкой против ЦБ и инфляции. 
avatar
«Ваша схема может быть выгодной при очень длинном отрезке времени от 10 лет» — длительность и есть главный минус, досрочное погашение только снижает эффективность.

«Платить 5 лет банку солидный кэшфло» — ну, 8,6% от цены квартиры в год, не такой и солидный, если смотреть объективно. Но если субъективно… ведь для медианных зарплат это действительно серьезное обременение для личного бюджета. Люди могут не справляться и желать закрыть кредит досрочно продажей квартиры, оставшись в итоге с минусом.

«что в итоге делает схему ставкой против ЦБ и инфляции» — ставкой на инфляцию, чем выше инфляция, тем выше выхлоп.
avatar
Иван Иванов, 8,6% от дутой цены.
По всем пунктам спорить с вами не буду, так и есть кроме тонкостей. Лично я не верю что гос-во просто так отпустить инфляцию, сейчас это вопрос принципиальный, народ обязан тянуть лямку с двойной силой, ипотека назначена главнейшим стимулом труда населения, и это стратегия не короче чем 10 лет, вполне может стать что инфляцию будут душить всеми доступными методами, даже путём стагнации экономики. Ну не ради этого стратегия экономических властей строиться, чтот бы построить а потом отдать населению дешевые квартиры? 
avatar
это не парадокс а схематоз
по перекачиванию госбюджета в карманы заинтересованных лиц 
avatar
И что в этом странного? Расчет стоимости дисконтированного денежного потока — азы финансовой математики.
avatar
Ив Ив, Время равно 0, т.к. разговор о готовой квартире, продаваемой застройщиком, и такой же, продаваемой теми, кто ее уже купил у застройщика. Поэтому ваши тезисы не применимы.
Валерий Крылов, время не равно нулю. Фактически спрос на недвигу формируют ипотечники, и у них на выбор есть два варианта:
— ипотека на вторичку под 16%
— ипотека на первичку под 6%
avatar
Ив Ив, в этом согласен, поэтому и такие адовые перекосы.
льготная ипотека делает свое дело
по мне так в рынок не должно гос-во вмешиваться
avatar
Такая же фигня была в Турции… Новострой впаривали доверчивым фарангам, а на вторичке цены были сильно ниже, т.к. там в основном местные…
Это из-за схемы  кредитов под низкий %, когда экономия закладывается в цене квартиры. Набиуллина права.
avatar
Только есть небольшой нюанс — при выплате ипотеки без частично досрочного погашения 5 лет 90% это будут проценты и 10% тело кредита.
Банкиры не дадут вам шибко набарыжить
Попов Андрей, по секрету, нет никакого тела и процентов. Есть общая сумма долга, который каждый день увеличивается. Никакие проценты и тело долга вы не выплачиваете, вы выплачиваете просто долг
avatar
Mathman, Вы когда-нибудь брали кредит?
Если нет, то зачем пишите неправду.
В графике платежей четко стоит сумма погашения процентов кредита и тела кредита
Попов Андрей, а это разновидность когнитивного искажения. Сегодня ты должен миллион, а завтра ты должен миллион и триста рублей. И додики такие: а вот есть тело долга миллион и есть 300 рублей набежавших ПРОЦЕНТОВ.
А по сути что этот миллион, что эти триста рублей — абсолютно одни и те же деньги. Тупо их называть по-разному. Ну называют их банки по-разному, суть то от этого не меняется. Как и стонать, что хитрын банки сначала заставляют платить проценты, а потом тело долга.
avatar
Попов Андрей, даже не 5 лет, а 10. 10 лет платя минималку ты погасишь меньше 10% от тела
avatar
BobbyKotick, ну так никто тебя минималку и не заставляет платить. Если такой умный, заплати сразу весь долг и не плати ни копейки процентов.
Наколешь систему и хитрых банкиров! Вот они локти то искусают!
avatar
Mathman, Не наколешь систему. Если есть свои деньги, то зачем вообще связываться с банками?

Попов Андрей, ты, Попов, умный мужик, тебе бы финансовой грамотности учить людей.
avatar
Herminius Rilla, вроде 50… И фаранги теперь не знают, как от недвиги избавиться, т.к. ВНЖ могут не продлить и фенита ля комедия…
 И если считать стоимость кв.м в буржуйских зеленых бумажках, то цена не достигла еще уровня 2010 года. Вот так однако. А машины в 2-2,5 раза дороже в зеленых бумажках. Считайте сами
Попов Андрей, С машинами не правда. В баксах они стоили всегда дорого. И особого повышения не произошло. На смену ушедшим пришли китайцы.
Сергей Морилов, Зачем врать???
Логан, Сандеро, Солярис 12000$ стоили.
Сейчас посмотрите на Солярис — 2100000 р. или 22500$
В 2 раза подорожание и не в рублях 
avatar
Если запретить точные науки в школе, кретинов станет еще больше, правильной дорогой идем.
Herminius Rilla, причем, похоже они сами себя наказали… т.к. фаранги кучу денег в экономику приносили.. 
Herminius Rilla, не выходите в кеш, иначе обрушите РН и пострадают миллионы.
avatar
Нет парадокса, повышенная стоимость тела кредита компенсирует недополученный процент. А так да, вторичку душат, но народ жадный и снижать за свои халупы цены не будет, рынок бу жилья встал минимум на пять лет
avatar
Eugen Invest Malina, 
овышенная стоимость тела кредита компенсирует недополученный процент.
Тонкость в том что нет никакого недополученного процента.
Его же госсубсидиями доливают, то есть повышение стоимости объектов застройщиками — это просто барыжничество заинтересованных лиц

