SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. MundusVult
Итоги - как я купил квартиру в 0,7% ипотеку под сдачу
- 29 декабря 2024, 06:57
- |
Всем привет
Летом 2022 года появилась возможность для всех покупать новостройки в ипотеку вплоть до 0,1% за счет увеличения ее стоимости. Например квартира продавалась за 5 млн в обычную ипотеку или за 6 млн, но в ипотеку 0,1% на весь срок.
Так как я не прогуливал математику в школе, то прикинул выгодно это или нет, получилось капец как выгодно (ведь я ожидал из-за понятных событий сильного ослабления рубля) и я решил надо брать.
В итоге взял студию с отделкой в Москве 20 метров с первым взносом 1 млн рублей и платежом 17,8 тысяч на 30 лет. Не так близко к метро как хотелось бы, но дойти пешком можно. Зато огромный лесопарк прям в упор к ЖК расположен. В этом году дом сдали с задержкой около 6 месяцев. И вот наконец мебелировка завершена, можете оценить результаты:
Давайте теперь посчитаем доходность данной инвестиции. 1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (лень искать, ну пусть будет 20к) = 2 371 200 текущие затраты на квартиру + платеж 17,8к в месяц.
За сколько же сдается такая студия? В моем доме выставлены 20 метровые студии от 40 тысяч (максимально убогий ремонт) и до 60 тысяч. Реально свою я сдам за 45 тысяч — платеж 17,8к это выходит 27,2к в месяц или 326,4к в год. На вложенные 2 371 200 доходность 326 400 дает в процентах 13,77% годовых. Но я не учел тут налоги и амортизацию квартиры. Но даже этой грязной цифры в 13,77% достаточно, чтоб понять, что без льготной ипотеки тут делать нечего и это несмотря на то что аренда в Москве очень сильно выросла. С другой стороны это пример конкретного объекта, у квартир у которых метров 500 до метро математика гораздо лучше. Сдают тоже самое уже не за 45к, а за все 60! Так что верни меня сейчас на 2 года назад, то брал бы в другом ЖК.
Поэтому в этом году я купил уже полноценную евро-2 квартиру рядом с метро в ипотеку 4%. Аренда по ней будет более 100к я полагаю. Ждем еще 2 года и увидите пост с цифрами реальными уже по ней.
Всех с наступающим и финансовых успехов в новом году!
Летом 2022 года появилась возможность для всех покупать новостройки в ипотеку вплоть до 0,1% за счет увеличения ее стоимости. Например квартира продавалась за 5 млн в обычную ипотеку или за 6 млн, но в ипотеку 0,1% на весь срок.
Так как я не прогуливал математику в школе, то прикинул выгодно это или нет, получилось капец как выгодно (ведь я ожидал из-за понятных событий сильного ослабления рубля) и я решил надо брать.
В итоге взял студию с отделкой в Москве 20 метров с первым взносом 1 млн рублей и платежом 17,8 тысяч на 30 лет. Не так близко к метро как хотелось бы, но дойти пешком можно. Зато огромный лесопарк прям в упор к ЖК расположен. В этом году дом сдали с задержкой около 6 месяцев. И вот наконец мебелировка завершена, можете оценить результаты:
Давайте теперь посчитаем доходность данной инвестиции. 1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (лень искать, ну пусть будет 20к) = 2 371 200 текущие затраты на квартиру + платеж 17,8к в месяц.
За сколько же сдается такая студия? В моем доме выставлены 20 метровые студии от 40 тысяч (максимально убогий ремонт) и до 60 тысяч. Реально свою я сдам за 45 тысяч — платеж 17,8к это выходит 27,2к в месяц или 326,4к в год. На вложенные 2 371 200 доходность 326 400 дает в процентах 13,77% годовых. Но я не учел тут налоги и амортизацию квартиры. Но даже этой грязной цифры в 13,77% достаточно, чтоб понять, что без льготной ипотеки тут делать нечего и это несмотря на то что аренда в Москве очень сильно выросла. С другой стороны это пример конкретного объекта, у квартир у которых метров 500 до метро математика гораздо лучше. Сдают тоже самое уже не за 45к, а за все 60! Так что верни меня сейчас на 2 года назад, то брал бы в другом ЖК.
Поэтому в этом году я купил уже полноценную евро-2 квартиру рядом с метро в ипотеку 4%. Аренда по ней будет более 100к я полагаю. Ждем еще 2 года и увидите пост с цифрами реальными уже по ней.
Всех с наступающим и финансовых успехов в новом году!
