Информация
Блог им. Mixashow
🏠Инвестиции в недвижимость. Промежуточные результаты за 10мес.
- 12 сентября 2024, 02:04
- |
В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :
🔹Площадь — 23кв метра.
🔹Цена — 9,2 млн
🔹Ставка 6,8%
🔹Первоначальный взнос — 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)
На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.
Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.
К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.
📈Основная расходная часть сейчас — проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.
💰Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.
За первое полугодие цена на объект резко выросла. С 9,2 до 11 млн на первичке. Сейчас лотов 23 кв больше нет.
Реальная цена на вторичке оценивается в 9,8-11 млн, без ремонта с отделкой.
В начале я применял ставку дисконтирования 0,75% в месяц (9,4% годовых). Сейчас пока идет стагнация дисконтирую на 0,65% (8,1% годовых)
Соответсвенно разница между ипотечной ставкой и ставкой дисконтирования + доход по вкладу от резервных средств дает в месяц ~70тыс руб.
После вычета расходов на проценты, чистый доход = 26 тыс руб. На примерный собственный капитал 2,8 млн.
Текущий ROE ~11-12% годовых.
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых)
По наблюдениям аренда выросла на 10-15% за год. Ранее аналогичный объект отрывали за 40-45, 50 мог постоять, 55+ казался оверпрайс. Сейчас быстро разлетаются студии по 45-50, 55 могут стоять 1-2 недели, 60+ кажется оверпрайс.
Вот такие результаты на текущий момент 😌
--------------
Блог про инвестиции, бизнес и недвижимость https://t.me/tmrinvest
теги блога Михаил Titov
- aflt
- AGRO
- AKRN
- AQUA
- bspb
- FIRE
- fxau
- FXCN ETF
- fxgd
- FXKZ
- fxrb etf
- FXRU
- FXTB
- fxuk
- FXUS
- gazp
- GLD
- gold
- LKOH
- OZON
- python
- quik
- S&P500
- SIBN
- UPRO
- Акрон
- акции
- анализ
- аэрофлот
- Банк Санкт-Петербург
- банки
- бизнес
- Брокер
- брокеры
- БСП
- вирус
- вопрос
- высокая волатильность
- Газпром
- Газпромнефть
- год
- Депозиты
- доллар
- доллар рубль
- жизнь
- золото
- иис
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инфляция
- инфляция в России
- история
- итоги
- итоги месяца
- комиссии
- КОНКУРС
- коронавирус
- кризис
- кризис 2008
- Куйбышев Азот
- КуйбышевАзот
- ЛСР
- ЛСР Группа
- Лукойл
- макро
- мобильный пост
- недвижимость
- нефть
- новичек
- Новости
- новости рынков
- обзор рынка
- Облигации
- озон
- опек+
- открытие брокер
- Пенсия
- полюс
- полюс золото
- портфель
- Портфель инвестора
- результаты
- результаты инвестиций
- риск
- Роснефть
- Российский рынок
- РТС
- рубль
- Русагро
- сбербанк
- ставка ЦБ
- статистика
- татнефть
- трейдинг
- третий эшелон
- форекс
- ФРС
- фьючерс ртс
- ЦБ России
- экономика России
Не хотите ?
Согласен —
Таких дураков оч мало.
спекуляции!
в остальном как со всеми спекуляциями на чужие.
может повести.
но чаще нет.
Народ копил и брал в своё время. Без ипотек.
Студия в кредит вообше такое себе. Не актуально
Рынок хрень рисует.
За 11лям в том же краснодаре можно три однушки = 60к/мес, минимум. И невипенная «ликвидность»(не в смысле денег) для любых нужд. Хошь живи — а две сдавай. Работу поменял — переселился где ближе и тп.
Народ на резиновой совсем повернут.
по 4 — 35кв
студии тут давно неликвид
на пару круб дешевле однушки — поэтому хер сдашь
кроме таджиков — втроем за те 15к
потому что за 20 они однушку снимут
Вечный рост недвижимости, эйфория.
