Информация
Блог им. AleksandrKarelov
Как плавно перевести средства из вкладов в недвижимость? Не теряя при этом доходности по высокой ставке
- 05 января 2025, 19:06
- |
В условиях экономической неопределенности многие задумываются о переводе средств из вкладов в более стабильные активы, такие как недвижимость. Ведь недвижимость не только обеспечивает долгосрочную стабильность, но и при правильном выборе обладает потенциалом роста.
Как плавно перевести средства из вкладов в недвижимость, не теряя при этом доходности по высокой ставке? Один из самых эффективных способов в моменте — это покупка недвижимости в рассрочку. 💡
Представьте, что вы нашли подходящий объект недвижимости и готовы сделать первый взнос. Остальную часть средств вы обязаны оплатить через три года. В это время ваши деньги могут работать, например находясь в облигациях федерального займа (ОФЗ) с доходностью около 20% годовых. Сейчас выпадает редкая возможность провернуть такую схему.
В итоге, такая стратегия позволяет вам воспользоваться преимуществами обоих миров: вы инвестируете в недвижимость, обеспечивая себе стабильность и потенциал роста, и одновременно сохраняете доходность на уровне высоких ставок. Это идеальный способ для тех, кто хочет перевести часть капитала в недвижимость.
Ниже я приведу конкретный пример и расчеты по одним из апартаментов в Санкт-Петербурге.
Коротко об объекте недвижимости (в этом примере есть все те тренды, которые по моему мнению, станут зонами роста в будущем):
Многофункциональный апарт-комплекс в Приморском районе — 1 минута пешком до Удельного парка и 5 минут до метро Пионерская. И всего 4 станции до метро Невский проспект. — Хорошая локация
*Добавлю картинки с описанием и условиями покупки, которые я подготавливал для своих клиентов
Двухуровневое лобби с 2 светом. Стойка ресепшен, зоны ожидания, отдыха и коворкинга. Для жителей — собственный спорт-клуб, кинотеатр, общественная гостиная и детская комната, переговорные. Под авторством Italy&co создано гастро-пространство, которое включает в себя 2-уровневый ресторан с террасой, кафе для завтраков и лаунж-бар. — Вся инфраструктура внутри комплекса
Планировки от студий до 2е, которые сдаются с чистовой отделкой, с высотой потолков 2.9 метров и увеличенными окнами. БОльшая часть юнитов в проекте — видовые. — Чистовая отделка всегда в плюс, как и высокие потолки и вид из окна
— Можно заключить договор с УК для сдачи в аренду
— Можно сдавать самостоятельно
— Можно проживать и пользоваться всеми сервисами самому
Редкая возможность купить апартаменты в длительную рассрочку:
— для тех, кто не хочет брать ипотеку
— для тех, кто собирается продавать квартиру/машину через определенный срок
— для тех, кому удобнее платить раз в год
— для тех, у кого есть вся сумма на руках, но не хочется упускать доходность по вкладам
Один из лучших вариантов для тех, кто хочет плавно со вкладов перейти в недвижимость! Ближе к сдаче таких условий не будет, ни по условиям рассрочки, ни по ставками на вкладах/ОФЗ.
Какой вариант рассрочки самый выгодный, как Вы считаете?
Получается, что имея на руках 6 млн, лучший вариант — последний, с ПВ 1 млн, несмотря на удорожание на 2 млн (спасибо доходности по ОФЗ, которые сейчас могут дать 20% годовых на несколько лет).
У меня два любимых хобби — трейдинг и недвижимость, и если посты про недвижимость Вам тут интересны и уместны, дайте знать. А если есть какие вопросы, можете писать и в личку. У меня хороший инвестиционный опыт, буду рад помочь с покупкой как для жизни, так и для инвестиций (бесплатно, это не прогрев к курсам, или чему то еще).
Следующим постом могу накидать топ 7 аргументов для роста цен)
**Комментарий к посту — Апартаменты приведены в пример как последний из кейсов, на жилую недвижимость также есть похожие рассрочки.
Об этом могут задумываться только альтернативно одаренные люди.
Здравомыслящие задумываются о противоположном действии
осетра-то урежьте ©
за 40минут с пионерки до пулково долететь щас я даже на спор не возьмусь))
хотя локация конешшно не фуфлыжная, знаю этот домишко.
1. Покупка в рассрочку подразумевает большие вложения в первоначальный взнос.
2. Деньги замораживаются в недвижимость и она не приносит дохода с сдачи.
3. Если деньги не были заморожены в недвижимости они могут принести за 3 года в ОФЗ 30% доходность по купону и плюс переоценка стоимости ОФЗ при снижении ставки. Это еще минимум +20% доходности. Итого средняя доходность за 3 года минимум 16% годовых, и это без учета реинвестиции купонов.
Так что по мне в недвижимость если лезть то когда мы достигнем низкой % ставке и пика на фондовой бирже.
1. В конкретном примере есть вариант ПВ с 1,0 млн, что немного в текущих реалиях. Конечно, это актуально, если это не единственный свободный миллион. Я проблему с большим ПВ решал покупкой паркингов, брал и в обычный кредит, когда его давали по 10%, и в рассрочку, и даже в ипотеку. И везде получалась хорошая доходность по паркингам, минимум 40% годовых на вложенные. За счет паркингов накопился капитал уже на ПВ для квартиры.
2. Как раз с длительной рассрочкой деньги не замораживаются, ведь они остаются на счету, морозится только ПВ в 1 млн, а остальные можно закинуть в ОФЗ. А главное мы фиксируем цену сейчас на 3 года вперед.
3. Я про это и пишу, видимо недопоняли друг друга, что при рассрочке, оставшиеся средства можно закинуть в ОФЗ на 3 года под 20% годовых.
Когда будет низкая ставка, сформируется отложенный спрос, будут другие условия) Сейчас рынок покупателя, потом будет рынок продавца
Тоже была мысль купить в строемщемся доме кладовку за 200 тыс, и на этапе строительства паркинг за 450 тыс.
Но непонятно какая в итоге будет доходность, и через сколько снизится ставка цб.
По этому пока купил дачный участок. Буду строить мини спа комплекс, но только когда кредиты станут низкими, а фондовый рынок будет на пике или близок к тому. Сейчас ввязываться в недвижимость не вижу смысла. 🤔🤔
Вообще я так посмотрел рынок аренды и продаж квартир, и передумал инвестировать в квартиру под сдачу, ужасно много конкурентов, не сдашь и не продашь потом, а ведь скоро выйдут на рынок квартиры которые понакупали по льготной, типа будем сдавать кредит платить, потом продадим. Короче шляпа. Держу пока на вкладе, да и так держать и буду, пару лет, может частично уйду в бпиф золотой как прокси на доллар. Повышать доходность планирую за счет повышенной ставки на депозиты, типа как новые деньги, те перекидывать будут между банками, каждые 3 месяца.
Если Вы про Артлайн у Старой деревни, то это в целом неудачный пример апартаментов. Но ведь и он наверняка стоил своих денег в своё время. Есть две категории апартаментов, и в тех, где разрешается жить самому платить сборов не нужно.
Про неодобрение государством не согласен, да, есть нюансы, и в каждом регионе они свои. Но конкретно в Санкт-Петербурге даже в 2023-2024 году, когда на рынке в целом было немного стартов ЖК, стартов апартаментов было достаточно. И в том числе в хороших локациях. Город явно в этом заинтересован.
По тому, вкладывать или нет, тут у всех свои обстоятельства, и тут целевой аудитории будут те, кто хочет диверсифицировать свой капитал, потому что имея большой портфель покупка недвижимости уже почти необходимость. Либо те, кто не слишком доверяет фондовому рынку.
С пунктом про сдачу и ликвидность согласен, но тут главное подобрать хороший ЖК, где всё это можно избежать) Проще всего это решается локацией. Но это большая тема для разговора
Но в целом, покажите мне человека, который купил недвижимость 3-5-10-15-20 лет назад и был бы недоволен сегодня) По крайней мере точно не в минусе. А потом посмотрите на инвесторов в Газпром и ВТБ)
И вообщем, изучив рынок Питера, для себя, сделал вывод, что время сейчас неподходящее. Поэтому подержу пока на вкладе. Ну нет у меня желания покупать условно студию от застройщика за 7млн в черновой, когда рядом в его же сданных корпусах, продаётся вторичка с мебелью за 6. А если глянуть циан и точки на районе по продаже этих студий то ужаснёшься, как и от количества предложений по аренде. Ну как-то так себе идейка если честно. Конкуренция шибко высока.
Согласен и про фиксацию в нужный момент, и про сравнение цен. Поэтому и привел пример в посте с рассрочкой, на квартиры тоже есть подобные. Поэтому в моменте под инвест есть смысл брать рассрочку, или же семейку, если есть возможность. И главное избегать массовых застроек, чтобы пытаться уйти от конкуренции.
Если вдруг будет в будущем интересно, пишите, у меня есть доступ ко всей базе новостроек с реальными ценами, не придется самому искать/лазать по сайтам и цианам, где часто ненастоящие ценники. И не придется общаться с манагерами. Я просто сам также раньше мониторил рынок, побывал с двух сторон)
Так и вижу, как вы сам себе это говорите на протяжении 3-5-10 лет.
Вы готовы продать свою квартиру/дом на 30% дешевле? Тогда о каком падающем рынке вы говорите