теги блога Сергей
- Alexion Pharmaceuticals
- Biogen
- Group-IB
- tesla
- TSLA
- акции
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- брокеры
- золото
- иис
- инвестирование
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- интеррао
- итоги года
- коронавирус
- мобильный пост
- открытие
- портфели
- Портфель инвестора
- Психология
- татнефть
- тесла
- тинькофф
- трейдинг
- Финансовая независимость
- энел россия
«Решил посчитать какая же реальная ставка по ипотеке у моей квартиры. Я купил квартиру за 6 797 397 в ипотеку 0,7% но с удорожанием цены. Без удорожания похожая квартира продается сейчас за 5 691 840. Первый взнос был 1 миллион.
Итого получается я заплачу за квартиру 1 000 000 + 6 277 845 (сумма с % за ипотеку за 30 лет) = 7 277 845.
Какая % ставка должна быть у квартиры без удорожания, чтобы я с первым взносом в 1 000 000 и ценой 5 691 840 с учетом переплаты по % заплатил 7 277 845?
Я отправился в ипотечный калькулятор и получил ответ. 2%. Вот реальная ставка по моей ипотеке.
Сейчас ПИК предлагает купить в 6%, итого получается 1 000 000 первый взнос и 29174*12*30. Суммарно 11 502 640 рублей.»
Платеж был бы чёт около 20 с чем-то, но то 22 год был, взял по минимуму. Ну ниче, ща вторую квартиру построят на ней оторвусь.
UPD. Хотя скорее не инвестор, а бизнесмен:)
а балоболы в пень идут!
при расторжении договора арендатор сообщает за месяц, к этому моменту уже новый жилец стоит у порога с чемоданом и просит поторопиться предыдущего, ни одна студия никогда не была в простое более 1 дня
Заканчивается все это понятно одним… Чтобы не было простоев прекращается отбор арендаторов и очередным туристом хата убивается в ноль. Устроят бордель, вписку, там ширнутся, изнасилуют какую-нибудь шмару, в общем никаких чудес.
— война
— рак
— пишевое отравление
— упал самолет
и тд
не отчаивайтесь
тарьте дно
когда Илон получил свой первый ярд, его ребенок умер
вселенная свое возьмет, будь спок и бди
вселенная is watching YOU
www.youtube.com/shorts/DJJD_5NljOE
xo-xo-xo
В один вечер один малознакомый знакомец знакомого подписанта договора на аренду перепутает таблетки и запьет их одеколоном и разнесет весь ремонт в хлам.
Вселенная — это УСРЕДНИТЕЛЬ и ей дела нет до расстояния до станции метро, у нее в рукаве триллион вариков как тебя поставить на место. Бди и потом расскажешь, как ты накопил за 17 лет на новый велосипед и у тебя его сперли за два часа под камерой. Пассивный доход = повезло
То есть Ваши 13.77% в год делите раза на 3.
Сергей, звучит все равно дорого. Я в феврале заезжал в евротрешку от пика нулевую. Платил за год вперед, хозяйка на эти деньги покупала мебель, технику и т.п.
Самое дорогое — кухня, за 400к с работой. Хз зачем она так раскошелилась, но и по размеру она в 2,5 раза больше, чем в этой студии. Холодильник/шкафы/кровати/диван и мелочевка еще 150к. Т.е. на квартиру 68кв ушло 550-600к. И то можно было еще 100-150к сократить. Так что 800к рил дорого за 20кв, реально цена скорее 400к мебель+кухня (пробили за 650 с откатом) + 400 работа
лучше так
plvideo.ru/watch?v=RwafaBebSlwQ
А я тогда в мае закрыл брокерский счёт который увеличил за 5 лет в 1000 раз и летом взял доллары по 50. О чем и написал на своей странице в чебурнете типа я закончил с мммвб.
Ps. Ребят похоже тут адекватов типа меня осталось человек пять…
1. Цена покупки
2. Сколько лет платить. То есть до которого года.
3. Ежемесячный платеж
4. Ставка.
5.был ли первоначальный взнос
Ладно не надо. Это ваше личное дело…
2022 год, ипотека под 1.99% на 30 лет.
Дом сдан в феврале, квартира сдана в марте. Обставил за ~300к, без «хоумстейджинга» и кормления блохеров.
Расклад выходит не такой радужный:
— 45к в месяц цена найма
— 5к доверительное управление
— 1.5к налог
— 2к общедомовые расходы (счетчики платит арендатор)
— 5к оставляю на амортизацию/будущий ремонт
Итого около 30к чистыми пока выходит.
Гасить буду как можно быстрее, все эти сказки про «рубль обесценится в XX раз» не верю. Не потому, что не обесценится, а потому что свои обстоятельства за это время могут серьёзно измениться.
ИИС буду закрывать.
Своих был 1 млн.
Я пока не рискую.
Понятно ..
Скоро в Москве метр будет 900 долларов, по сути вы сыграете в ноль
Смотрите — основной источник это продажа углеводорода.
Что сказал Трамп? Что в свой первый день президентства он будет смотреть на падающую нефть.
Щас нефть 70. Допустим что он уронит нефть на 50.
А это ниже местной рентабельности .
А если произойдет некий мировой накал из-за чего общемировой спрос ещё сильнее уйдет в пол ??
Все.
Московская недвижка держится только на московских зарплатах — исчезнут они и все.
Ну хотя..., может а московской области есть свои полезные ископаемые — золото алмазы или хотя бы иридий и вольфрам? Я не слышал.
А кстати — Что вообще есть в МО ?? Ну чтобы обеспечивать такой уровень жизни из-за которого квадрат доходил до 6000 долл а 2008 году когда я слил недвижку?
Может пшеницу хотя бы выращивают ??
Входные данные
Нефть
Бюджет
Общая нервозность
Ставка в 23 весной
Вот автор взял ипоиек под копеечную ставку.
А кто за него разницу процента то платит ?? Санта Клаус что-ли?
Все на смартлабе озадачены одним как вытащить себе денег.
А деньги то к о потерять должен тогда ??
Да даже не в этом вопрос а в том — а деньги вообще откуда возьмутся а текущей ситуации ??
Ладно я с биржи вышел в 2008 по курсу 23,20 тогда нефть 150 долл стоила а щас кто вам деньги даст?
Вы какую первоначальную сумму проплатили сами или этого не надо ??
Налог отсутствует если это единственная квартира. А Если вы сдаете эти метры то значит у вас есть другое жилье.
И я про другой налог- от сдачи жилья
Я как раз сейчас подумываю переложиться из ИИС на вклад.
Но очень уж страшно, что их заморозят.
Если автор заключил под постоянный процент то ему только на руку девальвация рубля.
Другое дело если его долг по ипотеке уйдет в новый банк с другой юрисдикцией и ему пересчитаю ипотеку на момент ее выдачи а это курс 50.
Вот тогда и станет смешно дон
Фантазии про то как бы он заработал...
И еще предлагает нам 2 года ждать. Ты в своем уме? Никто тебя ждать не будет. За 2 года мы Сишку надрочим не по-детски и заработаем реальные хулиарды. Понял?
Ипотеки, аренда… скукота.
Тупо дивиденды Лукойла купленного в 2020, 2022 или 2023 по 4000 дали в 2024 22% чистыми...
Плюс бумажная прибыль примерно 75%
Напишите прямо. Иначе все эти аббревиатуры ясности не вносят.
Сишка для меня — это сигарета.
Или СИ-шка, система измерений.
Или еще много чего придумать могу.
USD Silver Futures
Ума палата, конечно, моё почтение)))
Ынвестыры
Но вероятность того что не сработает увеличивается
Подождем еще лет восемь и пусть автор выкладывает свои расчеты, что получилось.
Тогда уже Части из нас не будет в живых…
Всегда останавливало от подобных вложений невозможность предвидеть, что после себя оставит жилец. Есть знакомые, кому за год так квартиру так убивали, что почти весь доход от ее сдачи уходил на ее ремонт.
Больше располагает к вложениям покупка ком недвижимости. Здесь и аренда более предсказуема, ремонт каждый делает свой и под себя, и с продажей легче, т.к. изначально целевая аудитория люди с кешем.
Кстати, её тоже в расход надо считать.
А вот надрочат ли они сишку-ришку к этому моменту на несколько квартир- история покажет.
Более того, за 10 лет (без учёта изменения стоимости найма) по текущим цифрам эта квартира принесёт 3 600 000, половину стоимости.
Если «добивать» столько же своими, можно полностью закрыть кредит и продать квартиру — даже в том виде, как она будет.
Когда я лично считал расклады, с одной-двумя квартирами ловить нехер — гемора и рисков много, а доход с фонды лучше, я уж молчу про ликвидность. Вот ближе в 10 квартирам уже интересней, за счет экономии на ремонте/амортизации/сдаче объектов потоком. А еще интересней посуточная, конечно же.
Или дальше будет фраза НашСаша «Могу проконсультировать за деньги»?))
У меня один раз стиралка подключенная потекла — 5 этажей вниз затопило. Арендодатель потом разруливал, повезло, что пара хат внизу также его было. Вобщем скучно там не будет арендодателю, скорей всего.
По идее, нужно заранее в амортизацию вкладывать.
В моём случае:
1. Первоначальный взнос на минимальную обстановку в 300к отбился за 10 месяцев.
2. С каждого платежа я откладываю на накопительный счёт 5к для дальнейшего ремонта, чтобы не пришлось сразу всю сумму где-то искать.