 Если говорить статьями уголовного кодекса — это необоснованное обогащение
avatar
Viacheslav Ivanenkov, в конечном итоге эти преступные доходы зарывают в  платежи ипотечника, кто то должен за всё платить
avatar
Eugen Invest Malina, 

ипотечник с льготкой ничего не выигрывает
он платит столько же сколько платил бы и до льготки;

а то что субсидирует (якобы недополученные проценты) государство прямым поток льется на карман ворам

 гениальное по наглости воровство 

то есть за все платит госбюджет
avatar
Viacheslav Ivanenkov, ипотечник платит процент на тело долга за воздух (+40% от реальной цены), продать не может т.к теряет взнос, заранее платить тоже не может т.к выгодней во вклад ложить, сумма платежа в ТРИ раза превышает арендный платёж по аналогичному объекту при этом 10 лет даже не подберётся к существенному гашению тела долга. Эта кабала на многие годы, за 7 лет как раньше уже закрыть не получитьс, вечный хомут на благо банка. 
Преступная связка из чишун, застроев и банков просто попилили будущие платежи ипотечников на 10 лет вперёд. Схема не рухнет если ипотечники будут платить, а они будут т.к народ у нас послушный и боязливый и жадный, почку продадут но за ипотеку оплатят.

А госбюджет это гибкая материя, собирается из налогов которая стройка даёт. Бюджет в плюсе, только это всё ложиться на будущее, расчет именно что ипотека не сложиться  в ближайшие 5 лет
avatar
Eugen Invest Malina, 
Схема не рухнет если ипотечники будут платить, 
В Питере народ уже прочухал тему;
https://www.dp.ru/a/2024/03/28/v-peterburge-rezko-viros-objom?ysclid=lub716gwbr411196707
 
 рекордный результат по объёмам погашений за счёт продаж квартир, по оценкам Restate.ru, стоимость квадратного метра на вторичном рынке за год увеличилась на 2%, а за 3 года — на 29%. В этом случае у должника есть возможность получить излишек, который возникает за счёт разницы между суммой долга и выручкой от продажи. Видимо, и кредиторы, и заёмщики в минувшем году стали спешить с продажей, пока цены не недвижимость не стали снижаться.
avatar
Viacheslav Ivanenkov, глаза кайфуют от такой новости, но массово ли это…
avatar
Eugen Invest Malina, А вот если не будут года через 2? Что тогда?
Так в штатах и случилось. Там только дома покупают
Попов Андрей, без понятия
avatar
А смысл заходить на верхах? Цены выросли в 3-4х.По любому откат будет, от нынешних цен свободно застройщик сбросить может себе 20-30%.А вот вторичка будет ждать восстановления цен чтоб выйти в ноль. В итоге снова весь рынок заберет себе застройщик. Казино всегда в плюсе ахах.Даже при равных ставках в будущем, по нынешнем ценам кто брал, их застройщик обыграет.
Алексей Бицев, как бы это низами не оказалось. судя по цене в $ это дно
Константин Р, да не будет это дно, там маржи заложено у строителей, что им будет куда давить. Они ранее на мертвом рынке выживали, а щас у них просто деньги с воздуха. И увы в баксах и дальше может падать, у нас пока зарплату к баксу не привязывают.
Алексей Бицев, боюсь что это не так, маржи там есть но не так много — банки отъедают большую часть прибыли. Так что пока проектное финансирование не прикроют — сдвигов не будет
Константин Р, ну время покажет поживем увидем, в Газпроме сидят ждуны с 300рублей, в недвижимости так же свои ждуны появятся, кто запрыгивал щас на верхах.
Алексей Бицев, всякое бывает. может все обесценится лет через 5 включая долги. может в этот момент бетон получше будет тем более ипотечный, чем кэш. заранее не знаем, посмотрим)
Herminius Rilla, Можете ОФЗ вместо вкладов использовать.

Студия в Мск, цена в ДДУ 8.9M, застрой за нал хотел 7M, полные расходы (взнос + ОФЗ + частично пришлось из «своего кармана» поплатить) 5.6М. 

Причём когда ОФЗ погасится, суммы хватит, чтобы досрочно остаток задолженности полностью загасить.