Кем оценивается продавцом? А ну да просто ХОЧЕТ продать за такую)
Ну продай попробуй за эту цену)))
Сразу поймет что неликвид. Зачем расстраиваете человека?)
ну или хотят найти таких ослов
44 ТЫЩ КАЖДЫЙ МЕСЯЦ В УНИТАЗ вот тоже самое.
Это тоже самое у меня есть 100тыщ как мне купить хату в МСК за 20 млн?))
Это уже клиника)
НИКАК))) ПО СРЕДСТВАМ ЖИВИ.
Байкал, В феврале мне сделали кухню в трешку большую, со всякими доводчиками, духовками и т.п. за 420. В студию 23 кв, кухня 150-250к стоит, диван 25к, стиралка примерно столько же.
А еще, за косяки застройщика кэшбэк 150-300к, так что ремонт считай бесплатный
Вот смотри ты год почти платишь уже по 50тыщ почти 450тыщ уже выплатил сдача еще 3 месяца ждать платить будешь итого 600тыщ почти уже просто выкинул платил проценты только.
Дальше надо еще вкинуть в хату 500тыщ что бы сдавать округлим до 1 млн все вместе.
Дальше если сдавать у тебя только проценты тело долга не уменьшается почти к этому прибавь гемор при сдаче хаты.
Отличные инвестиции)))
Ты сделал топик мы здесь обсуждаем комментируем.
Снимать будут в кредит.
но там с головой проблемы если такие мысли возникают таким не дают
www.youtube.com/@pravda256/videos
ТАм и про Сережу Смирнова нашего инфоцыгана недвижимости тоже есть)
www.youtube.com/@pravda256/videos
Байкал, ну что ты сливаешься? Ответь: у меня 2 млн кэш, есть варик купить конуру ну или хоромы если на такой вариант хватает на БКЛ с платежом 50к? сейчас без семейной и it?
Кинуть на вкда в Сбере под 19-20%
Пусть холопы — покупатели студий под сдачу в аренду зарабатывают мои проценты а Сбер за ними следит и мне на счет деньги складывает
денег на вкладе будет больше
сами подумайте
положив сегодня на вклад 10 млн через год у вас будет 12
а если вы сегодня покупаете студию за 10млн
вы думаете что через год она будет стоить 12? нет, она будет стоить 8-9
если покупать для жизни то разговор другой
так что 4% через 3 года — это нереальные ожидания
Viacheslav Ivanenkov, а 1,5 года назад сбер давал 5% на трехлетний вклад. Вот, до сих пор лежат у кого-то
Это как пример. Закидывайте на трехлетний вклад под 21%, я запрещаю что ли? Остается только задуматься, с чего такая щедрость, от банка
25% дают
Но я туда не хочу идти.
https://smart-lab.ru/blog/1032485.php
.
В 2020 году была куплена трёшка на профсоюзной.
Обошлась в 400 тыс долл.
Параллельно могу рассказать ещё..
Эти деньги уже не вернуть.
В целом гораздо практичнее бросить все и уехать в развитую страну где все эти деньги заработаются за несколько лет.
Но она обошлась в итоге в 450 тыс долл.
Друг в США имеет черт его знает сколько в год но в месяц на руки 9000 долл
В России он практически бросил хрущебу в Казани в 2022 году когда грянул гром ..
Ну сколько 2к в Казани стоит стоит? Где то тысяч 50 долларов я думаю… Ну так он ее отбил за год работы, Хлам внутри квартиры не стоит ничего…
Программер какого то разряда.
Он работал до этого в США 3 года, лет 5-7 назад.
Потом вернулся, а в РФ как раз стали повышать зарплаты для них тут к него было что-то около 200 — 240 тыс в мес и что прикольно он все ждал какого то краха или революции в сша- ему там местные сотрудники чето набздили да так что он реально в это верил!
Потом тут пандемия а далее феноменальный 2022 и просьба зайти кое куда что его отрезвило
А на позициях исполнителя за бугром выше особо не прыгнешь.
Только если какой-то бизнес, или довольно высокие управленческие позиции.
Но там должен быть хороший бэкграунд под эту деятельность.
Да, вы можете как то что-то заработать в неконвертируемой деньгах но
1. Вы потратите часть своей жизни
2. Неизвестно по какому курсу в итоге вы отоварите свой доход
3. Возможно однажды вы будете в момент поставлены перед фактом Поттери всего
Алексей Бицев, как это нет прибыли) вот пунктиром
правильнее цену ликвидации позиции писать.
и узнавать ее в рынке.
это будет бумажная прибыль.
ЖК Станция Л 2023г — 5.9млн/студия
ЖК Станция Л 2024г — 8.1млн/студия
Льготная ипотека это буквально насильное вымывание среднего класса. У кого были деньги на квартиру, взял 5 таких «под инвест», а у кого еле хватало на ПВ будут мечтать докопить на него ещё лет 5 и снимать у богатых (которые увеличат богатство дважды за счёт бедных, 1 раз за счет налогов и льготки, 2 за ренту).
Китайского сценария на них нет…
Но налогоплательщиков эффектно кинули через… ( Вы же про бедро подумали?)
«В России могут появиться не менее четырех новых льготных ипотечных программ, сообщил «Парламентской газете» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Аксаков
Они будут рассчитаны на молодых специалистов, работников промышленности и строительства, а также научных сотрудников.» А ещё планируют ипотеки врачам и учителям, депутатам вот сделали льготную. В общем, ждать нужно не снижения, а дальнейшего ралли цен, 5м студия за 25 млн, вполне возможно, уже не будет фантастикой.
Завидовать нечему, остаётся только грустить, что изменение жилищных условий откладывается на неопределнный срок из-за «нуждающихся».
Льготная ипотека- временный допинг для экономики, несправедливое распределение бюджетных средств в интересах узкой группы лиц, не решающий основной проблемы дешёвого качественного жилья.
В не областных городах с численностью менее 300 т. чел. застройщики не работают, льготная ипотека не применяется.
Потребители с регионов выкупают хаты в областных городах в том числе и Мск, для сдачи в аренду.
Льготная ипотека вызвала существующую сейчас инфляцию.
Инвестирование в бетон доходно только при ожидании значительного роста стоимости квадратного метра, сомневаюсь что это возможно в ближайшее время.
Если льготная ипотека будет свёрнута, а это так и будет (денег в бюджете на это нет). То ставить на застройщиков как на локомотив экономики РФ уже не будут. И тут внезапно появляется решение поднять ставку налога на лишние квадратные метры на человека, например более 25 кв. метров. Бюджет пополняем, цены на жильё падают, а аренда уходит в легальный бизнес доходные дома и т.д.
Дополню
Важнейшим фактором условной «выгодности» инвестиций в бетон является временная дыра в российском налоговом законодательства.
До последнего времени содержание бетонной конуры обходилось в России экстремально дешево (наследие совка — гуманные налоги на жилье)
Сейчас кадастровую стоимость начинают приравнивать к рыночной.
Следующим шагом будет повышение налога на порядок.
После этого содержание бетонной конуры будет радикально убыточным
Недвижка мало того что будет дешеветь, она еще и жрать хозяйское бабло будет как не в себя
Инвестиции уже сейчас почти бессмысленны, а через 3-5 лет станут тяжким ярмом
но ваш аргумент действителен.
Поэтому повышение будет не на порядок а в пару раз, этого явно недостаточно.
через пару лет придется снова повышать.
Им очень нравилось распихивать по карманам бюджетные деньги
Все так и будет если не жестче
Будут снимать втроем-впятером вскладчину наиболее дешевые варианты
Большинство квартир будет простаивать
денег давно в бюджете нет, но есть печатная палочка выручалочка.
Head of Algonaft'$, Там читать надо все предложение:
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых)
Если я дисконтирую на 8% год — ROE 25%, если больше, то больше, меньше, то меньше.
Но вы пошли путём аренды. Если грубо вы взяли в долг и ваш капитал 10 миллионов (9,2 + 0,8 на мебелировку и оборудование от кондиционера до холодильника). По факту допустим сдача произойдёт в аренду за 50 тысяч, у вас доход в год 600 тысяч минус простой квартиры минус налоги со сдачи минус налоги за недвижимость минус косметический ремонт минус ремонт и замена оборудования пусть в чистоте у вас останется 400 тысяч чистыми и это реалии может и меньше остаться.
Император, вот вы пишите
При этом активы называете капиталом.
Капитал 3 млн + вы вообще выкинули из уравнения дисконтирование, как тела, так и аренды.
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых) — Вот примерная цифра, которую можно сравнить с другими вариантами вложений
Если только в посутку уйдешь но эта тема все уже куча квартир стоит на сдачу в посутку
Понимаешь ты все эти расчеты производишь в мечтах типа вот так будет Я ДУМАЮ
Пойми до тебя здесь уже все это расписывали на 100 раз здесь и год назад и два и 5 лет назад.
Куча была топиков на эту тему.
Полностью со всеми расчетами!!!
3-4% от сдачи ГОДОВЫХ свое жилье без учета ипотеки
А у тебя вообще 8 лям в КРЕДИТЕ)))
Ну какие там 25% в ГОД ты рисуешь ну серьезно))) Ты чего)
Байкал, меня тоже удивляет тот факт, как можно сидеть ресурсе по инвестициям с 2011 года и так и не научиться их считать![]()
инфляция и дешевое кредитное плечо — мы для тебя шутка что ли?Поэтому то тебе и написал все твои расчеты в ТЕОРИИ.
Это тоже самое что я напишу Я КУПИЛ СБЕР ДУМАЮ БУДЕТ РОСТ В 2 РАЗА ЗА 4 ГОДА.
Это просто мои хотелки.
Так и с тобой.
Я же написал тебе тему недвиги СДАЧИ в аренду уже разбирали здесь много раз.
ПОЧИТАЙ)
Как это нет) Я знаю, что инфляция в долгосрочной перспективе — закон природы. Она была даже при натуральном обмене, при золоте в качестве платежного средства, а в фиатных бумажках тем более.
По сути — он на халяву взял жилье. Как подарок от государства. Льготка!
>гасит за счет аренды
Где? Когда-то в будущем наверно будет гасить, сейчас ничего не гасит.
Когда снизят ставку — лавина депозитов хлынет на рынок недвижимости. Это 50 трлн рублей.
Однушки в Москве будут по 30-40 млн. Минимум. В старых домах на окраине.
Риск это: съезд арендаторов, затопление соседей этажей на пять вниз, пожар, порча имущества, криминал с закрытием квартиры на время следствия, дрон в окно, не возможность физически сдавать квартиру скажем болезнь и много чего другого может приключится. При этом надо платить раз в месяц.
Насчёт всегда растёт это только для определённых локаций, некоторые годами могут стагнировать, а так да растёт впитывая обесценивание рубля.
причин много
основная — деньги на депозитах принадлежат людям которым бетонные коробки на картофельных полях не нужны
будет некоторое оживление но далекое от ваших мечтаний
А так всегда — кажется… ну всё и так дорого, дороже быть не может, ну куда ещё! )) дальше некуда))
Я ещё помню цены в Мск, новой в долевку однушек по 3.5-3.7 и казалось дичь… В Сочя, когда случайно туда занесло перед пандемией, в 2020 году, снял там студию в новом доме на Демократической, 45 вроде...31 метр, там вот цена квартиры этой на тот момент была 3300-3500, а сейчас дичело канешн…
Вы всё поймёте позже когда перейдёте от цифр в таблицах к реалиям. Вам конечно удачи и «попутного ветра» в ваших начинаниях. Дам прогноз — идея продать эту квартиру встанет перед вами и скорее всего будет реализована, надеюсь с профитом.
Да и протащить деньги, через долгосрок, через инфляцию можно только в натуральном активе, только через недвижимость (скорее всего; наверное).
Доходная часть — повышение стоимости, ржу в голосину.
Ещё а аренду пустит неизвестно когда, даже объект ещё не построили.
Ну ипотечные инвесторы, ну сколкьо вас тут уже было и хвалилось, все без толку, «а заччем мне продавать, арендатор оплатит ипотеку», причём уверены же что их конуру будут снимать обязательно верхнему ценнику, а сьёмщики будут исключительно чистоплотные платёжоспобные Итишники.
Даже Макс Кэпитал переобулся и втарил недвижимость. Рост будет.
и где ещё миллион покупателей недостроенных квартир взять?
Но, объекты в которые втарились ипотечники в 23-24г только строятся, и это макс объём за последнее десятилетие, когда всё это достроится и хлынет в рынок аренды...
Аренда вырастет и до 200 тысяч. Жилье станет самым дорогим активом в стране. А владельцы квартир — будущие долларовые миллионеры.
Таким же ипотечникам с пв 1,5млн? Чтобы ипотечник платил 2млн в год только процентов? План на победу какой?
точно также и другие бетоноинвесторы делали
А если у чувака, как у тебя 2млн, то платить процентами 2млн в год как он сможет?
Я же не филосовствую и задаю пространные вопросы, зачем нужна квартира, я конкретно спрашиваю, каков механизм роста цены.
Пока что мы видим, ребята с копейками на все плечи затариваются недвижкой и мечтают перепродать в будущем по более высокой цене. А засчет чего цена то вырастет?
А квартирный дефицит времен СССР до сих пор играет на вечный рост.
Нужны сотни миллионов квадратных метров жилья, чтобы насытить спрос.
всю субсидию от государства попилили банки с застройщиками
а ипотечник получил снижение процента на увеличение стоимости лота. по итогу платеж тот же и итоговая сумма выше
Однухи по 30 млн в 2030 году.
Победа владельцев недвижимости над фондовым рынком.
ипотечник платит 3 цены за сверхдорогую «домовину»
арендой она не окупится ни разу
и на рост цены вы напрасно надеетесь
цена в ближайшие годы будет снижаться
Над рынком недвижимости висят 60 трлн рублей депозитов.
Эти деньги не придут в бетон.
В иботеку лезла в основном голытьба у которой по определению нет денег, даже на ПВ кое как наскребали
А сейчас на депозитах деньги других людей, они не пойдут в бетон. И не надейтесьДа цены в 2019 уже начали снижаться, но воры продвинули схематоз с «льготной ипотекой» и сумели разогнать ценник нерыночными методами
И сейчас цена теоретически могла бы вырасти если бы воры сумели протащить новый схематоз.
Но увы, в бюджете пусто, и поэтому ваши надежды на еще одну воровскую затею вряд ли сбудутся
Это самая смешная фраза от хейтеров всегда
То что М2 не изменяется ?
И вообще к чему тут М2 ?
И к чему депозиты ?
Поясните в каком месте смеяться, я тоже посмеюсь
Вот и ясно с вами, что на этой картинке вы видите, что М2 не меняется. Дальше я думаю дискутировать бесполезно.
п.с. это скорость роста не меняется, 17-20% год растет М2. 18% год, это удвоение каждые 4 года. Это удвоение ДМ с 20 года в 2 раза, а к 28 году в 4 раза относительно 2020. А через 12 лет, при таких же темпах «неизменения» это х8, через 16 лет х16, через 20 — х32 и т.д
М2 всегда растет
и что ?
а в 2019 году М2 не рос что ли? Но цены на недвиьку начали снижаться.
вы серьезно полагаете что обычный рост М2 как то повлияет на цену недвижки ?
На цену недвижки влияют в основном нерыночные методы
если власти не замутят очередное разворовывание бюджета то невзирая на М2 недвижна расти не будет
Надежда бетоноинвесторов только одна — на воров в законе
вы придумали закономерность исходя из очень маленькой выборки.