3. За 5 лет получается (без учета процентов) около 300к.
Но этого должно хватить на простенькое «обновление».
А вот если нет, то продавать и выводить средства.
ps
С этого года Собянин-фюрер запретил строительство новых студий меньше 28 метров, так что моя 19-метровая конура пока будет в цене.
Но я понимаю что эту квартиру придётся обновлять каждые 10-15 лет, иначе станет неликвид, а это опять миллионы сверху.
ну вроде же аренда там небольшая. Не знаю, не изучал, у нас стоят парковки, не знаю как подземные, но в этажных, все пустое стоит.
Называется «доверительное управление».
Стоит 10% от цены месяца примерно.
Бытовые проблемы решаются так. В конце месяца приходит фото неисправности + оплаченный счёт за «своего» мастера и материалы. Сумма ежемесячного платежа уменьшается на указанные расходы.
Рекламировать не буду.
У меня похожая история;
1.4 года назад, за 6,2мл.20 кв.ПИК от мкц 5 минут, от МЦД, 3 пв, 7,2% ипотека по 36 тр.
На выходе; Ключи в марте+ стейджинг прим.700тр. планирую сдавать по 50 тр. Плюс 12 тр.мне норм.
Тебе норм. Снимаю шляпу
Тоже «пушка-ракета»?
Ну, кому-то нравится этот волатильный онанизм с -30% +20% за пару дней.
Это их дело. Мне — не нравится.
Биржевая торговля, она не для всех.
Просто кому-то хватает выкладывать свои портфели с "-70..80..90% за всё время", а кто-то пишет дичь про «ТОРГУЮ ПО СИГНАЛАМ».
Еще бывает «КИТЫ ДАЛИ МОЩЩЩЩНЫЙ СИГНАЛ НА ЗАКУП!!!»
Говно это всё.
Подписки, автоследования и прочая лудомания.
Повторюсь для особо одарённых, я не против акций.
С февраля 2022 по октябрь 2024 я был в акциях, теперь ИИС закрываю. Буду заходить заново.
Я против лудомании и идиотизма.
2.32% годовых- это прибыль, с которой ты будешь восстанавливать квартиру после арендаторов. Т.е. реальная прибыль=0.
На мамбе все хорошо. Купил подписки автоследования и платных сигналов. Доходность +30% годовых сверх инфляции.
Внимательно почитай, как я ответил. ТОРГУЮ ПО СИГНАЛАМ.
Только потому что часть товаров импортируется? Так мне от того не холодно и не жарко.
+ я не знаю, кто такой Полонский
Сорян, я покупал квартиру за рубли, продавать буду тоже за рубли.
Если в недвижимости ничего не понимаешь, то хоть умных людей послушай.
У меня совсем другая цель на эту квартиру. И клал я бооооольшой болт и на «умных людей» и на советы кого-то там слушать.
А для недвижимости есть такой критерий, как «меновая цена».
Я очень чётко понимаю, зачем я покупал эту квартиру, какая конечная цель её приобретения.
И на выходе будет её обмен на другую (другие) квартиры в другой локации. В таком раскладе лично для меня важно только соотношение, могу я эту цель выполнить или нет.
Простой пример: прогноз «ведущих 6 аналитических агентств» на 2024 год по цене акций: сбер, лукойл, роснефть. И прогноз на индекс Мосбиржи.
Ну как, сбылось?
А задним числом все горазды.
3 года вёл ИИС, сделал примерно x2 от вложенного. Как только он просел до x1.3, я вывел средства.
Та же печаль со вкладами. Я могу сейчас положить под 20% выведенные из ИИС средства, но еще год у меня будет болеть голова, «а не придумают ли еще какой налог или способ меня накуканить?»
Я бы даже сказал, недоступно.
По поводу разных инструментов согласен. Но тут набор тоже ограничен.
Лично для меня — недоступно. По какой причине — это уже неважно.
Для других — не знаю.
Называется «выкуп социального жилья у ЦУГИ с аукциона».
Гораздо интереснее в плане выхлопа, но нужен только нал.
А это как реализуемо?)
За это время понял что долгосрочная аренда это такое себе. Если копить деньги в валютных облигах, то выгаднее на много, даже с учетом подорожании квартиры.( Это при том еще что я рукастый, и все сам ремонтирую.)
Вобщем больше я квартиры не покупал, хотя мог. Гемора много а выхлопа мало.
А то что телодвижений много с этим а выхлопа мало.
Это хорошо что квартира подорожало последние 5 лет.
А то я на прибыль совсем с грустью смотрел много лет.
Грубо — процентов 20% — 25% к первоначальному платежу, что снижает доходность инвестиций до 11% — 10,2%
Студия — это не квартира))