Но я брал это, когда ипотека 0.1% на весь срок была. Как сейчас — не знаю, считать надо.
А если деньги нужны не через 5 лет, а сейчас, то снижать будут. Или пусть сидят со своими квартирами и платят коммуналку
 С недвижкой, надеюсь, будет как в штатах 2008 году.
У нас нет, конечно, всякого рода деривативов на недвижку. Но шухер, думаю, что будет. Или может людям нравится жить в малогабаритных однушках и студиях? Как знать
Попов Андрей, не будет. нет таких предпосылок, себестоимость растет, метров не хватает
Константин Р, 
нет таких предпосылок

Это какой уровень необучаемости, чтобы с учетом событий последних пяти лет про предпосылки заикаться?
Константин Р, Кому не хвает? Есть люди среди моих знакомых, с тремя квартирами сидят. На депозите в банке больше заработать можно. Не хочешь рублевых рисков, открой вклад в юанях
Попов Андрей, в основном берут себе, улучшая жилищьные условия — мир на инвесторах не замкнулся. это желая недвига и в ней живут. кто-то с подмосковия переезжает, кто-то берет больше площадей. у всех по разному, но из за конского ценникак никто не может сходу решить вопрос раз и навсегда. 
Попов Андрей, У нас не так весело, к сожалению просто тупо на горбу жадных ипотечников банки будут на болоте сидеть кэш считать
avatar
А себестоимость какая?
Анатолий Лебедев, 
Тут жадность превалирует застройщиков и собственников.
А кому по наследству квартирки достались? Какая там себестоимость? Там износ будет 25-50%
Вот только не нужно мне этих песен. Лично знаю, что бетон, плиты, газобетон, арматура стальная по сравнению с 2020года подешевели на 20-25%
Попов Андрей, от истхаёв
avatar
 Реновации кроме Москвы нигде не было. Может в Питере где сделают и все. Затем вспомните медведева (денег нет, но вы держитесь). А сегодня прямо клондайк какой новый в рф обнаружился
продают платеж а не цену. взять без льготки твою вторичку будет платеж такой же как первичку. вот и весь секрет
Константин Р, истина коротко и ёмко
avatar
Без ссылок на объявления не поверим. В нашей деревне никто 20-30% не скидывает. 
Квартира на первом этаже, окна в угол, стенка спальни c лифтом, непрямые углы, хозяин банкрот может дешевле нормальных стоить.


Тимати Мартин, 
Ваше право не верить. Также можете сидеть со своими квартирами и чего-то ждать (спада, как в 2016-17 годах).
Когда СВО закончится будет интересно, толпа народа от вояк и ВПК привыкла приличные деньги получать от государства, а там маленький зверек писец подберется незаметно. Первый раз в рф такое что ли?!
Странные заявления, недвижку покупают на года, а не купил хочу тут ж слить, смысл? зачем покупал тогда? Как покупал, с ремонтом нет, или я думал куплю цены взлетят? Ну подождите лет пяток и продавайте. Илиотизм какой то. 
avatar
sashka, автору лишь бы написать, он мало соображает
avatar
Herminius Rilla, бу хаты стоят, не спешат дисконты делать жадные раньте
avatar
 Автор, что тынесешь, где ты такую статистику взял, из головы?
что мешает купить квартиру на котловане и продать ее по договору переуступки позже и с хорошим наваром? в собственность при этом оформлять не нужно.
В больших городах и в ЖК с хорошей инфраструктурой цены на новострой растут каждый месяц.
avatar
Protos, разница минимальная, на уровне 10% годовых. Эту мульку уже банки с эскроу оприходовали.
avatar
Protos, Не проще облигации флоатеры взять.
У них сейчас доходность 16-18% годовых.
Herminius Rilla, 
Дождаться снижения ставки

Не дождётесь. Не для того её повышали, чтобы снизить. ЦБ будет кормить всех завтраками в стиле ФРС, при этом как минимум держа ставку на том же уровне.
Это называеться затоварили рынок. Выгоднее снимать стало никто вторичку ха эти деньги не купит
avatar
Herminius Rilla, Хоть один правду написал, а то все кругом иксы делают. Чувствуешь себя лохом в инвестициях.
Созерцатель, пока не решится вопрос с замороженными ицб, массово на рынок никто не пойдет, без разницы какая ставка. Брокерня кинула целое поколение инвесторов, люди ушли на депозиты.
avatar
Ну и? Цена на " сейчас " Не имеет смысла тем более эти 10 млн берут с лагом 20-30 лет, а далее эти деньги сильно обесценятся. На сейчас не имеет смысла потому что не для спекуляции а для жизни люди берут квартиры надолго, а через 10 лет квартиры в рублях всё равно будут дороже в рублях. Ну и да, обычный человек меняет квартиру не раз в 5-7 лет как кто-то говорил с ютуба это меняют бизнесмены и воротилы разные, а раз в 20-25 лет не чаще. Вот тогда текущая цена не имеет большого смысла, ну точнее имеет, но так же имеет смысл более низкие ставки за ипотеку и ежемесячный платёж.
Созерцатель, так пока люди не придут, рынок и не вырастет, логично?) А государству сейчас не до этого вообще.
avatar
Созерцатель, да это все курам на смех, средний размер счета 250 тысяч, а выше миллиона очень мало таких людей. Вот пойти купить монджарик за 4 млн это без проблем. Вот и думайте, какое в целом у людей отношение к бирже.
avatar

теги блога mihrutkanik

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн