Дефицит торговых площадей: кто заработает на росте аренды? Скрытый бум: Почему районные ТЦ захватывают рынок и как на этом заработать?

Газпромбанк выпустил очень инересный отчёт о рынке арендной недвижимости. Решил подробнее изучить текущее состояние рынка коммерческой аренды.

Начнем с рынка в целом:

Рынок розничной торговли в России, особенно в крупных мегаполисах, продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на макроэкономическую нестабильность и структурные изменения в экономике. 

Уход зарубежных игроков открыл новые возможности для российских ритейлеров, которые активно занимают освободившиеся ниши и предлагают потребителям альтернативные продукты и услуги. 

В условиях дефицита доступных торговых площадей спрос на качественные коммерческие объекты существенно возрос. Особенно это заметно на фоне исторического минимума ввода новых торговых площадей в Москве в 2023 году, где объем новых объектов упал на 84% по сравнению с предыдущим годом. Такой дефицит стал драйвером снижения уровня вакантности до рекордно низких показателей и привел к повышению арендных ставок. 

А как чувствуют себя покупатели?
Потребители также меняют свои предпочтения, все чаще выбирая удобные и локально расположенные объекты для повседневных покупок. Они избегают крупных торговых центров, посещение которых требует значительных временных затрат и дополнительных расходов. Этот сдвиг в потребительском поведении стимулирует спрос на небольшие торговые центры, которые предлагают не только товары повседневного спроса, но и разнообразные досуговые и сервисные услуги.

В этих условиях компании-девелоперы активно адаптируются к новым рыночным реалиям. Они делают акцент на создании небольших торговых центров площадью до 30 тысяч квадратных метров, которые демонстрируют более высокую доходность и устойчивость к экономическим потрясениям. Такой подход позволяет снизить зависимость от крупных якорных арендаторов, таких как гипермаркеты или кинотеатры, и обеспечивает стабильный поток посетителей за счет удобства и близости к местам проживания.

Кто лидер рынка?
Одним из успешных примеров такой стратегии является компания «Гарант-Инвест». Специализируясь на районных и микрорайонных торговых центрах, она смогла эффективно адаптироваться к меняющимся потребительским предпочтениям и сложным рыночным условиям. В 2023 году «Гарант-Инвест» получила рекордную выручку в размере 3 млрд рублей.

В планах компании на период с 2024 по 2028 годы значительное расширение портфеля:
• ожидается увеличение объема коммерческих площадей под управлением в 2,7 раза.
• ожидается увеличение роста доходов от аренды в 3,4 раза при среднегодовом темпе роста в 28%,
• На этом фоне прогнозируется увеличение свободного денежного потока, снижение кредитной нагрузки и возможности повышения дивидендных выплат для акционеров.

Согласно прогнозам аналитиков, справедливая стоимость компании оценивается в диапазоне от 16,8 до 30,3 млрд рублей. Мультипликаторы EV/EBITDA прогнозируются на уровне 12,6–17,0 к 2025 году.

У Гарант-Инвеста в обращении несколько выпусков облигаций с очень привлекательной доходностью при высоком уровне надёжности — стоит присмотреться консервативным инвесторам. Возможно, компании стоит задуматься о публичности — пока “классические застройщики” рискуют оказаться в крутом пике из-за отмены льготной ипотеки, сегмент коммерческой аренды может стать топ-перформером сектора.