вот представьте что завтра введут прогрессивный налог на недвижку
и что по вашему повлияет на цену , М2 или ставка налога ?
М2 растет? и несколько лет ранее возьмите, все равно растет
Какой тайминг не возьмете — все равно рост
А цена квадрата начала падать.
Как долгосрочная консерва на большой промежуток времени — отличный вариант, в любом случае на деньги от продажи в любое время хватит пожить :)
Срост в два раза и ни кто не гарантирует такойже рост в будущем. кроме этого рост был произведён с низкой базы пост крымскоой просадки, если помните в 14-го даже в рублях квартиры сделали -10% за 5 лет стагнации.
И ещё сделают 1000%.
Недвижимость — это новый биткоин в России.
Ну собственно кстати этот слово применили
И, простите, разве студии могут называться как-то иначе?
А например на рынке программистов ситуация последние пару лет обратная, зарплаты уже не растут, а местами очень даже падают.
Они хлынут на рынок на базе низкой ставки ЦБ и будет полный разрыв.
Ценники переставят сразу на 10-15 млн вверх.
Думаю, это пара тысяч власть имущих, которые просто вернули свои капиталы из-за границы, опасаясь конфискаций. Все эти олигархи явно побегут выкупать студии :)))
А целевая аудитория эконом жилья уже давно погрязла в кредитах или просто тихо живет по средствам.
Денег у людей полно. На депозитах полно денег на первый взнос. Как только снизят ставку — рост будет кратный.
Недвижимость сделает х2 и х3.
+ Аренда удвоится.
в 19 году проценты доходили до 23
А оверпрайс застроев от рынка даже в инфл 10% будет закрывать ещё года три минимум, если повезёт. Ну и то что внезапно цена на вторичке в рублях может не расти лет 5 тоже сюрприз.
Но кто дал гарантию челу с ипотечным долгом что его квартиру будут выкупать арендатор все 10-15 лет? У меня вопрос, почему люди платящие по 50тыс аренды не могли взять ипотеку под 30 тыс платежа. Нужны миллионы арендаторов что бы платить ипотечникам, (выдано 1.5 млн льготных кредитов по статистике) это что то очень много, даже больше чем все кредиты вместе взятые за предидущие 10 лет.
Ещё не считаю будущий объём жилья которые анансировал минстрой, а там объём превышающие последние рекорды.
Потому что не накопили 2 млн на первоначальный взнос?
Законы экономики? Природа? — потребность людей жить под крышей а не на улице. Не способность подавляющего числа людей отказаться от чего-то сейчас, что бы накопить на жилье в будущем и в целом думать долгосрочно? Локация у двух кольцевых линий?
Что за вопросы?)))
в последние годы брали именно инвесторы под аренду, а не конечники
Зачем мне брать и выплачивать 3 квартиры за 15 лет?
Тем более почти половину срока только проценты.
С головой пока все нормально.
Байкал, чел, с головой у тебя явно проблемы
еще и репутация подмочена
неужели на столько жизнь твоя печальна и скучна, что единственная радость для тебя сраться на говнофоруме
Наблюдаем за развитием ситуации…
Белых лебедей будет много.
Интересный пост, у меня есть практические данные с 2003 года. В 2000х окупаемость недвижимости в Москве была 5-6лет.
Сейчас 18-20лет. Не очень понимаю откуда взялся ROE в 25%. Стандартная рентабельность однушки 4.5% без учёта роста капитализации, которая равна инфляции, если взять отрезок 10лет.
4,5 + официальные 9, это 13,5%. Это ROA. Кредитное плечо 1 к 3,5 сейчас. 13,5*3,5 = 47,25% ROE если бы был бесплатный кредит. Т.к. ставка по кредиту 6,8%, выходит ~25% ROE
не проще ли было просто сбербанк купить и не становиться завхозом…
После этого уже серьезно автора не получается воспринимать.